Selvbyggerveien 28

Selvbyggerveien 28, 0591 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 86, bruksnummer 5, ideell andel 1/1
Andelsnummer 18, Rådyrdalen Borettslag, organisasjonsnummer 948 530 600

Totalt bruksareal BRA: 125 kvm

BRA-i:
-1. etasje 40 kvm: Kjellerstue, baderom og to soverom.
1. etasje 65 kvm: Entré, baderom, stue/kjøkken og to soverom.

BRA-e:
-1. etasje 4 kvm: Kjellerbod.
1. etasje 2 kvm: Utebod.
1. etasje 14 kvm: Garasje.

Åpent areal:
1. etasje 17 kvm: Veranda.

Boligen disponerer en kjellerbod på ca. 4 kvm og en utebod på ca. 2 kvm, eier opplyser at uteboden er delt på midten, så begge boligandeler har tilgang til samme bod.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.04.2025 utført av Takstmann Kenneth Pettersen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i mur og tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Avvik som kan kreve tiltak som følge av alder, skader, slitasje mv.)

Balkong:
- Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Det er ikke krav til utbedring.

Etasjeskille/gulv mot grunn:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm. gjennom boligen. Målingen ble gjort i stue i 1.etg, og det ble registrert 15mm avvik. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

Innvendige trapper:
- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dette var ikke et krav ved byggetidspunktet, men bør etableres.

Baderom 1. etg:
- Smøremembran med ukjent utførelse og tilstandsgrad settes av hensyn til manglende dokumentasjon.

Avtrekk:
- Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Dette gis automatisk tilstandsgrad 2.

Varmtvannstank:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank, men det er tilkoblet waterguard/vanstopper her.
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Dette bør etableres.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Hulltaking (for å sjekke fukt på baderom i underetasjen) er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner av mur. Takstmannen har derfor kontrollert med fuktindikator i våtsoner uten at det er registrert fukt i området.
- Det er ikke gjort undersøkelser av radonforekomst i forbindelse med rapporten. Dette gjøres med egnet utstyr i de kaldeste månedene i året. Eier opplyser at radon sperre er montert.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 og TG0 (tilstandsgrad 1 - i orden og tilstandsgrad 0 - ingen avvik).

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten.

Selger har bodd ca. 8 år i boligen, som ble kjøpt i 2017.

Egenerklæringen følger vedlagt i sin helhet i salgsoppgaven.

Ønsker du å bo et steinkast fra Lillomarka? Ha rådyr og ekorn i hagen?
Fra Selvbyggerveien 28 kan du ta på joggesko, langrennsski eller kaste alpint-skiene på skulderen og gå bare noen hundre meter til markagrensen og Oslo skisenter.
Eller så kan du ta en rusletur opp til Grefsenkollen med uteservering og konserter som "over Oslo".

Denne boligen er virkelig en perle, en sjelden mulighet i området og bør oppleves!

Boligen går over to etasjer og byr på fire gode soverom, to stuer og to baderom. Her er ingenting overlatt til tilfeldighetene, og de smarte løsningene gjør at huset er som tatt ut av ett interiørblad!

Boligen ligger i 1.etg. og disponerer en unik hagedel med sjarmerende frukttrær, opparbeidet plen, hellelagte plattinger og flott beplanting.
Hagen har meget gode solforhold, ikke minst: her er det plass til trampoline!
På forsiden av huset er det en asfaltert gårdsplass perfekt for sykkel/sparkesykkel, ballspill og paradis.
Her får du en svært attraktiv beliggenhet med nærhet til det meste du skulle ha behov for.

Nærmere innhold:

1. ETG.

TERRASSE OG HAGE:
Det første som møter deg er boligens romslige og skjermede terrasse! Et herlig og helt unikt uterom som fungerer ypperlig som en forlengelse av boligen på sommerhalvåret. Terrassen er på hele 17 kvm og har gode solforhold. Her er det god plass til både stor sittegruppe, spisebord med stoler, grill, hyller m.m. Her kan man med andre ord invitere venner og familie på grillfest uten å bekymre seg for plassmangel! Et herlig uterom hvor en kan nyte fine dager vel som flotte kvelder.

Videre har man direkte adkomst til en stor hagedel som disponeres av denne boligen utenfor huset. Hagen er i utgangspunktet borettslagets fellesareal, men brukes som inndelt på bilde vedlagt i annonsen. Her kan du leve hagedrømmen i en idyllisk hage med frukttrær og herlig beplantning. Frodig, gressbelagt hage omkranset av grønn tett hekk, velduftende rosebusker og rododendron. Det er også opparbeidet to store hellebelagte plattinger, som kan benyttes til det meste, som mekking av sykkel, basket og hoppetau, til lune kroker for sittegrupper. God plass til store og små, for ikke å glemme god plass til trampoline! Her kan late dager nytes i solen, eller i skyggen fra trærne.
Borettslaget har utarbeidet en "hagegruppe" som skal foreslå føringer for hva som kan lages av faste installasjoner i hagene. Forslaget vil fremmes på årsmøte i slutten av mai. Inntil videre må varige installasjoner som plattinger, dukkehus osv. søkes styret. Eier har i dag inne en søknad om å lage en treplatting med pergola som det pr. nå ikke er fattet vedtak på.

Denne oasen må virkelig oppleves!

STUE:
Romslig stue med en spennende utforming som byr på flere møbleringsmuligheter og mulighet for flere soner! Veggflatene er malt i en lys og lun tone og på gulvet er det lekker eikeparkett. Rommet har en moderne peisovn som fungerer som et møbel i seg selv samtidig som den generer god varme. Under parketten er det lagt varmefolie i hele etasjen, noe som gir hjemmet et godt inneklima hele året. Store vindusflater som bidrar til mye naturlig lys, som sammen med de lyse overflatene skaper et naturlig lyst rom. Det er montert downlights med dimming i himling som gir et lunt lys. Fra stuen tar en dobbel balkongdør deg videre ut til terrassen, noe som gjør stuen nesten dobbelt så stor på sommerhalvåret!

KJØKKEN:
Moderne og innholdsrikt kjøkken i delvis åpen løsning med stuen. Hvit innredning fra Kvik med glatte fronter og benkeplate i laminat, nedfelt oppvaskkum og ett-greps armatur med uttrekkbar tut. Integrerte hvitevarer som oppvaskmaskin, stekeovn med micro-funksjon og ekstra bred induksjon koketopp med ventilator over og kjøleskap med frysedel samt vinskap. Innredningen er tilpasset rommets utforming for en god bruk av stue- kjøkkenområdet og gjør at kokken med enkelhet kan sosialisere seg med gjestene. I ene hjørnet av kjøkkenet er det etablert praktisk rullesjalusi, så man kan skjule for eksempel brødrister og toastjern. Videre er flere skuffer praktisk innredet med innerskuffer med lys, som gjør det enkelt å holde orden. Med direkte tilknytning med spisestuen skapes et fantastisk og sosialt oppholdsrom i hverdagen. En slik type kjøkkenløsning tilfredsstiller mange behov, for deg som ønsker mye benk- og skapplass og for deg som ønsker et sosialt rom med god kommunikasjon med spisestuen.

SOVEROM I:
Boligens hovedsoverom er romslig og har god plass til dobbeltseng. Sengen blir rammet inne av praktisk plassbygd garderobeløsning med dimbar ledstripe i himling som gir fint leselys eller stemningslys. Malte vegg- og himlingsflater samt lekker eikeparkett på gulv med varmefolie.

SOVEROM II:
Boligens andre soverom er også av god størrelse og således fleksibelt i bruk. Også dette rommet er malt i en lun tone som står fint til den lekre parketten på gulvet. Her er det også varmefolie under parketten. Rommet er beliggende på hjørnet av boligen og har derfor store vindusflater på flere kanter som gir gode lysforhold.

BADEROM:
Delikat baderom med flislagte gulv- og veggflater med varmekabler i gulv. Badet er utstyrt med vegghengt toalett og dusjhjørne med innfellbar glassdør og dusjsett med rainshower. Videre er badet utstyrt med vegghengt servant og speilskap med ledlys.

ENTRÉ:
Det første som møter deg er en lys og luftig entré, som gir et godt førsteinntrykk av leiligheten. Samme, lekre parketten som i resten av boligen, malte veggflater og dimbare downlights i himling. God oppbevaringskapasitet i romslig garderobeløsning. Videre er det god plass til oppbevaringsmøbel etter eget ønsker og behov.

-1. ETG:

KJELLERSTUE:
Lun og romslig kjellerstue med flere møbleringsmuligheter. Lysmalte vegg- og himlingflater med dimbare downlights og varmefolie under parkett. God plass til sofa og tv-seksjon om man ønsker en ekstra tv-stue. Perfekt for storfamilien med ungdommer i hus som trenger to stuer!

BADEROM:
Lekkert baderom med flislagte vegg- og gulvflater. Varme i gulv og dimbare downlights i himling. Utstyrt med vegghengt toalett og dusjhjørne med innfellbare glassdører og dusjsett med rainshower, begge i sort utførelse. Her er det også klargjort for badekar om man skulle ønske det - sluk og uttak for blandebatteri ligger under flis (man trenger bare en smalere vask/skuffeseksjon). Videre er badet utstyrt med heldekkende servant med skuffeinnredning under og belyst speil over. Dette baderommet har integrert en vaskeromsløsning under trappen, med nedtrekkbart plissegardin for skjerming. Vindu som gjør baderommet lyst og luftig.

SOVEROM III OG IV:
Begge soverommene i denne etasjen er av god størrelse og har god plass til både seng, oppbevaring og skrivebord. Supert for storfamilien og "plassere" ungdommene i egen etasje! Begge soverommene har store vinduer hvor det er montert lysskjermende plissegardiner.

UTVENDIG BOD:
Utvendig bod deles med 2.etg.

DIVERSE:
- Forkjøpsretten er forhåndsutlyst og det er 6 stykker som har meldt interesse
- Borettslaget har vedtatt at det er mulig å bygge ut både kjeller og hovedetasjen* Se tegning i annonse
- Vinduer og balkongdør i 1 etg. med tre-lags glass fra 2011 og vinduer med to-lags glass fra 2017 i underetasjen
- Kjellerbod på 4 kvm hvor varmtvannsbereder på ca. 200 liter fra 2023 er plassert
- Sikringsskap med automatsikringer fra 2017, hovedsikring og strømmåler er plassert i felles trappegang utenfor boligen

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- Stringhyller kjøkken, stue, kontor/sov 1.etg og sov underetg. medfølger ikke.
- Taklampe over spisebord medfølger ikke.
- Integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger.

Det informeres at selger aldri har testet micro-funksjonen på ovnen.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Boligen varmes opp ved bruk av elektrisitet og peisovn. Varmefolie i 1. etasje og underetasje utenom på badene hvor det er varmekabler. Peisovn i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 22.12.1961, ferdigattest på garasjen datert 08.01.1969, ferdigattest for rehabilitering av fasade og utvidelse av balkonger datert 04.06.1997. Det foreligger også ferdigattest på riving av bærevegg i naboleiligheten (H0201) fra 2025.

Videre foreligger det ferdigattest på bruksendring av kjelleretasjen i denne boligen datert 30.01.2018.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 22 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om vei, vann/kloakk, bebyggelse og plassering av garasjer.

Servituttene vil følge eiendommen og kopi av servituttene kan fås av megler.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Gressklipping og vedlikehold av "egen" del av hage står andelseier for selv.
Trappevask etter avtale med eier i 2. etg (kan bestemme selv/ sammen når det skal gjøres).

Fantastisk flott beliggenhet tett inntil markagrensen. Området er svært populært for barnefamilier og har rike muligheter for friluftsliv, tur og trening.

Like i nærheten ligger inngangsporten til Lillomarka. Både varierte sykkelstier, koselige turstier, Grefsenkleiva alpinanlegg og fantastiske skiløyper/lysløyper starter her! Alpinanlegget har bakker for både store og små. Hyppig preparering og lite folk i bakken, gir ofte nydelige skiforhold og til og med mulighet for pudderkjøring på de beste vinterdagene!

Inn til koselige betjente markastuer, som bl.a. Linderudkollen, Trollvannstua og Grefsenkollen, er det kun 20-30 minutter enten du går på ski eller til fots. Hit kan du enkelt komme deg frem også med barnevogn.

Idylliske Isdammen, kun 250 meter høyere opp i Årvollveien, er et yndet samlingssted for både store og små. Her står det grill til felles disponering hele året og flere hyggelige sittegrupper. Her kan de små boltre seg med orienteringsløp rundt vannet, naturlig klatrevegg, hinderløyper, kanopadling, fisking og bading. Vinterstid kan man gå på skøyter. Gruppa "Isdammens venner" drifter område sammen med kommunen og arrangere flere aktivitetsdager der i løpet av året. Hytta ved Isdammen kan i tillegg leies og har blitt et populært sted å arrangere barnebursdager.

I nærområdet ligger også Årvoll Gård, som har en rekke kulturelle arrangement og aktiviteter for store og små. Årvoll Gård leier også ut lokaler til ulike arrangement.

Flere fotballbaner i nærheten, både ved Tonsenhagen (der den ene banen blir preppet for skøyteis for liten og stor, av ildsjeler vinterstid) og Årvoll. Badedammen har også blitt et fint sted for både bading, grilling, trening og samlingspunkter.

Kort gange til nærsenter på Årvoll og Tonsenhagen med matbutikker og kafé. Kort vei til offentlig kommunikasjon (buss), skoler og barnehager. Kort kjøreavstand til Linderud og Storo senteret.

Til tross for at Selvbyggerveien 28 ligger like ved markagrensen, er det ca. 6,5 km til Oslo sentrum. Meget effektivt og godt kollektivtilbud fra Årvoll (Stig) til sentrum. (Buss nr. 31, 25 og 26). Buss 31 går døgnet rundt, hele året.

Med andre ord; Setter du pris på umiddelbar nærhet til marka og enkel adkomst til sentrum? Er du opptatt av trygge og gode oppvekstsvilkår for barn? Da er Selvbyggerveien 28 et fantastisk alternativ!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Tonsenhagen barneskole.
Det er flere barnehager i området, blant annet:
Sletta barnehage (1-6 år) 0.2 km
Årvollskogen barnehage /FUS (10 mnd-6 år) 0.4 km
Skauen barnehage (1-6 år) 0.4 km
Kilden barnehage (1-6 år) 0.2 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 14.331,5 kvm som tilhører borettslaget. Pent opparbeidet fellesareal med gressplen, prydbusker, hekker, trær og asfalterte gangveier samt innkjørsel.
Ihht vedtektene skal fellesarealene generelt være til nytte for alle beboerne i borettslaget og disponeres deretter. Det er likevel praksis for at bruk og vedlikehold av fellesarealene fordeles mellom bygningens beboere.

Denne boligen disponerer hagedelen som ligger utenfor trapp og terrasse. Hele hagen er borettslagets fellesareal, men beboerne i Selvbyggerveien 28 har en muntlig avtale om fordeling av hageområdet.

*Garasjeplass i dobbel garasje kan kjøpes separat for fastpris kr. 220.000,-.
Garasjen ligger på gårdsplassen rett utenfor inngangsdøren og har elbillader.

Felleskostnader for garasjeplass faktureres gjennom andelens felleskostnader og utgjør kr. 54,- .

For øvrig gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei (Selvbyggerveien) og via private innerveier med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2864 datert 14.05.86 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Det er vedtatt bygging av forretning/boliger i Årvollveien 15 (gammel del av Årvoll senter). Riving av eksisterende bygning er utført. Tillatelsen inneholder oppføring av blokk på syv etasjer inkludert to kjeller-/underetasjer.
9. november 2023 ble det gitt igangsettingstillatelse del 2. Igangsettingstillatelsen omfatter gravearbeider, peling, betongkonstruksjoner i grunn, bunnledninger samt vann og avløp.
Dette er siste oppdatering på Plan- og bygningsetatens hjemmeside. Megler har imidlertid blitt gjort oppmerksom på at tomten er solgt til en ny utbygger, som planlegger å gjøre om hele prosjektet og sende ny søknad til Plan- og bygg. Hva denne evt. innebærer er ikke klart. Støy og byggearbeider vil forekomme når byggingen settes i gang.
Se saksnummer 202212136 hos Plan- og Bygningsetaten.

Tomten i Østreheimsveien 28 A (ridesentertomten som ligger mellom Årvollskogen og Grefsenkleiva) er i dag regulert til bygging av ridesenter.
Ridesentertomten er for øvrig solgt til entreprenørselskapet Vedal AS. Eier av tomten ønsker å utvikle eiendommene gnr. 86, bnr. 1001 og deler av 458 til boligformål.
De nåværende planene gir ca. 250 boliger fordelt på leiligheter og rekkehus, 840 sykkelparkeringsplasser og bilparkeringsanlegg under bakken i henhold til forslag for ny parkeringsnorm for Oslo.
Større 4-roms leiligheter og rekkehus utgjør mer enn 60% av bruttoarealet.
Det skal etter planen også tilrettelegges for lek og aktiv fritid, som for eksempel sykkelbane, skøytebane og/eller tuftepark.
Fylkesmannen gav tillatelse til oppstart av planarbeid 25. september 2020 og på oppstartsmøtet som ble avholdt i august 2020 sier Plan- og Bygningsetaten at de er åpne for å se på en omregulering av tomten. Utbygger varslet oppstart av planarbeid 30.10.2020. Planforslaget sendt til offentlig ettersyn 14.06.2023.
Per 31.01.2024 ber Plan- og bygningsetaten Sykehjemsetaten avklare om det er aktuelt med sykehjem eller demenslandsby på tomten, og om kommunen bør utarbeide alternativt planforslag. Sykehjemsetaten er positive til at det utarbeides alternativt planforslag for demenslandsby eller sykehjem i Østreheimsveien 28A, men kan ikke selv bestemme at det skal avsettes midler til å utarbeide et alternativ. SYE skal inkludere tomten i KVU-en for fremskaffelse av 600 nye sykehjemsplasser, som bestilt gjennom tildelingsbrevet til SYE for 2024. Etter dette har Årvollskogen boligsameie I påpekt kritiske mangler ved trafikkanalyse, og det er varslet ny saksbehandler for saken samt innkalt til nytt avklaringsmøte. Siste aktivitet på saken er 15.10.2024 hvor Bymiljøetaten kommer med supplerende kommentarer til trafikkanalysen.
For videre informasjon konferer megler eller se saksnummer 202003584 hos Plan- og Bygningsetaten.

Bymiljøetaten har startet et arbeid for å regulere dagens alpinanlegg i Trollvannskleiva og Grefsenkleiva. Det foreligger planer om ny stolheis, ny varmestue samt utvidelse av løypene. Forslagsstiller planla å sende inn planforslaget vinter/vår 2023, men i mai 2023 ble det bedt om utsatt frist. Se saksnummer 201802070 hos Plan- og Bygningsetaten.

På tomten til Bjerke travbane er det lagt frem et omfattende planinitiativ. Selvaag Bolig ønsker å starte opp en omregulering av felt N4-N8, Torgbyen på Bjerke, i tråd med føringene i planprogram om felles regulering av disse feltene. I den forbindelse er det utarbeidet et planinitiativ for det kommende planarbeidet som skal vise hva som skal vurderes i plansaken. Det er potensiale for opp mot 600-700 boliger i Nordfeltet (Torgbyen) og 1100 boliger i Sørfeltet (Parkbyen). Det planlegges med en forventet ferdigstillelse av 150-200 boliger per år i en 10-årsperiode. Salgsstart er planlagt til 2026.
Saksnummer 202213772 (Bjerke Nord, Torgbyen): Per 06.07.2023 ble det kunngjort oppstart av planarbeid.
Saksnummer 202213600 (Bjerke Syd, Parkbyen): Per 07.08.2023 ble det kunngjort oppstart av planarbeid.
Se saksnumrene hos Plan- og bygningsetaten for mer informasjon.

Bystyret vedtok 23. mars 2022 å omregulere Refstadveien 102 fra forretninger og transformatorstasjon til boliger. Det skal bygges et tårnbygg på 40 meter (12 etasjer) i kombinasjon med en lavere lamell på 17 meter (4 etasjer). Mot Refstadveien skal første etasje inneholde utadrettet virksomhet (f.eks. butikk) mot et torg. Lamellen skal skjerme de nye boligenes utearealer fra støy i Refstadveien. Totalt inneholder prosjektet 63 boenheter. Dagens turvei gjennom Bjerke borettslag skal fortsette gjennom planområdet fram til Refstadveien. En fremtidig utvidelse av Refstadveien sikres. Se saksnr. 201715003 hos Plan- og bygningsetaten for mer informasjon. Salget er i gang og prosjektet kan følges på: https://bolig.soeiendom.no/boliger-til-salgs/pilar-bjerke/til-salgs.

I Refstadveien 60-74 foreligger det planer for omregulering av tomtene fra forretning- og kontor til bolig og næring. Nybygg med kombinert bebyggelse og anleggsformål – Kontor/ forretning/ offentlig eller privat tjenesteyting (treningssenter, service helse og velvære o.l)/bevertning/kulturinstitusjon (bibliotek), lager. Planene inneholder bygg på maks 7 etasjer og 3 underetasjer.
PBE sendte ut kunngjøring om offentlig ettersyn 04.01.2024. Se saksnr. 201915380 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

Det ble for noen år siden avholdt et mulighetsstudie på tomten i Refstadveien 52 (Circle K-tomten). Her ble det sett på to alternativer, ett med boliger over bensinstasjon og ett med hotell/kontor/næring. Begge alternativene inneholder forslag til bygg med inntil 8 etasjer.

Felleskostnadene er kr 6 054,- pr. mnd. og inkluderer: inkluderer: Kabel-tv/internett, nedbetaling av andel fellesgjeld, felles vedlikehold, felles bygningsforsikring, snømåking og kommunale avgifter.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger etc.

Felleskostnadene fordeles slik:
Avdrag felleslån kr 1 484,- (oppjusteres med kr 19,- til kr 1 503,- fra 01.05.25)
Felleskostnader kr 3 702,-
Renter felleslån kr 868,-

Ved kjøp av garasjen tilkommer kr 54,- i felleskostnader pr. mnd.*

Det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune, men dette tilkommer ikke på denne boligen pt.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 20 917,- pr. år. / 19 061 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett . TV med kanalpakken Start 35 + bredbånd 50/50 Mbps er inkludert. Tv-tuner/dekoder medfølger i følge selger.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 352 839,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 411 357,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 42 520,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 186 027,- pr. 28.04.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 7 886 176,- pr. 28.04.2025 og lånevilkårene er:

Lånenummer: 12133090191, DNB Bank ASA
Rentesats per 28.04.2025: 5.65% pa.
Siste termin: 30.06.2033

Det er ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld.

11 780 000,00 Prisantydning
186 027,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
11 966 027,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

1 354,00  Eierskifte garasje
7 938,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
20 332,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
11 986 359,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.

Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Rannveig Thue og Axel Mellingen Engstrøm

Leiligheten er tilknyttet Rådyrdalen Borettslag.
Borettslaget består av 46 leiligheter fordelt på fire seksmannsboliger og tolv tomannsboliger.
Forretningsfører er USBL, tlf. 22 98 38 00.
Dugnad må påregnes.
Trappevask går på rundgang mellom alle enhetene i boligen. Klipping av gress og hekk gjøres av beboere i sin hagedel.
Husdyr kan først anskaffes eller medbringes etter at søknad om det er innvilget fra styret. Det gjelder også eventuell gjenanskaffelse. Eget søknadsskjema skal benyttes.
Borettslaget har egen hjemmeside: http://radyrdalen.no/.

*Andelseierne har anledning til å søke borettslaget om å bygge ut boligen. Utbygging innebærer utbygging iht. borettslagets utbyggingsmanual, og/eller utbygging av kjeller, innsetting av takvinduer og kjellervinduer. Ved utbygging av utvendig areal i forbindelse med balkong fører det til innlemming av fellesareal til privat disponert areal. Det tillegges da et kronepåslag på felleskostnadene. Man må deretter følge de prosentvise påslag ved fremtidige justeringer av felleskostnader i borettslaget. Iht. vedtektene kan også borettslaget endre disse felleskostnadene med en måneds varsel.
Hvis 1. etasje velger å bygge ut balkongdelen uten at 2. etasje ønsker utbygging, må dette fundamenteres slik at 2. etasje ved en senere anledning har mulighet for utbygging.

Dersom man holder seg til rammene i denne utbyggingsmanualen og signaler fra Forhåndskonferanse med Plan- og bygningsetaten (gjengitt i vedlagte referat), vil sjansene for en godkjennelse av byggesøknad ha gode forutsetninger for positiv behandling både fra styret og Plan- bygningsetaten. Søknadsprosessen vil uansett følge samme retningslinjer og prosess som alle søknadspliktige tiltak. Plan- og bygningsetaten vil kreve en godkjennelse fra styret for behandling av byggesøknad, og styret vil forutsette godkjennelse fra Plan og bygningsetaten førtiltak iverksettes.

Konferer megler for komplett Utbyggingsmanual.

Foretatt påkostninger de senere år:
2016: Nye tak i Årvollveien 61 og 63
2016: Oppussing av fasader
2015: Ny drenering rundt dette bygget
2007: Utført dreneringsarbeider rundt noen bygninger i borettslaget
2005: Rehabilitering av tak

Planlagte påkostninger:
- I følge styreleder pr. 29.04.2025 er det behov for takbytte på alle hus de neste årene. Saken ble tatt opp på årsmøte for 2024 og prosjektering vil prioriteres neste styreperiode. Dette kommer til å være et relativt omfattende prosjekt og det bør vurderes om borettslaget samtidig skal male fasader, da det snart er 10 år siden dette ble gjort sist. Siden begge prosjektene krever stillas, antas det at man kan spare noe penger på å gjennomføre begge prosjektene samtidig. Her er tanken at at prosjektet i sin helhet vil ta 5-6 år hvor de prioriterer 2-3 hus pr. år. Tilbudet de har mottatt på dette løper til 80 000 000,- og ved å refinansiere det eksisterende lånet vil de forhåpentligvis slippe å øke kostnader for beboerne rundt rehabiliteringen.
- Videre opplyser styreleder om at årets generalforsamling vil avholdes 27 mai, og det er ingen planlagte saker som vil tas opp her i denne omgang.
- Det vil bli tatt opp mulighetene for utvidelse av garasjene på årsmøte, da ca. 80% av garasjene er relativt smale for nyere biler. Her vil det bli fremmet et forslag om et felles garasjelag.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Dersom slik godkjenning ikke gis må kjøper gjennomføre kjøpet og selv sørge for godkjennelse eller videresalg av leiligheten. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Forkjøpsretten er forhåndsutlyst og det er 6 stk som har meldt interesse. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet Klare Finans AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 39-0060/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR39.2560

Sist oppdatert: 03. mai 2025 kl. 13:01