Hans Langbachs vei 5

Hans Langbachs vei 5, 3039 DRAMMEN
Kommunenummer 3301, gårdsnummer 26, bruksnummer 87, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 214 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 76 kvm: Entre, toalett, spiskammers, soverom, gang, stue og kjøkken
2. etasje 68 kvm: Gang, bad, kontor/soverom og tre soverom
3. etasje 19 kvm: Loft

BRA-e:
Enebolig:
Kjeller: 36 kvm: Underetasje/grovkjeller: Målbar del av grovkjeller og garasje m/bod

Utestue/bod:
1. etasje 15 kvm: Utestue/bod

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 31 kvm: Terrasse over garasje

Loftsetasjen (øvre loft) har et totalt gulvareal (GUA) på 35 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 19 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 16 kvm.

Kun deler av arealet i kjeller og området ved garasje er måleverdig som bruksareal. Arealet har et totalt gulvareal (GUA) på 59 kvm, men grunnet lav takhøyde er kun 36 kvm av arealet måleverdig som bruksareal, hvor 1 kvm utgjør målbar del i kjeller. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 23 kvm.

Rom som avviker ifbm. rom for varig opphold: Ett soverom i 2. etasje og innredet utestue. Se mer informasjon under punktet ferdigattest.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport utført av Jostein Jacobsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Bygningen er iht. tilstandsrapport, oppført med grunnmur av murkonstruksjoner/betong, synlig fjell i krypkjeller samt at gulv i kjeller er støpt. Etasjeskillere av treverk. Veggkonstruksjoner av treverk med utvendige fasader av stående og liggende trekledning. Vinduer i ett-lags glass fra byggeår, og vinduer i to-lags glass med utvendig ett-lags glass fra 1979. Vinduer i 2-lags glass fra 2021. Balkongdør i 2- lags glass fra 2021. Profilert inngangsdør fra ukjent årstall. I tillegg er det dører av varierende type og alder i kjeller og garasje.. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Bad:
Badet fra 2021 er laget i klassisk stil med fokus på detaljer. Gulv i marmor med gulvvarme. Veggene er flislagt med mindre fliser og malte slette flater. Høy himling med malt slett flate og downlights. Dusj med Tapwell dusjarmatur i messing og innfellbar glassdør. Badekar med klassisk hånddusj. Gulvstående servantinnredning med to-greps blandebatteri, flott marmortopp og speil på vegg. Villeroy & Boch vegghengt toalett med innebygget sisterne.

Kjøkken:
Huseby kjøkken i heltre eik fra 2021. Gulv med heltre gulvbord. Vegger med med trepanel og tapet. Himling med trepanel. Innredning med ett-speils fronter. Heltre eik benkeplate med nedfelt kjøkkenkum i porselen og ett-greps Tapwell blandebatteri i råmessing. Integrert komfyr og platetopp. Røroshetta ventilator på vegg. Oppvaskmaskin og kjøl/frys. Vannrør av rør i rør system fra 2021. Original prinsesseovn fra Ulefoss.

Soverom 1. etasje:
Nytt oljet heltre gulv (2021). Malte vegger og original teglstein. Nye store vinduer fra Fjerdingstad i klassisk stil.

Stue 1. etasje
Malt heltre gulv. Ny klebersteinsovn.

Hall 1. etasje
Stor original herskaplig trapp og unik panel på veggene. Stort garderobeskap. Klassiske profilerte doble fløydører.

Entre 1. etasje
Oppvarmet flislagt gulv med panel på veggene og downlights.

Øvrige rom 1 etasje:
Gulv med flis og heltre gulv. Vegger og himlinger med trepanel. Profilerte innerdører. Naturlig ventilasjon. Høy himling (2.8 m)

Øvrige rom 2 etasje
Ny slipte (2022) originale heltre gulv hvitoljet / hvitlakkert. Tapet fra William Morris og Borås. Profilerte originale heltre fløydører og innerdører. Himlinger og vegger med trepanel. Sto garderobe i gang. Praktisk lite rom for vaskemaskin og rengjøringsutstyr under loftstrapp.

Loft 3. etasje
Stort loft med god takhøyde som rommer mye.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:

Våtrom - Bad 2. etasje:
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Membran arbeid er utført i to omganger, gulv er lagt med helsveiset membran med oppkant langs vegger, og klemt ned i sluk, dette er utført av Protan AS, dokumentasjon for dette er fremlagt. Smøremembran på vegger er utført av håndtverker som er bekjent av selger, det er ikke fremlagt faktura eller komplett dokumentasjon på disse arbeidene, men det er fremlagt enkelte bilder av ferdig utført membran på vegger, noen av disse bildene er vedlagt i denne rapport.
- Fallforhold (gulv): Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til sluk ved badekar er på tilfeldig sted målt til ca. 21 mm, ved dusj er dette målt til ca .15 mm. Gulvområdet generelt har fall som er vurdert til å være noe under hva som er anbefalt. Dette kan ha betydning for lekkasjesikkerhet.

Våtrom - Vaskeromsavdeling i gang i 2. etasje:
- Helhetsvurdering: Det er ikke etablert membran/tettesjikt på gulvet. Fare for fukt i omkringliggende områder ved eventuelt vannsøl/lekkasje. Tettesjikt med oppkanter bør etableres for å kunne ivareta lekkasjesikkerheten. Nærmere undersøkelser anbefales for å kartlegge type løsning og fremgangsmåte.

Toalettrom (Ikke våtrom) - Toalettrom ved entre:
- Overflater gulv: Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Tiltak vurderes ikke til å være nødvendig, men bør holdes under oppsikt.

Øvrige rom - 1. etasje:
- Overflater gulv: Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser i entre og spisskammers. Eksakt årsak er ikke kjent. Tiltak vurderes ikke til å være nødvendig, men bør holdes under oppsikt.

Øvrige rom - Garasje og boder:
- Helhetsvurdering: Det er fuktmerker i himling/undertak over garasje. Det ble målt forhøyet fuktighet her. Årsak er vurdert til være lekkasje/utettheter i takpapp/membran til terrassen over garasje. Nærmere undersøkelser anbefales. Det ble også målt fuktighet i trekonstruksjoner i veggene, som viste målinger mot 20 prosent, også dette er vurdert til å ha sammenheng med lekkasje fra garasjetaket/terrasse over. Utbedrende tiltak i garasje og boder kan måtte gjøres grunnet dette.
Bodtak inntil garasje: Yttertak av teglstein, ikke kjent når eksakt dette er gjort. Ettersyn av konstruksjonen og områdene anbefales.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) - Kjeller:
- Helhetsvurdering: Det observeres fukt på gulvet, vanninnsig fra grunn/fjellet. Selger opplyser om dette oppstår ved kraftig/mye nedbør og etter lange regnværsperioder. Må ses i sammenheng med dreneringssystemet og tomteforhold. Tiltak kan være aktuelt, se også punktet for krypkjeller. Deler av himling i kjeller kledd med plater som er vurdert til å inneholde asbest. Asbest i materialer som er uskadd medfører ikke nødvendigvis noen helserisiko, men hvis platene blir eller er skadet, eller skal fjernes er det risiko for spredning av asbestfibre i luften, noe som medfører at egne saneringsfirmaer bør benyttes.

Krypekjeller:
- Innvendig inspeksjon: Det er tegn på fuktinnsig i krypkjeller med synlig fuktighet/vann som kommer inn på fjellet i bakkant. Selger opplyser om at dette skjer etter lange regnværsperioder og ved mye/kraftig nedbør. Det er utført målinger med pigg i treverk i området, målingen viser varierende resultat. Høyeste måling viser 20 prosent fuktighet i treverket, målingene varierer mellom 14 og 20 prosent. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Det er tegn på treskadeinnsekter og skader i bjelkelaget, omfang er ikke kjent, dette kan også være gammelt. Bjelkelag kan være svekket av dette. På bakgrunn av fuktighet i krypkjeller er det risiko for skjulte skader og råte i konstruksjonene. Selger har en enkel avfukter i bruk i krypkjeller. Det anbefales å gjøre nærmere undersøkelser omkring krypkjeller, og ytterligere tiltak kan være aktuelt. f.eks kan et permanent avfuktersystem, plast mot grunn, og tiltak med utvendig drenering være aktuelle tiltak.

Loft - uinnredet / råloft - Kaldtloft:
- Statikk: Eldre takkonstruksjoner av treverk, med tegn på skjevheter. Dette må ses i sammenheng med alder på konstruksjonen.
- Overflater vegger/undertak: Stedvis observeres det fuktmerker i undertaket, det er vurdert at dette stammer fra tiden før yttertaket ble lagt om. Det er utført fuktmåling med pigg i treverk med egnet instrument (Protimeter MMS), i undertaket. Målingene viser vektprosent mellom 16 og 18, dette er ikke veldig høye verdier, men kan være påvirket av uteluft, varmetap fra etasjene under. Loftet er et ventilert kaldtloft. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Kaldtloftets tilstand tilsier at oppfølging med jevnlig ettersyn er anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
- Konstruksjonsoppbygging: Deler av loftet er innredet. Det er ikke kjent eksakt hvordan oppbyggingen er utført, dette er et eldre rom og det er vurdert at området ikke er isolert og bygget opp etter dagens prinsipper. Ellers er det er et ventilert kaldtloft, som blir påvirket av oppbygning ned mot varm del, som varmetap/kondens etc. Det er ikke kjent eksakt hvordan oppbygningen ned mot varm del er utført, med den risiko det innebærer, men det er en eldre oppbygning. Tiltak på loftet med tanke på lufting kan være aktuelt.

Innvendige trapper - Trapp opp til 2. etasje og loftstrapp:
-Innvendige trapper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Rekkverket har åpninger på mer enn 0,10 meter. Enkelte inntrinn er mindre enn 0,25 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Tilstandsgrad settes iht. NS3600. Om trappen vil oppfylle kravene som var gjeldene på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke videre undersøkt. Trapp opp til loftet er i brattutførelse og i enkel konstruksjon.

Etasjeskiller - 2. etasje:
- Skjevhetsmåling: Det er merkbare og målbare skjevheter i 2. etasje Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Største målte avvik er målt tilfeldig sted på kontor. Avviket er målt til 39 mm. På soverom er dette målt til 22 mm.

Etasjeskiller - 1. etasje:
-Skjevhetsmåling: Det er skjevheter i gulvoverflatene i 1. etasje. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Følgende avvik er målt: 37 mm i gang, 29 mm i stue og 20 mm kjøkken.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning. Jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov. Det var noe varmegang på støpsel til VVB, grunnen kan være at den er vært koblet via adapter.
- Stakeluke: Eldre stakeluke på støpejernsrør i gulvet.
- Avløpsrør: Det er avløpsrør av støpejern fra kjeller og under huset. Disse er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Annet: Det er noen få vannrør i kobber fra ukjent årstall, dette gjelder vannrør til utekran. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

Radon:
Det er ikke foretatt radonmåling i boligen og verdiene er derfor ukjent. For å kartlegge de faktiske forholdene, må det gjennomføres målinger.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
-Helhetsvurdering: Kledning er ikke tilstrekkelig luftet/ventilert i bakkant, noe som erfaringsmessig øker risikoen for skjulte skader og redusert levetid. TG2 er valgt for å belyse risiko. Det observeres stedvis råtedannelse i kledning og fasader, på boligen og garasje/terrasse delen, tiltak må påregnes. Ved inngang er det liten klaring mellom kledning og terreng, noe som øker sjansene for ytre påkjenninger og skader. Det anbefales å følge med på overgang inn mot vegg fra tak ved entre. Til informasjon: Deler av fasaden mot sørøst, har utbedret kledning for ca 10-12 år siden. Samt et parti ved vinkel, dette ble gjort i forbindelse med takomlegging

Dører og vinduer:
-Vinduer: Vinduer som ikke er byttet har tegn av slitasje og elde, med blant annet tegn på råtedannelse i sprosse/varevindu del. Utbedring/utskiftning av aktuelle vinduer må påregnes. Til informasjon: Selger har utbedret deler av vinduer fra 1979.
-Annet: Ytterdører til kjeller og boder ved garasje bærer preg av slitasje og elde. Det er ikke observert synlige skader av større betydning, men basert på tilstanden er restlevetiden redusert/usikker.

Yttertak:
-Gesimsløsninger: Ved omlegging av yttertaket ble det lagt på et vindskiebord til grunnet høyden, øvrige vindskier ble ikke byttet. Det er slitasje symptomer enkelte steder på vindskier, bør ses på i sammenheng med fasaden.

Balkonger, terrasser, veranda etc. - Terrasse:
- Annet: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Tiltak anbefales.

Utvendige trapper - Trapp fra gårdsplass:
- Helhetsvurdering: Det er ikke rekkverksløsning ut mot kant. Rekkverksløsning må etableres grunnet sikkerhet. Sjablongmessig prisanslag.

Drenering:
- Helhetsvurdering: Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år. På bakgrunn av dreneringens alder er det derfor grunn til å varsle om risiko for svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Terrenget på oversiden av bygget har stedvis fall mot grunnmuren. Forholdet kan være med å øke fuktbelastningen på grunnmuren. Det er tegn i krypkjeller, kjeller og garasje som tyder på fuktinnsig. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Forholdet øker faren
for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå. Ytterligere tiltak for å sikre at vann ikke siger inn i krypkjeller anbefales.

Forstøtningsmurer:
- Ettersyn av støttemur anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

Stikkledninger og tanker:
- Vann- og avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Tiltak anbefales.

Frittstående byggverk - Anneks/bod i hage:
- Frittstående byggverk: Det er foretatt en forenklet overordnet vurdering av tilstanden. Bygget har forholdsvis enkel fundamentering og står nært terreng, som øker sjansene for ytre påvirkninger og skader. Ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
Balkonger, terrasser, veranda etc. - Terrasse:
- Terrasser/inntrukket balkong over innvendige rom: Det er tegn på lekkasje utettheter av tekkingen av terrasse/garasjetak. Dette merkes med synlig fuktighet i himling i garasje. Fuktighet over tid kan før til skader på konstruksjonene. Utbedrende tiltak må påregnes. Nærmere undersøkelser anbefales.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
Våtrom - Bad 2. etasje:
- Innfelte/gjennomgående installasjoner: Downlights er ikke tatt ned for inspeksjon, og forholdet i konstruksjoner/utførelsen er derfor ikke kjent.
- Fukt i tilliggende konstruksjoner: Våtrommet har vegger av mur/betong (brannmur), det er stående massiv plankevegg, bjelkelag er fylt med stubbloftsleire. Det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling.

Toalettrom (Ikke våtrom) - Toalettrom ved entre:
- Innfelte/gjennomgående installasjoner: Downlights er ikke tatt ned for inspeksjon, og forholdet i konstruksjoner/utførelsen er derfor ikke kjent.

Øvrige rom - 1. etasje:
- Innfelte/gjennomgående installasjoner: Downlights er ikke tatt ned for inspeksjon, og forholdet i konstruksjoner/utførelsen er derfor ikke kjent.

Loft - uinnredet / råloft - Kaldtloft:
- Kontroll av diffusjonssperre: Ikke mulig å kontrollere

Grunnmur, fundamenter:
- Fundamenter: Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har.
- Byggegrunn: Det meste av bygningsmassen står på fjell, men det er partier ved garasje som er av ukjent beskaffenhet.

Det anbefales ytterligere undersøkelser av disse punktene.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin.

Alle taklamper, vegg-lamper, kjøleskap medfølger ikke eiendommen.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Det er etablert nye peisovner på kontor og i stue. Eldre støpejernovn på kjøkken. Gulvvarme på bad (2. etasje), wc-rom (1. etasje) og i entré (1. etasje). Videre er boligen basert på elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Det har blitt foretatt en kontroll av pipe og ildsted i 2025, utført av Drammensregionens brannvesen IKS. Følgende bemerkninger ble konstatert under tilsynet:
1. Mangler røykvarsel i kjeller.
2. Stålforingen mangler avstandsholder ved feieluken.
Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Drammen kommune opplyser om at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for opprinnelig bygning i deres arkiv. I henhold til matrikkelen for eiendommen, er bygningen først registrert tatt i bruk i år 1910.

Det foreligger ikke godkjente byggetegninger på opprinnelig bygning i kommunens arkiv. Megler har derfor ikke kunnet kontrollere om bygningen er i tråd med gitte tillatelser fra kommunen ifbm. oppføringen. Det er da usikkert om nåværende rom for varig opphold i boligen samsvarer med opprinnelig tiltenkt formål. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Det er utstedt godkjente byggetegninger for innredning samt reparasjon av veranda (1. etasje og 2. etasje) datert 13.07.1951 og for oppføring av garasje med terrasse datert 27.05.1982.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Det er gitt tillatelse til rehabilitering av skorstein datert 04.10.2021, det er gitt ferdigattest for tiltaket datert 17.10.2025

Ett soverom i 2. etasje er opprinnelig byggemeldt som innkledd veranda jf. Godkjente byggetegninger datert 13.07.1951, det er også oppført en utestue/utebod som er innredet. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at rommene da må brukes/tilbakeføres til opprinnelig godkjent formål. I forbindelse med rømningsveier har takstmann kommentert at det er for høy avstand fra flere vinduer til terreng (på vinduer som kan benyttes som rømning), det er over 5 m ned til terreng og derfor kan tiltak med stige være aktuelt. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Det har blitt etablert et takoverbygg ved inngangspartiet i 1. etasje. Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til kommunen vedrørende det utførte tiltaket. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Iht. tegningene fra 1951 har nåværende areal med bod/spisskammers, entré og wc-rom ingen rombenevnelse, det vites derfor ikke hva dette arealet er godkjent som. Kjøper overtar risikoen for dette.

Del av bad i 2. etasje var iht. tegninger fra 1951 en del av tilliggende soverom (det lille soverommet). Oppføring av lettvegg er i utgangspunktet unntatt søknadsplikt forutsatt at det ikke medfører vesentlige endringer i godkjent planløsning. I tillegg må alle tekniske krav opprettholdes. Det er uklart om endringen ansees som en vesentlig endring eller om byggtekniske krav er opprettholdt. Kjøper overtar risikoen for dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Dagboknummer: 422
Tinglysningsdato: 22.01.1975
Servitutten omhandler: Grunneier og kommunen har rett til anleggelse og vedlikehold av diverse ledninger over eiendommen.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter som ikke skal slettes ved overdragelse.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Komplett energiattest inkludert oppvarmingskarakter fås ved henvendelse til megler eller lastes ned fra www.krogsveen.no.

Boligen har en attraktiv beliggenhet i et rolig, veletablert og barnevennlig nabolag på Åskollen. Her bor mange barnefamilier, og området byr på svært gode oppvekstsvilkår for både barn og ungdom. Eiendommen ligger fint til på en opparbeidet, solrik utsiktstomt med umiddelbar nærhet til sjøen, gåavstand til strand (ca. 2min) og brygge.

Det er kort gangavstand og en trygg vei til Åskollen barneskole, barnehage og idrettsanlegg gjennom et hyggelig skogsåmråde og på gangvei. Kort vei til det nye sykehuset med buss eller sykkel langs fjorden.

Området byr på flott turterreng både sommer og vinter, blant annet med lysløype rundt Nordbykollen og fine turmuligheter i Røysjømarka. Eiendommen ligger også et steinkast unna sjøen, med badestrender og båthavn i Sota Fjordpark og på Nøstodden.

Det er kort vei til dagligvarebutikker, frisør, post-i-butikk og andre servicetilbud på Åskollen. Glassverket IF er et aktivt idrettslag i nærmiljøet og tilbyr et bredt aktivitetstilbud innen håndball, fotball, langrenn, barneidrett og IFO (idrettsfritidsordning). Klubben har eget idrettsanlegg med både gressbaner, kunstgressbane og idrettshall. I området finnes også Helleristningen skolekorps. Det er et aktivt speidermiljø med egen speiderhytte kun noen hundre meter fra boligen, samt en lokal sykkelklubb.

Det er gangavstand til bussholdeplasser i både Nordbyveien (ca. 1 min) og Svelvikveien (ca. 3 min), med hyppige avganger til Drammen sentrum (se www.brakar.no for rutetider). Til Drammen sentrum er det ca. 5–6 km, med togstasjon som tilbyr hyppige avganger til Oslo, Sandvika og Kongsberg (se www.vy.no). Togreisen fra Drammen til Oslo tar ca. 30 minutter. Det er også enkel adkomst med bil, med ca. 5 minutters kjøring til E18 i Kobbervikdalen, og ca. 40 minutters kjøretid til Oslo.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Godt sammensatt tilbud av private og offentlige barnehager.

Barnehager:
Nøstodden barnehage (0-5 år) 0.1 km
Nordbylunden barnehage (1-5 år) 0.8 km
Nordby Gård barnehage (1-5 år) 0.8 km

Skoler:
Åskollen skole (1-7 kl.) 1.1 km
Marienlyst ungdomsskole (8-10 kl.) 5.1 km
Drammen videregående skole 5 km
Heltberg vgs. Drammen 11 min

Drammen kommune har tre private barne- og ungdomsskoler, Drammen Realfagsskole Heltberg, Norlights Montessoriskole Drammen og Rosendal skole (Mjøndalen).

Det ligger flere videregående skoler i Drammen og Lier, samt Universitetet i Sørøst-Norge som har campus på Papirbredden i Drammen, for mer informasjon se www.usn.no.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 731 kvm. Skrånet tomt som er opparbeidet bl.a. med gårdsplass som har belegningsstein. Hage og uteområder rundt boligen. Det er garasje på nedre nivå med terrasse over. Frittstående utebod i hage (ikke godkjent for varig opphold).

Fast biloppstillingsplass i oppkjørsel og garasje.
Fastmonterte løsninger for oppheng og lagring i garasje følger med.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. 

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område men er avsatt til boligbebyggelse med hensyn til mijøkvalitet, estetikk, natur, landskap og grønnstruktur ved kommuneplanens arealdel for Drammen kommune 2025-2037 datert 18.06.2025. Eiendommen omfattes i tillegg av Kommunedelplan for FV.319 Svelvikveien datert 21.06.2016 med tilhørende bestemmelser. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

I henhold til kommuneplanener eiendommen innenfor en sone som er båndlagt i påvente av vedtak etter plan- og bygningsloven. Når et området er båndlagt vil det være en del begrensninger når det gjelder oppføring av nybygg, tilbygg eller påbygg innenfor dette området. Konferer med megler dersom dette er aktuelt.

Ytre hjørne av eiendommen har blitt innenfor en sone som er båndlagt i påvente av vedtak etter plan- og bygningsloven. Når et område er båndlagt vil det være en del begrensninger når det gjelder oppføring av nybygg, tilbygg eller påbygg innenfor dette området. Konferer med megler dersom dette er aktuelt.

Eiendommen er SEFRAK-registrert, gjeldende bygning på eiendommen er et ikke-meldepliktig bygg. SEFRAK-registrerte bygninger gjelder bygg (i hovedsak eldre enn år 1900) som er registrert som kulturminne i det såkalte SEFRAK-registeret, men som ikke er fredet etter Kulturminnelova.

Kommunale avgifter (vann og avløp): kr 8.785,- pr. år (3 terminer), fakturert på eiendommen i 2024. Avgiftene vil variere etter forbruket i boligen.
Renovasjonskostnader: kr 4.930,- pr. år (2 terminer). Type renovasjonsordning: Standard renovasjon, 2025.
Det opplyses om at Drammen kommune har varslet om en vesentlig fremtidig økning av kommunale avgifter.

I tillegg påløper det en kostnad på kr 578,- pr. år for boliger med minst ett aktivt røykrør (kostnad pr. 2025). Det påløper også kostnader for feiing av ildsted, kontroll av fyringsanlegg m.m. Frekvens på feiing samt tilsyn er avhengig av behov og vurderes av feieren.

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 20.000 kWh pr. år (ekskl. lading av el-bil).
Boligen har en årlig forsikringspremie via Fremtind på kr 15.110,- pr. år.

For denne boligen er det inngått avtale om Norgespris i stedet for strømstøtte, avtalen på kr 50 øre inkl. mva følger eiendommen og har en bindingstid frem til 31.12.2026. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det må påregnes kostnader til tv/internett og innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Formuesverdi for 2023 var kr 1.329.862,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5.319.447,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

7 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

199 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
220 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 210 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Julien S Bourrelle og Elise Halvorsen Kollerud

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 65 000,-

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2.900,-
Markedsføringspakke  kr 27.400,-
Oppgjør  kr 7.500,-
Tilrettelegging  kr 17.000,-
Visninger pr stk 3.000,- 2 Første visninger er gratis

Utlegg
Innhenting av feierrapport fra Drammensreg. Brannvesen  kr 573,-
Innhenting av off. oppl. Drammen kommune inkl. tegninger og RFD  kr 2.833,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter
AX tilstandsrapport Enebolig  kr 20 625,-
Boligselgerforsikring Gjensidige - regnes av prisantydning ca: 45.000,- (valgfritt)

Oppdragsnummer 20-0315/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Drammen
Nedre Storgate 16, 3015, DRAMMEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR20.25315

Sist oppdatert: 05. november 2025 kl. 08:57