Urtegata 32B

Urtegata 32B, 0187 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 230, bruksnummer 375, ideell andel 1/1
Andelsnummer 21, Urtegaten 32 Borettslag, organisasjonsnummer 943791961

Totalt bruksareal BRA: 70 kvm

BRA-i:
3. etasje 57 kvm: Stue/kjøkken, bad, entrè, soverom, soverom 2.

BRA-e:
Kjeller: 8 kvm: Kjellerbod.
5. etasje 5 kvm: Loftsbod.

Boligen disponerer 2 boder i henholdsvis kjeller og på loft.
Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 30.10.2025 utført av Tore Jan Fevang. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i mur/tegl. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Et punkt har blitt tildelt tilstandsgraden TG3:
- Målt høydeforskjell på over 30mm gjennom hele rommet. TG3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at 3 punkter har blitt gitt TG2 grunnet alder/slitasje. For øvrig har disse punktene blitt gitt TG2:
Utvendig:
- Dører: entredører er ikke brann/lyd klassifisert. Ingen akutte tiltak er nødvendig, men klassifisert dør anbefales grunnet brannsikkerhet.

Innvendig:
- Overflater: Åpninger/større glipper i gulv under kjøkkeninnredning. Mindre knirk/glipper i entregulv. Setninger opp på kjøkkenvegg.

Tekniske installasjoner:
- Ventilasjon: Boligen har naturlig ventilasjon, det anbefales å etablere veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det.
- Elektrisk anlegg: Forenklet vurdering: Kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utført arbeid.

Kjøkken:
- Det er kun kullfilterventilator og ikke andre mekaniske/forserte avtrekkløsninger fra kokesonen.

Våtrom/bad:
- Rommet har kun naturlig ventilasjon. Elektrisk avtrekksvifte anbefales montert.
- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet, som fører til at vann ligger igjen i mindre områder etter dusjing.
- Knirk i baderomsgulv.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de ulike punktene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
- Ved regn har selger oppdaget fukt/vann i kjellerbod, dette tørker seg opp av seg selv. For øvrig har borettslaget hatt fuktmåling inne i kjeller og fastslått at dette ikke er en risiko.
- 2024: Utført arbeid på det elektriske anlegget av faglært (Ekeberg Elektro).
- 2023: Montert ildsted November 2023 av faglært med kontrollerklæring.

ENTRÉ
Velkommen inn til en lys og innbydende entré som byr på god oppbevaringsplass, samt plass på vegg for å henge fra seg yttertøy. Fra entréen er det videre adkomst til leilighetens øvrige oppholdsrom.

KJØKKEN
Fint og praktisk kjøkken fra 2019 levert av Ikea. Det er godt med benkeplass og integrerte hvitevarer som stekeovn og platetopp, kjøl- og fryseskap og oppvaskmaskin. Videre er kjøkkenet innredet med mørke, glatte skapdører og benkeplate av tre. Åpen løsning mot stua sørger for sosial matlaging! Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

STUE
Lun og koselig stue med åpen løsning mot kjøkken. Det er store vindusflater som sørger for en lys og luftig atmosfære i rommet. Her er det plass til både spisegruppe og sofasone. Rommet har nydelige klassiske detaljer med rosett i taket og øvrig stukkatur. Vedovnen ble installert i november 2023 og varmer opp leiligheten på de kaldere dagene.

SOVEROM 1
Leilighetens hovedsoverom har god plass til dobbeltseng, samt god plass til garderobeskap. Begge soverom vender inn mot rolig bakgård.

SOVEROM 2
Leilighetens andre soverom har også god plass til både seng og øvrig møblement. Rommet er også godt egnet som gjesterom, barnerom eller kontor.

BADEROM
Boligen har et romslig bad som ble modernisert i 2016. Baderommet har stilig materialvalg med malte baderomsplater på vegg og gulv belagt med vinylbelegg. Videre er rommet innredet med gulvstående toalett, dusjnisje, vegghengt servantskuff med mørk servant. Det er også opplegg for vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten oppvarmes med vedovn, radiator og elektrisk panelovn.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger et attestert ekspedisjonsdokument for oppføring av bygningen, datert 31.12.1898. Et ekspedisjonsdokument er forløperen til ferdigattest. I Oslo kommune må dokumentet være attestert for at det kan anses som en ferdigattest.

Det foreligger for øvrig følgende ferdigattester:
- Ferdigattest for sammenslåing av leiligheter innr. bad og wc, datert 19.08.1982
- Ferdigattest for montering av brannvarslingsanlegg, datert 23.03.2017.
- Ferdigattest for rehabilitering av sju skorsteiner, datert 19.11.2020.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Etter sammenslåingen av leiligheter i 1982, har kjøkkenet i denne leiligheten blitt flyttet ut i stuen. Rommet der kjøkkenet opprinnelig var, er i dag innredet som soverom.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.
Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn og rettigheter angående leieavtaler til to leiligheter i borettslaget.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten har en sentral og attraktiv beliggenhet på Tøyen med kort avstand til både Tøyen Torg og Grønland Torg - Begge med et stort utvalg av butikker, kaféer og restauranter, enten det er for en rask lunsj, take away eller en bedre middag. Grønland Basar ligger også like i nærheten med et bredt utvalg av servicetilbud. Dagligvarehandelen kan enten gjøres på Kiwi Grønland Basar, Extra Grønlandsleiret, Rema 1000 Christian Kroghs gate eller Meny Grønland. I tillegg er det flere søndagsåpne butikker i nærområdet. Grønland er kjent for et bredt utvalg av spesialforretninger som grønnsakshandlere, konditorier og slaktere som tilbyr et bredt utvalg til svært rimelige priser.

Ta en tur innom Deichman Tøyen som er Norges eldste folkebibliotek. Her kan du lese, jobbe, slappe av, møte venner, eller bare være alene. Du kan låne fra samlingen på over en million bøker, filmer, cd-er og annet materiell.

Det er også flotte parker i nærheten, blant annet Botanisk Hage, Tøyenparken (med Miniøya & Øyafestivalen), Middelalderparken, Botsparken, Ola Narr, Sofienbergparken og Birkelunden. Disse grønne lungene egner seg ypperlig for gå- eller løpeturer, tur med hunden, solbading og lek.

Rett rundt hjørnet finner du den koselige kaféen Papegøye, som serverer prisvinnende spesialkaffe og vegansk bakverk. Grønland har et rikt uteliv med populære barer og utesteder som Oslo Mekaniske, Dattera til Hagen, Rock-In, Asylet, Vaterland og Brewgata. Byens beste surdeigsbrød får man på Ille brød, kun 5 minutters gange unna leiligheten. Det er også verdt å nevne Postkontoret, en bar med gode italienske pizzaer, og Skatten, med shuffleboard, dart og biljard, som har blitt populære møteplasser for folk på Tøyen, til både quiz, konserter og andre arrangementer. I dette området får du et levende bymiljø med nærhet til alt man måtte trenge til hverdag og fest. Det er kort vei også til Grünerløkka, sentrum og gamlebyen, som byr på byens beste muligheter for shopping, uteliv og restauranter.

Det finnes en rekke skole- og barnehagetilbud like ved. Bare en kort gåtur unna finner du Tøyen, Vahl, og Lakkegata skole, samt Mosaikk, Urtehagen, og Lakkegården barnehage. Området passer godt for en aktiv hverdag med både balløkker, idrettsbaner og en rekke treningssentre i nærområdet.

Det er svært god dekning av offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet. T-bane fra Grønland T-banestasjon, hvor alle t-banens linjer kjører, er bare 4 minutters gange unna. Også i gangavstand fra leiligheten har du busstoppet Tøyenkirken med linje 60 og 5N, Hausmanns bru med linje 30 og 31, Tøyengata med linje 37, i tillegg til trikkestoppet Nybrua med linje 12, 15, 17 og 18. Videre er det gangavstand til blant annet Jernbanetorget, Karl Johan og Bjørvika. Treffer du med flytoget tar det 40 min fra du er i stuen hjemme til du er gjennom sikkerhetskontrollen på Gardermoen. Gamle Oslo er en bydel som de seneste årene har vært i sterk utvikling med blant annet Operaen og Oslobukta/Bjørvika. Dette gir en synlig merverdi for dette området. En rekke kultur- og næringsbygg er allerede under oppføring. I tillegg satses det stort på friområder og parkanlegg som skal pryde bydelen når alt står ferdig.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Mosaikk Urtehagen barnehager 0.1 km
Lakkegården barnehage 0.3 km
Grønland Urtehagen barnehager 0.3 km

Skoler:
Vahl skole (1-7 kl.) 0.4 km
Tøyen skole (1-7 kl.) 0.6 km
Lakkegata skole (1-7 kl.) 0.8 km
Sofienberg skole (8-10 kl.) 1.1 km
Jordal skole (8-10 kl.) 1.5 km
Hersleb videregående skole 7 min
Elvebakken videregående skole 1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Felles eiertomt på 811,5 kvm som tilhører borettslaget.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan datert 05.11.2025 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utdrag av pågående plansaker iht. planinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:
- Urtegata 48 B - bruksendring av 1. etasje til frisør og servering. For mer informasjon, se saksnummer 202509779 hos Plan- og bygningsetaten.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.

Felleskostnadene er kr 5 151,-  pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, kommunale avgifter, felles forsikring, kabel-TV/internett, vaktmestertjenester, trappevask og kapitalkostnader.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Det er eiendomsskatt i Oslo kommune. Basert på formuesverdien til denne leiligheten er eiendomsskatten for 2025 på kr 0,-.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 4.500 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Inkludert i Telenor abonnementet er også T-We poengsystem som kan brukes for å få streamingtjenester som Netflix, HBO, o.l. uten ekstra kostnad.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 237 845,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 951 379,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 37 687,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 191 348,- pr. 29.10.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 5 658 857,- pr. 29.10.2025 og lånevilkårene er:
Bank: Obos Boligkreditt AS
Lånenr.: 98208185810
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,50%
Restsaldo: kr 3 412 539,-
Andel restsaldo: kr 115 390,-
Innfrielsesdato: 30.10.2053
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

Bank: Obos Boligkreditt AS
Lånenr.: 98208206109
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,50%
Restsaldo: kr 2 246 318,-
Andel restsaldo: kr 75 958,-
Innfrielsesdato: 30.12.2038
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

5 275 000,00 Prisantydning
191 348,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 466 348,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 477 388,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Agnete Djupvik

Leiligheten er tilknyttet Urtegaten 32 Borettslag.
Borettslaget består av 26 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Styret skal informeres skriftlig om anskaffelse av husdyr.

Foretatt påkostninger de senere år: 
- Nytt gulv i næringslokalet.
- Utbedret problemer med ventilasjon i næringslokalet etter installasjonen i 2024.
- Oppussing av trappeoppganger og inngangspartier.
- Reparert skader på fasade og inngangsdøren til oppgang A.
- Byttet gamle sikringer til lys og strøm i oppgangene, samt loft/kjeller.
- Beboer varslet om rottesyn i kjeller. Det ble satt opp rottefelle som var vellykket. Ikke spor etter andre gnagere siden dette.
- Styret inngikk ny avtale med Telenor om bredbånd/tv uten økt kostnad for beboerne.

Planlagte påkostninger: 
- Utbedre vannrør i 2026/2027.
- Stoppekraner til oppgangene er i dårlig stand og må byttes ut.

Styret opplyser pr e-post 05.11.2025 at det ikke er noen planlagte påkostninger den nærmeste tiden og heller ikke i løpet av 2026. Det jobbes med å innhente anbudspris for utbedring av vannrør, og styret håper på å ikke måtte ta opp lån i den forbindelse. Prosjektet utsettes mest sannsynlig til 2027 for å spare midler.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 038,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest/brukst  kr 850,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 849,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel regnes av prisant.  kr 14 257,00
Foto  kr 6 000,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 10 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0086/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sagene
Maridalsveien 157, 0461, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR52.2586

Sist oppdatert: 09. november 2025 kl. 11:51