Lundsalleen 15

Lundsalleen 15, 2004 LILLESTRØM
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 81, bruksnummer 1534, ideell andel 1/1
Andelsnummer 6, Jølsengata Borettslag, organisasjonsnummer 950 431 784

Totalt bruksareal BRA: 79 kvm

BRA-i:
1. etasje 60 kvm: Entré, stue/kjøkken, baderom og soverom.

BRA-e:
1. etasje 4 kvm: Utvendig bod.

Åpent areal:
1. etasje 29 kvm: Terrasseplatting.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.04.2026 utført av Anticimex AS v/Magnus Slåtsveen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en andelsleilighet i en firemannsbolig oppført i 1991. Bygget er oppført med grunnmur av betong, støpt gulv mot grunn, yttervegger av trekonstruksjoner med liggende trekledning og etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttertaket er en saltakskonstruksjon i tre, tekket med takstein og med takrenner og nedløp i metall. Vinduer med trekarmer og balkong-/terrassedør ble skiftet i 2019. Boligen har en slett entrédør med glassfelt og innvendige profilerte dører. Det er en skorstein fra byggeår, men ingen ildsted. Fra stuen er det utgang til en terrasse på 29 m² i trekonstruksjon med markise.

En frittstående garasjerekke inneholder en garasje på 15 m². Bygningen er en uisolert trekonstruksjon med liggende trekledning og saltak tekket med takstein.

Sikringsskap med automatsikringer er plassert i entré. Det er gjennomført el-tilsyn i 2022 uten anmerkninger. Det mangler samsvarserklæring for blant annet installasjon av varmepumpe, og det er anbefalt en utvidet kontroll av anlegget.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

TG3 - Baderom - Helhetsvurdering:
Det observeres tegn til riss og sprekker i flis-og silikonfuger inne i dusjsonen.
Det er i tillegg registrert skader samt fuktskade på deler av dusjnisje konstruksjon.
Tapet viser tydelige tegn til slitasje, manglende vedheft og andre lignende symptomer.
Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000).
Det er usikkert om rørgjennomføringene i våtsonen er tilstrekkelig tettet mot vann og vanndamp, noe som kan medføre lekkasjer og skader i konstruksjon.
Vannrør av kobber og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Innerdør bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Vannrør av kobber og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Tekniske anlegg
- Boligens vannrør av kobber og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Det er ukjent når varmepumpen sist fikk service.
- Mekanisk ventilasjonsanlegg og tilknyttet utstyr har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Innerdører bærer preg av skader/slitasje.

Yttervegger inkl. fasader
- Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold. Taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke lar seg registrere på grunn av begrenset tilkomst. På bakgrunn av at ventilasjonen av takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden, foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt.
- Taktekkingen (med tilhørende beslag), takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Snøfangerutstyr er ikke etablert, noe som strider imot gjeldende krav for bygningsdelen.

Terrasse / platting
- Overflatematerialer på terrassen viser tegn til slitasje.
- Konstruksjon og fundamenter: Det observeres tegn til svikt og skjevheter i terrassen.

Drenering - Helhetsvurdering
- Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger og avløpsledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Frittstående garasjerekke
- Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.
- Yttertak og takkonstruksjon: Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og elde.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært gjentagende problemer med delvis tett avløpsrør fra vaskemaskinen på badet, noe som har ført til oversvømmelse.
På badet ble varmtvannsbereder skiftet i 2018, og i 2012 ble det installert vegghengt toalett og dusjnisje.
Varmepumpe ble installert i 2015.
I regi av borettslaget ble vinduer, terrasse- og inngangsdør skiftet i 2019/2020, fasadene malt i 2025, og garasjedørene byttet i 2025.

Terrassen er også bygget ut i 2019 og terrassebordene er skiftet.
Det er observert noen få tilfeller mus i utvendig bod.
Det er gjennomført tilsyn/inspeksjon av det elektriske anlegget i 2022, og av pipe i 2026.
Selger opplyser videre at et lysarmatur på kjøkkenet er defekt, og at terrassen trenger beis.
Sentralstøvsugeren har ikke vært benyttet på mange år og mangler slange. Garasjeporten kan ikke låses, men dette følges opp av borettslaget. Borettslaget har vedtatt å installere el-billadere i garasjene.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2019:
- Utskifting av balkong/terrassedør og vinduer.

2018:
- Ny varmtvannsbereder på bad.

2015:
- Installert varmepumpe (utført av Proterm service AS).

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2012:
- Nytt vegghengt toalett og erstattet badekar med dusjnisje på bad.

Dette er en praktisk og arealeffektiv leilighet, beliggende i første etasje i en firemannsbolig fra 1991.
Planløsningen med delvis åpen løsning mellom stue og kjøkken gir en god romfølelse.
Boligen har nyere vinduer, ytterdør og terrassedør fra 2019, og oppvarming med varmepumpe.
Fra stuen er det utgang til en stor, markise-utstyrt terrasse på 29 m².

Entré
Inngangspartiet har plass til å henge fra seg yttertøy.
Sikringsskapet med automatsikringer og hovedstoppekranen plassert i en inspeksjonsluke.

Stue / kjøkken
Stue og kjøkken i en åpen løsning med plass til både sofagruppe og spisebord.
Rommet varmes effektivt opp av en varmepumpe som ble montert i 2015.
Store vindusflater og en terrassedør gir godt med lys og leder ut til uteplassen.
Terrassen er på hele 29 m² og har gode solforhold og er utstyrt med markise.
Terrassen har et vedlikeholdsbehov.

Kjøkkenet er delt av mot stuen med en praktisk halvøy som fungerer som en naturlig spiseplass.
Innredningen har slette fronter og benkeplate i tre.
Det er fliser over benken, og frittstående hvitevarer som komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap.

Soverom
Soverommet har god plass til dobbeltseng og nattbord.
Rommet har et stort garderobeskap med slette dører og speilfront.

Bad
Badet er fra byggeåret og har et oppgraderingsbehov.
Rommet er utstyrt med gulvvarme, vegghengt toalett, servantskap og en dusjnisje med vegg i glassbyggerstein.
Det er opplegg for vaskemaskin, og her er også boligens sentralstøvsuger og en nyere varmtvannsbereder fra 2018 plassert.
Sentralstøvsuger mangler slange.

Leiligheten disponerer en utvendig bod på 4 m².

Oppvaskmaskin fra 2021, komfyr og frittstående kombiskap følger med. Kjøper må forvente slitasje etter normal bruk og alder.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming med panelovner. Det er gulvvarme på baderom. Varmepumpe er plassert i stue/kjøkken og ble montert i 2015.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen ble tatt i bruk 07.05.1991. Det foreligger ferdigattest for "2 rekkehus med 8 leiligheter", datert 29.03.1995. Det er en merknad i attesten: "Carport er ikke bygget". Ferdigattesten kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg en "Akseptert melding om tiltak" for "Tre frittstående garasjebygg", datert 08.01.2002. Vedtaket er gitt på følgende vilkår:
- Krav til brannsikkerhet skal ivaretas, jf. saksutredning pkt. 2.3.
- Krav til håndtering av bygningsavfall skal ivaretas, jf. saksutredning pkt. 3.1.
- Behandlingsgebyr skal betales, jf. saksutredning pkt. 3.2.
Dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger fra kommunen, datert i perioden 1989-2001. Disse kan fås ved henvendelse til megler. Det har ikke vært mulig å kontrollere om dagens bruk og planløsning stemmer overens med det som er godkjent på tegningene.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:
Dagboknummer 104883, tinglys 20.09.1954: Bestemmelse om bebyggelse, benyttelse og trafostasjon/kiosk.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Boligen selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Boligen ligger i et rolig, hyggelig og barnevennlig boligområde på Vigernes i Lillestrøm - et tilbaketrukket strøk med korte avstander til skoler, offentlig kommunikasjon, rekreasjonsområder og byens fasiliteter.

Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss og tog.
Fra Lillestrøm togstasjon går det hurtigtog/flytog til Oslo S med reisetid på ca. 10 min og Oslo Lufthavn med en reisetid på ca. 12 minutter.
Fra boligen er det kun 1,4 km til togstasjon og bussterminalen.
Med bil tar det ca. 10 min til Strømmen, 12 min til Lørenskog, 24 min til Oslo S og 26 min til Oslo lufthavn.

Fra eiendommen er det gangavstand til Vigernes barneskole.
Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, bl.a. Lillestrøm og Skedsmo Videregående, samt et godt utvalg av både private og kommunale barnehager.
OsloMet – storbyuniversitetet har avdeling på Kjeller.

Dagligvarehandelen kan blant annet gjøres på Kiwi, Rema 1000 og Meny.
Ønsker du ytterligere servicetilbud ligger Lillestrøm Torv kjøpesenter, samt de øvrige handlegatene i Lillestrøm sentrum.
Det er også kort vei til Coop Obs Hypermarked og Strømmen Storsenter, landets mest innholdsrike kjøpesenter.

I tillegg til kjøpesenter og koselige handlegater har Lillestrøm et flott kulturhus, moderne kino og et mangfold av restauranter, kafeer og uteplasser.
På kulturfronten står Lillestrøm for store nysatsinger og kan by på et fristende utvalg av shopping og små spesialbutikker.
På utescenen på torget arrangeres det ofte konserter og forestillinger.
Byfesten er et av årets høydepunkt – da kryr sentrum av mennesker, mens kjente musikere underholder fra de mange scenene.
Fra boligen er det også gangavstand til Åråsen fotballstadion. Litt bortenfor finner du koselige Sørum gård, Oksefjellet, fine turstier og Lillestrøm golfklubb.

Nebbursvollen Friluftsbad ligger ved Nitelva og er byens populære badested med basseng, grøntområder, kiosk m.m.
I samme område finner du flotte tur- og rekreasjonsområder, samt opplyste stier.
Lillestrøm satser stort på kunst og kultur, og det er utplassert flere statuer og andre kunstverk langs stiene.

Vigernes skole (1-7 kl.) 0.7 km
Volla skole (1-7 kl.) 1.5 km
Sophie Radich Skole (8-10 kl.)
Lillestrøm videregående skole 1.4 km
Skedsmo videregående skole 2.5 km

Knerten private familiebarnehage
Lillestrøm barnehage (0-5 år)
Måsan barnehage (1-6 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1.461,3 kvm som tilhører borettslaget.
Tomten er opparbeidet med asfalterte internveier, plenarealer, prydbusker, beplantninger og trær.

Det medfølger en garasjeplass i felles garasjerekke. Garasjen er på 15 m².
Det betales ikke separat leie for plassen. Borettslaget har i tillegg 3 utendørs gjesteparkeringsplasser.
Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplan for Lillestrøm kommune 2023 - 2035, datert 14.06.2023, avsatt til boligbebyggelse (feltnavn B).

I henhold til kommuneplanen berøres en del av eiendommen (ca. 10 m²) av et bestemmelsesområde for miljøhensyn.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 862,- pr. mnd. og inkluderer: betjening andel fellesgjeld, kommunale avgifter, eiendomsskatt, TV og internett, bygningsforsikring, drift og vedlikehold.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 3 052,-
- Kabel-TV/Bredbånd: kr 530,-
- Stipulerte avdrag: kr 1 650,-
- Stipulerte rentekostnader: kr 1 630,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 11 336,- pr. år / 4 549 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av kabel-tv og internett. TV-tuner/dekoder, medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 006 082,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 64 691,- pr. 2025.

Andel fellesgjeld er kr 350 780,- pr. 31.12.2025.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 2 958 904,- pr. 31.12.2025 og lånevilkårene er:

Bank: BOLIGBANKEN ASA
Lånenummer: 96660160814
Type: Serielån
Restsaldo pr. 31.12.2025: kr 2 958 904,-
Andel av saldo: kr 350 780,-
Innfrielsesdato: 30.09.2043
Type Rente: Flytende
Rente: 5,75%
Merknad: Styret har på generalforsamling 25.03.2026 fått fullmakt til å endre forretningsfører, noe som kan medføre refinansiering av lånet gjennom OBOS-banken til en nominell rente på 5,43%.

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

2 990 000,00 Prisantydning
350 780,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 340 780,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)))
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)))

--------------------------------------------------------
3 350 082,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 360 032,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Inger-Lise Hallan

Leiligheten er tilknyttet Jølsengata Borettslag.
- Borettslaget består av 8 boenheter fordelt på 2 bygninger.
- Forretningsfører er BORI BBL.
- Borettslaget er forsikret i Gjensidige Forsikring ASA

Hver boenhet har egen garasje og utebod.
Borettslaget har avtale om snømåking og strøing av gårdsplassen (som dekkes av felleskostnadene), beboerne tar resten ved behov. Gressklipping (på et lite område) går på rundgang mellom beboerne i første etasje (fire stk).
Det avholdes dugnad.
Risting av tøy og teppebanking skal kun foregå fra balkong på inngangssiden.
Andelseieren må søke styret om tillatelse for inngrep i yttervegger/utearealer, som å sette opp markiser eller varmepumpe.

Dyrehold er tillatt under forutsetning av at andelseier informerer styret. Dyreholdet må ikke være til sjenanse for øvrige beboere. Det er ikke tillatt med edderkoppdyr og reptiler.

På generalforsamling 25. mars 2026 fikk styret fullmakt til å bytte forretningsfører. Styret har vurdert et bytte til OBOS, som kan medføre refinansiering av lagets lån til en lavere rente og en årlig besparelse for borettslaget.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Bytte av vindskibord, søyler, slitt panel og garasjeporter (2025)
- Maling av hovedhus (2025)
- Vedlikehold av ventilasjon og brannsikring (2024)

Planlagte påkostninger:
- Full husvask med spyling av tak og rens av takrenner (2026)
- Opprette infrastruktur for elbillading (2026)
- Asfaltering ved garasjene (2026)

Ref mail fra styreleder 21.04.2026:
I løpet av mai vil infrastruktur for El-bil være på plass og den enkelte kan bestille egen lader til å ha i sin garasje for kr 17 999,- hvis det bestilles innen 5/5. Pris etter dette er kr 20 990,- ut 2026. (etter dette blir pris indeksregulert).

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Årsresultat for 2025 viste et underskudd på kr 736 561,-. Avviket fra budsjett skyldtes hovedsakelig endt periode med avdragsfrihet og høyere vedlikeholdskostnader. Borettslagets disponible midler var kr 545 228,- per 31.12.2025.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Bare fysiske personer som er andelseiere i boligbyggelaget (BORI BBL) kan være andelseiere i borettslaget.

Øvrige andelseiere i borettslaget og dernest medlemmer av boligbyggelaget (BORI BBL) har forkjøpsrett. Ansiennitet i borettslaget regnes fra dato for overtakelse av andelen. Står flere andelseiere i borettslaget med lik ansiennitet, går den med lengst ansiennitet i boligbyggelaget foran. Forkjøpsretten er forhåndsvarslet med meldefrist 28.04.2026 kl. 14:00. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet en sikringsordning som dekker tap ved manglende innbetaling av felleskostnader. For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har laget panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp.

Styret er ikke i en rettslig tvist som kan medføre økonomisk ansvar for borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,-
Markedsføringspakke  kr 27 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 2 000,-
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 1 635,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 950,-
Foto  kr 4 300,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0173/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26173

Sist oppdatert: 24. april 2026 kl. 11:20