Solstadveien 44A

Solstadveien 44A, 1395 HVALSTAD
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 34, bruksnummer 117, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 391 kvm

BRA-i:
-1. etasje 129 kvm: Gang, bad, to boder, stue, spisestue, kjøkken og soverom
1. etasje 140 kvm: Entré, gang, hall, stue, peisstue, kjøkken, toalettrom, vaskerom og kontor
2. etasje 122 kvm: Hall, gang, peisstue, to bad og fire soverom

Åpent areal:
Enebolig:
-1. etasje 15 kvm: Terrasse
1. etasje 45 kvm: Terrasse
2. etasje 4 kvm: Balkong

2.etasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 161 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 131 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 30 m2.

Garasje har en størrelse på ca 21 m2. Siden det ikke er montert garasjeporter og derfor er ett åpent areal er ikke arealet medregnet som BRA-e.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.09.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene

Stue i kjeller er opprinnelig godkjent som bod og er dermed ikke godkjent for varig opphold.
Les mer i punkt om ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 1983. Grunnmur av betong. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere av betong og trekonstruksjoner. Halvvalmtak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takplater av metall. Entrédør med glassfelter. Ytterdører og vinduer med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler.

Teknisk anlegg/VVS
Vannrør av kobber. Vanninntaksrør i plast. Hovedstoppekran er plassert på vanninntaksrør. Hovedstoppekran er plassert i kjellerbod. Synlige avløpsrør i plast. Stakeluke er plassert i kjellerbod. Varmtvannsbereder på 287L (fra 1983) plassert i kjellerbod. Varmepumpe i stue 1. etasje og kjeller.

Elektrisk anlegg
Sikringsskap plassert i entré og trapperom.

Brann:
Har boligen godkjent slukkeutstyr: Ja.
Har boligen tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon: Ja.
Oppfyller boligen krav til rømningsveier: Ja.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG 2 er gitt på følgende bygningsdeler:
- Våtrom bad 2.etasje adkomst via hall/gang: Det observeres stedvis tegn til riss/sprekker i enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Konsekvens/foreslått tiltak er videre overvåking, slik at tiltak kan iverksettes hvis forholdet utvikler seg. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Konsekvensen er at det derfor ikke kan verifiseres at utførelsen er korrekt, eller at lekkasjesikkerheten er ivaretatt. Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Konsekvens er at forholdet medfører redusert ventilering av våtrommet når døren er lukket.

- Våtrom bad - 2.etasje adkomst fra soverom: Det er registrert riss/sprekk i flis ved badekar. Forholdet vurderes å skyldes en årsak som ikke lar seg
kartlegge med visuell inspeksjon alene. Konsekvens/foreslått tiltak er lokal utbedring med påfølgende undersøkelser, slik at eksakt årsak og hvilke tiltak som er nødvendige blir kartlagt. Vindu er plassert i våtsonen, noe som anses som uheldig. Konsekvens er at forholdet medfører risiko for fuktskader på både vinduet og tilstøtende veggkonstruksjon. Det er registrert riss/sprekker i fliser. Forholdet vurderes å skyldes en årsak som ikke lar seg kartlegge med visuell inspeksjon alene. Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i enkelte gulvfliser. Dette kan skyldes bakenforliggende forhold som ikke lar seg avdekke ved visuell inspeksjon. Konsekvens kan være skjulte skader. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Konsekvensen er at det derfor ikke kan verifiseres at utførelsen er korrekt, eller at lekkasjesikkerheten er ivaretatt. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Konsekvens er at dette erfaringsmessig gir lavere luftutskifting enn mekanisk ventilasjon. Tilstandsgrad er satt i henhold til NS3600.

- Våtrom - vaskerom: Det er registrert riss/sprekk i flis ved opplegg til vaskemaskin. Forholdet vurderes å skyldes en årsak som ikke lar seg kartlegge med visuell inspeksjon alene. Det registreres motfall på deler av gulvflater utenfor sluksonen. Konsekvens er at forholdet kan føre til at lekkasjevann og vannsøl blir liggende på gulvet, men vurderes ikke til å medføre fare for at lekkasjevann kan renne ut i tilliggende arealer. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Konsekvensen er at det derfor ikke kan verifiseres at utførelsen er korrekt, eller at lekkasjesikkerheten er ivaretatt. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Avløp (inkl. sluk) Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader (svelleskader og lignende). Konsekvens er at tiltak kan bli nødvendig for å opprettholde forventet funksjon og standard.

- Kjøkken: Vannrør og avløpsrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader. Konsekvens er at tiltak kan bli nødvendig for å opprettholde forventet funksjon og standard.

- Kjøkken - kjeller: Vannrør og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Ventilatoren avgir ulyder under drift. Eksakt årsak er ukjent, men forholdet kan indikere mekanisk slitasje eller feil. Konsekvens er at eventuell mangelfull avtrekk kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet. Tegn til svelleskader på benkeplate i skjøt, og vannsøl vurderes som en sannsynlig årsak. Konsekvens/foreslått tiltak er at lokal utbedrinig eller utskiftning kan iverksettes ved behov.

- Toalettrom: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet. Det er ikke registrert dreneringsspalte eller lignende åpninger fra den innebygde toalettsisternen. Det kan derfor ikke verifiseres om vanninstallasjonen er utført slik at eventuelt lekkasjevann raskt blir synliggjort. Konsekvens er risiko for følgeskader ved eventuell lekkasje.

-Tekniske anlegg: Boligens vannrør og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring. Normalt skal lekkasjevann ledes til sluk, eller ha alternativ sikring mot fuktskader som for eksempel automatisk vannstopper med fuktsensor. Konsekvensen er at en eventuell lekkasje fra berederen eller tilknyttede rør kan føre til skader i rommet.

- Overflate gulv 1.etasje: Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser. Dette kan skyldes bakenforliggende forhold som ikke lar seg avdekke ved visuell inspeksjon. Konsekvens kan være skjulte skader. Det observeres tegn til sprekker i enkelte gulvfliser ved trapp. Konsekvens er at dette kan skyldes bakenforliggende forhold som ikke lar seg avdekke ved visuell inspeksjon.

- Rom under terreng: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon (i kjellerbod). Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 17,6 vektprosent. Dette måleresultatet tilsier at det ble registrert forhøyet fuktnivå. Synlige tegn på fuktighet observeres inne i konstruksjonen. Grunnmuren er vurdert til å være oppført som multimurlignende konstruksjon, noe som erfaringsmessig er en type grunnmurskonstruksjon med høy risiko for skjulte fuktskader grunnet konstruksjonens oppbygning. Fuktproblemer oppstår gjerne som følge av en kombinasjon av flere underliggende årsaker, men problemer med dreneringen vurderes som en sannsynlig hovedårsak. Denne opplysningen må derfor ses i sammenheng med opplysninger som gis under punkt «Drenering». Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdene i umiddelbar nærhet til hullet, noe som betyr at det helhetlige tilstandsbilde av konstruksjonen ikke er kartlagt. Det er ikke kjent om fuktnivået har ført til skjulte fuktskader i konstruksjonen. Konsekvens/foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal utbedring, eller andre tiltak kan iverksettes hvis dette viser seg å bli nødvendig.

- Loft: Spor etter mus er observert. Forhold, årsak, konsekvens, og eventuelle forslag til tiltak er kun beskrevet under avsnittet om "skadedyr". Dette er en viktig opplysning som en leser av rapporten må sette seg inn i.

- Ildsteder og skorsteiner: Til informasjon er vurderingen av pipen er begrenset til en visuell kontroll av synlige flater, og omfatter ikke funksjonstesting, aldersvurderinger eller inspeksjon av pipens innside (innvendig pipeløp). Sotluke har ingen underliggende eller sideliggende ubrennbar plate. Konsekvens er at forholdet kan føre til at brennbart materiale blir truffet av glør og varm aske ved feiing/åpning av luke. Foreslått tiltak er at det etableres ubrennbar plate.

- Innvendige trapper: Trappen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje. Konsekvens/foreslått er lokale tiltak.

- Etasjeskiller: 2.Etasje: På hall/gang er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 12 mm. På hovedsoverom er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 20 mm. 1.etasje: I gang er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 15 mm. På stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 11 mm. Kjeller: I gang er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 10 mm. På stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 20 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader i etasjeskilleren. Konsekvens vurderes blant annet å være fare for knirk eller lignende problemer med gulvmaterialet, eller behov for kompenserende tiltak ved møblering av rommene. Ved legging av nytt gulv bør det påregnes behov for avretting og andre tiltak som viser seg å være nødvendig når årsaken avklares.

-Skadedyr: Det observeres spor etter mus på kryploft. Nøyaktig hvor eller hvordan gnagere kommer seg inn i bygningen, har ikke latt seg påvise. Konsekvens er at mus er en type skadedyr som kan forårsake ulike typer skader på bygningsdeler, også skjulte skader som kan være vanskelig å oppdage. En fagkyndig med spesialkompetanse bør derfor kartlegge og vurdere forholdet i sin helhet, for å avklare inntrekksveier, omfang og om det foreligger skader eller skjulte skader som følge av gnageraktivitet. Når dette er kartlagt, kan det gjøres en vurdering på om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.

- Yttervegger: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling, med synlig avflassing. Konsekvensen er at slitasje reduserer kledningens beskyttelse mot fukt, og flassing kan tyde på oppfukting av selve treverket. Opplysningen bør ses i sammenheng med andre opplysninger som gis om kledningen. Det må påregnes forebyggende vedlikehold og eventuelle utbedringer eller utskiftning dersom videre undersøkelser viser behov. Stikktaking er utført på typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige. Det ble ikke registrert symptomer på råteskader i de undersøkte områdene. Stikkprøveprinsippet er benyttet. Det er stedvis liten avstand mellom kledningens underkant og terrenget. Konsekvens er at dette kan føre til økt fuktbelastning, forkortet levetid og økt vedlikeholdsbehov. Det er vurdert å være stedvis begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Konsekvens er at konstruksjonens evne til å tørke ut eventuell fuktighet reduseres, noe som kan øke faren for skjulte fuktskader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt. Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen. Konsekvensen er at gnagere kan komme seg inn bak kledningen og søke etter eksisterende åpninger eller etablere egne åpninger som fører videre inn i boligen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er registrert tydelige tegn eller opplysninger om problemer med gnagere i boligen.

- Vinduer og ytterdører: Vinduer og ytterdører viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon
vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.

- Yttertak: Boligen har en lukket takkonstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Konsekvensen er risiko for skjulte feil og skader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader. Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader. Det er derimot ikke registrert lekkasjer eller andre symptomer på funksjonssvikt, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Vannbord viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert større skader, men at vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå. Konsekvens/foreslått tiltak er lokal reparasjon, eller utskiftning hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.

- Terrasse/platting: Terrassebordene viser tegn til slitasje. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Det observeres tegn til svikt i terrassens fundamenter, med setninger i konstruksjonen som resultat. Årsaken vurderes å kunne være feil med utførelsen. Konsekvensen er at forholdet påvirker konstruksjonens kvalitet og kan blant annet føre til strukturelle svekkelser.

- Utvendig trapp ved kjøkken: Trappen viser begynnende tegn til generell slitasje og elde. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning.

- Drenering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at alle forhold som påvirker dreningen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Deler av grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist. Konsekvens er at det kan komme vann bak fuktsperren, som igjen kan gi oppfuktning av konstruksjonen. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Konsekvens er at forholdet kan føre til økt fuktbelastning på grunnmuren. Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte
eller nær kontakt med bakken. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor. Basert på alderen til dreneringen er foreslått tiltak videre overvåking, slik at forebyggende vedlikehold og nødvendige utbedringer kan iverksettes etter behov.

- Stikkledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

TG 3 er gitt på følgende bygningsdeler:
- Våtrom bad - 2.etasje adkomst fra soverom: Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600. Foreslått strakstiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.

- Våtrom - bad kjeller: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i enkelte gulvfliser. Dette kan skyldes bakenforliggende forhold som ikke lar seg avdekke ved visuell inspeksjon. Konsekvens kan være skjulte skader. Foreslått tiltak er lokal utbedring, eller andre tiltak hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig. Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av dusjkabinettet. Konsekvens er at det derfor er uklart om gulvet har tilstrekkelig fall mot sluket. Foreslått tiltak er nærmere undersøkelser og kartlegging av forholdet. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje. Foreslått tiltak er lokal utbedring. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600. Foreslått strakstiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Konsekvensen er at det derfor ikke kan verifiseres at utførelsen er korrekt, eller at lekkasjesikkerheten er ivaretatt. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for utbedring eller lignende tiltak. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig. Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig. Sluk under dusjkabinett er ikke lett tilgjengelig for rengjøring. Konsekvens er at forholdet kan medføre behov for ytterligere tiltak når sluket skal renses. Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Konsekvens er at forholdet medfører redusert ventilering av våtrommet når døren er lukket. Foreslått tiltak er lokal utbedring. Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse innen kort tid. Fornyelse kan utsettes noe dersom det iverksettes kompenserende tiltak, eller hvis videre bruk viser at våtrommet fortsetter å fungere lenger enn forventet, men dette vil medføre økt risiko for skjulte skader. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet. Sjablongmessig prisanslag Kr over 300 000.

- Våtrom - vaskerom: Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600. Foreslått strakstiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig. Våtrommet har svært begrenset ventilasjon. Konsekvensen er at dette kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet over tid. Det må påregnes å etablere en permanent ventilasjonsløsning som sikrer tilstrekkelig luftutskifting.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
- Våtrom bad - 2.etasje adkomst via hall/gang: Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av dusjkabinettet. Konsekvens er at det derfor er uklart om gulvet har tilstrekkelig fall mot sluket.
- Våtrom bad - 2.etasje adkomst fra soverom: Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av badekaret. Konsekvens er at det derfor er uklart om gulvet har tilstrekkelig fall mot sluket.
- Våtrom - vaskerom: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene
utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

HMS:
- Innvendige trapper: Det registreres følgende: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.
- Balkong: Det registreres følgende: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.
-Utvendig trapp: Det registreres følgende: Trappen har kun rekkverk på en side, noe som kan medføre fallfare. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om overnevnte bygningsdeler. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Se vedlagt dokument til salgsoppgaven med selgers egenerklæring for tilleggsinformasjon til tilstandsrapporten.

2023:
- Byttet bord i rekkverk på balkong
- Bytte av varmepumpe i 1.etasje (service august 2026)

Entré
Velkommen inn! Boligens entré har god plass til oppbevaring av yttertøy og sko. Hallen er romslig med skyvedørsgarderobe. Fra hallen kommer man til kontor, begge stuene og kjøkken, samt trappegang opp til annen etasje og ned til kjeller.

Stue
Lys stue med gode vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys. Stuen har god plass til ønsket møblering, og en stor og god peis som varmer godt i hele rommet. Fra stuen er det to dører ut til terrassen. Stuen har adkomst fra hall, og leder videre til spisestue og kjøkken.

Spisestue
Stor, lys og luftig spisestue med adkomst fra hallen.

Kjøkken
Stort og åpent kjøkken fra byggeår med profilerte fronter. Benkeplate med laminert overflate og kjøkkenvask med armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Kjøkkenet har godt med skapplass og arbeidsflater. En praktisk plassering i huset, med adkomst fra hall og stue. I tillegg er det plass til spisebord i ene enden av kjøkkenet, og adkomst til vaskerom i den andre enden. Videre er det også egen inngang til kjøkkenet via utvendig trapp. Selger informerer om at stekeovn og platetopp må anses som defekte, selv om de har kunnet brukes.
De integrerte hvitevarene (stekeovn, oppvaskmaskin og platetopp) medfølger ved salg. Dersom det er ønskelig for kjøper at frittstående hvitevarer medfølger kan dette avtales. Hvitevarer overdras uten garanti utover evt. gjenstående leverandørgaranti.

Vaskerom
Vaskerom med adkomst fra kjøkkenet. Vaskerommet har flislagt gulv med gulvvarme, gulvstående innredning og opplegg for vaskemaskin.

Toalettrom
Toalettrom i første etasje med adkomst fra hallen. Vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant med armatur. Vegghengt toalett.

Kontor
Kontor i boligens første etasje. Godt med lysinnslipp og en fin størrelse på rommet.

Bad
Det er to bad i boligens andre etasje. Det ene badet er fra 2002 med adkomst via hall/gang. Flislagt gulv og flislagte vegger. Badet har vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant med armatur og speilskap med overlys. Dusjkabinett med dusjarmatur og gulvstående toalett.
Det andre badet i annen etasje har adkomst fra soverom 1 og er av god størrelse. Det er gulvstående servantinnredning med dobbel ovenpåliggende servant med armaturer. Det er også stort speil med overlys, badekar med vegghengt armatur og gulvstående toalett og bidé.

Soverom
Boligen har fire soverom. Hovedsoverommet (soverom 1) er av svært god størrelse og har god takhøyde, som skaper et lyst og luftig soverom. Det er eget bad og balkong til soverommet. Balkongen er på 4 kvm med overflater av tre. Det er god plass til stor dobbeltseng og oppbevaring av klær. Soverom 2 er av god størrelse og har plass til seng, skrivebord og kommode/klesskap. Rommet egner seg godt som barnerom eller gjesterom. Soverom 3 er av god størrelse, og har mye skapplass. Her er det god plass til seng og skrivebord. Rommet egner seg godt som barnerom eller gjesterom. Soverom 4 er av svært god størrelse og har plass til stor dobbeltseng. Det er godt med skapplass på rommet, og god takhøyde.

Peisestue:
I annen etasje finner vi også peisestuen. Her er det god plass til sofagruppe, tv og andre møbler man trenger for å lage et hyggelig rom. Peisestuen er ikke godkjent for varig opphold.

Kjeller/hybel:
Stue: Åpen stue- og kjøkkenløsning. Stuen er av god størrelse. Delen av stuen som ligger lavere enn kjøkken og spisestue er ikke godkjent for varig opphold.

Kjøkken: Åpen kjøkkenløsning med innredning fra byggeår. Profilerte fronter og benkeplate med laminert overflate. Kjøkkenvask med armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Det er integrert kjøleskap og fastmontert oppvaskmaskin, samt integrert stekeovn og platetopp med ventilator i overskap. Selger opplyser om at oppvaskmaskin er defekt.
Hvitevarene (kjøleskap, stekeovn, oppvaskmaskin og platetopp) medfølger ved salg. Hvitevarer overdras uten garanti utover evt. gjenstående leverandørgaranti.

Soverom:
Soverom i hybel er av god størrelse. Det er plass til seng, skrivebord og klesskap.

Bad:
Baderom i kjelleretasjen er fra byggeår med flislagt gulv med varme og flislagte vegger. Badet har vegghengt servantinnredning, ovenpåliggende dobbeltservant med armaturer og vegghengt skap ved speil. Badet har dusjkabinett med dusjarmatur og gulvstående toalett, samt opplegg for vaskemaskin.

Lagringsplass
Det er godt med lagring i boligen. To romslige boder i kjelleren i tillegg til lagring på loft.

Overflater Hoveddel
Gulv: fliser, teppe, heltregulv, parkett
Vegger: malte veggflater og malt strie
Himling: malte flater, himlingsplater og panel

Overflater hybel
Gulv: fliser, laminat, gulvbelegg og teppe. Deler har synlig støpt gulv.
Vegger: Malte veggflater
Himling: Malte flater og himlingsplater.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Selger opplyser om at de kan avtale med kjøper hvis det er av interesse å få med noe løsøre som ikke er fastmontert.

Boligen varmes opp i en kombinasjon mellom bruk av panelovner (elektrisk oppvarming), ildsted plassert i stue 1.etasje, gulvvarme/varmekabler i enkelte rom, samt varmepumpe plassert i stue 1.etasje og kjeller.
I første etasje er det gulvvarme i alle rom unntatt toalettrom og entré. I kjelleren er det gulvvarme i stue, spisestue, kjøkken, bad og gang.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på nybygg, datert 31.08.1992.
Det foreligger tilhørende godkjente byggetegninger, datert 07.02.1983.
Dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Det er etablert en innebygd balkong med peis/en peisestue i 2. etasje. Godkjente byggetegninger datert 15.05.1997 viser at arealet er byggemeldt og godkjent som innebygd balkong med peis. Tiltaket ble ikke avsluttet med brukstillatelse/ferdigattest.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Det gjøres oppmerksom på at det er gjort endringer som avviker fra godkjente tegninger i boligen.
I kjelleren er stuen opprinnelig byggemeldt som bod. Denne endringen er ikke omsøkt.
Dagens bruk av innebygget balkong er peisestue. Innebygde balkonger regnes som tilleggsdel, og rommet er derfor ikke godkjent for varig opphold.
Manglende bruksendring av rommene medfører at rommene ikke kan benyttes til varig opphold. Konsekvensen ved søknad om bruksendring kan være at rommene ikke godkjennes og at rommene da må brukes/tilbakeføres til opprinnelig godkjent formål.

Det er etablert en utvendig trapp og inngangsdør fra kjøkkenet, som innebærer en fasadeendring. Manglende søknad om fasadeendring betyr at tiltakene ikke er godkjent av kommunen. Dersom søknad avslås vil ytterste konsekvens være at tiltakene kan måtte tilbakeføres/rives. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for overnevnte forhold, herunder kostnader til evt. søknad og arbeid videre.

Det er etablert to terrasser som er ikke tegnet inn på godkjente byggetegninger. Begge har adkomst fra stuen. Det er normalt ikke søknadsplikt for markterrasse.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 24774, tinglyst 22.08.1986, type heftelse: erklæring/avtale
Vedrørende privat felles- og spillvannsledning over eiendommer.

Dagboknr 40509, tinglyst 24.11.1988, type heftelse: best. om adkomstrett
Rett til å benytte veien.

Dagboknr 641900, tinglyst 16.06.2017, type heftelse: bestemmelse om vannleding og kloakkledning.
Felles vann- og avløpsanlegg.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Selger opplyser om at opparbeidet del av eiendommen mot og inn på 34/29 går utenfor grensene. Dette er skriftlig avtalt med sameie. Dokumentasjon kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 
 Det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er målt radonverdi på 90 Bq/m3 i boligens underetasje, og dette er innenfor angitt grenseverdi. 

Selger opplyser om at underetasjen stort sett har vært utleid, og har egen inngang og egen strømmåler.

Eiendommen ligger fint til i veletablert og barnevennlig villaområde på Hvalstad.
Sentral beliggenhet med kort gangavstand til Holmen med badestrand, båthavn samt kjøpesenter med en rekke servicetilbud. Vis à vis Holmen-senteret ligger Holmen Tennis, et av Norges største tennisanlegg, og Holmenhallen med et hav av aktivitetstilbud. I nærområdet finner man også populære Asker museum og besøksgården - Hvalstad Gård hvor det arrangeres ulike aktiviteter. Umiddelbar nærhet til flotte turområder - topptur på Skaugumsåsen samt idylliske Semsvann som er et fantastisk friluftsområde hele året.

Kun en 5 minutters kjøretur unna kommer du til Asker, med sine mange forretninger og servicetilbud. Her er det flere koselige og populære kafeer og spisesteder. For kafeer Kaffebrenneriet, Baker Hansen og Kafe Kvist verdt et besøk. For den handleglade er Trekanten senter et godt tilbud med sine totalt 75 butikker. Senteret har en god balanse mellom kjede- og nisjebutikker, her er det noe for enhver smak! I Asker har man også god tilgang til sjøen og flotte kystområder med bl.a. Spirabukta badeplass på Konglungen, Hvalstrand og Holmenskjæret med fine bademuligheter, velegnet for små barn. Flere båthavner i området finner du Leangbukta Båtforening, Asker Seilforening og Holmenskjæret båthavn.

En 6 minutters gåtur unna boligen ligger Hvalstad stasjon, hvor det går tog inn mot Oslo hvert 15. minutt i rushtiden. Fra hovedveien går det busser til Asker og Sandvika. Asker er et kollektivknutepunkt med tog i retning Oslo hvert 10. minutt, og hyppige tog i retning Drammen.

Se vedlagt kartskisse på nederst i annonsen på Krogsveen.no. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon til boligen. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Velkommen til visning!

Barnehager:
- Solstad barnehage 0,3 km
- Tertitten barnehage 0,3 km
- Rudolf Steinerbarnehage i Asker 0,6 km

Skoler:
- Hvalstad barneskole 0,5 km
- Torstad ungdomsskole 1,9 km
- Nesbru videregående skole 4,1 km
- Asker videregående skole 5,4 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 900 kvm. Tomten er opparbeidet med blant annet gruslagt innkjørsel, plenareal, trær og diverse beplantning. I tillegg disponerer man deler av naboeiendom med gbnr. 3203-34/29, og her foreligger det en skriftlig avtale om bruksrett ifølge selger. Dokument vedrørende dette kan fås ved henvendelse til megler.

Det er to uteplasser og en balkong på eiendommen. Balkongen er nordvestvendt, har utgang fra soverom 1 og er på 4 kvm. Terrassen i første etasje har adkomst fra stuen og er på 45 kvm. Den andre terrassen har adkomst fra spisestuen i kjelleren, og er på 15 kvm.

Selger opplyser om at det er sol på eiendommen fra 10-20 sommerstid.

Parkering i garasje på 21 kvm, samt på biloppstillingsplass utenfor. Selger opplyser om at det er god plass til opptil 4 biler utenfor garasjen.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse (770 kvm), i henhold til reguleringsplan Furubakken - Solstadveien - Solstadlia, datert 11.08.1981 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Eiendommen er også regulert til frittliggende småhusbebyggelse (130 kvm) i henhold til reguleringsplan Deler av Hvalstad, GNR.30 og av Solstad, GNR. 33 og 34, datert 05.03.1982.

Eiendommen ligger også i område for kommuneplanens arealdel iht. Kommuneplan for Asker 2023-2035, datert 13.06.2023. Her er 900 kvm avsatt til boligbebyggelse – nåværende. Eiendommen ligger innenfor bestemmelsesområde #7 prioritert vekstområde og #8 nullvekst nord . Videre berøres eiendommen av hensynssone H560_1: Bevaring naturmiljø.

Det er igangsatt arbeid med kommuneplanens arealdelplan 2027-2039. Plan ID er 2024100, status: planforslag.

Kommunale avgifter ble i 2025 fakturert for 20.490,-. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 15.600 kWh. pr. år i overetasjen, og 6.000 kWh for underetasjen ved utleie. Samlet for hele boligen er da 21.600 kWh.
Boligen har en årlig forsikringspremie i Tryg forsikring på kr 21.000,-.
Boligen er tilknyttet Hvalstad vel. Det er ingen velavgift da dette er et frivillig medlemskap.
Boligen er tilknyttet Viken Fiber/Altibox som leverandør av TV/internett. Kostnad avhenger av valgt hastighet. Ruter medfølger, og Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Det er avtale om privat brøyting på eiendommen. Kostnad for dette er ca. kr. 10.000,- per år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 2 850 000,- ifølge selger. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 10.500.000,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

10 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

262 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
263 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
283 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
10 763 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
10 783 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Britt Ellen Welsvaag Tryti og Svein Tryti

Etter nærmere avtale.

Hvalstad vel

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Asker kommune  kr 4 351,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig over 250kvm/småbruk/landbruk  kr 24 688,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 59 950,00
Foto  kr 4 490,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 15-0041/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Asker
Torvveien 1, 1383, ASKER
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR15.2641

Sist oppdatert: 18. september 2026 kl. 12:56