Nils Huus' gate 19

Nils Huus' gate 19, 0482 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 224, bruksnummer 280, ideell andel 1/1
Andelsnummer 36, Nils Huus gate 17 borettslag (selskapsnr 387), organisasjonsnummer 948152258

Totalt bruksareal BRA: 40 kvm

BRA-i:
5. etasje 37 kvm: Entre, bad, soverom og stue/kjøkken.

BRA-e:
Kjeller: 3 kvm: Bod.

Åpent areal:
5. etasje 8 kvm: Balkong.

Boligen disponerer én kjellerbod.
Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.07.2026 utført av Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Leilighetsbygg oppført i 1969. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger i en kombinasjon av
tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med fasadeplater. Flatt tak. Yttertak er belagt med asfaltpapp. Boligen har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db35. Balkongdør med karm/ramme av tre (fra 2011). Vinduer med karmer/ramme av tre (fra 2011 og 2016). Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Tekniske anlegg:
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Yttertak:
- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning: Boligen har en lukket takkonstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Konsekvensen er risiko for skjulte feil og skader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av tilstand og utførelse dersom tilkomst til bygningsdelen blir mulig, eller ved mistanke om fuktproblemer.

- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig.

Balkonger:
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Rekkverk har symptomer på slitasje/elde. Konsekvens er at slitasjen reduserer kledningens beskyttelse, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag fra selgers egenerklæring:
Det ble avdekket en vannlekkasje på badet i 2025, og badet ble deretter totalrenovert med nye rør og elektrisk anlegg av faglærte firmaer. Arbeidene er ferdigstilt, og det foreligger dokumentasjon, samsvarserklæringer og FDV. Lekkasjen medførte også skader hos naboer, som er utbedret.

Det ble samtidig avdekket og utbedret flere mangler ved boligens elektriske anlegg. Det foreligger dokumentasjon på arbeidene.

Borettslaget planlegger utbedring av eldre avløpsrør høsten 2026. Arbeidene kan medføre enkelte perioder med avstengt vann og har allerede medført økte felleskostnader. Det er opplyst at det ikke skal utføres arbeid inne i leiligheten.

Overnevnte punkter er ikke utfyllende. Egenerklæringsskjemaet ligger vedlagt salgsoppgaven. Vi oppfordrer alle interessenter til å gjøre seg kjent med denne.

Kjøkken/Stue:
Kjøkkenet ligger i åpen løsning mot stuen og har kvalitets innredning fra Kvik fra 2018 med glatte fronter og laminert benkeplate. Her er det godt med både arbeids- og oppbevaringsplass, samt integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøl/frys. Kjøkkenet har også ventilator, komfyrvakt og automatisk vannstopper.

Våtrom:
Baderommet er fra 2025 og har et moderne uttrykk med flislagte gulv og vegger, samt gulvvarme. Rommet er innredet med vegghengt servantinnredning, speilskap med overlys, dusjhjørne med dører og vegghengt toalett. Det er også opplegg for vaskemaskin.

Soverom:
Lyst og fint soverom med god plass til dobbeltseng og garderobeskap.

Entré:
Lys og innbydende entré med god plass til oppbevaring av yttertøy og sko. Entréen gir et hyggelig førsteinntrykk og har en praktisk utforming som gjør det enkelt å holde orden.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en hyggelig balkong på ca. 8 kvm. Balkongen er utført i betong med metallrekkverk og gir god plass til utemøbler og hyggelige stunder utendørs.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten varmes opp via elektrisitet.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ferdigattest datert 25.02.1974 som omhandler boligblokk m/ garasjer.

Det foreligger byggegodkjente tegninger fra kommunen. Disse samsvarer delvis med dagens bruk av boligen. Kjøkkenet er flyttet fra opprinnelig plassering og etablert som en del av stuen. Det tidligere kjøkkenarealet er samtidig gjort om til soverom. Bruksendringen er ikke søkt om eller godkjent av kommunen. Rommene som benyttes til soverom og øvrige
oppholdsrom er imidlertid oppført som rom for varig opphold. Endringen innebærer dermed at boligens planløsning og bruk av enkelte rom er endret sammenlignet med
tidligere godkjent løsning. Det gjøres oppmerksom på at selve bruksendringen ikke er omsøkt til kommunen.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Megler har også mottatt følgende dokumenter:
- Ferdigattest datert 29.01.2019 som omhandler modernisering av personheis.
- Ferdigattest datert 03.02.1978 som omhandler ny kledning av fasade i 1. etg.

Øvrige dokumenter kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 7 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet festekontrakt, bestemmelser om bebyggelse, gjerde, benyttelse og vann/kloakkledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Boligen har en attraktiv beliggenhet på Sandaker/Øvre Torshov, et populært boligområde med en sentral plassering i Oslo. Her får du en fin kombinasjon av et rolig og familievennlig nabolag, samtidig som du har kort avstand til et godt utvalg av butikker, spisesteder og servicetilbud. Offentlig kommunikasjon er lett tilgjengelig, noe som gjør hverdagen både enkel og fleksibel.

Området byr på flotte rekreasjonsmuligheter med flere parker og grønne lunger i umiddelbar nærhet, blant annet Torshovparken og Muselunden. Kun en kort spasertur unna renner Akerselva, omgitt av populære tur- og sykkelstier som strekker seg fra sentrum og videre opp mot Maridalsvannet og marka. For den friluftsinteresserte er også Grefsenkollen et naturlig utfartsmål, med alpinanlegg om vinteren og gode forhold for både turer og langrenn.

Det er gode muligheter for en aktiv livsstil i nærområdet. Torshovparken fungerer som akebakke gjennom vinteren, mens den i sommerhalvåret inviterer til aktiviteter som sandvolleyball og basketball. Like ved ligger Lilleborgbanen, hvor du finner blant annet fotballbane, lekeplass, tennisbaner, skøytebane og minigolf.

Shopping- og servicetilbudene er mange, med Storo Storsenter kun en kort gåtur unna. Her finner du et bredt utvalg av butikker, dagligvareforretninger, vinmonopol og ulike servicetilbud. Sandaker senter ligger også i nærheten og tilbyr blant annet dagligvarebutikk og vinmonopol. Ved Storo ligger dessuten en moderne kino med flere saler, inkludert IMAX. Området har også kort vei til flere utdanningsinstitusjoner som BI, Kunsthøgskolen, Arkitekthøgskolen, Westerdals og OsloMet, som alle er lett tilgjengelige til fots eller på sykkel.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 1471 kvm. Tomten er opparbeidet med blant annet asfalterte veier, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Festeavgiften er kr 100,- pr. år. Festeavtalen utløper 30.06.2060. 

Grunneier, Oslo kommune, har forkjøpsrett.

Frist for å benytte forkjøpsretten er senest 2 måneder etter at grunneier har mottatt skriftlig beskjed om at eiendommen er solgt. Melding vil bli sendt til grunneier straks etter salget.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves/ kreves ikke.

Festeavgiften kan reguleres hvert 10. år.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Det medfølger ikke parkerings- eller garasjeplass.

Borettslaget har 21 garasjeplasser til utleie som tildeles av styret etter ansiennitet.

Det betales et innskudd på Kr. 3 000,- til borettslaget ved inngåelse av leiekontrakt. Det påløper administrasjonskostnader til forretningsfører ved tildeling av garasje etter gjeldende priser. Garasjeåpner har et depositum på kr. 1 500,-.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255, datert 28.07.1977, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.15, Kommuneplan 2015:
Oslo mot 2030 – Smart, trygg og grønn, datert 23.09.2015. Området er avsatt til bebyggelse og anlegg. Dette kan være boligbebyggelse, fritidsbebyggelse, sentrumsformål, kjøpesenter, forretninger, bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting, fritids- og turistformål, råstoffutvinning, næringsbebyggelse, idrettsanlegg, andre typer anlegg, uteoppholdsarealer og grav- og urnelunder.

Ny vannforsyning Oslo - Reguleringsplan S-5142:
Prosjekt Ny vannforsyning Oslo skal sikre byens innbyggere en fullgod reservevannforsyning innen 2028. Deler av tunellen som leder vann fra Holsfjorden til Oslo vil gå under bakken fra kommunegrensen i Bærum under Røa til Huseby. Den 11 kilometer lange rentvannstunellen mellom Stubberud i Bydel Alna og Huseby i Bydel Vestre Aker vil utføres med bruk av tunnelboremaskin. Arbeidene med tunellen vil gå i gang fra Stubberud våren 2024 og være ferdig i 2028. Naboer til tunelltraseén vil kunne merke arbeidene i 2 til 3 uker i forbindelse med at tunnelboremaskinen passerer.
Se https://www.oslo.kommune.no/vann-og-avlop/ny-vannforsyning-oslo/berorte-omrader

Pågående byggesaker i området:

Saksnr.202212601. Detaljregulering - Grefsenveien/Sandakerveien mellom Åsengata og Grefsenveien 48. Formål: Bedre sykkelforhold, opprusting av gatemiljøet og samordnet trafikkflyt for trikk og biltrafikk mellom Sandaker og Storo. Planforslaget for strekningen Sandaker–Storo planlegges klart høsten 2026 (september/oktober), med mulighet for byggestart i perioden 2027–2030. Prosjektet henger sammen med det tilstøtende planarbeidet videre opp til Disen. For mer informasjon, se kommunen sine nettsider: https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/gateopprusting-storokrysset-sandaker/

Saksnr. 202508004. Hans Nordahls gate 54 - 56 - Oppføring av boligblokk - Felt A4 hus 13 - Grefsen Stasjonsby.

Saksnr. 202609964. Amtmann Meinichs gate 20 D - brudd i brannskille ved nye rørgjennomføringer - H0102.

Saksnr. 202522721. Borger Withs gate 22 - bruksendring av areal i 1. etasje til bolig og sykkelverksted.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Se plan- og bygningsetatens nettsider for mer informasjon.

Felleskostnadene er kr  3 348,-  pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, internett, kommunale avgifter, forretningsførsel, betjening av andel fellesgjeld, drift og vedlikehold mv.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.02.2026.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6 052- pr. år. / 3 120 kwh. pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring og strømavtale.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. kr 1 119 429 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen. P.t. faller det ikke eiendomsskatt for denne boligen.

Andel formue er kr 93 383,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 34 074,- pr. 27.07.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet fra Obos-banken er kr 1 671 831,- pr. 27.07.2026 og lånevilkårene er:

LÅN #1
Rentebetingelser: Bank: OBOS - banken As
Lånenr.: 98208460854
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,74%
Restsaldo: kr 104 758,-
Andel restsaldo: kr 2 135,-
Innfrielsesdato: 30.03.2027
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

LÅN #2
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208722182
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,74%
Restsaldo: kr 77 826,-
Andel restsaldo: kr 1 586,-
Innfrielsesdato: 30.03.2056
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

LÅN #3
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208722190
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,74%
Restsaldo: kr 1 489 247,-
Andel restsaldo: kr 30 352,-
Innfrielsesdato: 30.04.2041
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

I følge informasjon fra forretningsfører har borettslaget i tillegg tre rente- og avdragsfrie lån av Oslo kommune på kr 757 500,-.

Øvrig informasjon er hentet fra forretningsfører.

4 600 000,00 Prisantydning
34 074,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 634 074,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 643 376,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 653 326,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Line Sporsheim

Leiligheten er tilknyttet Nils Huus gate 17 borettslag. Orgnr: 948152258
Borettslaget består av 41 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt etter styrets godkjenning.

Foretatt påkostninger de senere år:
Det er foretatt flere vedlikeholdstiltak de senere årene, herunder maling av rekkverk og fasade, nye branndører i kjeller, maling av fellesganger og utskiftning av avløpsstammer i kjeller som forberedelse til rørfornying.

Planlagte påkostninger:
- Det er vedtatt at det skal gjøres rørfornying. Tiltaket har en forventet et låneopptak på mellom Kr. 2 000 000,- og kr. 3 600 000,-. Dette er hensyntatt i økningen i felleskostnader for januar.
- Det gjenstår noe mindre arbeid i forbindelse med maling av fasade og balkonger.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Det gjøres oppmerksom på at borettslagets vedtekter gir Oslo kommune forkjøpsrett på leiligheter til personer med bevegelseshemming.

Avklaring av forkjøpsrett kan gjøres innen 20 dager etter melding om salg.

Utdrag fra vedtekter:
§ 6. c) Dersom en andel ønskes overdratt, har Oslo Kommune forkjøpsrett. Forkjøpsretten kan bare utøves på vegne av personer som etter § 6 a, 1. ledd kan erverve andel i laget.

Dersom kommunen ikke ønsker å benytte forkjøpsretten, kan andelen overdras til en annen person som tilfredsstiller vilkårene for å bo i vedkommende leilighet og som godkjennes av styret. Andelseiere i laget har forkjøpsrett.

Klausul om at leilighetene er forbeholdt personer med ulike former for bevegelseshemninger skal ikke kunne endres uten Oslo Kommunes samtykke.

Borettslaget har vedtektsfestet forkjøpsrett for andelseiere og andre, jf. borettslagsloven § 4-11. Etter aksept av bud vil det bli avklart om forkjøpsretten benyttes. Borettslag har vedtektsfestet at ny andelseier skal godkjennes av styret, jf. borettslagsloven § 4-5.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og Oslo kommune er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Fellesvisninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke (Stor pakke, inkl some kampanje)   kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport  kr 7 950,00
Foto  kr 4 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0100/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Waldemar Thranes gate 84 A, 0175, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.26100

Sist oppdatert: 02. oktober 2026 kl. 13:41