Lørenveien 41A

Lørenveien 41A, 0585 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 124, bruksnummer 27, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 90 kvm

BRA-i:
1. etasje 85 kvm: Entré, gang, to soverom, bod, bad, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 11 kvm: Uteplass.

Arealstabellen viser 10 kvm som ikke måleverdig areal (ALH) i 1. etasje. Dette er definert som areal med lav himlingshøyde og er knyttet til oppførte hemser. Gulvarealet (GUA) for etasjen er totalt 95 kvm, hvorav 85 kvm er måleverdig bruksareal (BRA-i) og 10 kvm er ALH.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at Sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.06.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en boligblokk oppført i 2012. Bygningen er iht. tilstandsrapport fundamentert med betong- og stålpilarer til stedlige masser og har grunnmur av betong. Etasjeskillere er av prefabrikerte betongelementer. Yttervegger er oppført med betong og utfyllende bindingsverk i stål- og trekonstruksjoner, med fasader av teglstein og trekledning. Taket er en flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg eller takfolie. Leiligheten har vinduer og balkongdør med 2-lags energiglass fra 2012, og en lyd- og brannklassifisert entrédør. Det er en sydvendt hellelagt uteplass på ca. 11 m² med glassrekkverk, samt stålpipe og gasspeis.

Sikringsskap med automatsikringer. Det finnes kursfortegnelse. På bakgrunn av at det er ukjent hva som er gjort av tidligere eiere og at det ikke foreligger dokumentasjon på hele anlegget, anbefales en utvidet el-kontroll.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Innvendig
- Overflater - Gulv: Det er antydning til noe fuktsvelle på gulvet ved kjøleskapet og i stuen.

1. etasje Bad
- Overflater vegger og himling: Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker.
- Overflater Gulv: Det er påvist sprekker i fliser.
- Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske installasjoner
- Vannbåren varme: Vannbåren varme er ikke undersøkt.

1. etasje Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke var fysisk mulig.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er sprekker i fliser i dusjen. Dette ble kontrollert av rørlegger i oktober 2024, som konkluderte med at skaden var av estetisk art. Gulvet ved kjøleskapet, som har tegn til fuktsvelle, ble også undersøkt av forsikringsselskap og rørlegger i oktober 2024, og det ble da ikke påvist fukt. Tidligere eier bygget to hemser i 2017.

Det er påvist forekomst av skjeggkre i boligen som er blitt bekjempet av Anticimex, ifølge tidligere eier. Nåværende eier har ikke sett noen forekomst av skadedyr.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Malte innvendige vegger og lister i alle rom bortsett fra bad og bod. Utført av Art Oppussing AS.

2018:
- Installert kjøkkeninnredning fra Kvik med glatte fronter, benkeplate av stein med underlimt vaskekum, integrert oppvaskmaskin, induksjonstopp, stekeovn og kombinert kjøleskap og fryser, samt ventilator og lekkasjesikring (waterguard).

2017:
- To hemser ble bygget. Utført av Bagn & Krogh.

Ukjent årstall:
- To radiatorrør er fjernet og plombert.

Lørenveien 41A er en leilighet som skiller seg ut fra mengden. Med en imponerende takhøyde på hele 4,13 meter, egen inngang og en gjennomtenkt planløsning får boligen en romfølelse og karakter som sjelden finnes i nyere leiligheter. De to hemsene, oppført i 2017, gir fleksible bruksmuligheter og bidrar til en smart utnyttelse av arealet. Som hjørneleilighet nyter boligen godt av store vindusflater fra flere sider, noe som gir et vakkert lysinnfall gjennom hele dagen. Vegger og lister ble malt i juni 2026, mens kjøkkenet ble oppgradert i 2018. Fra stuen er det utgang til en sydvendt, hellelagt uteplass på ca. 11 m².

Entré
Den lyd- og brannklassifiserte inngangsdøren leder inn til en innbydende entré med god plass til garderobeløsning og oppbevaring av yttertøy. Planløsningen oppleves oversiktlig og funksjonell, med enkel adkomst videre til boligens øvrige rom.

Stue
Stuen er boligens naturlige midtpunkt. Den imponerende takhøyden på 4,13 meter, kombinert med store vindusflater fra to himmelretninger, skaper en luftig og eksklusiv atmosfære. Her er det god plass til både en romslig sofagruppe og et spisebord – perfekt for både rolige hverdager og hyggelige sammenkomster. Gasspeisen med stålpipe tilfører både varme og stemning på kjølige dager, som et fint supplement til radiatoroppvarmingen. Fra stuen er det direkte utgang til den sydvendte uteplassen. Plisségardiner ble montert i april 2026.

Kjøkken
Kjøkkenet ble oppgradert i 2018 med en stilren innredning fra Kvik med glatte fronter. De keramiske benkeplatene, med underlimt vask, gir både et eksklusivt uttrykk og gode arbeidsflater. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer som induksjonstopp, stekeovn, kombinert kjøl- og fryseskap samt oppvaskmaskin. Ventilatoren har avtrekk ut, Waterguard er installert, og belysning over benkeplaten sørger for gode arbeidsforhold. Plisségardiner ble montert i april 2026.

Terrasse
Den sydvendte, hellelagte uteplassen fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsrommet. Glassrekkverket slipper lyset til, og det er god plass til sittegruppe og hyggelige måltider utendørs. Her kan du nyte solen fra morgenen og frem til tidlig ettermiddag.

Soverom
Leiligheten har to gode soverom. Hovedsoverommet ligger i hjørnet av boligen og har god plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider. Soverom nummer to egner seg godt som gjesterom, barnerom eller hjemmekontor. Tilluftsventilene i begge soverommene ble skiftet høsten 2025. Over begge soverommene finner du praktiske hemser som gir fleksible bruksmuligheter og ekstra oppbevaringsplass, samtidig som den imponerende takhøyden og den åpne romfølelsen bevares.

Bad
Badet er innredet med vegghengt toalett, servant med innredning, speil og dusjhjørne med svingbare glassdører. Gulvet har elektriske varmekabler, og det er opplegg for vaskemaskin. Avtrekksvifte sørger for god ventilasjon. Badet er fra byggeåret og må påregnes modernisert på sikt.

Overflater:
Gulv: 3-stavs eikeparkett i stue, gang og soverom. Fliser på bad.
Vegger: Malte plater og malt betong. Fliser på bad.
Himling: Prefabrikerte betongelementer. Malte plater med innfelt downlights på bad.

Lagring:
Intern bod i leiligheten er medregnet som tilleggsdel. Ekstern kjellerbod på ca. 5 m² disponeres av seksjonen og ligger på sameiets fellesareal. To hemser gir ytterligere lagringsplass eller fleksibel bruk, men er ikke godkjent for varig opphold.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Vaskemaskin og tørketrommel kan medfølge salget etter avtale.

Vannbåren varme og gassfyr. Radiatorer tilknyttet fellesanlegg, elektrisk gulvvarme på bad og gasspeis i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for blokk/bygård/terrassehus datert 13.01.2015. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger midlertidig brukstillatelse for innglassing av balkonger (fasadeendring) datert 08.05.2025. Tillatelsen gjelder for 21 balkonger, og oppgir at gjenstående arbeider (resterende balkonger) skal være utført innen 01.07.2026. Midlertidig brukstillatelse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 09.12.2013 som samsvarer med dagens bruk. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:

2012/735676-1/200 07.09.2012 SEKSJONERING
Opprettet seksjoner:
SNR: 2
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 85/11588

Det er tinglyst 17 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om gjerde, overtakstforretning over grunn til jernbane, bestemmelse om kloakkledning, bestemmelse om veg, bestemmelse om vann/kloakkledning, rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger mv, bestemmelse om vannledning, vedtak av visse vilkår vedr. utskillelse/bebyggelse av denne eiendom, bestemmelse om trafostasjon/kiosk, bruksordningsregler og jordskifte.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Det er utført radonmåling i 2026 med en høyeste årsmiddelverdi på 27 Bq/m³ og en høyeste måleverdi på 36 Bq/m³.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd B (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Løren har de siste årene utviklet seg til å bli et av Oslos mest attraktive og spennende boområder. Den tidligere industribydelen har gjennomgått en imponerende forvandling til en moderne bydel med flotte parker, hyggelige møteplasser og et bredt utvalg av butikker, restauranter og servicetilbud. Resultatet er et levende nærmiljø hvor alt ligger til rette for en enkel og komfortabel hverdag.

Fra boligen har du kort vei til Løren Torg, Vinslottet og Økern Portal – tre naturlige samlingspunkter som byr på alt fra dagligvarebutikker og spesialforretninger til hyggelige kaféer, bakerier og populære restauranter. Enten du ønsker en rolig morgenkaffe, en middag med venner eller å handle det du trenger på vei hjem fra jobb, finner du det meste bare noen minutters gange unna.

Nabolaget kjennetegnes av grønne omgivelser og gode rekreasjonsmuligheter. Lørenparken ligger like i nærheten, og området byr på flere parker, lekeplasser og aktivitetsområder. Ønsker du større naturopplevelser, er det kort vei til både Torshovdalen og Lillomarka, med flotte tur- og skiløyper året rundt.

For den aktive finnes flere treningssentre i nærområdet, samtidig som kultur- og fritidstilbudet stadig vokser. Et aktivt nærmiljø og lokale arrangementer gjennom året bidrar til å skape en levende bydel med en god følelse av fellesskap.

Kollektivtilbudet er blant områdets største kvaliteter. Løren T-banestasjon ligger kun få minutters gange fra boligen og gir raske forbindelser til sentrum, Nydalen, Majorstuen og resten av byen. Samtidig gir nærheten til Ring 3 og E6 enkel adkomst for deg som benytter bil.

Dette er en beliggenhet som passer de fleste; enten du er førstegangskjøper, pendler, etablerer familie eller bare ønsker å bo moderne og sentralt. På Løren får du den perfekte kombinasjonen av byliv, grønne omgivelser og et stadig voksende tilbud rett utenfor døren.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Kanonen barnehage: 3 min. gange
Brødfabrikken Fus barnehage: 5 min. gange
Barnehagenvår Løren: 5 min. gange

Idrett og fritid:
STERK treningssenter: 2 min. gange
EVO Løren: 2 min. gange
Refstad. Roseveien ballplass: 7 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 5632 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Fellesarealene inkluderer utomhusarealer tilhørende boligseksjonene, inkludert atriet, lekeplasser og arealer mellom bygningene, samt felles utomhusarealer på gateplan. Beboerne plikter å verne om trær, plener og andre ytre anlegg. Sameiet er tilknyttet Løren Velforening, og kostnader til drift og vedlikehold av felles infrastruktur via velforeningen dekkes som en del av felleskostnadene.

For deg som har behov for parkering, forekommer det fra tid til annen både salg og utleie av garasje- og parkeringsplasser i de tilstøtende garasjesameiene. Tilgjengelighet varierer, og interessenter anbefales å undersøke mulighetene nærmere med de aktuelle sameiene.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger, kontor, forretning og bevertning i henhold til reguleringsplan S-4129, "Endret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Lørenveien 35-39, Peter Møllers vei 1-5 og Sinsenveien 29-33", datert 15.12.2004, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt C.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan S-4632, datert 14.12.2011. Planen regulerer Felt G, som grenser til eiendommen, til bolig/forretning/bevertning/kontor.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire. Ifølge områdeanalysen er det ingen risiko for skred på eiendommen. Aktsomhetsområdet kan medføre krav om geoteknisk vurdering ved søknadspliktige tiltak.

Iht. områdeanalyse er grunnen på eiendommen klassifisert som 'Lite/ikke forurenset'.

Områdene Sinsen, Løren og Økern er fortsatt under utvikling, og selv om det per i dag ikke foreligger større byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen, må det generelt påregnes at det i perioder kan forekomme anleggsaktivitet, støy og redusert fremkommelighet i nærområdet.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 5 192,- pr. mnd. og inkluderer: kabel-TV/internett (Altibox), a-konto gass, a-konto fjernvarme (varmtvann), kommunale avgifter, forretningsførsel, vaktmestertjenester, felles bygningsforsikring, hagevedlikehold, medlemskap i Løren Velforening, renhold av fellesarealer, heisdrift og generell drift og vedlikehold.

Fellesutgiftene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 3 583,-
- A-konto gass: kr 150,-
- Altibox Flex: kr 439,-
- Fjernvarme a-konto bolig: kr 1 020,-

Eiendomsskatten er kr 372,75 pr. år.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6 577,- pr. år / 3476 kwh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 04.05.2026 – 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Kostnader for fjernvarme avregnes årlig etter forbruk og ved eierskifte, dette betales som et månedlig á-konto beløp.

Beløpet fastsettes av styret årlig etter avregning. Det er installert målere slik at avgiftene vil variere etter forbruket i leiligheten. Avlesning av forbruk gjøres etter henvendelse fra kommunen. Gebyret betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra antall personer i husstanden.

Sameiet har en kollektiv avtale for TV og bredbånd med Viken Fiber (Altibox). En grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Tjenester utover grunnpakken må bestilles direkte fra Viken Fiber og vil bli fakturert direkte til seksjonseier. Altibox-routeren medfølger salget.

Eiendommen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 2 145 075 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er pr. 22.06.2026 ingen lån registrert på selskapet.

7 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

192 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
193 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
203 540,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 893 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 903 540,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Olav Kyle Finnesand og Marie Emilie Holst

Leiligheten er tilknyttet Lørenhagen Eierseksjonssameiet (org.nr. 998 900 751). Sameiebrøk: 68/11588.
- Sameiet består av 100 boligseksjoner, 2 næringsseksjoner og 3 parkeringsseksjoner.
- Garasjeplassene er tilknyttet Lørenhagen Parkeringssameie.
- Sameiet har egen nettside: http://www.lorenhagen.no
- Dyrehold er tillatt. For øvrig vises det til husordensreglene.
- Dugnad må påregnes.
- Tilknyttet bomiljøvakt fra Avarn Security.
- Gassgrill og elektrisk grill er tillatt.
- Avtale med Alfa Olis gass & vvs as for årlige ettersyn av gassanlegget.
- Moderne søppelhåndteringssystem, samt gjenbruksstasjon på Løren Torg.
- Alle seksjonene har pliktig medlemskap i Løren Velforening. Velforeningen skal ivareta driften av Lørenparken og øvrig infrastruktur på Løren. Kostnadene til drift og vedlikehold av parken dekkes av samtlige seksjonseiere i de omkringliggende eiendommer, inkludert seksjonene i Lørenhagen. Dette betales gjennom felleskostnadene.

Foretatte påkostninger de senere år:
- 2023/2024: Sikring mot fall av isklumper fra vindusbrett. Ny hekk i hagen ved 43B. Inspeksjon fra Norsk Brannvern med bl.a. kontroll/utskifting av brannslokningsapparater og røykvarslere. Kontroll og vedlikehold av peiser og gassanlegg. Gjennomført lovpålagte kontroller av elektrisk anlegg. Fasadevask av nedre del av fasaden. Filterbytte i ventilasjonskanalene til alle leiligheter. Reparasjon av mangel og vannskade utendørs i 7. etg. 43A. Innbrudd i 41C – forbedret dørsikringen mot innbrudd. Hærverk på dørene til 41A og 41B. Oppfølging av svært mange vannlekkasjer. Iverksatt kontroller i forsøk på å forhindre nye vannlekkasjer. Pågående arbeide med forbedring av brannvarsling og rutiner ved varsling
- Utskiftning av fotoceller, samt ventilasjon i garasjeanlegget.
- Oppfølging av utbygger ifm. en liten setningsskade i bodområdet.
- Kontroll av gasspeiser.
- Periodisk kontroll av heiser.
- Lagt beslag på ytterdører.
- Stålforsterkning på dører i garasjeanlegget.
- Nye sykkelstativ til sykkelbodene.
- Oppgradering av hagen.
- Montering av porttelefoner og forbedring av gamle porttelefoner.
- Utskifting av nøkkelsystem.
- Skiftet lysarmaturer i tak på garasjeanlegg.

Etter e-post fra styreleder datert 18.06.2026 opplyses det at sameiet har god økonomi, og at det per i dag ikke foreligger planer om nytt låneopptak.
Styret opplyser videre at det pågår enkelte vedlikeholdsarbeider knyttet til terrassene i 5. og 7. etasje. Reparasjonene gjelder rekkverk hvor en støttekloss mellom rekkverkets nederste festestolper har råtnet, noe som har medført slark i rekkverket. Arbeidene omfatter kun leiligheter med terrasse.
Selv om reparasjonene er relativt kostnadskrevende, opplyses det at utgiftene dekkes innenfor sameiets eksisterende likvide midler. Styret forventer derfor ikke å øke felleskostnadene før mot slutten av året. En eventuell økning anslås å være på om lag 5 %.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.
Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00
Visninger pr stk kr. 3.000,- (4 stk og alle privatvisninger kostnadsfri)   kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 150,00
Innhenting av offentlige opplysninger - NVE-kart  kr 313,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 4 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig   kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0239/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26239

Sist oppdatert: 29. juli 2026 kl. 17:33