Mandalls gate 16

Mandalls gate 16, 0190 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 230, bruksnummer 263, seksjonsnummer 52, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 42 kvm

BRA-i:
5. etasje 37 kvm: Entré, bad, soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
Kjeller: 5 kvm: Kjellerbod.

Åpent areal:
5. etasje 5 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en kjellerbod merket SB 62. Fellesrom i kjeller til sykler, ski o.l. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.10.2026 utført av Anticimex AS.

Selveierleilighet beliggende i bydel Gamle Oslo, Oslo kommune. Leilighetsbygg oppført i 2007. Bygningen har iht. tilstandsrapporten grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med fasadeplater. Flatt tak. Yttertak er tekket med takmembran (Ikke besiktiget). Boligen har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db40. Balkongdør og vinduer med karm/ramme av tre (fra byggeår). Boligen ventileres hovedsakelig gjennom et mekanisk balansert ventilasjonssystem. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Oppsummering av tilstandsgrader:
TG1: 80%.
TG2: 7%.
TGIU: 12%.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende forhold gitt TG2 og TGIU:

TG2
Våtrom:
- Vanntett sjikt/ membran i gulv og vegger: Grunnet alder.

Tekniske anlegg:
- Fordelerskap og fordelerstammer: I fordelerskapet observeres korrosjon på endeplugger til rør-i-rør systemets fordelere. Konsekvens er at korrosjon kan svekke materialet, over tid. Eksakt årsak er ikke kjent.
- Mekanisk ventilasjonsanlegg: Grunnet alder.

TGIU
- Kontroll i tilliggende konstruksjoner er ikke utført med bakgrunn i at våtrommet er bygget som en prefabrikkert baderomskabin. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent.
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet er skjult av andre bygningsdeler.
- Gnagesikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.
- Konstruksjoner og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter.

HMS
- Rekkverkshøyde: Rekkverkshøyden er under 1,2 meter (balkonghøyden er over 10 meter). Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Oppsummering av selgers egenerklæringsskjema:
- Selger har ikke bebodd eiendommen.
- Eiendommen har vært utleid.
- Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja. Bad. Det ble installert nye dusjdører i 2026. Arbeid utført av eier.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema om ovennevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

I 5. etasje finner du denne innbydende selveierleiligheten som byr på stue/kjøkken i åpen og sosial løsning, en hyggelig balkong, et pent flislagt bad og et romslig soverom med garderobeskap. En lys og arealsmart 2-roms selveier med attraktiv og sentral beliggenhet på populære Teaterplassen. Boligen har en god planløsning som utnytter hver kvadratmeter godt, og fremstår som både innbydende og lett å innrede.

Store vindusflater slipper inn rikelig med lys, og sammen med den praktiske planløsningen skapes en luftig og innbydende atmosfære. Den overbygde balkongen på ca. 5 kvm blir fort en favorittplass. Med vestvendt beliggenhet kan du nyte ettermiddagssol og om ikke det er nok så er det kort vei opp til sameiets felles takterrasse!

Her bor du midt i byen, med umiddelbar nærhet til T-baneringen, bussterminal og Sentralbanestasjon og et rikt tilbud av butikker, serveringssteder, kultur og servicetilbud, samtidig som grønne rekreasjonsområder og fjorden er innen kort rekkevidde. Tilgang til flott stort uteområde bak bygget. Dette området er avlåst for allmenheten. Her er det benker og lekeapparater for barn.

E n t r é :
Leiligheten ligger i byggets 5. etasje og har enkel adkomst via heis. Entréen er romslig med garderobeløsning og god plass til oppbevaring av yttertøy og sko. Overflatene består av parkett på gulv samt malte, glatte vegger og himling. Fra entréen er det adkomst til leilighetens øvrige rom. Leiligheten er tilknyttet felles brann- og callinganlegg. Herfra kommer du videre til boligens øvrige rom.

S t u e :
Lys og romslig stue med store vindusflater som slipper inn rikelig med lys gjennom dagen. I 2026 ble veggflatene overflatebehandlet og nye parkettgulv lagt. Stuen ligger i en åpen løsning med kjøkkenet som skaper et sosialt oppholdsrom. Her kan du enkelt innrede med sofaseksjon og egen spisesone. Herfra er det utgang til leilighetens balkong.

B a l k o n g :
Boligen forlenges av en herlig balkong hvor du kan nyte varme sommerdager. Balkong på 5 kvm med utgang fra stuen - en koselig uteplass som blir en forlengelse av stuen på årets varmere dager. Det er plass til sittegruppe, bord og beplanting. Det er sol på balkongen fra ca kl. 14-16 sommerstid. Det er tiltatt med gass- og elektrisk grill.

K j ø k k e n :
Kjøkkenet ligger i en åpen løsning med stuen. Innredning er fra byggeår med glatte fronter. Kjøkkenet har benkeplate med laminert overflate og kjøkkenvask med armatur. Integrerte hvitevarer som stekeovn, nyere platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Ventilator i overskap som i tillegg driver mekanisk balansert ventilasjon i boligen. Kjøkkenet har god plass til lagring i over- og underskap. Naturlig plass til spisebord mellom kjøkken og stue. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er fra byggeår og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

S o v e r o m :
Soverommet er av god størrelse og har plass til dobbeltseng på 160 cm. og tilhørende nattbord. Rikelig med garderobeplass i medfølgende garderobeskap. For ytterligere lagringsplass disponerer leiligheten en kjellerbod. To innganger til soverommet via skyvedører gir en praktisk adkomst, i tillegg til å sikre rikelig med lysinnslipp og møbleringsvennlighet til rommet.

B a d :
Helfliset baderom fra byggeår som er oppgradert med nye innfellbare dusjdører i 2026. Det er varmekabler i gulvet for en lun og behagelig start på dagen. Badet er innredet med dusj, vegghengt servant med underskap, speil med overlys og vegghengt toalett. Det er opplegg for vaskemaskin.

O v e r f l a t e r :
Gulvflater: Gulvflater belagt med ny parkett fra 2026. Fliser med lun gulvvarme på baderom.
Veggflater: Malte veggflater. Fliser på baderom.
Himling: Malte flater i himling. Takplater i himling på baderom.

T a k h ø y d e :
Entré: 2,19 meter.
Bad: 2,12 meter.
Øvrig rom: Ca. 2,40 meter.

Ø v r i g :
- Sikringsskap plassert i entré.
- Boligen har godkjent slukkeutstyr.
- Mekanisk balansert ventilasjon.
- Leiligheten har radiatorer i stue og soverom tilknyttet felles varmeanlegg. Det er varmekabler på badet.
- Glatte innerdører.
- Vinduer med karmer/rammer av tre fra byggeår.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Hvitevarer på kjøkken medfølger salget.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av gulvvarme/varmekabler på bad og radiatorer (tilkoblet varmesentral).

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest for oppføring av boligblokk, datert 14.09.2009. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger originale byggetegninger. Sammenliknet med dagens planløsning er det ikke funnet noen avvik.

Byggetegninger ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 54 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om bebyggelse, adkomstrett, deleforbud, kloakkrenseanlegg, kraftlinjer, vann/kloakkledning, om gjerde, bruk av gårdsrom og bruksrett til utearealer.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Ved bortleie kreves samtykke fra styret. For å sikre god orden og oversikt i sameiet, bes det om at alle leieforhold meldes inn i god tid. Se egne utleiebestemmelser vedlagt årsmøtedokumentene.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite.
Leiligheten er rengjort til visning og vil ikke bli ytterligere vasket til overtakelse. Leiligheten er ikke bebodd i perioden.
Callinganlegget fungerer ikke pt. Reparatør er bestilt og nytt vil bli bestilt dersom det ikke lar seg reparere.

Området passer perfekt for deg som ønsker en sentral beliggenhet i Oslo med umiddelbar tilgang til alt byen har å by på. Grønland og Gamlebyen er bydeler fulle av impulser og preget av spennende utviklingsprosjekter. I løpet av de siste årene har disse områdene gjennomgått en betydelig fornyelse, og fremstår i dag som populære og trendy nabolag med et variert tilbud av kafeer, utesteder og fargerike grønnsaksbutikker.

Fra Mandalls gate har du kort gangavstand til flere av byens mest kjente rekreasjonsområder, blant annet Tøyenbadet, Botanisk hage og Ekeberg skulpturpark med tilhørende grøntarealer. Her finner du både rolige og innbydende omgivelser. Det er dessuten kort vei til viktige kulturminner og museer, og en spasertur tar deg raskt til Karl Johans gate.

Den omfattende utbyggingen i Bjørvika, som ligger bare få minutter unna, gir området ytterligere verdi. En gangbro leder direkte over til Bjørvika fra nærområdet, i tillegg til innkjøringsbroen til sentrum, noe som gir svært god tilgjengelighet til alt det nye som skjer der.

Leiligheten ligger ved Teaterplassen, et naturlig samlingspunkt med åpent torg, utendørsscene, småbutikker, hyggelige kafeer og restauranter. I nærheten finner du også flere treningssentre og en døgnåpen dagligvarebutikk. Grønland blir ofte trukket frem som en bydel med noen av de mest spennende utviklingsmulighetene i Oslo. Fra Teaterplassen er det dessuten enkelt å gå til Operaen, Deichman og Munchmuseet, og du har kort vei til bading og sjøliv på Sørenga.

Et bredt utvalg butikker finnes både på Grønlands Torg, Oslo City og Byporten.

Transporttilbudet er svært godt: alle T-banens linjer stopper på Grønland stasjon, kun fem minutters gange unna. Flere busslinjer har også holdeplass i nærheten, og på ti minutter kommer du deg til både Jernbanetorget og Oslo Sentralbanestasjon.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 616 kvm som tilhører sameiet. Tomten er pent opparbeidet med store grøntområder, lekeplasser, sittegrupper og sykkelparkering. Bakgården er skjermet og inngjerdet, med tilgang kun for beboerne, noe som gir et privat og rolig miljø. Tomten er fellesareal.

Beboere som ønsker parkeringsplass henvises til det underjordiske garasjeanlegget under Teaterkvartalet. Her kan en kjøpe eller leie parkeringsplass.
Dersom du ønsker plass, følg med på utlysninger. Det er begrenset med parkeringsplasser, men beboere tilknyttet De nye Grønlandskvartalene har forkjøpsrett ved overdragelser, så fremt parkeringsplassen ikke følger leiligheten. Det er infrastruktur for å legge opp elbil-lading på parkeringsplassene.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for bolig, forretning, kontor, bevertning i henhold til reguleringsplan S-4095 med tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 09.06.2004.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Eiendommen inngår i kommunedelplan KDP-17.

Pågående plan- og byggesaker i området:
- Schweigaards gate 41-53 og Oslo gate 1: Detaljregulering: Nytt kontorbygg med utadrettet førsteetasje og gjennomgående park - planforslag til politisk behandling. Se saksnummer 2025/06866.
- Schweigaards gate 10 m.fl. (Galleri Oslo). Plansak: Området ønskes utviklet til et flerfunksjonelt byområde med boliger, arbeidsplasser og servicefunksjoner. Se saksnummer 2025/06723.
- Jernbanetoget 1, Detaljregulering. Saken omhandler ønsket om å videreutvikle jernbanestasjonen og knutepunktet Oslo S. Målet er å øke kapasiteten og gjøre stasjonen mer attraktiv for reisende og byen. Se saksnummer: 2025/09513.

- Schweigaards gate 34A - Byggesak: Riving av deler av bygg og oppføring av ny gavlvegg. Se saksnummer 2025/13340.
- Schweigaards gate 38 - Hollendergata 1 - Byggesak: Oppføring av kontorbygg med forretning og bevertning på bakkeplan - Landbrukskvartalet bygg C - Tidligere adresse Schweigaards gate 34C. Igangsettelsestillatelse nr.7 gitt 16.07.2026. Se saksnummer 2025/10778.
- Grønlandsleiret 44 - Byggesak: Oppføring av nybygg og riving av gamle arrest. Søknad om rammetillatelse 14.10.2026. Se saksnummer 2026/11703.
- Schweigaards gate 30 - Byggesak: Ombygging av klinikk for fysioterapi. Tillatelse til tiltaket er gitt 02.06.2025. Se saksnummer 2025/13452.
- Grønlandsleiret 25 - Byggesak: Innvendige rivingsarbeider. Tillatelse til tiltaket er gitt. Se saksnummer 2025/16220.
- Tøyenbekken 32 - Byggesak: Fasadeskilt Dramatikkens Hus og Oslo Mekaniske Verksted. Dramatikkens hus ønsker å gjøre sine aktiviteter mer synlig i gatebildet. Dette ønsker man å gjøre ved å sette opp et takskilt, tre uthengsskilt på fasade mot gate (Tøyen bekken) og smug (Joachim Nielsens gang), samt en monter for annonsering av arrangementer og program på fasaden Dramatikkens hus. Rammetillatelse gitt 30.12.2025. Se saksnummer 2025/07501.

Det er flere ulovlighetssaker som omhandler mulig ulovlig hotellvirksomhet: Platous gate 29, Mandalls gate 14, Mandalls gate 12 og Mandalls gate 10 etc.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere plan- og byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/. Her kan saksnummer søkes opp og reguleringskart samt tilhørende plandokumenter sees.

Fellesutgiftene er kr 3 145,- pr. mnd. og inkluderer: Kabel-TV, internett, fjernvarme, varmtvann, kommunale avgifter, vaktmestertjeneste, rengjøringstjeneste, drift og vedlikehold m.m.
Fellesutgiftene justeres normalt årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Fellesutgiftene fordeles på følgende måte:
Felleskostnader: Kr. 2 246,-.
Fjernvarme: Kr. 446,-.
Kabel-TV og bredbånd: Kr. 453,-.

Selger har ikke bebodd boligen og har derfor ikke oversikt over strømforbruk. Oppvarming og varmtvann inkludert i fk gir lave strømutgifter.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-TV, med mulighet for bredbånd, telefoni og digital-TV. Dette er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 140 407 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Per tidspunkt påløper det ikke eiendomsskatt for denne boligen.

Sameiet har pr. 22.10.2026 ingen felles lån.

4 290 000,00 Prisantydning

Omkostninger

107 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
108 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
118 290,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 398 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 408 290,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Akershus Bolig og Sparing A/S

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Teaterkvartalet Bygg 2 sameie, med sameiebrøk 36/6218.
Sameiet består av 115 boligseksjoner og 2 næringsseksjoner.
Forretningsfører er Oslo og Omegn Boligforvaltning AS.
Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for naboer eller andre som ferdes på området. Grøntanelgget skal ikke benyttes som luftegård for hunder, katter, etc.
Det er tillatt med gass- og elektrisk grill. Kullgrill er ikke tillatt.
Sameiet er tilknyttet vaktmester- og rengjøringstjenester. Rengjøringen skjer 3 ganger pr. uke i oppganger og annet fellesareal.
Fellesrom i kjeller til sykler, ski o.l.
Sameiet har rett og plikt til å delta som medlem i De Nye Grønlandskvartalene Vel som skal opprettes med formål om å vedlikeholde nærmere fastsatte utenomhusarealer tilhørende borettslag og sameier i Grønlandskvartalene. Vellet skal også inngå avtaler om driftstjenester som vaktmester og vask til Sameiet.

Foretatt påkostninger de senere år:
- 2022: Nye postkasser.
- 2023: Større arbeider i forbindelse med vanninntrengning i bakgården og takterrasse i M16
- 2024: Det er avsluttet arbeider på vannskader i bakgården. Fortsatt vannskader i gården.
- 2025: Påbegynt utskiftning av noen vinduer. Utskiftningen vil skje i bolker når det er nødvendig.

Planlagte påkostninger:
Styret informerer 23.10.2026 om at sameiet har vedtatt å oppgradere heisene og iverksette utvendig fasadearbeid på nyåret. Det vil bli tatt opp et lån på ca. kr. 1 900 000,- i forbindelse med arbeidene. Det vil kunne komme en økning i felleskostnadene. Budsjettprosessen i november vil beslutte fastsettelsen av felleskostnader. Felleskostnadene skal uansett økes i henhold til inflasjon og det blir trolig ikke noen store endringer utover det.
Videre informerer styret om at utskiftning av vinduer er en kontinuerlig sak i styret da noen få vinduer/balkongdører må byttes ut. Dette gjelder de færreste i følge styret. Videre informerer styret om at vedlikehold av tak er en sak styret holder i, men at dette blir et prosjekt som er lenger frem i tid.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten er ledig for overtakelse.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt visning  kr -3 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Salgsoppgaver vanlige  kr 5 500,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører OBF   kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 382,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn kr 0,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser kr 0,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto stor pakke  kr 4 300,00
Tilstandsrapport leilighet under 50 kvm - Anticimex  kr 7 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0213/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.26213

Sist oppdatert: 24. oktober 2026 kl. 22:00