Sveavegen 85

Sveavegen 85, 1263 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 189, bruksnummer 405, ideell andel 1/1
Andelsnummer 47, Lerdalsgrenda Borettslag, organisasjonsnummer 947 162 381

Totalt bruksareal BRA: 69 kvm

BRA-i:
1. etasje 65 kvm: Entré, bad, kjøkken, stue, spisestue og soverom.

BRA-e:
1. etasje 4 kvm: Bod, bod 2.
Boder utenfor leiligheten er fellesareal som borettslaget kan omdisponere.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje 8 kvm: Balkong.

Spisestuen er opprinnelig godkjent som soverom med bod/kott, er tatt i bruk som spisestue.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.09.2025 utført av Rana Taksering AS v/Rana Noman Tariq.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligbygg fra 1988 over tre etasjer samt råloft. Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført med betongsåle på ukjent grunn, grunnmur i betong og etasjeskillere av støpte betongdekker. Ytterveggene er i bindingsverk, kledd med plater innvendig og trepanel utvendig. Taket er et saltak i trekonstruksjon, tekket med takstein. Vinduer, entrédør og balkongdør er fra byggeperioden med isolerglass og karmer/rammer i tre, og det er spalteventiler i vinduene. Innvendige dører er en kombinasjon av malte glatte dører og foldedører. Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Utvendig:
Vinduer, balkongdør og entredør: Værslitte med sprekker i treverk og harde tetningslister. Mer enn halvparten av forventet levetid overskredet.
Balkong, terrasse og boder: Rekkverket er lavere enn dagens krav. Tegn til værpåvirkning og muggsopp i bod.

Innvendig:
Overflater (gulv, vegger, tak): Eldre overflater med bruksslitasje, riss og sprekker i parkett.
Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell 15–30 mm, som overstiger standardens krav.
Innvendige dører: Eldre og slitte, men funksjonelle.

Våtrom (bad):
Generell tilstand: Eldre baderom med begrenset teknisk levetid, høy risiko for lekkasjer.
Veggfliser og himling: Eldre fliser med sår, bom og slitasje.
Gulv: For liten høydeforskjell fra dørterskel til sluk (under 25 mm).
Sanitærutstyr og innredning: Eldre utstyr med tydelig bruksslitasje.
Ventilasjon: Kun naturlig ventilasjon, mangler mekanisk avtrekk.
Sluk og tilstøtende konstruksjoner: Eldre plastsluk med begrenset levetid, risiko for lekkasjer.

Kjøkken:
Avtrekk: Kullfilterventilator uten mekanisk avtrekk.

Tekniske installasjoner:
Vannledninger: Over halvparten av forventet levetid passert, irr observert.
Avløpsrør: Eldre plast- og soilrør, levetid overskredet.
Varmtvannsbereder (2002): Over 20 år gammel og feil el-tilkobling.

Elektrisk anlegg:
Underdimensjonert, stikkontakt på bereder ikke tillatt.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Sveavegen 85 ligger i populære Lerdalsgrenda borettslag med god rehabiliteringshistorikk og løpende tilsyn av bygningsmassen. Leiligheten ble bygget i 1988 og innehar god planløsning med et godt soverom og en lys og romslig stue med spisestue.

Stuen:
Romslig stue med plass til salong og evt. spisestue. Her er det store vindusflater som gir rommet mye lys. Det er utgang fra stuen til balkong på 8 kvm.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredningen består av hvite profilerte fronter, et overskap med glassfronter, laminat benkeplater og rustfri oppvaskkum. Det er fliser over benkeskap og integrerte hvitevarer. Ventilator er tilkoblet byggets avtrekk. Oppvarming via panelovn er installert.

Soverom:
Boligen har ett soverom med god plass til garderobeskap og stor seng.

Spisestue/soverom 2:
Spisestue i tilknytning til stuen, med god plass til spisestue. Rommet har skyvedørsgarderobe og er opprinnelig godkjent som soverom. Rommet kan med enkle grep benyttes som soverom 2.

Bad:
Badet er flislagt på gulv og vegger, med malte takflater. Det er utstyrt med dusj direkte på gulv med termostatbatteri, klosett, servant med skapinnredning, speilskap og tørkeskap. Opplegg for vaskemaskin er tilrettelagt, og gulvet har varmekabler. Varmtvannsberederen har en kapasitet på 116 liter.

Bod/oppbevaring:
Boligen har god oppbevaringsplass i 2 boder.

Overflater og Innredninger:
Gulv: Parkettgulv.
Innervegger: Malte overflater.
Himlinger: Malte overflater med takhøyde varierende fra ca. 2,37 til 2,38 meter.

Vesentlige oppgraderinger ble utført i 2014, inkludert nytt gulv, nymalte vegger og tak i spisestuen, installasjon av skyvedørsgarderobe, samt nye fronter, benkeplater og ventilator på kjøkkenet. I 2025 ble det lagt ny parkett og nymalte overflater på soverommet, samt ny parkett på kjøkkenet. Utover dette har leiligheten en stedvis eldre standard, med behov for oppussing, oppgradering og utbedringer.

Boligen er oppvarmet med elektriske panelovner, samt varmekabler på badet. Det er registrert pipe i boligen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det er påvist avvik i branncelleinndeling. Entredøren er eldre og mangelfull i forhold til dagens krav for å hindre brann- og røykspredning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr. 61975, tinglyst 14.09.1988, Festekontrakt: Omhandler diverse betingelser rundt festekontrakten.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:
Dagboknr. 61975, tinglyst 14.09.1988, Bestemmelse om adkomstrett: Omhandler bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.
Dagboknr. 2261167, tinglyst 24.03.2020, Bestemmelse om bebyggelse: Midlertidig dispensasjon fra Vegloven.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter vedrørende aldersklausul og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Flott og tilbaketrukket beliggenhet, i populært og veletablert boområde på Prinsdal. Bussholdeplass ligger i umiddelbar nærhet og har jevnlige avganger. Det er kort vei til togstasjon på Hauketo, som tar deg til Oslo S på ca. 10 minutter. Coop Extra og KIWI dagligvarehandel samt apotek ligger kun en kort spasertur unna leiligheten. Prinsdal seniorsenter ligger like i nærheten med aktiviteter for seniorer. Her er det mange forskjellige tilbud som er svært populært for alle i nabolaget.

Nærområdet byr på gode rekreasjonsmuligheter sommer som vinter. Østmarka, som er i kort avstand fra leiligheten, byr på milevis med lysløyper og turstier. Her er det også gode muligheter for den ivrige fisker, med flere gode fiskevann. Grønliåsen har også meget gode turmuligheter, med flotte turstier og langrennsløyper på vinterstid. Skogen har også en spennende forhistorie, hvor Den Fredrikshaldske Kongevei (Oltidsveien) har ligget uberørt siden tidlig jernalder. Veien strekker seg fra Hauketo til Kolbotn. For de som er glade i å bade, er det kort vei til både Hvervenbukta, Ingierstrand, Katten og Nordstrand bad, som alle er blant Oslo sine mest populære badestrender. Det er flotte turstier til Hvervenbukta fra boligen.

Kollektivtilbud:
Det går buss fra holdeplassen som ligger kun et steinkast unna boligen. Buss 81 B bruker kun 10 minutter til Kolbotn sentrum. I motsatt retning, bruker bussen i underkant av 5 minutter til Hauketo Stasjon. Herfra kan en velge mellom både buss og tog, som tar deg i alle retninger. Rutetoget (L2) tar deg til byen på kun 10 minutter. I motsatt retning tar det litt i overkant av 20 minutter til Ski.

Shopping:
Det er flere sentre som ligger i nærheten av boligen. Prinsdal Torg er et trivelig lite lokalsenter med flere butikker og serveringssteder med Take-away muligheter. For ytterligere servicetilbud er det få minutters kjøring til bl.a. Kolbotn torg. Man har også Senter Syd på Mortensrud, Lambertseter senter og helt nye Holmlia Kjøpesenter, alle med et stort og variert utvalg av butikker og tjenester. Oslo sentrum ligger også godt innen rekkevidde via offentlig kommunikasjon og bil, med alt det innebærer av hovedstadens fasiliteter.

For den mer shoppinginteresserte, tilbyr Lambertseter Senter gode muligheter. Senteret kan by på et bredt utvalg, med sine over 70 butikker. I tillegg er også Mortensrud Senter et godt alternativ. Eller hvorfor ikke ta toget til Kolbotn Senter og utforske mulighetene senteret har å byr på. Kulturhuset Kolben, har kino og arrangerer i tillegg konserter og forestillinger for folk i alle aldre.

Fritid:
Prinsdal Seniorsenter tilbyr sosiale aktiviteter for alle i bydel Søndre Nordstrand. Senteret arrangerer hyggelige og sosiale aktiviteter som blant annet handleturer til Sverige, diverse middager og bufféer, foredrag og stavgangsturer. Senteret har åpent mandag - fredag fra kl. 08-16 og er et populært sted for borettslagets beboere. Her finnes kafeteria med servering til en rimelig pris.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Festetomt på 13 656 kvm som tilhører borettslaget. Fellesarealer er opparbeidet med asfalterte internveier, gressplen, diverse, sittegrupper.

Festeavgiften for andelen er kr 1.784,- pr. år.
Regulering av festeavgift: Ble gjort sist i 1996.
Festeavtalen utløper i 07.01.2066.

Grunneier er Oslo kommune.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.

Kopi av lov om tomtefeste kan fås ved henvendelse til megler.

Borettslaget har garasjeplasser som deles ut etter venteliste. Leietaker må betale depositum på kr. 1.000,- til borettslaget. Det påløper administrasjonsgebyr til forretningsfører ved tildeling av plass. Søkere med el-bil kan lade bil på 2 stk. utvendig plasserte ladebokser, mot en avgift på kr. 450,- pr. mnd.

Borettslaget har utvendige p-plasser til beboerne. Beboere har også mulighet til å leie carport i naboselskapet; Lerdalsjordet BL.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2901 datert 04.02.1987, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 3 920,-  pr. mnd. og inkluderer: Kabel-tv/internett (grunnpakke), festeavgift, vaktmestertjenester, snømåking, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, nedbetaling av andel fellesgjeld og løpende vedlikehold av fellesarealer. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter, og det er vedtatt en økning i fellesutgiftene på 12% fra 1.januar 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 8 200 kwh. pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 897 985,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 591 940,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 36 972,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 130 190,- pr. 17.09.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 9 433 734,- pr. 17.09.2025 og lånevilkårene er:
Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98207587206
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,65%
Restsaldo 9 433 734,-
Innfrielsesdato: 30.06.2047
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

3 100 000,00 Prisantydning
130 190,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 230 190,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 241 230,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Milly Elfrid Ludviksen

Leiligheten er tilknyttet Lerdalsgrenda Borettslag.
Borettslaget består av 73 leiligheter og et legekontor.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS, tlf.22 98 14 64.
Dugnad må påregnes.
Det er ikke tillatt å holde dyr uten skriftlig tillatelse fra styret. Tillatelse vil kun bli gitt dersom gode grunner taler for dyreholdet og det ikke er til ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.
I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper og andelseiere være fylt 55 år for å erverve og bo i borettslaget.
Intern forkjøpsrett i borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Praksis for å avklare forkjøpsretten ligger mellom 5-7 virkedager

Foretatt påkostninger de senere år:
Det er montert 2 ladepunkter som skal kunne brukes av beboere uten garasjeplass.

Planlagte påkostninger:
Større vedlikeholdsarbeider er ikke planlagt i nærmeste fremtid.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,20 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Salgsoppgaver  kr 3 600,00
Tilrettelegging  kr 18 500,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører og energiattest   kr 4 758,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 3 500,00
Tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00

Oppdragsnummer 44-0228/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.25228

Sist oppdatert: 30. oktober 2025 kl. 12:35