Mor Smes veg 11C

Mor Smes veg 11C, 2008 FJERDINGBY
Kommunenummer 3224, gårdsnummer 102, bruksnummer 99, seksjonsnummer 17, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 77 kvm

BRA-i:
1. etasje 69 kvm: Entré, baderom, kjøkken, to soverom og stue/spisestue.

BRA-e:
Kjeller 8 kvm: To kjellerboder.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje: Balkong på 8 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at Sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.09.2026 utført av Anticimex AS v/Magnus Slåtsveen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1963.
Bygningen har grunnmur av betong, og etasjeskillere av betong.
Yttervegger er i tre- og betongkonstruksjoner med ytterkledning av stående trekledning og fasadeplater.
Takkonstruksjonen er et pulttak i trekonstruksjon, tekket med takmembran/takpapp.
Leiligheten har vinduer med karmer og rammer av tre fra ukjent årstall, 1986 og 2017.
Entrédøren er en slett dør, og det er en balkongdør med karm og ramme av tre.
Fra stuen er det utgang til en balkong på 8 m² i betongkonstruksjon med rekkverk av metall og plater.

Sikringsskap er plassert i gang utenfor leiligheten. Anlegget er sikret med automatsikringer.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Baderom
- Plassering av sluk og avrenningsmuligheter: Sluket er isolert inne i dusjsonen. Bruks- og lekkasjevann som oppstår utenfor dusjsonen vil derfor ikke kunne ledes til sluk, noe som reduserer fuktsikkerheten.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Baderom
- Overflater vegger: Det er registrert svertesopp på silikonfuger. Det er registrert hullyd i enkelte veggfliser.
- Overflater gulv: Det observeres tegn til riss og sprekker samt manglende flisfuger.
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Kjøkken
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Vinduer fra ukjent årstall og 1986 viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdører og omramming: Dørene viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Taket er ikke fysisk inspisert. Boligen har en lukket takkonstruksjon. Taktekkingen er ikke fysisk undersøkt og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Eksakt alder på undertaket er ikke kjent.

Balkonger
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Treheller på balkongen viser tegn til slitasje.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Balkonger
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Baderommet ble pusset opp av faglærte i 2019.
Arbeidet omfattet skifte av sluk, rør-i-rør-system med fordelerskap, varmekabler, membran, våtromsplater, fliser og nytt sanitærutstyr.

I 2025 ble det satt opp tre nye stikkontakter i stuen av ufaglærte.
I 2023 byttet sameiet ut felles varmeanlegg fra oljefyring til fjernvarme, utført av faglærte.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Utbedring av avvik etter kontroll fra lokalt el-tilsyn

2019:
- Bad oppgradert med flislagt gulv med varme, flislagte vegger, nedsenket himling med downlights, rør-i-rør-system og nytt sanitærutstyr, utført av VVS Gruppen AS
- Utskifting av ett vindu med treramme

Vedlikeholdshistorikk sameiet:

2025:
- VVS-arbeider med merking av oppleggskraner, skifte av lufteskruer, bytte av kolber og termostat på bereder samt utekontroller

2024:
- Arbeid med installasjon av varmepumpe
- Montering av nytt ringeklokkesystem og calling-anlegg i to oppganger
- Bytte av inngangsdør i oppgang 16 a
- Nytt glass i enkelte kjellervinduer
- Kommunal graving og utbedring av vannlekkasje i kum bak blokk 16

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2025:
- Montering av tre nye stikkontakter i stue

Boligen ligger i et etablert leilighetsbygg fra 1963.
Oppvarming skjer via radiatorer tilkoblet felles varmesentral med fjernvarme samt gulvvarme på badet.

Entré:
Entréen har en stor skyvedørsgarderobe med god plass til oppbevaring av yttertøy og sko.

Stue og spisestue:
Stuen og spisestuen henger sammen i en åpen løsning med god plass til både sofagruppe og spisebord.
Store vindusflater gir rikelig med dagslys og utsikt mot nærområdet og landskapet.
Rommet er utstyrt med radiatorer tilkoblet sentralvarme, og fra spisestuedelen er det direkte utgang til balkongen.

Balkong:
Balkongen har adkomst fra spisestuen og vender mot øst med gode solforhold og vidstrakt utsikt.
Uteplassen har dekke av treheller, rekkverk av metall og plater, samt montert utebelysning og utvendig stikkontakt.
Her er det god plass til sittegruppe.

Kjøkken:
Kjøkkenet er innredet med hvite profilerte fronter, laminatbenkeplate og nedfelt oppvaskkum av rustfritt stål med ettgreps armatur.
Det er fliser på vegg over kjøkkenbenk, benkeskapsbelysning og stikkontakter over benkeplate.
Vindu i rommet gir naturlig lys og vidstrakt utsikt.

Baderom:
Badet ble pusset opp i 2019 og har flislagte vegger og flislagt gulv med varmekabler, samt nedsenket himling med downlights.
Innredningen består av vegghengt servantskap i slett utførelse, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur og speil med belysning over servant.
Videre er rommet utstyrt med dusjsone med skyvedør i glass, dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regndusj.
Rommet har også vegghengt toalett og opplegg for vaskemaskin.
Badet har et oppgraderingsbehov.
Det er gitt TG3 for slukplassering og avrenningsforhold.

Soverom 1:
Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og nattbord.
Rommet er utstyrt med en romslig skyvedørsgarderobe som gir rikelig med oppbevaringsplass.

Soverom 2:
Leilighetens andre soverom passer godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor, og har plass til både seng og skrivebord.
Det gjøres oppmerksom på at garderobeskapet ikke medfølger.

Lagring:
Leiligheten disponerer to kjellerboder på henholdsvis 2 m² og 6 m².

Det er kun de integrerte hvitevarene som følger med. Kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: Klesskap på det minste soverommet.

Leiligheten blir varmet opp med fjernvarme via radiatorer og elektrisitet. Radiatorer tilkoblet varmesentral og det er elektrisk gulvvarme på baderom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1963. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen.
Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det foreligger byggemelding (stemplede tegninger) datert 29.05.2001 for etablering av balkonger (sak 19/01).
Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 01.12.2000 (revidert 20.04.2001), som stemmer med dagens bruk av rommene.

Dokumenter kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

1988/111499-4/8 28.12.1988 ERKLÆRING/AVTALE
PANTERETT UTEN OPPTRINNSRETT TIL SAMEIET
FOR NOK 25,000
MED PRIORITET 90% AV LÅNETAKST
Begjæring om oppdeling av gnr. 102, bnr. 99 i Rælingen kommune (Bråten I Boligsameie) i 54 boligseksjoner. Sameiet forbeholdes panterett i hver seksjon med kr 25 000,- til dekning av sameiets fellesutgifter. Panteretten er uten opptrinnsrett og skal ha prioritet etter førstegangs overdragelsessum og senere etter 90 % av lånetakst avholdt etter forsikringsrådets regler.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:

1962/104223-1/8 11.12.1962 ERKLÆRING/AVTALE
Bestemmelse om generende virksomhet
Skjøtet inneholder en klausul om at det ikke skal kunne oppføres forretningsgård eller drives forretning på eiendommen.

1963/102528-1/8 17.07.1963 ERKLÆRING/AVTALE
Erklæringen gir Rælingen kommune rett til vederlagsfritt å legge og for fremtiden ha liggende offentlige vann- og kloakkledninger med kummer over eiendommen. Kommunen har til enhver tid adgang for vedlikehold. Eier forplikter seg til ikke å bygge over eller beplante på en måte som kan skade ledningene eller vanskeliggjøre adkomsten.

1965/105417-1/8 17.12.1965 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE
Eierne av garasjer oppført over kommunale vannledninger frasier seg rett til erstatning for skader ved ledningsbrudd. Kommunen kan kreve garasjene midlertidig eller permanent flyttet for eiers regning ved reparasjons- eller vedlikeholdsarbeid.

1977/100547-1/8 31.01.1977 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3224 GNR: 102 BNR: 98
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3224 GNR: 102 BNR: 98 FNR: 0 SNR: 1
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3224 GNR: 102 BNR: 98 FNR: 0 SNR: 2
Eier av gnr. 102, bnr. 98 gis tillatelse til å grave felles grøft for vann- og kloakkledning på sydsiden av bebyggelsen. Området skal settes i stand etter graving, og eier av bnr. 98 har rett til fremtidig vedlikehold på samme vilkår.

1984/106818-26/8 03.10.1984 ERKLÆRING/AVTALE
Rettsbok for skjønn i forbindelse med reguleringsplan for Øvre Rælingsveg. For gnr. 102, bnr. 99 ble det ekspropriert ca. 160 m² grunn og tinglyst en frisiktsklausul på ca. 5 m².

1985/108715-2/8 23.10.1985 ERKLÆRING/AVTALE
Rælingen Elverk gis rett til å bygge og ha stående en transformatorkiosk på eiendommen, samt rett til vedlikehold av kabler og fri adkomst.

1986/102792-1/8 16.04.1986 BESTEMMELSE OM VEG
Eiere av gnr. 102, bnr. 78 og gnr. 102, bnr. 62 gis vegrett over eiendommen frem til Mor Smes veg.

1990/101350-2/8 14.02.1990 BESTEMMELSE OM ADKOMSTRETT
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3224 GNR: 102 BNR: 351
Gjelder frem til Mor Smes vei
Uteglemt tinglyst
18.06.2019 arkivref 19/29190-1
Rettet etter tingl. §18
Gnr. 102, bnr. 351 gis bruksrett til kjørbar adkomstvei over gnr. 102, bnr. 99 frem til Mor Smes veg.

1990/101354-1/8 14.02.1990 ERKLÆRING/AVTALE
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3224 GNR: 102 BNR: 62
Rett for bnr. 62 til adkomstvei over bnr. d.e. og
bnr. ll.
Erklæringen kan ikke avlyses uten samtykke fra
Rælingen
Hovedutvalg for teknisk sektor.
Gnr. 102, bnr. 62 gis bruksrett til kjørbar adkomstvei over gnr. 102, bnr. 11 og vegrett over gnr. 102, bnr. 99, begge frem til Mor Smes veg.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

I henhold til sameiets vedtekter er korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 60 døgn årlig ikke tillatt (korttidsutleie defineres som utleie i inntil 30 sammenhengende døgn). Ved utleie utover korttidsutleie plikter seksjonseier omgående å sende skriftlig melding til styret og forretningsfører med opplysning om seksjonsnummer, leietakers fulle navn, personnummer og nøyaktig overdragelsesdato.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Boligen ligger i et attraktivt, populært og barnevennlig boligområde på Fjerdingby.

Fjerdingby ligger sentralt til i Rælingen kommune. Fjerdingby sentrum er under stor utvikling og det er bygget nytt torg, med samlokalisering av barne- og ungdomstjenester, bibliotek, scener og offentlige møterom.
Marikollen idrettspark har langrenns- og rulleskiarena, fotballbaner, baner for volleyball, streetbasket og skating, og det er treningspark- og parkouranlegg.
Det er også akebakke med bånd for barn og det fins alpinanlegg og hoppbakker som er under utvikling.

Det er en ny barneskole på Fjerdingby som stod ferdig høsten 2022. Skolen har en unik beliggenhet rett ved marka og idrettsparken og er et nær nullenergibygg.
Fjerdingby skole ble bygget for 770 barn med flerbrukshall og solcelleanlegg, og det er skolegård og klasserom på taket.

Aamodt senter ligger kun noen minutter fra boligen og her finner man bl.a en stor Kiwi dagligvarehandel, frisør, restaurant og apotek.

Fra boligen er det kort gangavstand til barnehage og til offentlig kommunikasjon med bussholdeplass på Dovre Fabrikker. Buss til Lillestrøm og herfra kommer du deg enkelt til Oslo med tog. Direktetog inn til Oslo tar ca. 10 minutter.

Lillestrøm som ligger en kort kjøretur/busstur unna har de fleste bymessige fasiliteter og stor kollektivterminal med blant annet flytog og busstasjon. Det er ca. 23 km til Oslo og 37 km til Gardermoen.

Fjerdingby skole (1-10 kl.)
Rud skole (1-7 kl.)
Marikollen ungdomsskole (8-10 kl.)
Rælingen videregående skole
Strømmen videregående skole

Sannum barnehage (1-6 år)
Tangen barnehage (1-5 år)
Blåbærgrenda barnehage (1-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 9 656 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Det medfølger fast parkeringsplass til leiligheten, beliggende i nærheten av inngangen.
Det betales ikke separat leie for plassen.
Sameiet disponerer felles elbilladere, og det er mulighet for å leie ekstra parkeringsplass etter venteliste.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan 011, "Reguleringsplan over eiendommen Åmodtbråten 102/1", datert 19.10.1961, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 6 768,- pr. mnd. og inkluderer: nedbetaling andel fellesgjeld, p-plass, varmtvann og fyring, kommunale avgifter, bygningsforsikring, trappevask, drift og vedlikehold.

Fellesutgiftene fordeler seg som følger:
Felleskostnader: kr 4 698,-
Avdrag felleslån: kr 509,-
Renter felleslån: kr 1 561,-

Ut i fra dagens lånebetingelser vil neste avdrag som forfaller til betaling 30.09.2026 utgjøre ca kr 462,- per måned for denne boligen

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5 800,- pr. år. / 4 005 kwh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Tilknyttet fiber via Global Connect med hastighet 1000 Mbit til en kostnad på kr 599,- pr. mnd. TV-tuner/dekoder følger med salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2025 var kr 945 870,- ifølge selger. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 3 783 480,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel fellesgjeld er kr 300 370,- pr. 03.09.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 16 220 000,- pr. 03.09.2026 og lånevilkårene er:

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 15162370992
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 03.09.2026: kr 16 220 000,-
Andel av saldo: kr 300 370,-
Innfrielsesdato: 31.03.2050
Type Rente: Flytende
Rente: 6,3 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

3 250 000,00 Prisantydning

Omkostninger

81 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
82 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
92 290,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 332 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 342 290,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Vebjørn Moldal Stabekk og Mia Røring Mortensen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Bråten 1 Boligsameie.
- Sameiet består av 54 boligseksjoner.
- Forretningsfører er Usbl.
- Bygningsforsikring er tegnet i Gjensidige med polisenummer 5725850.
- Organisasjonsnummer: 971 279 249.

Dugnad må påregnes (felles vår- og høstdugnad besluttes av styret/årsmøtet).
Dyrehold er tillatt. Hund og katt må ikke være til sjenanse for naboene, og hund skal alltid føres i bånd på sameiets fellesområder.

På ordinært årsmøte 18.03.2026 ble styrets årsrapport, resultatregnskap og balanse for 2025 godkjent, og styrehonorar fastsatt til kr 130 000,-. I 2026 inngikk sameiet avtale om Norges Pris på strøm til oppvarming og varmtvann.

Planlagte påkostninger:
- Utskifting av slitte luftingsventiler på radiatorer i løpet av 2026 etter tidligere vannlekkasjer.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
Årsresultat for 2025: overskudd på kr 684 679,- (mot overskudd på kr 127 153,- i 2024).
Disponible midler / arbeidskapital pr. 31.12.2025: kr 93 672,-.
Driftsinntekter for 2025 utgjorde kr 4 355 209,- og driftskostnader kr 2 561 090,-.

Det kreves ikke styregodkjennelse for erverv av seksjon, men styret skal underrettes skriftlig om alle overdragelser.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 30 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger og overtagelse kr 4 500,- pr. stk.

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 138,00
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 1 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Foto  kr 3 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0326/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26326

Sist oppdatert: 18. september 2026 kl. 15:00