Engsmyrveien 6

Engsmyrveien 6, 1739 BORGENHAUGEN
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 1050, bruksnummer 134, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 185 kvm

BRA-i:
Bolig:
U.etasje: 55 kvm: Entré, toalettrom, vaskerom, soverom, rom benyttet som soverom og tv-stue
1. etasje 85 kvm: Bad, bod, 2 soverom, kjøkken, og stue

BRA-e:
Bolig:
1. etasje 18 kvm: Integrert garasje

Garasje:
1. etasje 27 kvm: Frittstående garasje

Åpent areal:
Bolig:
1. etasje 37 kvm: Terrasse areal

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.09.2026 utført av Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse om arealbruk.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), og 2 (TG2) . Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enebolig oppført i 1977. Bygningen er oppført på grunnmur av betong. Etasjeskille av trebjelkelag. Yttervegger antas oppført med bindingsverkskonstruksjon av tre, utvendig kledd med stående og
liggende kledning. Takkonstruksjon med W-takstoler av tre, saltak, tekket med takstein e.l (ikke besiktiget).

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

 
Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2:
Taktekking/takkonstruksjon/loft- Over halvparten av forventet brukstid for betongtakstein (30–50 år) er passert. Det ble registrert misfarging på undertaket

Yttervegger/veggkonstruksjon- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist manglende gnagesikring (musetetting) Det observeres generel tørkesprekker og noe råte i kledningsbord.

Vinduer og takvinduer- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer fra vinduer produsert 2017 og 2025. Vinduer er av eldre dato (1977) og har oppnådd minste forventede brukstid. Det er fare for punktering av isolerglass som følge av alder, og påregnelig med utskiftninger på sikt. Det er vanskelig å angi når strakstiltak vil bli nødvendig, men vinduene har nådd minste forventede brukstid. Normal tid før utskifting av trevinduer er 20–60 år, avhengig av kvalitet, vedlikehold og eksponeringsforhold

Ytterdører- Det er registrert katteluke i ytterdøren.

Balkong- Det registreres at vanntetningssjiktet ikke er ført langt nok ned, slik at avrenningsvann vil ledes til undertaket. Åpninger i rekkverk på balkong eller terrasse er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.

Innvendige overflater- Det ble registrert bom i fliser, samt kalkutslag i fuger ved pipe i underetasjen. Det ble registrert avflassing av maling i himlingen på soverom i underetasjen.

Rom under terreng- Det er utforede trevegger i underetasjen, utforede grunnmursvegger anses å væ re risikokonstruksjon med tanke på skjulte feil og/eller mangler. Det bør installeres inspeksjonsluker på utsatte steder for å lettere kontrollere evt. avvik.

Skadedyr- Det er registrert muselort på loftet, men av ukjent omfang

Bad i hovedetasje- Våtromsplater er ikke montert fagmessig. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Det er ingen informasjon om og ingen synlige tegn til vanntett sjikt. Det er kun oppdriftsventilasjon (naturlig ventilasjon)

Kjøkken- Det er ikke montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum utført etter 1 juli 2010. Det ble registrert fuktsvelling på kjøkkenfronter og benkeplate, samt sprekk i benkeplaten ved platetoppen. Det er ikke montert komfyrvakt for kjøkkenelektroinstallasjoner utført etter 1 juli 2010.

Toalettrom u.etasje- Det er naturlig ventilering fra toalettrom ut ifra forskriftkrav. Det ble registrert ventilasjonskanal som ikke har montert ventil eller luke, samt var avsluttet på kaldtloft og ikke ført vindere over tak.

Innvendige vannledninger- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men væ r oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.

Innvendige avløpsrør- Det ble registrert noe manglende isolering av avløpsrør på kaldtloft

Ventilasjon- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen

Varmepumpe- Det foreligger ikke service på anlegget siste to år, dokumentert service på anlegget finnes ikke eller er utenfor produsentens anvisning om serviceintervall.

Fuktsikring og drenering- Fuktsikring som er utført i henhold til dagens anbefalinger, er eldre enn 30 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon.

Grunnmur og fundamenter- Det ble registrert riss i grunnmuren.

Terrengforhold- Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren.

TGIU:
Pipe/skorstein- Pipe/ildsted er begrenset kontrollert av takstmannen. Det anbefales på generelt grunnlag undersøkt av brann/feievesen. For å finne nøyaktig tilstand kreves det kamerainspeksjon.

 
Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Noen punkter i fra selgers egenerklæring:
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja
Fra forrige tilstandsrapport når vi kjøpte boligen: Det er påvist tegn pa utettheter på vatrommet. Det er utett rundt rørgjennomføringer. Sluk og membran rundt sluk er skiftet som en partiell operasjon som egeninnsats, og det kan ikke garanteres at løsningen er vanntett og sikker mot lekkasjer. Membran ligger skjult under fliser og tilstand kan ikke avdekkes uten inngripen i konstruksjonene. Ingen dokumentasjon på selve utførelsen foreligger.

Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja
2025- Totalrenovert vaskerom. Nytt rørsystem, støpt nytt gulv, nytt sluk, ny utslagsvask, nye vegger og nytt tak. Ny varmtvannsbereder. Nytt vindu i 3-lags glass. Ny dør. Skiftet toalett på toalettrom i 1.etasje.

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja
2024-Skiftet 2stk vindu på soverom 2.etasje til 3-lags glass.
2025-Skiftet 2stk vindu i trappeoppgang til 3-lags glass. Skiftet kledningsbord rundt nye vinduer.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja
2024- Byttet innmat i de aller fleste stikkontakter, samt satt opp ekstra stikk bak tv i stue og kjellerstue. Byttet til automatsikringer. Montert overspenningsvern. Byttet til digitale termostater på de fleste stedene i huset. Montert 2 nye stikkontakter ute på terrassen.

Se flere punkter i selgers egenerklæring.

Boligen er i senere år oppgradert i flere omganger, blant annet av nåværende eiere som overtok i 2023. I regi av sistnevnte er også boligens elektriske anlegg oppgradert, blant annet med automatsikringer og ny innmat i de fleste stikkontakter.

Alle rom er over tid pusset opp, flere med helt nye overflater. Så sent som i 2026 er det lagt nytt laminatgulv i både stuen, kjøkkenet og gangen i første etasje. Alle etasjens innerdører er også skiftet ut siden 2023.

I første etasje er også selve romløsningen noe endret; kjøkkenet åpnet mot stuen til fordel for en stor sosial sone. Selve kjøkkeninnredningen er fra 2008, men noe fornyet i senere år. Innredningen er i dag noe brukspreget, men fullt funksjonelt og meget praktisk med blant annet meterlange arbeidsflater. Hvitevarer i form av platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin medfølger.

I første etasje inngår også to av boligens tre soverom. Vinduene i begge rom ble i 2024 skiftet ut til nye med tre-lags glass. Det naturlige barnerommet er i tillegg oppgradert med både nytt laminatgulv og Walls2Paint veggplater. Mot ytterveggen ble det samtidig utført etterisolering. Nytt laminatgulv er lagt også i underetasjens soverom.

Badet ble i 2018 oppgradert gjennom egeninnsats. Gulvet og veggene er her utført med henholdsvis fliser og våtromsplater, i gulvet er det også varmekabler. Ustyret består av moderne baderomsmøbler og et frittstående badekar med dusjmulighet.

I tillegg til badet finnes både toalettrom og vaskerom i underetasjen. Toalettrommet er trolig fra byggeåret, men pusset opp i nyere tid. Klosettet ble skiftet ut i 2025.

Vaskerommet ble renovert i 2025 og bygget opp på nytt med blant annet nystøpt gulv, nye overflater og ny innredning. Dør og vindu ble samtidig skiftet ut, i tillegg til rør og sluk. Nytt elektrisk anlegg ble lagt opp, inkludert varmekabler i gulvet og nye kurser til både vaskemaskin, tørketrommel og varmtvannsbereder.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat og fliser.
Innervegger: Glatte flater, tapet, panel, MDF-plater og våtromsplater
Himlinger: Glatte flater og panel

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte hvite fronter og vitrineskap. Laminerte lyse benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp og stekeovn. Innbygget oppvaskmaskin. Veggmontert ventilator.

Bad: Servantskap med glatte sorte fronter og heldekkende støpekeramisk servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Badekar og veggmontert to-greps blandebatteri med hånddusj. Gulvmontert klosett.

Toalettrom: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende støpekeramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Gulvmontert klosett.

Vaskerom: Veggmontert utslagsvask i stål og ett-greps blandebatteri. Overskap med glatte lyse fronter. Laminert grå benkeplate. Rør-opplegg til vaskemaskin. Varmtvannsbereder på ca. 200 liter.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Integrert stekeovn og oppvaskmaskin medfølger

Boligen varmes opp med elektrisitet kombinert med varmepumpe og vedfyring
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 29.8.1978
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
-Noe komplettering i underetasje og spalte i dør vaskerom

Det er uklart om gjenstående arbeider er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Det foreligger godkjente bygningstegninger datert 24.6.1977 som viser fasader og innredning.

Det er ikke fullstendig samsvar mellom byggemeldte tegninger mottatt fra kommunen og dagens utnyttelse av eiendommen.
Vegg mellom stue og kjøkken i hovedetasjen er åpent opp og ytterdør til vindfang er tatt bort og benyttes i dag som bod.
I underetasjen er bakgang på tegning benyttet som hovedentre samt tidligere klesbod er fjernet og benyttes i dag som en åpen gang.
Rom benyttet som soverom/stue i u.etasjen er opprinnelig byggemeldt som bod og hobbyrom.  Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen.

Dobbeltgarasje ble oppført i 2016 og tiltaket har bygningstatus -fritatt for søknadsplikt i matrikkelbrev.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 306324, tinglyst 05.08.1977, type heftelse: Rettigheter iflg. skjøte- Denne omhandler bestemmelser fra den gang kommunen solgte ut tomter i feltet med bestemmelser om rett til å legge stikkledninger, offentlige ledninger, elektriske ledninger mm over denne tomten dersom behov ved utbygging av boligfeltet.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen er en del av et veletablert boligområde på Borgenhaugen. Nabolaget er utpreget barne- og familievennlig, uten gjennomgangstrafikk.

Et stort pluss er det også med nærmest umiddelbar tilgang til skog og turområder. Stier og grusveier finnes allerede i skogen rett nord for boligområdet, i tillegg er det kort vei til lysløyper både på Kurland og ved Hevingen.

For barnefamilien vil det oppleves som praktisk at barne- og ungdomsskoler er lett tilgjengelig i nærområdet. Flere barnehager eksisterer også i omegn.

Hverdagslige innkjøp kan enkelt gjennomføres ved nærbutikkene som ligger langs Iseveien og er enkle å svinge innom i det daglige. I samme område finnes blant annet også flere varehus, apotek, konditori og treningssenter.

Til sentrumskjernen tar det under 10 minutter med bil eller om lag ett kvarter å sykle. Et rikt nettverk av gang- og sykkelveier gjennom nabolaget legger til rette for aktiv bruk av sykkel som fremkomstmiddel i hverdagen.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Nygårdshaugen barnehage (1-5 år) 60 barn 0.5 km
Kløvningsten barnehage (1-5 år) 89 barn 1.3 km
Christinelund barnehage (1-5 år) 50 barn 1.4 km

Skoler:
Borgen barneskole (1-7 kl.) 333 elever, 23 klasser 1.6 km
Hafslund barneskole (1-7 kl.) 339 elever, 21 klasser 2.9 km
Hafslund ungdomsskole (8-10 kl.) 318 elever, 25 klasser 2.6 km
Borg videregående skole 680 elever, 44 klasser 1.4 km
St. Olav videregående skole 860 elever, 42 klasser 5.5 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 605 kvm. Lun og skjermet tomt som er pent opparbeidet med plen, hekk, prydbusker og diverse beplantninger. Gruset innkjørsel og gårdsplass.

Med boligen følger det med en integrert garasje samt en dobbelgarasje. Montert elbillader

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan Nygårdshaugen 1977 datert 31.01.1977 med tilhørende reguleringsbestemmelser

Eiendommen omfattes også av kommuneplan for Sarpsborg 2024-2036 med formål bebyggelse og anlegg lav-moderat fortetting

Bebyggelsesplaner.
Planid 26002- Nygårdshaugen 1977- bebyggelsesplan for felt C,D og K- Allerede utbygget området.

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor kartlaget 'mulighet for marin leire' fra Norges Geologiske Undersøkelse (NGU) med kategori "Stort sett fraværende"

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 22 661,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

I tillegg kommer årlig eiendomsskatt som utgjør kr 6 596,-. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 19 683 kwh. pr. år. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 11 600,-
Boligen er tilknyttet fiber Global Connect som leverandør av tv/internett og ny eier må bekoste egen pakke. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 983 064,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 7 932 256,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

4 400 000,00 Prisantydning

Omkostninger

110 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
111 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
130 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 511 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 530 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Rikke Engebretsen og Daniel Bill

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 55 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt SELGER; gjelder for avtalt: anbefaling: (belastes megler)  kr -5 000,00
Markedsføringspakke premium (alle kanaler)  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging (inkl. tekstforfatter)  kr 24 900,00
Visninger kr. 3 900,- pr. stk. (de to første gratis)  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Sarpsborg komm. inkl tegn  kr 5 425,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto PBF - dag + drone  kr 6 250,00
Rapport fra takstmann - Enebolig ca.  kr 20 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0195/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26195

Sist oppdatert: 15. september 2026 kl. 11:07