Gladvollveien 18D

Gladvollveien 18D, 1168 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 194, bruksnummer 942, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 208 kvm
Totalt BRA-i: 175 kvm
Totalt BRA-e: 33 kvm

BRA-i:
1. etasje 73 kvm:
Entré/hall, toalett, kjøkken og stue/spisestue.

Underetasje 102 kvm:
Trappegang, gang, bod, vaskerom, bad og 3 soverom.

BRA-e:
Garasje.

Åpent areal (TBA):
1. etasje 22 kvm: Terrasse.
2. etasje 34 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.08.2026 utført av Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Frittliggende enebolig over 2 etasjer, oppført i 1997. Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført med grunnmur av betong og lettklinkerblokker, med støpt gulv mot grunn. Yttervegger er av trekonstruksjoner med utvendig liggende trekledning.
Etasjeskillere er av lettklinkerelementer og trekonstruksjoner.
Takkonstruksjonen er en saltaksform i tre, tekket med takstein.
Boligen har vinduer med to-lags glass og karmer av tre, profilert ytterdør og entrédør, samt skyvedør til terrasse, alt fra byggeår.

Boligen har integrert garasje med elektrisk leddport og elbillader.

Sikringsskapet er plassert i entréen og anlegget er sikret med automatsikringer. Det elektriske anlegget er fra byggeår, men med enkelte senere oppgraderinger.
Boligen har tilstrekkelig røykvarsling, men mangler godkjent slokkeutstyr (f.eks. brannslukningsapparat).

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:

Kjøkken:
- Vannrørene er ikke plugget mot varerør.

Tekniske anlegg:
- Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Fordelerskap mangler kursoversikt og merking av rørføringer. Fordelerskap har ikke avrenning til rom med sluk, eller tilsvarende sikring mot fuktskader.
- På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Diverse:
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av alder/bruksslitasje.
- Deler av 1. etasje har skråtak som er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som risikokonstruksjoner. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader.

Loft - uinnredet / kaldt loft:
- Helhetsvurdering.

Yttervegger inkl. fasader:
- Det er stedvis liten avstand mellom kledningens underkant og terrenget.
- Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning, slitasje og elde.
- Det er stedvis vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.
- Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører:
- Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.

Yttertak:
- Taket er inspisert fra bakkeplan av sikkerhetsmessige årsaker med de begrensningene dette innebærer.
- Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er registrert mye mose på taket.
- Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Takets tilhørende bygningsdeler som vannbord, vindskier og takutstikk (gesims) viser tegn til slitasje og elde.
- Snøfangerutstyr er ikke etablert, noe som strider imot gjeldende krav for bygningsdelen.

Grunnmur, fundament:
- Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren. Eksakt årsak er ukjent.

Drenering:
- Helhetsvurdering.

Terrasse / platting:
- Materialene i (gesims under terrassen) viser begynnende tegn til slitasje/elde og nedbrytning.
- Overflatematerialer på terrassene (rekkverk) viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.
- Søyler til terrassen har liten avstand til terreng/fundament.

Utvendig trapp:
- Trappen viser tegn til slitasje og elde, med stedvise symptomer på begynnende skader.

Stikkledninger og tanker:
- Det er en pumpestasjon som er tilknyttet boligen (felles med nabo), men det foreligger ingen dokumentasjon på funksjon, kontrollrapporter eller annen relevant dokumentasjon.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 i tilstandsrapporten:
Bad:
- Helhetsvurdering.
Vaskerom:
- Helhetsvurdering.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Yttertak
- Takkonstruksjon: Ventilasjonen av takkonstruksjonen kunne ikke kartlegges fra innsiden.

Helse, miljø og sikkerhet:
Terrasser:
- Rekkverkshøydene er under 1,0 meter. Rekkverkene har horisontale åpninger større enn 5 cm. Rekkverkene er ikke utformet slik at det forhindrer klatring.
Utvendig trapp:
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Rekkverket har horisontale åpninger større enn 5 cm. Rekkverket er ikke utformet slik at det forhindrer klatring.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Det har vært feil på badet, hvor det ikke var god nok membran i dusjen. To vegger ble revet og ny membran lagt i dusjhjørnet. Det ble også byttet en bryter til varmekabler i 2026.

Gladvollveien 18D har en tilbaketrukket og solrik beliggenhet med flott fjordutsikt. En særdeles barnevennlig beliggenhet i et attraktivt villaområde på Ljan, med kort vei til bl.a. skole, kollektivtransport, nærbutikk, badeplasser, idrettsanlegg, tennisbaner, slalåmbakke og flotte turområder.

Huset ble tegnet av 4B Arkitekter i nært samarbeid med nåværende eier. Her ble det bl.a. lagt vekt på god kommunikasjon inne i huset og mellom hus, uterom og utsikt. Store vindusflater gir godt med lys og fremhever den flotte utsikten. Alle oppholdsrom i begge etasjer kan nyte utsikten.

Boligen har en innholdsrik og god planløsning over kun 2 etasjer. Den romslige hovedetasjen er skreddersydd for både hverdagsliv og sosiale sammenkomster. Rikelig med vindusflater slipper inn godt med naturlig lys, samtidig som de fremhever den flotte utsikten. Den store takhøyden på opptil 3,36 meter gir ekstra romfølelse. Fra stuen/spisestuen er det utgang til solrik terrasse med utsikt, perfekt for lange sommerkvelder.

Boligen er oppført i 1997 og fremstår som lys og pen med standard hovedsakelig fra byggeåret.

1. etasje:

Lys og romslig hovedetasje som inneholder entré/hall, gjestetoalett, kjøkken og stue/spisestue.

Romslig entré/hall med gulvvarme og skyvedørsgarderobe med god plass til yttertøy.

I praktisk tilknytning til entréen/hallen ligger gjestetoalettet. Rommer er innredet med veggmontert servant med ett-greps armatur og gulvstående toalett. Vannrør av typen rør-i-rør system.

Eget lyst og hyggelig kjøkken med noe utsikt og god plass til spisebord. Kjøkkeninnredning fra Marbodal med profilerte fronter og laminerte benkeplater. Fliser på vegg mellom benkeplate og overskap, samt belysning og stikkontakter under overskap. Nedfelt oppvaskkum med ett-greps armatur. Integrert platetopp og stekeovn, samt nisje med oppvaskmaskin og nisje med kjøleskap med fryser. Hvitevarene på kjøkkenet følger boligen. Integrert ventilator med avtrekkskanal. Vannrør av typen rør-i-rør system.

Stor kombinert stue og spisestue med store vindusflater som gir rommet godt med naturlig lys og fremhever den flotte utsikten. Peis med innsats for ekstra varme og hygge.
Fra stuen/spisestuen er det utgang til solrik terrasse på 22 kvm med nydelig utsikt. Adkomst fra terrassen til terreng.

Underetasje:

Underetasjen inneholder trappegang, gang, bod, vaskerom, bad og 3 soverom.

Trappegang med gulvvarme og egen sone med plass til møblering, f.eks. kontor.
Gangen har også gulvvarme og utgang til solrik terrasse på 34 kvm med utsikt.

Stor bod gir godt med lagringsplass.

Eget praktisk vaskerom med gulvfliser med gulvvarme. I 2017 ble rommet oppgradert med nytt tettesjikt og nye gulvfliser. Rommet er innredet med veggmontert/gulvstående innredning med laminert benkeplate med nedfelt utslagsvask og armatur. Veggmontert servant med armatur. Opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel under benkeplaten. Varmtvannsbereder på 287 liter. Fordelerskap for rør-i-rør systemet er plassert på vaskerommet.

Flislagt bad med varmekabler og downlights i himling. Veggflater i dusjsonen er av baderomsplater. Badet er innredet med veggmontert/gulvstående servantinnredning med dobbel heldekkende servanter med hvert sitt ett-greps armaturer. Speilskap over servant med belysning. Dusjnisje med glassdør og ett-greps dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regnfallsdusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Badekar med vegghengt badekararmatur. Vannrør av typen rør-i-rør system.

3 store soverom, alle med skyvedørsgarderobe og utsikt.

Garasje:

I tilknytning til huset ligger dobbelgarasje på 33 kvm. Via takluke med stige er det adkomst til lagringsloft over garasjen.
Elbillader i garasjen og elektrisk garasjeport.

Tilstandsrapport datert 05.08.2026 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om eiendommens standard.

Boligen er elektrisk oppvarmet med gulvvarme i entréen/hallen og i hele underetasjen (ikke i boden).
Peis med innsats i stuen/spisestuen.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt den 03.10.1997.
Byggesaken er senere henlagt hos kommunen som brukstillatelse eldre enn 3 år. Det gjøres uansett oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for dette tiltaket og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Iflg. selger var de i telefonkontakt med plan- og bygningsetaten før de etablerte terrassen i underetasjen i ca 2005. De fikk da beskjed om at terrassen ikke ville være søknadspliktig så lenge den var under 40 kvm. Det foreligger ingen dokumentasjon på denne samtalen, og lovligheten til terrassen kan således ikke dokumenteres. Konsekvensen ved en evt. søknad kan være at terrassen ikke godkjennes og da evt. må endres/fjernes. Kommunen kan uavhengig av en søknad starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32.
Kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Eiendommen har tinglyst følgende rettighet:
Dagboknr. 62908, tinglyst 10.10.1997.
Best. om adkomstrett. Gladvollveien 18D gis bruksrett til kjørbar adkomstvei (4 meter bred) over gnr. 194, bnr. 213 og bnr. 214, som vist på kart i servitutten.

Eiendommen er utskilt fra gnr. 194, bnr. 649 (Gladvollveien 18A-B) og følgende servitutter er tinglyst der før utskillelsen:
Dagboknr 17712, tinglyst 11.12.1967.
Bestemmelse om bebyggelse. I forbindelse med utskillelse av eiendom samtykker hjemmelshaver av Gladvollveien 18A-B i at Gladvollveien 16 kan bebygges med helt inntil eiendomsgrensen. Samtidig forplikter hjemmelshaver av Gladvollveien 18A-B seg til ikke å påføre bygninger på sin eiendom nærmere enn 8 meter fra grensen mellom de to eiendommene.
Dagboknr. 13091, tinglyst 18.08.1969.
Erklæring/avtale. Eiendommen skal være tilknyttet offentlig vann- og kloakknett når kommunen måtte forlange det. Eier har det fulle og hele ansvaret for private stikkledninger.
Dagboknr. 22145, tinglyst 02.05.1996.
Erklæring/avtale. Gladvollveiens bredde godkjennes midlertidig. Dersom kommunen krever det skal eier av eiendommen være med på å bekoste opparbeidelse av veien til regulert bredde og vederlagsfritt avstå fra deler av egen grunn til veiopparbeidelse.
Dagboknr. 32641, tinglyst 20.06.1996.
Bestemmelse om bebyggelse. Det anlegges felles stikkledninger for vann og avløp fra hovedledninger i Gladvollveien. Disse er felles for gnr. 194, bnr. 214, bnr. 213, bnr. 922 og bnr. 649. Disse driftes og vedlikeholdes i fellesskap, der hvor de er felles. De økonomiske forpliktelser for de deler av ledninger som de respektive eiere er felles om, fordeles likt på eiere.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Diverse taklamper medfølger ikke.

Gladvollveien 18D har en flott beliggenhet, tilbaketrukket og skjermet i andre husrekke fra Gladvollveien. Eiendommen ligger vestvendt og solrikt med flott fjordutsikt fra begge etasjer og tomten.

Et barnevennlig og frodig boområde med et unikt fritidstilbud, perfekt for de som ønsker nærhet til fjorden og frilufts- og fritidstilbud, kort reisevei unna sentrum. Et populært boligområde med flere badeplasser langs fjorden, flotte turområder, slalåmbakke, fotballbaner, tennisanlegg og barnehager. Fra eiendommen er det også bl.a. kort vei til Ljan skole, matbutikk (søndagsåpen), bussholdeplass og Ljan togstasjon.

Når temperaturen tillater er det bare en liten rusletur ned til fjorden med bl.a. Ljansbadet som er en privat badeplass ved innmelding i Ljans Vel (se ljansvel.no).
Du kan også gå til den lokale alpinbakken, Sloreåsen. Her finner du i tillegg flotte turmuligheter langs Ljanselven som tar deg videre ned til Hvervenbukta.
Det er også gangavstand til Skredderjordet med populær skøytebane om vinteren og sandvolleyball baner om sommeren.
Østmarka med flotte turmuligheter sommer som vinter er heller ikke langt unna.

Med bil tar det få minutter til de lokale handelsstedene Sæter, Holtet og Lambertseter. Sæter har flere hyggelige caféer/spisesteder, matbutikker og nisjebutikker, samt bl.a. vinbar og treningssenter. På Holtet finner du bl.a. den populære delikatessebutikken Jacobs, mens Lambertseter Senter kan by på et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino.
Om du ønsker et enda bredere servicetilbud er det heller ikke mange minuttene i bil til Kolbotn. I Kolbotn sentrum finner du alt av servicetilbud, butikker og Kolbotn Torg med ca 60 forretninger og spisesteder. Her finnes også kino, bibliotek og konserthus.

Kollektivtilbudet er godt, med kort vei til bussholdeplass langs Mosseveien og Ljabruveien, samt til Ljan togstasjon, som begge tar deg raskt og enkelt inn til sentrum.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Umiddelbar nærhet til Ljan Tennisklubb i Peder Holters vei. Boble over 2 baner i vinterhalvåret.
Kort vei også til Hallager idrettsanlegg med fotballbaner.
Sloreåsen slalåmbakken med Ljan alpinklubb.
Nordstrand IF på 'Niffen' med flott håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre.
Treningsstudio: Evo på Sæter og Lambertseter, Best Helse på Holtet og Sats på Lambertseter og Karlsrud.

Gladvollveien er en lite trafikkert vei som strekker seg fra Mosseveien og opp til Herregårdsveien. Innkjøring forbudt fra Mosseveien til Gladvollveien. Adkomst fra Herregårdsveien inn Gladvollveien, alternativt fra Herregårdsveien og via Furumoen eller Peder Holters vei til Gladvollveien. Gladvollveien 18D ligger på vestsiden av veien, i andre husrekke fra vei.

Flere barnehager i nærområdet.
Kort vei til Ljan barneskole og gangavstand til Nordstrand ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert

Eiet tomt på 600 kvm. Vestvendt skrånende og solrik tomt med fjordutsikt. Tomten er opparbeidet med bl.a. singlet gårdsplass og beplantning, samt naturtomt.
Det er varmekabler (i hjulsporene) i felles nedkjørsel til eiendommen.

Dobbelgarasje på 33 kvm med elbillader og elektrisk garasjeport. Via takluke med stige er det adkomst til lagringsloft over garasjen.
Parkering på gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei, og privat adkomstvei med vedlikeholdsansvar.
Det er varmekabler i hjulsporene i felles nedkjørsel som deles med naboen. Eiendommene er tilkoblet hver sin varmekabel i hvert sitt hjulspor og dekker sin egen strømkostnad for dette.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger og felles pumpekum med nabo. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Utgifter til pumpekummen deles med naboen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser S-4645 datert 11.06.2012.

Det er regulert tursti på nedsiden av eiendommen, mot syd-vest.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 23 125,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.
Eiendomsskatten er kr 4 335,- for inneværende år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 29 000 kwh. pr. år. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 18 000.
Frivillig velavgift til Ljans Vel på kr 500,- pr. år.
Boligen er tilknyttet fiber fra Telenor som leverandør av tv og internett og har avgift på kr 879,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet alarm. Anlegget kan medfølge ved videreføring av selgers abonnement.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 3 350 000,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 13 400 000,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

14 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

362 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
363 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
383 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
14 863 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
14 883 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Agnes Charlotte Frog Arntzen Davidsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4 500,00
Markedsføringspakke kr 25 900,00
Oppgjør kr 8 900,00
Tilrettelegging kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse (selger belastes for maksimalt 2 visninger) kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser kr 1 150,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige kr 65 000,00
Foto ca 13 700,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0137/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26137

Sist oppdatert: 13. august 2026 kl. 13:18