Garderbakken 33

Garderbakken 33, 1900 FETSUND
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 421, bruksnummer 67, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 217 kvm

BRA-i:
Underetasje 57 kvm: Vaskerom, toalettrom, entré, gang, to boder og to soverom.
1. etasje 93 kvm: Bad, kjøkken, entré, to soverom og stue.

BRA-e:
Underetasje 30 kvm: Tre boder.
Garasje 15 kvm: Garasje.
Garasje 22 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 41 kvm: Terrasse og veranda.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.06.2026 utført av Stigen Boligtakst AS v/Jo Henrik Stigen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1963.
Et tilbygg med entré, bad og to soverom ble oppført i 1983.
Bygget er fundamentert med betong/siporex og såle til ukjent grunn.
Yttervegger er i trebindingsverk/siporx og utvendig kledd med panel.
Etasjeskillere er av støpt dekke og trebjelkelag.

Det elektriske anlegget har automatsikringer og er plassert på loftet.
Innmaten i sikringsskapet ble ifølge eier skiftet i 2018 i forbindelse med installasjon av elbillader.

Det er brannslukker og røykvarslere i boligen.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Innvendig
- Overflater: Flere eldre overflater som er moden for oppussing grunnet slitasje.

Tomteforhold
- Fuktsikring og drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt. Det er registrert fukt i gulv/ vegger og saltutslag.

1. Etasje Bad
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det er preg av bruksslitasje og sprekte fliser.

1. Etasje Kjøkken
- Eldre kjøkkeninnredninger med noe bruksslitasje.

Undetasje Vaskerom
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det er preg av bruksslitasje og fuktskader.

Undetasje Toalettrom
- Rommet bærer preg av alder og bruksslitasje.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen og undertaket. Det ble observert mose på deler av takstein.
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, og mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
- Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjonen, og kledningen har stedvis tørkesprekker/råte.
- Takkonstruksjon/Loft: Det er fuktmerker ved rørgjennomføringer og observert tegn til soppdannelse.
- Enkelte vinduer er vanskelige å åpne/lukke, og karmene er slitte med sprekker i trevirket.
- Karmene i dører er værslitte utvendig og har sprekker i trevirket.
- Terrassebordene og rekkverk er værslitte og har skjevheter.
- Utvendige trapper: Betongtrappen har mindre sprekker/skader.

Innvendig
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 10-20 mm innenfor en lengde på 2 meter, og det er registrert skjevheter samt knirk.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipen.
- Det er registrert knirkelyder og bruksslitasje i trappen.
- Dørblader og karmer har synlige bruksmerker.

Tekniske installasjoner
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vann- og avløpsledninger.
- Ventilasjon: Det er observert en eternittkanal på toalettrommet.
- Varmesentral: Det er ikke fremlagt dokumentasjon på service for varmepumpen.

Tomteforhold
- Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren er av eldre dato og har aldersrelaterte forhold.
- Terrengforhold: Boligen ligger i skrånende terreng, noe som gir økt vanntrykk mot grunnmuren.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vann- og avløpsledninger.

1. Etasje Kjøkken
- Avtrekk: Ventilatoren er av eldre dato med bruksslitasje.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Undetasje Vaskerom
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking i vegg bak våtsone er ikke utført på grunn av bygningsmessige hindringer.

Helse, miljø og sikkerhet

Rekkverk
- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.

Radon
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Det har vært vannlekkasje på et våtrom.
Det ble montert vannmåler i 2018.
Ny panel og tilbygg ble utført i 1983.
Det er observert saltutslag i boder i kjelleren.
Det har vært feil på det elektriske anlegget, og det ble montert elbillader og byttet innmat i sikringsskapet i 2016.
Det har vært rust i gamle støpejernsrør, og en del av avløpsrøret ble skiftet ut i 2025.
Det er observert litt fuktighet i en kjellerbod.

Det har vært mus i boligen, og det tas dermed spesifikt forbehold om mus i husets konstruksjoner ettersom selger har opplevd dette tidligere.
Det er en risiko for at gnagere kan komme inn i veggene, noe som kan medføre ekstra kostnader ved oppussing/sanering.
Dette må i så tilfelle bekostes av kjøper.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2020:
- Installert ny varmtvannsbereder på 194 liter

2018:
- Utskifting av innmat i sikringsskap i forbindelse med installasjon av elbil-lader. Arbeidet er utført av Fixel
- Installert varmepumpe

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2025:
- Skiftet ut en del av gammelt avløpsrør

2018:
- Montert vannmåler

Enebolig fra 1963 over to plan, med et tilbygg fra 1983 som utvidet boligen med entré, bad og to rom.
Huset ligger på en tomt på ca. 1 410 m² i skrånende terreng, med to separate garasjer og utendørsarealer på begge sider av bygget.
Boligen bærer tydelig preg av sin alder og har et gjennomgående oppgraderingsbehov innvendig: overflater, våtrom og kjøkken er modne for fornyelse, og ny eier må påregne et betydelig oppussingsarbeid.

Gang underetasje
Sekundær adkomst til underetasjen skjer via en utvendig betongtrapp.
Gang med flislagt gulv og en frittstående vedovn plassert mot mursteinsvegg. Peisovnen en praktisk varmekilde for denne delen av huset.
Varmepumpen er også plassert i tilknytning til denne etasjen.

Soverom underetasje
Rommene har panelkledde vegger og tregulv, og hvert rom har vindu mot hagen.
Rommene har plass til dobbeltseng med nattbord.

Vaskerom
Vaskerommet har fliser på gulv og vegger samt malte glatte flater.
Innredningen består av overskap og servant.

Toalettrom
Toalettrommet har flislagt gulv, malte tapetserte vegger og åpen himling.
Innredningen består av et vannklosett. Det er observert en eternittkanal i rommet.

Entré 1. etasje
Fra trappen i underetasjen kommer du opp til entréen i hovedetasjen.
Her er det tregulv og panelkledde vegger, og en hvit ytterdør med glassfelter slipper inn dagslys.
En buet gjennomgang i panel leder videre inn mot stuen og kjøkkenet.
Entréen gir også adgang til soverommene i tilbygget fra 1983.

Stue
Stuen er boligens mest romslige rom og har plass til en full sofagruppe og spisebord.
Veggene er dels kledd med panel, dels med eldre tapet, og himlingen er i panel.
Et hvitmalt mursteinselement deler rommet og gir mulighet for innsetting av peisovn.
Fra stuen er det utgang til terrassen med tregulv på ca. 29 m².

Kjøkken
Kjøkkeninnredningen har laminert benkeplate med nedfelt oppvaskkum og ettgreps blandebatteri.
Det er over- og underskap, og fliser mellom skapene.
Det er opplegg for oppvaskmaskin og komfyr, og det er tilkoblet en ventilator over kokeplassen.
Kjøkkeninnredningen er eldre og har bruksslitasje.

Soverom 1. etasje
To soverom ligger i tilbygget fra 1983.
Rommene har panelkledde vegger og tregulv.
Det ene soverommet har utgang til en veranda på ca. 12 m².
Begge rommene har plass til dobbeltseng med nattbord.

Bad 1. etasje
Badet ligger i tilbygget fra 1983 og har fliser på gulv og vegger.
Innredningen består av underskap og overskap, servant med speil og armatur med stikk.
Det er en dusjsone med dusj direkte på gulv og vegg.
Vannklosett er tilkoblet.
Ventilasjon skjer via elstyrt vifte og naturlig ventilasjon.
Stråleovn.

Det er to innvendige boder i underetasjen, og tre boder med ekstern tilgang i underetasjen - totalt ca. 30 m².

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med en varmepumpe installert i 2018, elektriske panelovner, stråleovn på baderom, samt vedfyring.

Det er etablert ildsted i stuen og i gangen i underetasjen.

Feiing ble sist utført 30.05.2014, og det ble da registrert avvik med løs takstige.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1963. Det foreligger ferdigattest (innflytningstillatelse) for våningshus datert 11.07.1963.

Det foreligger byggetillatelse for tilbygg til bolig, datert 03.08.1982.
Tilbygget er ifølge tilstandsrapporten oppført i 1983.
Det foreligger byggetillatelse for garasje, datert 07.10.1970. Denne er godkjent med flatt tak. Garasjen avviker fra godkjente tegninger og er utført med saltak.
Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998.

Ifølge tilstandsrapporten er det oppført to separate garasjebygninger på eiendommen, mens det i byggesaksarkivet kun foreligger godkjenning for én garasje.
Det foreligger ikke dokumentasjon på at den andre garasjen er byggemeldt.
Oppføring av garasje kan være søknadspliktig avhengig av bl.a størrelse og plassering.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger (for original bolig, og datert 02.05.1979 for tilbygget).
I underetasjen på boligens sørside er det satt inn dør under verandaen. De godkjente tegningene viser to avlange vinduer.
I tillegg er det noe avvik på plassering av verandadør og vinduer i 1.etg. på tilbygget.
Det er et vindu på bygningstegningene på boligens østside som ikke er satt inn.

Konsekvensen ved søknad av ovennevnte forhold kan være at avvikene/endringene ikke blir godkjent, og må endres til godkjente tegninger.

Dagens planløsning og bruk av boligens rom stemmer for øvrig overens med disse tegningene.

Det foreligger tillatelse i senere tid for etablering av avkjørsel og oppstillingsplass for én bil, datert 05.07.2016.
Tillatelsen er gitt på vilkår om blant annet etablering av snuplass på egen eiendom.
Søknad om ferdigattest ble avslått av kommunen 21.12.2016 fordi dette vilkåret ikke var oppfylt.
Kommunen gjør i avslaget oppmerksom på at bruken av avkjørselen ikke er lovlig før alle vilkår i tillatelsen er oppfylt.

Dokumenter kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for disse forhold videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligen ligger nært sentrumskjernen i Fetsund - i et landlig og barnevennlig boligområde.
Området har nærhet til skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon og gode butikker.
I Fetsund sentrum er det også andre servicetilbud som bl.a dagligvareforretninger, blomsterbutikk, vinmonopol, apotek, frisør, togstasjon og buss.
Sentrum av Fetsund er bare en kort spasertur unna.

Fetsund ligger sentralt til med kort vei til E6-aksen for kommunikasjon til Oslo/Gardermoen og videre veiforbindelser via Rv 35/Rv 2 for kommunikasjon til hele det sentrale Østlandsområdet.
Det kan opplyses at det er ca. 7 km. til Lillestrøm, ca. 30 km til Oslo og ca. 40 km Gardermoen.

Eiendommen har også nærhet til flott tur-/skiterreng og badevann på Garderåsen (Tienmarka og Tientjern).
Fetsund har ellers friområder langs Glomma, skianlegg ved Hvalstjern og Fet Golfklubb med 9-hulls golfbane som ligger i naturskjønne omgivelser nær Nordre Øyeren naturreservat.
Kommunen har også et mangfoldig og variert tilbud innen kultur og idrett med bl.a. idrettshall på Øya og Sundet.
Fetsund lenser er i dag fredet som landets eneste gjenværende fløtningsanlegg.
Det er bevart som et enestående kulturminne med verksteder for tradisjonell håndverk, kafé og museumsbutikk.

Servicetilbud
Dagligvarehandelen kan gjøres ved bl.a. Joker, Rema 1000, Spar og Coop Extra.
Ytterligere servicetilbud finnes også i Fet sentrum.
Fra boligen er det en kort kjøretur til Lillestrøm med bymessige fasiliteter, samt Strømmen Storsenter med over 200 butikker og tilknyttede virksomheter.

Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss og tog, hvorav nærmeste holdeplass er Faldalsveien og ligger ca. 500 meter fra boligen.
Det går ekspressbuss til Lillestrøm hvert 10 minutt på morgenen, og med tog tar det kun 18 min til Oslo S.
Med bil tar det ca. 10 min til Lillestrøm, 15 min til Strømmen, 30 min til Oslo S og 36 min til Oslo lufthavn.

Eiendommen har gangavstand til Hovinhøgda barneskole.
Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, samt et godt utvalg av både private og kommunale barnehager.

Hovinhøgda skole (1-7 kl.)
Riddersand skole (1-7 kl.)
Garderåsen skole (1-7 kl.)
Østersund ungdomsskole (8-10 kl
Lillestrøm videregående skole
Skedsmo videregående skole

Fetsund barnehage (1-5 år)
Sommerly barnehage (1-5 år)
Nerdrumshagen barnehage (1-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1381 kvm. Tomten ligger i skrånende terreng og er opparbeidet med plen og beplantning. Gruset innkjørsel og noe naturtomt med trær og busker. Eiendommen er ikke nøyaktig oppmålt, kun skylddelt i 1957. Grensene er digitalisert fra eldre kart og har en oppgitt nøyaktighet på 100 cm. Det tas derfor forbehold om at areal og grenser kan avvike.

Eiendommen har to garasjer. Den ene garasjen er utstyrt med garasjeport, lys og strøm.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel 2023–2035, Lillestrøm kommune datert 14.06.2023 avsatt til Boligbebyggelse, nåværende (eksisterende frittliggende småhusbebyggelse).

Eiendommen omfattes også av Kommunedelplan for rv. 22 Kryssing av Glomma fra Garderveien til Kringenkrysset.
I henhold til kommuneplanens bestemmelser § 1-2.1 gjelder denne kommunedelplanen ved motstrid foran kommuneplanens arealdel.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleireskred, ifølge NVEs aktsomhetskart.
Løsmassetypen er hav- og fjordavsetning med mulighet for marin leire, og eiendommen ligger under marin grense.
Ved planlagte tiltak innenfor aktsomhetsområdet må man følge prosedyren i NVEs veileder 1/2019 «Sikkerhet mot kvikkleireskred».

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 14 510,- for 2025.
I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing.

Eiendomsskatt for 2026 var kr 0,-.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Boligen er tilknyttet fiber for internett. Leverandør og kostnad er ikke oppgitt. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Det er privat veiavgift for vedlikehold på ca. kr 3 000,- pr. år og for brøyting på ca. kr 2 500,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 503 518,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

4 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

112 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
113 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
133 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 613 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 633 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jenny Oline Teigen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 60 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,-
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger / Overtagelse kr 4 500 pr stk

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 5 346,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,-
Foto  kr 4 500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0234/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26234

Sist oppdatert: 19. juni 2026 kl. 11:14