Bølerskogen 39

Bølerskogen 39, 0691 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 163, bruksnummer 28, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 163, bruksnummer 14

Totalt bruksareal BRA: 161 m².

BRA-i:
Underetasje, 60 m²: Entré, trappegang, gang, bad, rom benyttet som TV-stue, kjølerom, rom benyttet som trimrom og bod.
1. etasje, 61 m²: Stue og kjøkken.
2. etasje, 40 m²: Gang, bad og tre soverom.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje, 16 m²: Terrasse.
2. etasje, 20 m²: Altan.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.08.2026 utført av Anticimex AS v/Kenneth Lesteberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Rom benyttet som TV-stue og trimrom er ikke godkjent til varig opphold. Se punktet "Ferdigattest".

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport et rekkehus oppført i 1957, påbygget i 1975. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong/betongstein, og bygget har støpt gulv mot grunn. Etasjeskillere er av betong og trekonstruksjoner. Yttervegger er i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner med fasader av murpuss og liggende trekledning. Takkonstruksjonen er et pulttak i tre, tekket med asfaltpapp fra ca. 2010.
Boligen har entrédør med glassfelter, altan-/terrassedører med karm/ramme av tre og leddet garasjeport i tre. Vinduer har karmer/rammer av tre fra byggeår, 1984, 2020 og 2021.
Det er en altan på 20 m² og en terrasse på 16 m². Boligen har skorstein fra byggeår og peisovn med glassdør i stuen.

Sikringsskap er plassert i entré. Anlegget er sikret med automatsikringer.
Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan være nødvendige.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Bad, 2. etasje
- Klemring i sluk er feilmontert.

Våtrom - Bad, u.etasje
- Våtrommet har svært begrenset ventilasjon samt at ventil kun går ut til mellomgang.

Tekniske anlegg
- Innvendig stoppekran er funksjonstestet uten at det lykkes å stoppe vannet.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad, 2. etasje
- Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig.

Våtrom - Bad, u.etasje
- Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig.
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er hull i vegg ved gulv for avrenning til lekkasjevann.
- Det er observert symptomer som kan tyde på lekkasje fra avløpsrør (servant).

Kjøkken
- Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.
- Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Tekniske anlegg
- Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- På bakgrunn av varmtvannberederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom - 2. etasje
- Det observeres stedvis tegn til riss i himlingsflater på soverom 2.
- Tapet har stedvis manglende vedheft.
- Gulvets overflatemateriale på soverom 1 har stedvise åpninger/gliper i skjøter.
- Dørblad kommer i kontakt med karm på innerdører.
- Ventilasjonen på soverom 1 vurderes som utilstrekkelig.

Andre rom - 1. etasje
- Himlingsflater i ytre del av stue mot terrasse har synlige skjevheter.
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Rom under terreng
- Himlingsflater i rom benyttet som TV-stue har synlige skjevheter.
- Det er registrert knirk i deler av gulvet. Skade på betonggulv ved garasjeport.
- Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje. Dørbladet i entré/trappegang og gang/tv-stue kommer i kontakt med karmen.
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
- Det ble registrert forhøyet fuktnivå i utlektet veggkonstruksjon i rom benyttet som TV-stue.

Spesialrom - Kjølerom
- Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på gulv mot grunn.
- Rommets vegger er en lukket konstruksjon, som betraktes som fuktrisikokonstruksjon.
- Fremtidig funksjon på tekniske anlegg er usikker på bakgrunn av alder. Det er ukjent når utstyret sist fikk service.

Innvendige trapper
- Trappen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 1. etasje: På ytre del av stue er det målt lokale høydeforskjeller opptil 19 mm.
- Underetasje: I rom benyttet som TV-stue er det målt lokale høydeforskjeller opptil 16 mm.

Yttervegger inkl. fasader
- Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten. Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis.
- Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje. Punktert vindu registrert i rom benyttet som TV-stue.
- Altandører viser symptomer på slitasje og svelling, står skjevt i karmen og har punktert glass. Garasjeport viser begynnende tegn til utvendig slitasje.

Yttertak
- Boligen har en lukket takkonstruksjon, som betraktes som fuktrisikokonstruksjon.
- Taktekkingen viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Takets tilhørende bygningsdeler viser tegn til slitasje og elde.
- Det registreres tegn til slitasje og mindre skader på utvendige nedløpsrør.
- Skorsteinen er åpen i toppen. Overflater har synlige symptomer på slitasje og elde.

Altan
- Det kan ikke verifiseres at det er etablert ventilasjon/luftespalte mellom tettesjiktet og underliggende konstruksjon.

Grunnmur, fundament
- Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren.

Drenering (helhetsvurdering)
- Dreneringens alder tilsier usikker funksjon, det er stedvis lite terrengfall fra grunnmur, det kan ikke verifiseres utvendig fuktsperre, og vann fra tak er ikke ledet tilstrekkelig vekk.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad, 2. etasje
- Vegger av mur/betong gjør fuktmåling/hulltaking ikke praktisk mulig.

Våtrom - Bad, u.etasje
- Vegger av mur/betong og plassering av vaskemaskin gjør fuktmåling/hulltaking ikke praktisk mulig.

Yttertak
- Ventilasjonen av takkonstruksjonen kunne ikke kartlegges eller undersøkes fra innsiden.

Altan og terrasse/platting
- Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser.

Helse, miljø og sikkerhet:

Innvendige trapper
- Trappen har ikke håndløper på begge sider og har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m. Trappen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Altan
- Rekkverkshøyden er under 1,00 meter, har horisontale åpninger større enn 5 cm, er ikke utformet for å forhindre klatring og er ikke tilstrekkelig festet. Balkongen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Utvendig trapp
- Det er ikke etablert håndløper på begge sider. Trappen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæringsskjema:

- Gulvet i stuen er skjevt, og det er stedvis porøse murvegger bak tapet.
- Vinduene i kjellerstuen tilfredsstiller ikke kravene til rømningsvei.
- Det ene lyset på kjøkkenventilatoren virker ikke.
- Tegn til tidligere fuktskade i ett hjørne av taket på det minste soverommet oppe. Det er ikke målt fukt per i dag.
- Selger informerer om at rørlegger er bestilt for å ordne stoppekranen. I tillegg er M-tett bestilt for å fikse klemring i sluket på badet i 2. etasje. Arbeidet vil bli utført så fort rørlegger/M-tett har kapasitet.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2026
- Diverse elektriske arbeider utført i perioden 2015-2026. Det foreligger 6 samsvarserklæringer for arbeider utført i perioden 06.10.2015-03.07.2026.

2024
- Montert elbillader og oppgradert kontorplass med stikkontakt og taklampe.
- Lagt steinheller på altanen.

2023
- Byttet inngangsdør.

2021
- Bad i 2. etasje totalrenovert.
- Lagt ny takpapp på altanen.
- Lagt nye rør fra 2. etasje til 1. etasje i forbindelse med renovering av badet, samt oppgradert rør inn til kjøkken.

2020/2021
- Enkelte vinduer og altan-/terrassedører skiftet.

2020
- Oppgradert sikringsskap.
- Skiftet utvendig panel.
- Pelletsovn erstattet med vedovn.
- Bygget platting i hagen.

2019
- Utført murarbeider på sidevegger på altanen, herunder utbedring av sprekker, ny murpuss og nye beslag.
- Montert nye stikkontakter og ventilator på kjøkkenet.

ca. 2017/2018
- Ny trapp samt nytt gulv med varmekabler i stue og kjøkken.

ca. 2010
- Yttertak tekket med takpapp.

2004
- Ny varmtvannsbereder.

ca. 2003
- Bad i underetasjen oppgradert.

Bølerskogen 39 er et innholdsrikt rekkehus over tre plan med en svært fin beliggenhet mot Bølerskogen. Hovedetasjen byr på en stor stue med god plass til både sofa- og spisestueavdeling, separat kjøkken med spiseplass og direkte utgang til terrasse og hage. I 2. etasje ligger tre soverom, bad fra 2021 og en stor altan på 20 m², mens underetasjen gir ytterligere bruksareal med entré, bad, bod, kjølerom og to innredede rom som i dag benyttes som TV-stue og trimrom. De to sistnevnte rommene er ikke godkjent for varig opphold. Boligen har et samlet internt bruksareal på 161 m², i tillegg til terrasse og altan på til sammen 36 m².

Boligen er oppført i 1957 og tilbygget i 1975. Flere oppgraderinger er utført senere, blant annet nytt gulv med varmekabler i stue og kjøkken ca. 2017/2018, utskifting av vinduer og dør mot hagen i stuen i 2020 og totalrenovering av badet i 2. etasje i 2021.

FØRSTE ETASJE

Stue:
Stuen er boligens naturlige samlingspunkt og har en romslig og åpen utforming med plass til flere soner. Sofagruppen ligger i den indre delen av rommet, mens den store spisestueavdelingen er plassert mot hagesiden. Her sørger brede vindusflater for godt med dagslys og grønt utsyn, samtidig som terrassedøren gir direkte forbindelse mellom oppholdsrommet og utearealene.
Gulvet har varmekabler, og veggene er malt i en dempet grønnfarge som går igjen i store deler av etasjen. Peisovnen med glassdør gir en ekstra varmekilde og et hyggelig ildsted i stuen.
Spisestueavdelingen har god plass til et stort spisebord og ligger fint plassert mot hagen. Herfra er det utsyn mot den frodige hagen og skogen bak, og døren ut til terrassen gjør det enkelt å flytte måltidene ut på fine sommerdager.

Terrasse og hage:
Fra stuen er det utgang til en terrasse på 16 m² med god plass til spisegruppe og øvrig utemøblement. Markise gir mulighet for skjerming ved behov.
Fra terrassen fortsetter utearealet ut i en frodig og skjermet hage med plen og variert beplantning. Beliggenheten helt inntil skogen er en særlig kvalitet - her er det ingen boligbebyggelse på baksiden, og det grønne landskapet fortsetter videre mot Østmarka. Det er etablert flere hyggelige soner i hagen.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i tilknytning til stuen, men er samtidig naturlig avgrenset som et eget rom. Den U-formede innredningen utnytter arealet godt og har profilerte, lyse fronter og laminert benkeplate. Det er nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur og stikkontakter over kjøkkenbenken. Sammenhengende benkeflater gir god arbeidsplass, mens et stort vindu sørger for godt med dagslys. Gulvet er belagt med laminat og har gulvvarme. Det er også plass til en mindre spisegruppe, godt egnet som frokostplass eller til hverdagsmåltider.
Kjøkkenet har frittstående komfyr og oppvaskmaskin, samt ventilator over komfyren. Komfyr, oppvaskmaskin og ventilator medfølger handelen. Kjøleskapet medfølger ikke.

Det gjøres oppmerksom på at medfølgende hvitevarer er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk. Selger opplyser også at ett av lysene i kjøkkenventilatoren ikke fungerer.

ANDRE ETASJE

Trappen leder opp til en gang med adkomst til tre soverom, bad og kott. De tre soverommene samlet på samme plan gir en praktisk planløsning for en familie.

Bad:
Badet ble totalrenovert i 2021. I forbindelse med arbeidene ble gulvet senket, og vannrør ble skiftet videre nedover i boligen.
Rommet har et moderne uttrykk med flislagte gulv og vegger, hvor terrazzo-inspirerte fliser er kombinert med større, lyse fliser. Gulvet har varme, og nedsenket himling er utstyrt med downlights. Innredningen består av vegghengt servantskap med skuffer, ovenpåliggende servant og sort armatur, samt stort speil med belysning. Dusjsonen har innfellbare glassdører og vegghengt dusjarmatur, mens toalettet er vegghengt. Badet har mekanisk avtrekk.

Soverom:
Hovedsoverommet er romslig og har god plass til dobbeltseng med nattbord og garderobemøbler. Rommet vender mot hagesiden og har direkte utgang til altanen, med grønt utsyn mot hagen og skogen. Det minste soverommet ligger i samme retning og har også egen utgang til altanen. Rommet har plass til seng og oppbevaringsmøbel og egner seg godt som barnerom eller gjesterom. Det tredje soverommet vender mot forsiden og har skyvedørsgarderobe. Rommet er av god størrelse og har plass til både seng og en romslig arbeidsplass.

Altan:
Altanen på 20 m² er en av boligens fineste uteplasser, med god plass til en større sittegruppe og en svært grønn beliggenhet mot skogen. Gulvet er belagt med store heller, og en frittstående pergola med uttrekkbar duk gir mulighet for skjerming over deler av sitteplassen. Herfra er det utsyn over hagen og videre mot skogen, uten boligbebyggelse rett på baksiden.

UNDERETASJE

Entré og trappegang:
Boligens hovedinngang ligger i underetasjen. Entréen har mørke laminatfliser på gulvet og plass til sko og yttertøy. Videre kommer man inn i et romslig gang- og trappeareal med ytterligere oppbevaringsmuligheter.
Trappen er utført med hvitmalte vanger og balustre, tretrinn og håndløper, og leder videre opp til hovedetasjen.

Mellomgang/vaskesone:
I mellomgangen utenfor badet er det opplegg og plass for vaskemaskin. Her er også varmtvannsberederen plassert. Området ligger praktisk til mellom badet, gangarealet og TV-stuen.

Bad:
Badet er fra ca. 2003 og har flislagte gulv og vegger med gulvvarme. Rommet er innredet med dusjnisje med glassvegg og glassdør, gulvstående toalett og vegghengt servant med armatur. Over servanten er det speilskap med overlys og stikkontakt. Utførelsen er holdt i lyse fliser med grønne detaljer.

Rom benyttet som TV-stue:
Innerst i underetasjen ligger et stort innredet rom som i dag benyttes som TV-stue. Rommet har lyse overflater og flere mindre vinduer som slipper inn dagslys. Garderobeskap er defekt, og kan fjernes om ønskelig.
Rommet er ikke godkjent for varig opphold.

Kjølerom:
Plassbygd kjølerom fra ukjent årstall med synlig betonggulv og panelte vegger og himling. Rommet er utstyrt med kjøleanlegg og gir praktisk oppbevaringsplass for mat og drikke.

Rom benyttet som trimrom og bod:
Den opprinnelige garasjen er i dag delt med en lettvegg, hvor den ene delen benyttes som trimrom og den andre som bod.
Rommet som benyttes som trimrom er ikke godkjent for varig opphold.
Treningsutstyr kan medfølge om ønskelig.
Boddelen gir gode lagringsmuligheter, og den opprinnelige garasjeporten mot forsiden er fortsatt på plass.

OVERFLATER

Gulv: Laminat med gulvvarme i stue og kjøkken i 1. etasje. Laminat i soverom og gang i 2. etasje. Flislagte gulv med gulvvarme på begge bad. Laminat og stedvis synlig betonggulv i underetasjen.

Vegger: Malte veggflater i 1. etasje. Malte og tapetserte flater i 2. etasje. Fliser på begge bad. Malte flater, panel, plater og murpuss i underetasjen.

Himling: Malte flater og takplater i 1. og 2. etasje. Nedsenket himling med downlights på badet i 2. etasje. Murpuss i himlingen på badet i underetasjen. For øvrig malte flater, murpuss og panel i underetasjen.

TEKNISK INFORMASJON

- Sikringsskap er plassert i entréen.
- Fordelerskap for rør-i-rør-system er plassert på badet i 2. etasje.
- Hovedstoppekran er plassert på vanninntaksrør.
- Stakeluke er plassert i trappegangen.
- Varmtvannsbereder på ca. 200 liter fra 2004 og opplegg for vaskemaskin er plassert i mellomgangen.
- Elbillader er montert.

For nærmere informasjon om boligens konstruksjon, tekniske installasjoner og tilstand vises det til punktet Byggemåte og vedlagte tilstandsrapport.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Lampe over spisestue samt lampe i TV-stue medfølger ikke.

Boligen varmes opp med elektrisitet og vedfyring. Det er peisovn med glassdør i stuen, samt gulvvarme på begge bad og i stue og kjøkken i 1. etasje. For øvrig er det oppvarming med panelovner.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1957. Det foreligger ferdigattest for våningshus (nybygg), datert 10.12.1962. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg ferdigattest for tilbygg til rekkehus, datert 03.10.1975. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 07.02.1955 (approbert 02.02.1956) og tegninger for tilbygg datert 04.03.1974 (approbert 03.04.1974). Disse kan fås ved henvendelse til megler. Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens bruk av underetasjen.

TV-stue i underetasjen er byggemeldt som disponibelt kjellerrom, og det fremgår uttrykkelig av approbasjonen for tilbygget at rom merket «disp.» i kjeller ikke skal benyttes som oppholdsrom. Trimrommet er en del av opprinnelig byggemeldt garasje, jf. godkjente byggetegninger. Garasjen er i dag delt med lettvegg og benyttes som trimrom og bod.

Bruk av TV-stue og trimrom som rom for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Det gjøres oppmerksom på at en eventuell søknad om bruksendring kan utløse krav til blant annet dagslys, utsyn og rømningsvei. Det er ikke avklart om dagens løsning oppfyller gjeldende krav eller vil kunne godkjennes av kommunen. Dersom rommene ikke godkjennes for varig opphold, må de benyttes i samsvar med godkjent bruk.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 2 servitutter på eiendommen. Disse omhandler blant annet bestemmelser om forholdet mellom boligene i de femdelte boligene, herunder utvendig vedlikehold og endringer, forsikring og gjenoppføring etter brann, samt bestemmelser til fordel for Oslo kommune om vegetasjon, vedlikehold og gjerdehold mot offentlig areal. Kommunen har også rettigheter knyttet til ledninger, kummer, nettstasjon og andre kommunale installasjoner på eiendommen, samt nødvendig adkomst for anlegg og vedlikehold.
Det er videre bestemmelser om mulig vederlagsfri avståelse av ubebygget grunn til blant annet veiutvidelse, atkomst til nabotomt, nettstasjon og fellesarealer/-anlegg, samt ansvar for stikkledninger for vann og avløp.

Servituttene anses å være av generell karakter og vurderes ikke å ha vesentlig betydning for kjøpers bruk av eiendommen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. Det er utført radonmåling vinteren 2025/2026 med en oppgitt langtidsverdi på 12 Bq/m³, som er under tiltaksgrensen på 100 Bq/m³.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Boligen har en svært attraktiv og barnevennlig beliggenhet på Bøler, med hagen direkte mot skogen og Østmarka som nærmeste nabo. Her bor du tilbaketrukket i et veletablert boligområde, samtidig som barnehager, skole, butikker, idrettstilbud og T-bane ligger i kort gangavstand.

Rekkehusene i Bølerskogen har en interessant historie og ble opprinnelig oppført av Politiets selvbyggerlag. Byantikvaren trekker frem bebyggelsen som et eksempel på de mindre selvbyggerlagene som bidro til den omfattende boligutbyggingen i Oslo etter krigen. Rekkehusene ble tegnet av arkitekt Kirsten Sinding Larsen, og de integrerte garasjene i sokkeletasjen er blant bebyggelsens karakteristiske trekk.

Rekreasjon og friluftsliv
Østmarka ligger rett utenfor døren og byr på flotte turmuligheter året rundt. Herfra går et omfattende nettverk av stier, turveier og skiløyper videre innover i marka. Nøklevann og Ulsrudvann byr på populære badeplasser, og når forholdene tillater det, er det gode muligheter for både skøyter og langrenn. Nøklevann Ro- og Padleklubb holder til ved vannet, og via turveiene kommer du videre til blant annet Rustadsaga, Skullerudstua, Mariholtet, Sandbakken og Vangen. Områdene rundt Nøklevann og Hauktjern er også populære blant klatrere og buldrere.

Idrett og aktivitetstilbud
Det er kort vei til Haraløkka idrettsanlegg med blant annet fotballbaner, friidrettsanlegg og tennisbaner. Bøler flerbrukshall og Bøler bad ligger også i nærområdet. For treningstilbud finner du EVO Bøler i gangavstand og Friendly Fitness på Ulsrud, mens Skullerud Sport Senter og Oslo Klatresenter ligger ca. 8-9 minutter unna med sykkel.

Skoler og barnehager
For barnefamilier er beliggenheten svært praktisk, med Nøklevann skole (1.-7. trinn) kun ca. 300 meter fra boligen. Herfra går skoleløpet videre til Skullerud skole (8.-10. trinn), ca. 1,1 km unna. I nærområdet finnes også flere barnehager, med både Utmarkveien og Nøklevann barnehage ca. 5 minutters gange fra boligen.

Butikker, service og nærmiljø
Dagligvarehandelen gjøres enkelt på Rema 1000 Bøler, som ligger ca. 4 minutters gange unna. Bøler Senter ligger ca. 9 minutters gange fra boligen og byr på et godt utvalg av butikker og servicetilbud, blant annet Coop Mega, Vinmonopolet, apotek, blomsterbutikk, Jernia, Nille, frisør og kafé. I samme område finner du også bibliotek, fritidsklubb og øvrige servicetilbud.

Kollektivtransport
Kollektivtilbudet er godt, med ca. 9 minutters gange til Bøler T-banestasjon. Herfra går linje 3 med hyppige avganger, og reisetiden til Jernbanetorget er ca. 19 minutter. Bøler T betjenes i tillegg av flere busslinjer, blant annet 58, 76 og 79 samt nattbuss 3N. Flybussen FB10 har også holdeplass ved Bøler T og gir en enkel forbindelse til Oslo Lufthavn.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Utmarkveien barnehage (1-5 år): 5 min. gange
Nøklevann barnehage (1-5 år): 5 min. gange
Bøler Sentrum barnehage (1-6 år): 9 min. gange

Skoler:
Nøklevann skole (1.-7. trinn): 4 min. gange
Skullerud skole (8.-10. trinn): 13 min. gange
Ulsrud videregående skole: 11 min. gange
Lambertseter videregående skole: 12 min. med buss fra Bøler T + ca. 5 min. gange

Idrett og fritid:
Nøklevann brl. ballplass "Pettersen": 4 min. gange
EVO Bøler Senter: 8 min. gange
Friendly Fitness Ulsrud: 20 min. gange

Oppgitte avstander er hentet fra Nabolagsprofil.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 160 m². Tomten er opparbeidet med belegningsstein, terrasse på terreng, plenarealer og diverse beplantning.
Selger opplyser at den frittstående uteboden, sitteplassen nærmest skogen samt ett tre/busk ligger utenfor eiendommens tomtegrense.

Parkering i egen innkjørsel. Fastmontert elbillader medfølger handelen.

Opprinnelig integrert garasje er i dag delt med en lettvegg og benyttes som trimrom og bod. Lettveggen kan fjernes dersom garasjen ønskes tilbakeført til parkeringsformål.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen omfattes av reguleringsplan V220255, vedtatt 22.02.1955. Planen er en detaljert plan for blant annet plassering av hus, anlegg av kjellergarasje med innkjørsel, tørkeplasser og søppelkassearrangement mv. i Bølerskogen, og har tilknytning til reguleringsplan S-512. V220255 har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser.

Eiendommen berøres også av reguleringsplan V250154, vedtatt 25.01.1954, som gjelder endring av trasé for vei 3532/Bølerskogen. Planen har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015-2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende. Gjeldende kommunedelplan er KDP-17.

Kjent byggeprosjekt i nærområdet:
Bølerlia 73 B: Det pågår byggesaker for riving av eksisterende bygg med forretning, parkeringsanlegg og boder (saksnr. 2026/02390), samt oppføring av boligblokk med dagligvarebutikk (saksnr. 2026/01412).

Reguleringskartet viser at eiendommen ligger i et område hvor det er middels høyt funnpotensiale av fortidsminner.

I følge Oslo kommunes kartverk ligger eiendommen under marin grense. Marin grense angir det høyeste nivået havet nådde etter siste istid. I området under marin grense kan det forekomme marine avsetninger, herunder leire. Registreringen innebærer ikke i seg selv at det er påvist kvikkleire eller skredfare på eiendommen. Det er ikke kjent for megler at det foreligger registrert kvikkleiresone på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 22 242,92 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann og avløp, renovasjon samt feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 15 000 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt. på kr 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på ca. kr 10 000,-.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett, med oppgitt hastighet på 100 Mbit/s og en kostnad på kr 870,- pr. mnd. Selger opplyser at trådløst modem ED 3.1 kan følge med salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 3 253 382,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatt er kr 3 555,- for 2026.

11 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

275 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
276 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
295 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
11 276 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
11 295 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Tone Skoglund

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,60 % av salgssummen. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr. stk. / overtakelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Innhenting av servitutter fra grunnboken kr 290 pr. stk.
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommune, kommunale avgifter og eiendomsskatt  kr 132,50
Innhenting av offentlige opplysninger Oslo kommune, Eiendomsmeglerpakke 2  kr 1 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport  kr 17 500,00
Boligens visittkort  kr 800,00
Boligselgerforsikring Gjensidige  kr 61 668,00
Foto  kr 14 800,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer Boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtakelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 45-0050/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.2650

Sist oppdatert: 04. september 2026 kl. 17:27