Feddersens gate 7

Feddersens gate 7, 0473 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 225, bruksnummer 93, seksjonsnummer 10, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 50 kvm

BRA-i:
3. etasje 46 kvm: Entré, bad, soverom, soverom 2, kjøkken, stue

BRA-e:
Kjeller: 4 kvm: Kjellerbod

Åpent areal:
3. etasje 4 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en kjellerbod på ca. 4 kvm. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.05.2026 utført av Tore Jan Fevang.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og TG2. Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten primært oppført med betongkonstruksjoner. Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass, balkongdør med 2- lags glass produsert i 2011. Sikringsskap med automatsikringer er plassert i entré. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på forhold som har fått TG2, det gjelder følgende 5 punkter:

Våtrom:
- Sluk, membran og tettesjikt: Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran. Plasseringen av slukrist sperrer for tilgang til skruer for klemring. Membranen kan ikke konstateres, men det forventes at mer enn halvparten av anbefalt brukstid er passert på membranløsningen. Dette kan resultere i fukt/vannlekkasjer, og dokumentasjon må innhentes.
- Sanitærutstyr og innredning: I tillegg til slitt bunnlist til dusjdør er det heller ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Bunnlisten bør utskiftes, og uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget, noe som kan medføre omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer.
- Vegger og himling: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på membranløsningen i vegg. Det ble registrert noe svertesopp i fuger.
- Overflater Gulv: Det er påvist at høydeforskjellen fra topp slukrist til gulv/topp av membran ikke er tilfredsstillende, noe som kan medføre økt fuktbelastning. Videre er det også registrert noe svertesopp i fuger, samt enkeltfliser med bomlyd, hvilket tyder til hulrom under.

Øvrig:
- Kjøkken: Det er ikke montert komfyrvakt, og ikke påvist tegn til at det er montert lekkasjedeteksjon. Begge punkter er krav grunnet kjøkkenets alder. Noen skapdører har også behov for justering. Det må monteres komfyrvakt, og bør monteres lekkasjedeteksjon.

Videre gjøres det oppmerksom på at varmtvannstanken har fått bemerkelsen "tilstandsgrad ikke undersøkt" (TGIU), dette grunnet mangel på tilgang. Det er estimert at tanken har kapasitet på ca. 120 liter og er montert i hjørnet under kjøkkenbenken.
I tillegg avviker rekkverkshøyden på 99cm dagens krav til 100cm. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde iht. dagens forskriftskrav.

Forenklet vurdering av det elektriske anlegget:
Elektrisk anlegg er kun vurdert og visuelt besiktiget av takstmann som ikke har spesiell kompetanse eller autorisasjon på elektriske anlegg. På dette grunnlag anbefales det gjennomgang av EL-fagmann for utvidet el-kontroll.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Leiligheten har vært utleid de siste tre årene og selgers innsikt er naturligvis delvis limitert som følge av dette.

Selger opplyser at det i 2022 ble gjort en rekke arbeider i regi av sameiet. Blant annet rens av ventilasjonsanlegg med rens av kanaler i leiligheter/sjakter i bygget, som i etterkant ble fulgt opp. Takvifte stoppet i samme periode, men ble kontrollert og satt i drift igjen av fagfolk. Det samme året monterte elektriker taklampe og byttet dimmebrytere i stuen.

Videre informeres det om at det har vært et mulig tilfelle av vanninntrenging i en av toppleilighetene, hvor sameiet fikk utført en kontroll som ikke fant tegn til noen lekkasje. Selger opplyser om at det ikke har vært noen tegn til fuktinntrengelse i denne seksjonen gjennom hans eiertid.

ENTRÉ/GANG:
Velkommen inn til en lys og innbydende entré som har rikelig med plass til oppbevaring av yttertøy og sko. Videre adkomst til leilighetens øvrige rom.

STUE/KJØKKEN:
Stuen er hovedrommet i leiligheten, og oppleves som lyst og innbydende. Her har du rikelig med plass til innredning, som for eksempel sofa, TV/TV-bord, salongbord, oppbevaringsmøblement/vitrineskap og spisebord.

Kjøkken fra byggeår, med innredning bestående av glatte fronter, benkeplate av laminat, kjøle- og fryseskap, oppvaskmaskin, platetopp/stekeovn m.m. Kjøkkenområdet er effektivt utnyttet, med rikelig med skapplass i over- og underskap. Stuen og kjøkkenet er i åpen løsning, men samtidig praktisk separert i tydelige soner.

BALKONG
Fra stuen er det utgang til den østvendte balkongen på ca. 4 kvm. På sommerhalvåret fungerer balkongen som en forlengelse av stuen, med plass til utemøbler som en liten kafégruppe hvor man kan nyte morgensolen med en god kopp kaffe. Selger opplyser om sol fra morgen/formiddag til ca kl. 14–15 i sommerhalvåret.

BADEROM
Baderommet fremstår som lyst og arealeffektivt med god plass. Innredning bestående av dusjhjørne med svingbare dører, vegghengt klosett, servant, samt opplegg for vaskemaskin. Det er gulvvarme på baderommet.

HOVEDSOVEROM
Hovedsoverom av god størrelse, med fransk balkong og utsikt mot rolige Feddersens gate. Rommet er av god størrelse, og har plass til seng med tilhørende nattbord. Praktisk skyvedørsgarderobe på rommet som gir rikelig med oppbevaring for klær og tøy.

SOVEROM NR. 2
Soverom 2 fungerer utmerket godt som et gjestesoverom med plass til seng, oppbevaringsmøblement m.m. Rommet kan også innredes som et hjemmekontor, eller som et hobbyrom/omkledningsrom. Rommet vender ut mot rolige Feddersens gate og har et stort vindu som slipper inn rikelig med sollys.

ØVRIG
I tillegg til god oppbevaringsmuligheter internt i leiligheten, disponerer også boligen en bod i kjeller på ca. 4 kvm.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen har balansert ventilasjon, og er oppvarmet via elektrisitet med panelovner og gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 14.04.2016. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 4 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler bestemmelser om bebyggelse.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Feddersens gate 7 ligger idyllisk til på bunnen av Torshov, eller øverst på Grünerløkka - som de siste årene har etablert seg til å bli en av de mest populære bydelene i Oslo. På Torshov finnes de fleste fasiliteter med kort vei til yrende liv og spennende kulturtilbud; blant annet Soria Moria med konserter, bar/restaurant og teater. Spisesteder og kaféer som Godt Brød, Sagene Lunsjbar, Grisen spiseri (Vertshuset Oskar Braaten) og Trikkestallen. Her har de flott uteservering om sommeren og teater for de minste.

Kort vei til hyggelige parkområder. Flotte og populære Torshovparken som brukes til blant annet grilling, sommerleker, soling, piknik, aking om vinteren m.m. I tillegg er det kort vei til flotte Torshovdalen og hyggelige friområder langs hele Akerselva.

Nedover på "Løkka" finner du også flere hyggelige parkområder, populære restauranter og kaféer. Olaf Ryes plass er kjent for sine markedsdager med sitt yrende folkeliv. Da finner du et hav av matboder, tilbud fra Grünerløkkas lokalbutikker og tivoli for de minste. Her kan det også nevnes at Birkelunden arrangerer bruktmarked hver søndag. Eller du kan benytte søndagen til å rusle bort til den hyggelige nabolagskafeen Vespa & Humla og innta en velsmakende italiensk brunsj.

Løkka-livet er synonymt med late dager i gresset i de mange flotte parkene. Birkelunden og Sofienbergparken er yndede steder, gjerne med en god bok eller sammen med gode venner. Birkelunden har for øvrig egen gjenbruksstasjon. Sofienbergparken - dette er parken som passer for alle aldere! Parken tilbyr fasiliteter som bordtennisbord, egen lekeplass med drikkevannspunkt, fontene ved Sofienberggata/Toftes gate, by-sykkelstasjon ved Sofienberggata/Toftes gate og grillautomater.

Legg gjerne også turen over Akerselva til Vulkan, det tidligere industriområdet er forvandlet til et spennende mekka for mat, kreativitet og kulturelle opplevelser. Her ligger Mathallen, et mye omtalt konsept som er unikt her til lands der spennende råvarer selges over disk på gammelmåten. Her finner du også BAR Vulkan, Dögnvill Bar & Burger og Dansens hus som alle inviterer til sosiale hyggestunder.

Til den ivrige mosjonisten finner du Sats på Ringnes Park. Ellers har man blant annet både Evo og Fitness 24/7 på Løkka. Akerselva har status som verneverdig kulturområde. Fra Maridalsvannet og ned til Vaterland parken i sentrum er det åtte kilometer, og perfekt til å legge søndagsturen med en kaffekopp, eller en joggetur blant hyggelige omgivelser oppover mot Maridalen. Kun 10 minutters gange fra leiligheten finner du hyggelige Hallénparken med fotballbane. Mens Torshovdalen er den perfekte akebakke for både store og små på vinterstid!

Nærmeste holdeplass for kollektivtransport er Biermanns gate, Vogts gate og Københavngata. I Biermanns gate stopper blant annet 12, 15 og 18-trikken (disse tar deg med til blant annet Nydalen, Majorstuen og generelt dit du ønsker). I Vogts gate har du buss nr. 28 og fra Københavngata går buss nr. 20, 21 og 28 samt flybussen til Gardermoen. Fra Torshovparken kan du ta 30-bussen rett opp til Nydalen eller ned til Oslo S samt 20 bussen mellom Bygdøy og Galgeberg.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Sameiet har en pent opparbeidet bakgård med belegningsstein, gressplen, hyggelige sittegrupper og grønn beplantning. Inviter venner og bekjente til fantastiske sommerdager.

Det er 4 parkeringsplasser i garasje/underetasje hvor hver garasjeplass er tinglyst som tilleggsareal til hver av de 4 seksjonene. Hver garasjeplass disponeres eksklusivt av eierne av seksjonen.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Se: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utdrag av pågående saker på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:
- Saksnummer 202315257: Reguleringssak - Vogts gate - Toftes gate - Fremkommelighetstiltak for trikk. Bymiljøetaten ønsker å omregulere gateløpet Vogts gate - Toftes gate - på strekningen fra Åsengata på Torshov til Birkelunden på Grünerløkka, med hovedhensikt å bedre fremkommelighet for trikk, i tillegg til forbedring av forhold for gående, overvannshåndtering og byliv.

- Saksnummer 202507239: Byggesak - Rosenlundgata 6 A-B - forhåndskonferanse - Oppføring av balkonger.

- Saksnummer 202507818: Vogts gate 44 A - Bruksendring av tannlegekontor til bolig. Fått rammetillatelse 31.10.2025.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Se plan- og bygningsetatens nettsider for mer informasjon.

Fellesutgiftene er kr 3 137,- pr. mnd. og inkluderer: Internett, forsikring av bygget, strøm fellesarealer, kostnader (serviceavtaler) knyttet til heis, sprinkleranlegg, brannvarsling og kommunale avgifter.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Beregnet gjennomsnittlig strømforbruk er ca. 12 100 kWh per år, basert på måleravlesninger.

Boligen er tilknyttet Global Connect som leverandør av internett opptil 1000/1000 Mbps og er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 467 056,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr 10 000 000,- og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Sameiet har for tiden ikke fellesgjeld.

5 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

137 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
138 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
148 540,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 638 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 648 540,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Pierre Sjöman

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Feddersensgate 7, med sameiebrøk 46/621.
Sameiet består av 15 leiligheter.
Forretningsfører er PHM Forvaltning AS. 
Dugnad må påregnes.
Dyrehold uten sjenanse for andre beboere er tillatt.
Det er tillatt å grille med elektrisk eller gassdrevet grill.

Planlagte påkostninger:  
Styret opplyser pr 02.06.2026 at det ikke er planlagt større påkostninger.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsførerer  kr 4 000,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest/brukst  kr 850,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 849,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 6 000,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 10 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0021/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Waldemar Thranes gate 84 A, 0175, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.2621

Sist oppdatert: 19. juni 2026 kl. 13:36