Joruns vei 31

Joruns vei 31, 1613 FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 210, bruksnummer 28, festenummer 995, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 220 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller - 99 kvm: Disponibelt rom, 3 boder, gang, og rom benyttet som kjellerstue/soverom
1. etasje - 106 kvm: Entré, 2 soverom, bad, toalettrom, bod, kjøkken og stue

BRA-e:
Enebolig:
1. etasje - 15 kvm: Garasje

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje - 30 kvm: Terrasse (nordvestvendt terrasse på ca. 19 kvm og sydvendt terrasse i trekonstruksjoner på ca. 11 kvm)

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.06.2026 utført av Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enebolig bygget i 1971. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Gulv mot grunn av betong. Grunnmur av lettklinkerblokker. Etasjeskillere av trebjelkelag. Yttervegger oppført med isolert bindingsverk av tre, utvendig kledd med stående og liggende kledning, Takkonstruksjon med takstoler av tre, saltak takform, tekket med stål/aluminiumsplater. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:

Tomteforhold > Terrengforhold
Tomten ligger i skrånende terreng, med fall mot bygningen fra øst. Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren. Terrenget bør justeres slik at det etableres tilstrekkelig fall vekk fra bygningen, eventuelt suppleres med dreneringstiltak som avskjæ ringsgrøft. Dette bør gjøres for å hindre at overflatevann ledes inn mot grunnmuren, noe som kan medføre fuktskader på bygningskonstruksjonen og forringe innemiljøet.

Våtrom > 1. etasje > bad > Sluk, membran og tettesjikt
Det er ukjent membranløsning. Plastsluk. Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Det må gjøres næ rmere undersøkelser. Manglende membran/tettesjikt medfører risiko for lekkasjer og fukt i konstruksjonen. Det bør fremskaffes dokumentasjon på utført membranløsning. Konsekvensen av manglende dokumentasjon er økt risiko for at membran er mangelfull eller ikke fagmessig utført, noe som kan føre til lekkasjer og fuktskader i konstruksjonen. Det må påregnes oppussing av bad.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på bygningselementer i:

Utvendig > Veggkonstruksjon
Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon.

Utvendig > Vinduer
Vinduer er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid. Det er fare for punktering av isolerglass som følge av alder, og påregnelig med utskiftninger på sikt. Det er vanskelig å angi når strakstiltak vil bli nødvendig, men vinduene har nådd minste forventede brukstid.

Innvendig garasje
Det er registrert eternittplater i garasjen. Dette anses å være spesial/farlig avfall.

Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik 1. etg: Det ble målt ca. 16 mm gjennom stue og ca. 19 mm gjennom soverom. Kjeller: Det ble målt ca. 15 mm gjennom kjellerstue og ca. 15 mm i disponibelt rom. Ved rørgjennomføring registreres det fuktskjolder, det ble utført fuktsøk uten å påvise unormale forhold.

Innvendig > Pipe og ildsted
Pipa har rennemerker etter sotvann. Tilstandsgraden settes av hensyn til alder og nevnte avvik.

Innvendig > Rom Under Terreng
Punktet må sees i sammenheng med ‘Drenering’. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Eier opplyser at det tidvis kan komme vann opp fra gulvet. Det er registrert skjolder på gulv og fuktskjolder nederst på panelbord i gang. Fuktsøk i betonggulv og panelbord viste høye fuktverdier. Det er også foretatt hulltaking i utforet trevegg i rom brukt som soverom, hvor det ble målt verdier i øvre akseptable sjikt. Det registreres sprekk i lettklinkervegg.

Innvendige trapper
Tilstandsgraden settes til TG2 da trappen har en del bruksslitasje.

Innvendige dører i kjeller
Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Enkelte dører må justeres.

Tekniske installasjoner > Vannledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Eier opplyser at kommunen utfører arbeider på vannledninger i gaten. På befaringsdagen var boligens vannforsyning midlertidig tilkoblet via utekran. Stoppekran ble derfor ikke funksjonstestet. Tilstand og funksjon på stoppekran er ikke avklart, og bør kontrolleres når ordinæ r vanntilkobling er tilbakeført.

Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

Tekniske installasjoner > Andre VVS-installasjoner
Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år.

Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Tomteforhold > Fuktsikring og drenering
Punktet må sees i sammenheng ‘Rom under terreng’. Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.

Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Det er registrert løs puss på muroverflater.

Tomteforhold > Oljetank
Det er registrert olje-/parafintank i kjeller. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på alder, tilstand, eventuell tømming/sanering eller om tanken fortsatt er i bruk. Eldre olje-/parafintanker kan medføre risiko for lekkasje, lukt og forurensning dersom de ikke er kontrollert, tømt eller sanert.

1. etasje bad > Overflater vegger og himling
Hjørnelist har løsnet fra veggen. Ved varmeovn er det en "kul" på veggen. Underside av baderomsplater er ikke fuget/behandlet.

1. etasje bad > Overflater gulv
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det registreres mangel på fugemasse ved gulvfliser.

1. etasje bad > Ventilasjon
Rommet har kun naturlig ventilasjon.

1. etasje toalettrom > Overflater og konstruksjon
Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Tapet har stedvis sluppet på veggen.

Det er TGIU (Konstruksjoner som ikke er undersøkt) på:

Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Punktet må sees i sammenheng med Taktekking. Takkonstruksjon med takstoler av tre. Loft ble ikke besiktiget grunnet manglende adkomst på befaringsdagen.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

 
Utdrag fra selgers egenerklæring:

Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja.
Flislegging på bad er foretatt av tidligere eier. Ikke fall til sluk. Har satt inn dusjkabinett. Ikke opplevd problemer etter det.

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja.
Nytt arbeid- 2025- Huset er malt utvendig.
Nytt arbeid- 2026- Satt i ny inngangsdør med kodelås.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja.
Nytt arbeid- 2025- Byttet innmat sikringsskap til automatsikringer. Satt opp egen kurs til elbillader. Montert elbillader.
Nytt arbeid- 2025- Montert skyvedørsgarderobe i hall.

Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser? Ja.
Liten sprekk i innervegg i mur i kjeller. Ja.

I senere år er boligen pusset i flere omganger, blant annet av nåværende eiere som overtok i 2023. Innvendige overflater, faste innredninger og installasjoner har av den grunn varierende alder og tilstand. Flere påkostninger og utskiftninger er det naturlig å påregne på bakgrunn av blant annet alder. Spesielt verdt å fremheve er muligheten for et ekstra soverom, i tråd med boligens opprinnelige romløsning.

Nåværende eiere overtok i 2023 og har siden utført blant annet malerarbeid i flere rom, slipt stuens parkett samt bekostet ny skyvedørsgarderobe i gangen, ny inngangsdør og ikke minst ny innmat i sikringsskapet.

Kjøkkenet ble i 2018 både pusset opp og oppgradert med ny, klassisk moderne innredning fra Kvik som i dag er velholdt. Innredningen omfatter et større antall skap og skuffer samt meterlange benker som er praktisk i daglig bruk. De fleste hvitevarer er innbygget, stekeovnen i hendig benkehøyde.

Badet ble av foregående eier pusset opp med blant annet nye overflater og nye innredninger. Gulvet er utført med fliser, veggene med våtromsplater. Nåværende eiere har bekostet et moderne, helsort dusjkabinett som begrenser vannpåkjenning på overflatene.

Overflater og innredninger:
Gulv: Hovedsakelig parkett, laminat, fliser og belegg.
Innervegger: Hovedsakelig tapet, panel, teglstein, fliser og våtromsplater.
Himlinger: Hovedsakelig panel og plater.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte hvite fronter og vitrineskap. Laminerte lyse benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp og stekeovn. Innbygget oppvaskmaskin. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende støpekeramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett.

Toalettrom: Veggmontert speilskap og keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Gulvmontert klosett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Integrert komfyr, steketopp, oppvaskmaskin og frittstående kjøleskap medfølger salget.

Boligen varmes opp med vedfyring, luft til luft varmepumpe og elektrisk oppvarming.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det er oljetank i kjeller. Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes, spyles og plomberes/fylles med sand/grus.
Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Dokumentasjon vedrørende tankens alder, tilstand og eventuell tømming og sanering foreligger ikke. Se vedlagt tilstandsrapport for nærmere informasjon.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 08.09.1971 for boligen.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
Før ferdigattest kan utstedes, må montering av oljetank i kjeller utføres forskriftsmessig. Gjenstående arbeider i kjeller må være ferdige. Det må dessuten foreligge ferdigmelding for vann og kloakk, attest for ildstedkontroll ved brannvesenet samt oppsatt husnumuerskilt.
Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 1970. Følgende endring avviker fra de godkjente byggetegningene:
1. etasje: Tidligere vaskerom er fjernet og innlemmet i kjøkkenet. Videre er to av de opprinnelige tre soverommene slått sammen til ett større soverom.
Kjeller: Rom benyttet som kjellerstue/soverom er opprinnelig byggemeldt som disponibelt rom jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Ovennevnte tiltak ble ikke ferdigstilt med ferdigattest.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det er søkt om oppføring av veranda samt utskifting av vindu til dør med godkjente byggetegninger datert 2006. Tiltakene ble ikke ferdigstilt med ferdigattest.
Ved eventuell søknad i etterkant, gjør vi oppmerksom på at det kan foreligge risiko for avslag. I så fall kan kommunen kreve tilbakeføring i henhold til byggemeldte tegninger. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.
Det er tinglyst en servitutt på eiendommen.

Dagboknr 2869, tinglyst 09.10.1969, type heftelse: Festekontrakt.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

I Joruns vei bor du landlig, men likevel innenfor bomringen og sentralt - like nord for Fredrikstad sentrum. Boligområdet er veletablert og ettertraktet spesielt blant småbarnsfamilier. Rett i nærheten finnes både flere barnehager og skoler med alle grunntrinn.

Attraktiv er også boligområdets umiddelbare nærhet til Fredrikstadmarka, noe som gjør det enkelt å utnytte de omfangsrike turområdene i det daglige. Én av flere innfallsveier til marka leder direkte fra nabolaget mot både lysløype og markas moderne skianlegg.

Flere dagligvareforretninger i området gjør det enkelt å gjennomføre hverdagslige innkjøp. Den nærmeste er lett tilgjengelig langs adkomstveien, samme sted finnes også konditori med kafé, blomsterforretning, frisør, lege og tannlege.

Til bykjernen tar det om lag 10 minutter enten du sykler eller tar buss som hyppig har avganger mot sentrum. Sentrumsområdet har de seneste årene opplevd stor utvikling med et stadig bredere spekter av kulturtilbud og samlingssteder.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Barnehage:
Slangsvold Solkollen barnehage (0-5 år) 0.6 km
Christianslund barnehage (0-5 år) 0.7 km
Trosvik barnehage (1-5 år) 0.9 km

Skole:
Trosvik skole (1-7 kl.) 1.1 km
Trara skole (1-7 kl.) 1.8 km
Kvernhuset ungdomsskole (8-10 kl.) 0.9 km
Wang Ung Fredrikstad (8-10 kl.) 2.9 km
Frederik II videregående skole 1.2 km
Glemmen videregående 2.3 km

Festetomt på 518 kvm.

Festeavgiften er kr 1 316,- per år.

Grunneier er Leon Jarners Minnefond Sti.

Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.

Festeavgiften reguleres hvert 10. år i henhold til endringen i konsumprisindeksen (KPI). Festeavgiften ble sist regulert i 2019, og neste regulering er i 2029.

Kopi av tomtefesteloven kan fås ved henvendelse til megler.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Parkering i garasje og på gårdsplass. Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger og felles avkjørsel i henhold til reguleringsplan 40 Område mellom Paul Holmsensv. og Veumveien datert 25.11.1968 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert.

Eiendommen omfattes også av kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 datert 15.06.2023 med formål- og henssynssone: Bebyggelse og anlegg, samt Ras- og skredfare.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredrikstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 25 279,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

I tillegg følger eiendomsskatt som utgjør årlig kr 6 192,-. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 17 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 12 818.
Boligen er tilknyttet Altibox/Viken fiber som leverandør av kabel-tv/internett. Tv-dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 395 790,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

4 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

123 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
124 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
144 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 074 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 094 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tom Fjærvoll Dulin og Gerd Jorun Fjærvoll Dulin

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt  kr -25 000,00
Markedsføringspakke uten smartannonsering  kr 23 200,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr visning med påmeldte. De 3 første er gratis  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 684,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 18 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 27 693,50
Foto PBF - dag + drone  kr 6 250,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0132/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26132

Sist oppdatert: 15. juni 2026 kl. 14:54