Odelsvegen 11

Odelsvegen 11, 2063 JESSHEIM
Kommunenummer 3209, gårdsnummer 132, bruksnummer 286, seksjonsnummer 55, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3209, gårdsnummer 132, bruksnummer 249, ideell andel 1/232
Kommunenummer 3209, gårdsnummer 132, bruksnummer 296, ideell andel 1/232

Totalt bruksareal BRA: 57 kvm

BRA-i:
3. etasje 52 kvm: Entré, bad, stue/kjøkken, soverom, walk in closet.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Kjellerbod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
3. etasje 15 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at Sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.10.2026 utført av Anticimex AS v/Espen H Amundsen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 2017. Bygningen er fundamentert med støpt gulv mot grunn og grunnmur i betong. Bærende konstruksjoner og skillende dekker/etasjeskillere er oppført i betong. Yttervegger er av bindingsverk utvendig kledd med stående trepanel og forblendet med teglstein. Flat takkonstruksjon tekket med takpapp/membran (ikke besiktiget). Ytterdør i tre og balkongdører samt vinduer med trekarmer og to-lags glass fra byggeår. Boligen har en vestvendt balkong på 15 m² med bærende konstruksjoner i betong og rekkverk av stål og glass. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Elektrisk anlegg med sikringsskap med automatsikringer plassert i walk-in closet.

Boligen er utstyrt med røykvarsling, godkjent slukkeutstyr og komfyrvakt.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad med adkomst fra entré
- Overflater vegger: Det observeres riss/sprekk i veggflis.

Andre rom
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad med adkomst fra entré
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Våtrommet er bygget som en prefabrikkert baderomskabin, og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling i lukkede konstruksjoner.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte da inspeksjonsområdet er skjult, og kontroll av gnagersikring har ikke vært mulig.

Balkonger
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser da de kun er synlige fra andre boenheter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

I ventilasjonsanlegget er det utført årlig filterbytte samt rens av ventilasjonskanaler hvert femte år (sist utført av faglært i 2026). Forrige eier opplyste om at det i 2023 hadde forekommet vanninntrenging i boden i garasjekjelleren, og at forholdet ble meldt til styret; selger eller leietakere har ikke registrert vanninntrenging i boden i løpet av sin eiertid.

Selveierleilighet i boligblokk oppført i 2017, beliggende i 3. etasje med heisadkomst. Bygningen er oppført med grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker i betong, samt yttervegger i bindingsverk kledd med stående trepanel og forblendet med teglstein. Boligen varmes opp med vannbåren gulvvarme tilknyttet felles varmesentral og ventileres med mekanisk balansert ventilasjonssystem med varmegjenvinning. Innredninger og overflater er fra byggeåret.

KJØKKEN:
Kjøkkenet har innredning med hvite profilerte fronter og benkeplater av laminat, montert i åpen løsning mot stuen. Kjøkkenet har nedfelt oppvaskkum med ett-greps armatur og benkeskapsbelysning under overskap. Hvitevarene består av integrert komfyr med nedfelt induksjonstopp, mekanisk kjøkkenventilator, integrert oppvaskmaskin og integrert kjøleskap med frysedel. Kjøkkenet er montert med komfyrvakt, automatisk vannstoppventil og vannbåren gulvvarme.

BAD:
Badet er etablert som prefabrikkert baderomsmodul fra byggeår med flislagte vegger og flislagt gulv med gulvvarme. Innredningen består av vegghengt servantskap med heldekkende servant og ett-greps armatur, samt speil over servant med overlys. Rommet har dusjnisje med innfellbare glassdører og dusjarmatur, innebygget sisterne med vegghengt klosett og opplegg for vaskemaskin. Himlingen har malte flater med innfelte downlights og avtrekksventil.

Overflater:
Gulv: Parkett. Fliser på bad.
Vegger: Malte veggflater. Fliser på bad.
Himling: Malte himlingsflater.

Lagring:
Boligen har et walk-in closet i 3. etasje tilknyttet entreen. I tillegg disponerer leiligheten en kjellerbod på ca. 5 m² med adkomst via felles parkeringskjeller.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vannbåren varme. Boligen har vannbåren gulvvarme tilknyttet felles varmesentral i entré, stue/kjøkken og soverom, samt gulvvarme på bad. Boligen har balansert ventilasjon med varmegjenvinning.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 14.01.2019. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.
Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

På eiendommen er det tinglyst følgende servitutter/rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

20.10.2017 - Dokumentnr: 1161346 - Erklæring/Avtale
Rettighet hefter i: Gnr 132, Bnr 296
En sameiers rett til å benytte parkeringsplass og/eller bod kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra sameier som har eier rettigheten. Denne bestemmelsen kan ikke endres uten enstemmig samtykke fra sameierne. Gjelder også andel i realsameie.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Odelsvegen 11 har en meget sentral beliggenhet med umiddelbar nærhet til Jessheim sentrum. Her har du gangavstand til alt du trenger i hverdagen.

Kun et steinkast fra boligen finner du Coop Obs som er Jessheims største dagligvarebutikk, samt Coop Bygg, Elkjøp og søndagsåpen Joker. Med kun 3 minutters gange kommer du til Jessheim sentrum med alt av bymessige fasiliteter. Jessheim Storsenter gir deg hele 145 butikker, med alt fra shopping, bank, velvære, daglighandel og restauranter mm. Her finner du noe for enhver smak. I Storgata som går gjennom hjertet av Jessheim ligger det flere koselige spisesteder, kafeer, barer og mye mer. Ullensaker kulturhus har et meget godt tilbud som passer for alle. Kulturhuset har 3 kinosaler med rikt utvalg filmer, teater, konserter, forestillinger. I tillegg bibliotek og kunstutstillinger.

Fra boligen er det kort vei til Nordbytjernet, Ullensakers mest populære friluftsområde. Tjernet er en naturperle som tiltrekker seg mange mennesker på fine sommerdager. Her finner du et yrende badeliv med tjernets to strender og brygger, samt en egen fiskebrygge. Rundt tjernet er det godt tilrettelagt med flotte turløyper som brer seg over mot Sand og videre til Olaløkka og Gardermoen. På vinterstid er det gode langrennsforhold i skogholtet mellom Nordby og Hauerseter.

Jessheim har et godt idrett- og aktivitetstilbud med blant annet fotball, håndball, ishockey og innebandy. Ny og moderne flerbrukshall, svømmehall, samt flere kunstgressbaner, friidrettsbane, tennisbaner og turnhall. Det er ca. 20 min. til Romeriksåsen som byr på gode tur- og rekreasjonsmuligheter både sommer og vinter. Romeriksåsen som er et av Romerikes mest varierte friluftsområder, og byr på alt fra tur- og sykkelstier, oppkjørte skiløyper, badeplasser, skianlegg og mange gode fiskevann.

Kollektivtilbudet er meget godt, med bussholdeplass en kort spasertur fra boligen. Her har du avganger mot blant annet Oslo Lufthavn og Nordkisa. Under 1 km fra boligen finner du Jessheim stasjon med togavganger hver halvtime mot Lillestrøm, Oslo S og Drammen den ene veien, og Dal den andre veien. Reisetid inn til hovedstaden på kun 37 minutter. I tillegg er det satt opp et ekspresstog kl 07:50 i hverdagene, som bruker 24 minutter til Oslo S. Parkering prioritert for pendlere.

Tidsavstander med bil
Oslo Lufthavn: ca. 10 minutter
Eidsvoll: ca. 27 minutter
Lillestrøm: ca. 22 minutter
Oslo sentrum: ca. 35 minutter

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 2961,2 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Fellesarealene i gårdsrommet er pent opparbeidet med grøntarealer, variert beplantning, asfalterte og hellelagte internveier, sittegrupper, lekeplass med husker, samt et dekorativt vannspeil omkranset av stein og felles avfallsbrønner.

Boligen disponerer en biloppstillingsplass i felles parkeringskjeller.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig i henhold til reguleringsplan for "FB4-Romsaas" datert 10.03.2014 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Mindre vesentlig endring av reguleringsplan datert 22.08.2017.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 10 812 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Fellesutgiftene er kr 3 156,- pr. mnd. og inkluderer: garasjeplass, kabel-tv og bredbånd, samt bygningsforsikring, forretningsførsel og ordinære driftskostnader.

Spesifikasjon av fellesutgifter:
Felleskostnader: kr 2 524,-
Garasjeplass: kr 125,-
Kabel-tv og bredbånd: kr 507,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10 000,- pr. år. / 8 000 kwh. pr. år. Det er ikke tegnet Norgespris.

Boligen er tilknyttet fiber via Viken Fiber. TV-dekoder medfølger salget.

Eiendommen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 107 556,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 11 654,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 0,-.

Det er pr. 06.10.2026 ingen lån registrert på selskapet.

3 300 000,00 Prisantydning

Omkostninger

82 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
12 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
83 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
96 580,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 383 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 396 580,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Joachim Blakarstugun

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Jessheim Hageby III, med sameiebrøk 51/6353.
Sameiet består av 98 leiligheter og 1 næringsseksjoner.
Forretningsfører er BORI BBL. 
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er ikke tillatt. Selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold, kan bruker av seksjonen holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukere av eiendommen.
Foretatt påkostninger de senere år: Løpende vedlikehold.
Planlagte påkostninger: Beising/maling av trefasadene er et tiltak som må gjennomføres i neste 3-5-årsperiode.

Dugnad må påregnes.
For dyrehold vises det til vedtekter og husordensregler, eventuelt kan styret kontaktes for nærmere informasjon.
Sameiet har inngått kollektiv avtale om kabel-tv (internett bestilles av den enkelte beboer).
Det er gassavregning for de seksjonene som har gass, og ved eierskifte må det foretas avlesning som meldes til styret.
Sameiet er en del av anleggseiendommen gnr. 132 bnr. 249 og 296 (fellesområde og garasjeanlegg).

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2025: overskudd på kr 359 070,- (driftsinntekter kr 4 553 946,- og driftskostnader kr 4 203 933,-).
- Budsjettert årsresultat for 2026 er kr 257 791,- med driftsinntekter på kr 4 635 819,- og driftskostnader på kr 4 378 028,-.
- Egenkapital pr. 31.12.2025: kr 1 401 744,-.
- Sameiet har ingen registrerte lån.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 30 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger 2.500,- pr stk / 2 stk inkl  kr 0,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 2 340,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring 4,58 promille - regnes av prisantydning  kr 15 343,-
Foto  kr 4 200,-
Tilstandsrapport leilighet over 50 kvm - Anticimex  kr 9 950,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 63-0153/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Jessheim
Skovly Promenade 10, 2066, JESSHEIM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR63.26153

Sist oppdatert: 27. oktober 2026 kl. 15:46