Grasheibakken 17

Grasheibakken 17, 4034 STAVANGER
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 15, bruksnummer 508
Andelsnummer 1700, BRL Hegretunet, organisasjonsnummer 955045688

Totalt bruksareal BRA: 196 kvm

BRA-i:
Kjeller 59 kvm: Gang, 3 boder, vaskerom, bad og kjellerstue.
1. etasje 69 kvm: Entré/gang, toalettrom, stue og kjøkken.
2. etasje 47 kvm: Gang, garderobe, kott, bad, 2 soverom og loftstue.
3. etasje 5 kvm: Uinnredet kaldtloft.

BRA-e:
1. etasje 16 kvm: Garasje.

Åpent areal:
1. etasje 108 kvm: Terrasse og platting.

2.etg har et totalt gulvareal (GUA) på 56 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 47 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 9 m2.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.03.2025 utført av Anticimex v/Alexander Ravndal. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn og grunnmur i betong. Yttervegger av trekonstruksjoner. Vinduer og dører med to-lags glass. Saltak tekket med takstein og shingel. Etasjeskiller av trekonstruksjoner. Naturlig ventilasjon og avtrekk fra kjøkken og våtrom. Oppvarming med elektrisitet. Terrasse og platting, samt parkering i garasje. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Rapporten inneholder 22% TG1, 74% TG2, 1% TG3 og 3% TGIU (ikke undersøkt).

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG3 Takvinduer:
- Takvinduet i loftstuen har påvist funksjonssvikt, det ble observert fuktmerker rundt vinduet og på veggen. Følgeskader i konstruksjonen kan ikke utelukkes. Det ble påvist hull/skader på innramming/beslagsløsninger på utsiden. Strakstiltak bør iverksettes.

Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000

TG2 Bad 2 etasje:
- Helhetsvurdering

TG2 Bad og vaskerom kjeller:
 - Helhetsvurdering

TG2 kjøkken:
- Helhetsvurdering

TG2 Toalettrom (ikke våtrom):
- Helhetsvurdering

TG2 Rom under terreng:
- Konstruksjoner

TG2 Teknisk anlegg:
- Ventilasjon, varmtvannsbereder, vannrør, avløpsrør.

TG2 Radon.

TG2 Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering

TG2 Vinduer og dører.

TG2 Yttertak:
- Helhetsvurdering

TG2 Terrasse:
- Terrasse på terreng, platting på terreng og fundamenter.

TG2 Drenering:
- Helhetvurdering

TG2 Stikkledninger og tanker:
- Vann- og avløpsledninger

Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten.

Velkommen til Grasheibakken 17 – En romslig familiebolig med attraktiv og barnevennlig beliggenhet!

Denne innholdsrike boligen byr på mange flotte kvaliteter. Med tre etasjer, en stor terrasse med gode solforhold, og fast p-plass i garasjerekke er dette en perfekt bolig for familier som ønsker både komfort og funksjonalitet.

1. etasje
Her ønskes du velkommen inn i en romslig entré med rikelig oppbevaringsplass. Boligens entré har i senere tid blitt omgjort. Opprinnelig var det et soverom like ved, men nå har man åpnet opp mot kjøkkenet, noe som gir et mer romslig og luftig inngangsparti. Fra èntre får du et eget gjestetoalett/WC før du kommer videre til boligens stue/kjøkken. Etasjen inneholder en lys og trivelig stue med utgang til stor inngjerdet terrasse – perfekt for lune sommerdager. Kjøkkenet har praktiske løsninger med god oppbevaringsplass. Kjøkkenet har blitt utvidet for å skape et mer helhetlig preg og gjøre det enda mer attraktivt for deg som liker å tilbringe mye tid på kjøkkenet. Ved utvidelsen ble det opprinnelige soverommet åpnet opp, slik at man i dag har kjøkken og spisestue i ett. Fra kjøkkenet får du direkte utgang til en mindre terrasse på fremsiden hvor enten morgenkaffe kan nytes eller sene kvelder.

2. etasje
I denne etasjen finner man to soverom av god størrelse med tilhørende walk-in-garderobe/kott, loftstue og et innbydende bad. Alle rom, inkludert trappeoppgangen har store vinduer som slipper inn rikelig med naturlig sollys.

Kjeller:
Kjelleren er svært innholdsrik med flere soneinndelinger. Etasjen inneholder en stor kjellerstue (ikke godkjent for varig opphold) med god plass til sofaer, TV, og kanskje et lite hjemmekinoanlegg. En bred gang som gir enkel tilgang til alle rommene i kjelleren. En romslig bod med hyller og oppbevaringssystemer for å holde ting organisert. Ideell for lagring av sesongvarer, sportsutstyr, og andre ting som ikke brukes daglig. Et praktisk vaskerom med vaskemaskin, tørketrommel, og vaskekum. Tilknyttet bad med dusj og toalett, samt en liten bod for oppbevaring

Utvendig
Uteområdet til boligen er svært innbydende. På den ene siden finner du en stor inngjerdet terrasse med utmerkede solforhold og rikelig plass til utemøbler, perfekt for avslapning og sosiale sammenkomster. På fremsiden av boligen er det en mindre platting hvor man kan nyte morgensol. Terrassebord er blitt bygget rundt store deler av boligen, noe som gir et helhetlig og stilfullt preg til uteområdet

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende medfølger handelen: Integrerte hvitevarer.

Oppvarming med elektrisitet. Varmepumpe fra 2020.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 27.04.1987.

Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Tomt må planeres med fall fra huset.
- Rekkverk på utvendig vange.
- Utvendig terrasse.
- Etterisolering av kjeller.
- Utvendig trapper.
- Diverse utvendig kledning.
- Attest fra byingeniøren.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det foreligger vedtak for tillatelse fasadeendring datert 01.09.2014

Dagens planløsning avviker fra originale byggetegninger. Boligen er bygget ut i ca. 2005, herav tilbygg ved kjøkken hvor soverom i 1.etasje er åpnet opp og fjernet i forbindelse med tilbygg og benyttes i dag som et sammengende kjøkken/spisestue. Tilbygget er ikke søkt om og godkjent hos kommunen og kjøper overtar ansvar og risiko ved dette. Det er innredet en tilhørende garderobe/walk in closet til hovedsoverommet i 2.etg i senere tid. Kjellerstue er opprinnelig byggemeldt som disponibelt rom jf. originale byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre.

Kjøper du en andel i et borettslag blir du eier av en andel som gir deg enerett til å bruke en bestemt bolig i borettslaget. Borettslaget eier eiendommen og tomten. Når du kjøper en andel i et borettslag må du forholde deg til borettslagets vedtekter og husordensregler. I følge styreleder har andelseier disposisjonsrett til terrassen/inngjerdet området tilhørende boligen.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 1 servitutter på eiendommen. Denne omhandler blant annet bestemmelse om skjøte med rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger mv, samt tildelingsrett for Stavanger kommune, men ikke plikt til 35% av de borettslagsleiligheter som føres opp.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Denne boligen ligger i et rolig og etablert boligområde på Godeset, uten gjennomgangstrafikk. Flere lekeplasser i umiddelbar nærhet gjør nabolaget trygt og trivelig for hele familien. Området har gode skole- og barnehagetilbud.

Boligen har en gunstig beliggenhet i forhold til næringslivet og servicetilbudene på Forus, samt enkel adkomst til E39 som gir rask tilgang til Stavanger, Sola og Sandnes. Det er kort vei til sykkelstamvegen og det nye Stavanger Universitetssjukehus.

Gode bussforbindelser finnes like ved, og dagligvarebutikk samt flotte turområder som Gauselskogen og fritidsgården ligger i gangavstand fra boligen.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler:
Godeset skole (1-7 kl.) 0.4 km
Norlights Montessoriskole Stavanger (1-10 kl.) 1.6 km
Gausel skole (1-7 kl.) 1.7 km
BISS Gausel (1-10 kl.) 1.7 km
Gautesete skole (8-10 kl.) 0.7 km
Jåttå videregående skole
Jåttå vgs. avdeling Hinna 4.6 km

Barnehager:
Mariamarka barnehage (0-5 år) 0.1 km
Gautesete barnehage (1-5 år) 0.5 km
Heddeveien Fus barnehage (0-5 år) 0.6 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 10 678 kvm som tilhører borettslaget.

Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Stavanger kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.   

Fast parkering i egen garasje i rekke nr. 17. Gjesteparkeing like ved. Mulighet for El-bil lader.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier, men følger andelen ved salg.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Området er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan 1057B10AB for GODESET datert 21.03.1985 med tilhørende bestemmelser som felles lekeareal, gangvei, kommunalteknisk virksomhet, park, felles parkeringsplass, gang-/sykkelvei og offentlig trafikkområde.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  5 513,-  pr. mnd. og inkluderer: Betjening av andel fellesgjeld, styre- og forretningsførerhonorar, kommunale avgifter, felles bygnings forsikring, grunnpakke kabel-tv og Internett fra Lyse Altibox m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 20 000,- pr. år. / 18 000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Lyse/Altibox som leverandør av kabel-tv/internett med grunnpakke inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 312 763,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 251 052,-.
Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 51 321,- pr. 31.12.2023
Andel fellesgjeld er kr 96 000,- pr. 01.03.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 3.771.634,- pr.07.03.2025 og lånevilkårene er:
Lånenummer: 98208298577, OBOS
Type lån: Annuitet
Restsaldo: 3.771.634,-
Andel av saldo: 96.000,- pr. 01.03.2025
Restløpetid: 19 år 1 md.
Term pr. år: 12
Type rente: Flyt 5,95%

4 700 000,00 Prisantydning
96 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 796 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett ( kjøper)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 815 252,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Rolf Huse

Leiligheten er tilknyttet BRL Hegretunet. Borettslaget består av 40 andelsleiligheter.
Forretningsfører er OBOS Rogaland
Dugnad må påregnes.
Dyrehold foruten katt er tillatt ved søknad til styret.
Borettslaget har en kollektiv avtale med Altibox, om tv og bredbånd.
Egen plass i garasjerekker, følger andelen ved salg.

Foretatt påkostninger de senere år: 
- Forstående vedlikehold for utskifting av vinduer/dører i 1.etg med oppstart våren 2024.
- Maling av hus og garasjer.
- Arrangert 2 dugander.
- Installasjon av nytt lekeapparat på lekeplassen.
- Arbeid med garasjene, innhenting av reservenøkler.
- Endel mindre saker vedrørende vedlikehold og skadesaker.
- Foretatt radon målinger i 4 boenheter.

Planlagte påkostninger: 
- Det er pr dags dato ikke planlagt nye oppgraderinger i nærmeste fremtid, men vinduene i trappehuset må skiftes evt listene rundt fornyes. Dette kan/vil påvirke fellesutgiftene pr mnd. Styret har vedtatt ingen økning i fellesutgiftene dette året. Styreleder legger til at borettslaget har harr en god økonomisk styring gjennom flere år og at siste oppgradering var våren 2024.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,2%av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 15.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 26.900,-
Visninger: kr 1.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 33-0014/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Mariero
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR33.2514

Sist oppdatert: 25. april 2025 kl. 15:41