Fjordsvingen 15

Fjordsvingen 15, 3427 GULLAUG
Kommunenummer 3312, gårdsnummer 115, bruksnummer 137, seksjonsnummer 40, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 107 kvm

BRA-i:
2. etasje 98 kvm: Entré, gang, vaskerom, bod, baderom, kjøkken, stue og 2 soverom.

BRA-e:
Kjelleretasje 7 kvm: Bod.
2. etasje 2 kvm: Bod med adkomst fra veranda.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 35 kvm: Veranda.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.11.2026 utført av Anticimex AS v/Sverre Alexander Enersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 2007 med parkeringsanlegg i nederste etasje. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong, og bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger er oppført i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner, og utvendige fasader er kledd med fasadeplater. Etasjeskillere er av betong, og bygget har flatt tak. Leiligheten har slett entrédør med brannklasse B 30 og lydklasse dB 35, samt verandadør i tre, utvendig beslått med metall og 2-lags glass fra byggeår. Vinduer har karmer av tre, utvendig beslått med metall og 2-lags glass fra byggeår. Det er utgang fra stue/kjøkken til delvis overbygd veranda på 35 m² med støpt dekke belagt med fliser, og rekkverk med fasadeplater, glass og metall med målt høyde på 1,12 meter. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Baderom
- Lekkasjesikkerhet: Ved tilfeldig valgt punkt er nivåforskjell målt til ca. 32 mm. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Gulvet utenfor dusjsonen er tilnærmet flatt. Resten av badet har fått tilstandsgrad 1.

Kjøkken
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Ventilator med kullfilter og ikke mekanisk avtrekk i rommet.

Tekniske anlegg
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.
- Mekaniske ventilasjonsanlegg (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Mekanisk avtrekksvifte og tilknyttet utstyr har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Terrasse / platting - Veranda
- Membraner og vanntett sjikt: Verandaen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten, og det er ikke kjent om stakepunkter er etablert i fellesarealer.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
- Det ble i juli 2023 utført arbeid på bad og vaskerom av Gravdal VVS AS (rørlegger), FEL Elektro AS (elektro) og Hilmatis AS (membran).
- Vanntilførsel ble byttet på grunn av alder i juli 2023 av Gravdal VVS AS.
- På det elektriske anlegget ble det i 2023 utført arbeider av FEL Elektro AS, herunder nye varmekabler på bad og i entré, nye kurser til hvitevarer, nye downlights, varmefolie i samtlige gulv unntatt soverom 1, samt opplegg for elbillader.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2026:
- Byttet to utelamper på terrassen til Plejd utelamper samt omkobling i bryterpanel

2023:
- Baderom oppgradert med ny membran, overflater, vannrør og innredning, utført av Hilmatis AS, Gravdal VVS AS og FEL Elektro AS (dokumentasjon foreligger)
- Vaskerom oppgradert med nytt gulvbelegg, vannrør og innredning, utført av Gravdal VVS AS og FEL Elektro AS (dokumentasjon foreligger)
- Nytt kjøkken med slette fronter, benkeplate i komposittstein, nedfelt oppvaskkum, platetopp med integrert ventilator og integrerte hvitevarer
- Gulvflater belagt med ny parkett
- Utskifting av vanntilførsel, utført av Gravdal VVS AS
- Elektrisk anlegg oppgradert med nye punkter, Elko Plus-bokser, Plejd-spotter i de fleste rom, varmefolie, varmekabler på bad og i inngangsparti, kombiautomater på nye kurser, komfyrvakt, samt opplegg og montering av Zaptec Go elbillader i garasje (samsvarserklæring foreligger)
- Malearbeider utført

2021:
- Byttet termostat i baderom

Vedlikeholdshistorikk sameiet:

2026:
- Utbedring av leilighet berørt av vannlekkasje i Fjordsvingen 11
- Skiftet alle røykdetektorer i Fjordsvingen 15
- Årskontroll og service på brannanlegget utført av Velux Commercial Bramo AS
- Kontroll av alle 9 brannslukningsapparater i garasjeanleggene
- Årlig takkontroll av alle byggene utført av Protan/Takmesteren
- Utbedring av takoverbygg ved inngangspartiet til Fjordsvingen 15/11

2025–2026:
- Utbedring av vannlekkasje i Fjordsvingen 9 og årsaken til denne
- Fjerning av rognspirea-planter på fellesområdet og beplanting av nye busker og planter
- Lekkasjesøk etter stormen Amy i Fjordsvingen 13 samt justering av pipehatt

2025:
- Rensing av rør i Fjordsvingen 13 og Fjordsvingen 15
- Skiftet filtre i ventilasjonssystemet i alle garasjeanleggene
- Anbudsrunde på 108 brannvarslere
- Anskaffet USBL vedlikeholdsmodul og gjennomført befaring av bygningsmassen
- Årlig kontroll av tak og utbedring av eventuelle skader
- Årlig service på gasspeiser
- Oppgradering av heisene til 4G
- Vindusvask i fellesområder
- Utbedring av årsak til vannlekkasje i Fjordsvingen 11
- Etablert overbygg over ringeklokker i Fjordsvingen 11 og Fjordsvingen 15
- Utskifting av defekte taklamper
- Byttet bevegelsessensorer i Fjordsvingen 13
- Årskontroll av alle røykluker

2021–2026:
- Reparasjon av garasjegulv i Fjordsvingen 9/11 utført av Grouting Service AS i 2021, fulgt opp med reklamasjon og befaring/anbud i 2025/2026

Entré:
Entréen gir et innbydende førsteinntrykk med flislagt gulv, behagelig gulvvarme og malte, slette overflater. Rommet er utstyrt med innfelte downlights i himlingen og har god plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko. Like innenfor ligger en praktisk innvendig bod for oppbevaring.

Stue:
Stuen har en luftig atmosfære med generøse vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys og gir utsikt mot fjorden. Rommet har enstavs parkett med varmefolie og slett himling med integrerte downlights. Den åpne planløsningen gir god plass til en stor sofagruppe og tilhørende møblement, og en glassdør leder direkte ut til verandaen.

Veranda:
Fra stuen er det utgang til en romslig, delvis overbygd veranda med flislagt dekke. Rekkverket i glass, metall og fasadeplater ivaretar den flotte utsikten mot Drammensfjorden, og uteplassen har meget gode solforhold. Her er det rikelig med plass til flere sittegrupper og grill, og overbygget gir god skjerming. I tilknytning til verandaen finner du en praktisk utvendig bod.

Kjøkken:
Kjøkkenet fra 2023 har en stilren innredning med slette, mørke fronter og en slitesterk benkeplate i komposittstein. Rommet er utstyrt med nedfelt oppvaskkum med ettgreps armatur, nedfelt platetopp med innebygd ventilator (kullfilter) og komfyrvakt. Av integrerte hvitevarer finnes oppvaskmaskin, samt stekeovn, mikrobølgeovn, kjøleskap og fryser plassert i praktiske høyskap. Gulvet har parkett med varmefolie og himlingen er utstyrt med downlights. Den åpne løsningen mot stuen gir naturlig plass til et stort spisebord. Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: integrerte hvitevarer.

Hovedsoverom:
Hovedsoverommet er et lunt og behagelig rom med parkett på gulvet, malte overflater og innfelte downlights i himlingen. Rommet har god plass til dobbeltseng med nattbord og er innredet med en romslig garderoberekke som gir rikelig med lagringsplass for klær og tekstiler.

Soverom 2:
Det andre soverommet har likeledes parkett med varmefolie, malte veggflater og downlights i himlingen. Rommet har fin størrelse med plass til seng, garderobe og skrivebord, og egner seg utmerket som barnerom, gjesterom eller kontor.

Bad:
Baderommet ble oppgradert i 2023 og har en gjennomført og delikat stil med store fliser på gulv og vegger, samt malt himling med downlights. Rommet er utstyrt med en vegghengt servantinnredning med skuffer, to ovenpåliggende servanter med ettgreps armaturer og speil med belysning på vegg. Dusjsonen er plassert i hjørnet med skillevegg i glass, utstyrt med både hånddusj og regndusj. Videre har rommet vegghengt toalett med innebygd sisterne og behagelig gulvvarme.

Vaskerom:
Vaskerommet ble oppgradert i 2023 med nytt gulvbelegg, nye vannrør og ny innredning. Rommet har malte, slette veggflater, gulvvarme og er innredet med et vegghengt servantskap med slette dører og ovenpåliggende servant med ettgreps armatur. Det er etablert opplegg for vaskemaskin med god plass til vaskesøyle og praktisk tørkeplass.

Overflater:
Gulv: Parkett i stue, kjøkken og soverom. Fliser på baderom og i entré. Gulvbelegg på vaskerom.
Vegger: Malte slette flater, samt flislagte vegger på baderom.
Himling: Malte slette flater med downlights.

Lagring:
Leiligheten har god lagringsplass i en innvendig bod ved entréen, en utvendig bod på 2 m² med adkomst fra verandaen, samt en disponibel kjellerbod på 7 m².

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: Lamper - dersom dette anses som fastmontert.

Elektrisitet. Varmefolie i stue, kjøkken, gang og soverom/kontor. Varmekabler på bad, vaskerom og i inngangsparti.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2007. Det foreligger ferdigattest for boligblokk på 3-4 etasjer datert 10.12.2008. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 28.08.2005. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser, med unntak av:

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Dagboknr 242383, tinglyst 07.03.2007, type heftelse: Seksjonering.
Seksjonering av eiendommen. Seksjon 40 er opprettet med formål bolig, sameiebrøk 97/4742 og tilleggsdel bygning.
Seksjonen har tinglyst tilleggsdeler (bygning og grunn), dette gjelder terrasse inkl. utebod, garasjeplass og ekstern bod.

Dagboknr 473932, tinglyst 30.06.2009, type heftelse: Resek/tilleggssek. Reseksjonering med opprettelse av nye næringsseksjoner, samt endring og ombytting av tilleggsareal bygg og fellesareal. For seksjon 40 er formål bolig, tilleggsdel bygning og sameiebrøk 97/4814.

Videre er det tinglyst 4 reseksjoneringer, som omhandler endring av formål og sameiebrøk. Det er også 2 tinglyste reseksjoneringer, som omhandler fjerning av seksjoner. På siste reseksjonering har denne seksjonen en sameiebrøk på 97/4772.

Seksjoneringen og øvrige reseksjoneringer vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Bortleie av seksjon skal meldes skriftlig til sameiets forretningsfører med opplysning om hvem som er ny leietaker.

Leiligheten har en flott beliggenhet like ved fjorden på Engersand Havn. Det er umiddelbar nærhet til fjorden med felles sandstrender og store grøntarealer, samt flotte og hyggelige turstier gjennom området. Fra boligfeltet er det flott utsikt mot Glassverket på motsatt side av fjorden, samt utover Drammensfjorden mot Svelvik og inn mot Drammen. Ankeret restaurant er et hyggelig spisested på brygga innen kort gangavstand. Nærmeste matbutikk er Kiwi Gullaug, der det også er bensinstasjon. Det er kort vei til tur- og rekreasjonsmuligheter, blant annet til den gamle jernbanen.

Engersand Havn har en praktfull beliggenhet sørvest mot Drammensfjorden med strandlinje, båthavn og meget gode solforhold. Det er bryggeanlegg med mulighet for leie av båtplass og fin strand på området. Videre arrangeres det julegrantenning, St. Hans-feiring, turgrupper, ulike aktiviteter i Engersand forsamlingshus og quizkvelder på Ankeret brygge.

Engersand friluftsområde ligger en liten spasertur fra leiligheten. Det er flott golfbane på Kjekstad i Røyken, ridesenter på Linnesvollen og treningssenter på Lierstranda eller Spikkestad. Det er godt med tur- og bademuligheter i nærområdet, samt lysløyper med godt preparerte skiløyper på vinterstid i Kjekstadmarka med adkomst fra Gullaugkleiva.

Det er kort vei inn til Drammen sentrum både med buss, båt og bil, og enkel kjøreadkomst ut til E18 og videre til Asker og Oslo. Det er bussholdeplass langs riksveien i Røykenveien, samt kort vei til Lier togstasjon med pendlerparkering og god togforbindelse til Oslo med en reisetid på rundt 25 minutter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. På visningsdagen vil det bli skiltet med Krogsveen visningsskilt.

Lier kommune har et godt sammensatt tilbud av private og offentlige barnehager.

Barnehager: Linnesbakken sprelloppbarnehage, Carpe Diem barnehage, Linnesstranda barnehage.

Skoler: Gullaug barneskole (på Linnesstranda) og Høvik ungdomsskole (på Stoppen).

Det ligger flere videregående skoler i Drammen og Lier, samt Universitetet i Sørøst-Norge som har campus på Papirbredden i Drammen, for mer informasjon se www.usn.no.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 6006 kvm som tilhører sameiet. Felles tomteareal er opparbeidet med internveier, parkeringsplasser og plenarealer med beplantning. Det er lekeplass på området. Sameiet er en del av Fellessameiet Engersand Havn Nord, og er forpliktet til å delta i drift og vedlikehold av fellesområdene som forvaltes av Fellessameiet.

Det medfølger en parkeringsplass (nr. 40) med el-billader i felles oppvarmet garasjekjeller med heisadkomst fra garasjen til leilighetens etasjeplan. Plassen er plassert mot vegg nærmest heisen, og det betales ikke separat leie for plassen. Plassen er tinglyst som tilleggsdel til seksjonen (markert T40 i seksjoneringen). Kostnader for vedlikehold og forbruk av strøm (tilknyttet lader) vil bli belastet hver enkelt seksjonseier. Drift og vedlikehold av parkeringskjelleren påhviler sameiet, og kostnadene fordeles mellom sameierne i forhold til hvor mange plasser den enkelte disponerer.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Forøvrig er det gjesteparkering på utvendige oppmerkede plasser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan "Engersand havn", datert 08.02.2005, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2019-2028 for Lier kommune, hvor arealbruken er avsatt til boligbebyggelse.

Planer i nærheten av eiendommen:
- Detaljregulering for Engersand havn syd (plan-ID 504-909-17-01) - status: vedtatt. Planen erstatter den sørlige delen av reguleringsplan 504-909-17.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 14 401 for 2025. I dette inngår gebyr for vann og avløp. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr. 1 513,76 av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Fellesutgiftene er kr 4 600,- pr. mnd. og inkluderer: TV og bredbånd, bygningsforsikring, forretningsførsel, drift og vedlikehold, renhold, felles strøm og sameiets andel av felleskostnader til Fellessameiet Engersand Havn Nord.

Fellesutgiftene fordeles slik:
Felleskostnader drift: kr 4 081,-
TV og bredbånd: kr 519,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 21 394,- pr. år. / 21 620 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet fiber (inkludert i fellesutgiftene). TV-dekoder/tuner følger ikke med salget.

Eiendommen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2025 var kr 646 553,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 2 586 212,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel formue er kr 56 692,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 03.11.2026.

Det er pr. 03.11.2026 ingen lån registrert på selskapet.

7 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

195 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
12 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
196 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
209 080,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 996 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 009 080,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jon Kure Skinnes og Pernille Sannø Gabrielsen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Engersand Felt 1, med sameiebrøk 97/4772.
- Sameiet består av 45 boligseksjoner og 3 næringsseksjoner.
- Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl.
- Eiendommen er forsikret i If Skadeforsikring NUF med polisenummer SP6810364.
- Sameiet er en del av Fellessameiet Engersand Havn Nord (Felt 1 til Felt 9), som forvalter felleseiendommen og felles utearealer.
- Sameiets årsregnskap for 2025 viser et overskudd på kr 479.392,-.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt når dyreholdet ikke er til sjenanse for øvrige beboere. Ekskrementer må fjernes umiddelbart, og det er båndtvang på fellesområdene.
Nattero skal overholdes fra kl. 23:00 til 07:00, og støyende arbeid bør unngås etter kl. 21:00 samt på søndager og helligdager.
Fasadeendringer, oppsetting av markiser og endring av utvendige farger skal følge samlet plan og forhåndsgodkjennes av styret.
Det er forbudt å mate fugler og dyr fra terrassene og i fellesarealene.
Seksjonseier plikter å holde sluk på terrassen åpne hele året samt rense disse 2–3 ganger i året.
Sameiet har fellesavtale for TV og bredbånd som kreves inn via de månedlige felleskostnadene.

Sameiere som har kjøpt mer enn én parkeringsplass og/eller bod kan ikke beholde denne/disse når de flytter fra Engersand. Disse kan kun omsettes til øvrige sameiere/borettshavere på Fellessameiet Engersand Nord.

Ordinært årsmøte ble avholdt 05.05.2026. Årsregnskap og årsmelding for 2025 ble godkjent, og styrehonorar på kr 106 191,- for styreperioden 2025–2026 ble vedtatt. Årsmøtet stemte for å arrangere førstehjelpskurs fremfor anskaffelse av hjertestarter.

Planlagte påkostninger:
- Ommaling av alle byggene i kommende 10-årsperiode er estimert til kr 2 000 000,-, innarbeidet i USBL vedlikeholdsmodul og planlagt finansiert via vedlikeholdsfondet.
- VVS-arbeid i kommende 10-årsperiode er estimert til kr 150 000,-, planlagt finansiert via vedlikeholdsfondet.
- Oppfølging av reklamasjon og anbudsinnhenting for reparasjon av garasjegulv i Fjordsvingen 9/11.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 42 500,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 138,00
Innhenting av offentlig opplysninger Lier kommune  kr 3 694,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av salgssum  kr 0,00
Kveldsfotografering inkl. drone og miljøbilder  kr 7 500,00
Tilstandsrapport leilighet - Anticimex  kr 10 750,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 16-0088/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røyken
Rortunet senter, Kirkealleen 1, 3470, SLEMMESTAD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR16.2688

Sist oppdatert: 12. november 2026 kl. 11:27