Tomteveien 22

Tomteveien 22, 1618 FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 204, bruksnummer 99, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 153 kvm

BRA-i:
1. etasje - 63 kvm: Entré, gang, bad, kjøkken og stue
2. etasje - 49 kvm: Gang,bad/vaskerom, bod og 2 soverom

BRA-e:
1. etasje - 41 kvm: Utebod

Andre etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 62 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 49 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 13 kvm.

Boligen disponerer 3 uteboder på hhv. 19,87 kvm (BRA-e), 14,58 kvm (BRA-e) og 6,18 kvm (BRA-e).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.10.2025 utført av Takstmann Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Enebolig oppført i 1924. Bygningen er oppført på ringmur av naturstein. Etasjeskille av trebjerkelag med stubbloftsleire. Yttervegger antas oppført med konstruksjonsvirke og knubb, utvendig med kledd stående villmarks kledning. Takkonstruksjon med sperre av tre, saltak form. Tekket med takstein e.l (ikke besiktiget). Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3) på følgende:
Utvendig veggkonstruksjon:
Yttervegger oppført med knubb og konstruksjonsvirke av tre. Utvendig kledd med stående villmarskledning.
Vurdering av avvik:
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist betydelige råteskader i bordkledningen.
Konsekvens / tiltak:
Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst.
Råteskader i bordkledningen vil fortsette å utvikle seg både i tilleggende og til bakenforliggende veggkonstruksjon, dersom en ikke foretar tiltak.
Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000

Utvendig Vinduer
Vinduer med 2-lags isoleringsglass. prod. 1980
Vurdering av avvik:
Det er påvist vinduer med fukt/råteskader
Konsekvens/tiltak:
Vinduer med råteskader må erstattes med nye.
Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000

Utvendig balkongdør
Malt balkongdør med glassfelt
Vurdering av avvik:
Det er påvist før(er) med fukt/ råteskader
Konsekvens / tiltak:
Døren(e) står foran utskiftning
Kostnadsestimat : under 20 000

Innvendig etasjeskille/gulv mot grunn
Etasjeskillere av trebjerkelag, antatt isolert mot stubbloftsleire.
Vurdering av avvik:
Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente målavvik.
Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente målavvik.
I 2.etasje ble det registrert høydeforskjell på ca. 15 mm i gang
I 1.etasje ble det registrert høydeforskjell på ca. 25 mm i stue
Konsekvens / tiltak:
For å få tilstandsrad 0 eller 1 må høydeforskjellen rette opp. Det vil imidlertid sjeldent være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000. Kostnadsestimatet omfatter kun avretting av overflaten. Bærende konstruksjoner er ikke inkludert i beregningen, da dette ikke var mulig å besiktige krypkjelleren.

Våtrom 2 etasje - bad/vaskerom
Himling med panel. Vegger med panel og fliser. Gulv med belegg. Innredet med gulvstående klosett, servant og dusjkar. Opplegg for vaskemaskin. Naturlig avtrekk.
Vurdering av avvik:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Konsekvens/tiltak:
Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.
Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000

Kjøkken 1. etasje
Kjøkkenventilator med avtrekk ut
Vurdering av avvik:
Det ble påvist avtrekksører som ikke var tilkoblet ventilasjonsrør ut eller over tak. Ventilator var ikke tilkoblet på befaringsdagen og dermed ikke funksjonstestet.
Konsekvens/tiltak:
Ventilatoren må skiftes
Kostnadsestimat : under 20 000

Utstyr for varsling og slukking av brann
Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen. Det kan være feil og mangler om branntekniske forhold som en slik forenklet
undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller rådgivning.

Terrengforhold
Det er viktig at terrenget har hellingsgrad ut fra grunnmuren. Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødige fuktbelastninger på utvendig fuktsikring og drenering. Ideelt bør det i en avstand på ca 3 meter være god helling vekk fra husets grunnmur. Dette kun til orientering og anbefalt på
generelt grunnlag.
Vurdering av avvik:
Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann mot muren.
Konsekvens/tiltak:
Det er fjell i dagen bak huset. Dette gjør at det blir vanskelig å få riktig fall vegg i fra grunnmur. Huset er bygget med krypkjeller, noe som var vanlig med disse tomteforholdene hvor vann skulle renne fritt gjennom krypkjeller. Bør overvåkes jevnlig.
Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i:
Utvendig
Vinduer - det er påvist vinduer med punkterte glassruter.
Dører - Det ble påvist svertesopp og fuktsvelling på dørblad.

Innvendig
Overflater - Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.
Trapper - Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Dører - Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
Bad 1.etasje - overflater vegger og himling, overflater gulv, sluk, membran og tettesjikt, sanitærutstyr og innredning, ventilasjon - Overflatene ser visuelt bra ut, tilstandsgrad settes av hensyn til udokumentert utførelse. Det er påvist høydeforskjell fra topp slurkvist til gulv/synlig membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Membran kan ikke konstateres. Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. Det ble påvist manglende front på en skuff på innredningen. Det etablerte avtrekksystemet fungerer ikke tilfredsstillende. Rommet har kun naturlig ventilasjon.
Kjøkken - Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasje.
Vannledninger - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger
Avløpsrør - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger
Ventilasjon - Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen
Varmtvannstank - Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift
Elektrisk anlegg - Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet.

Tomteforhold
Fuktsikring og drenering - Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje
Grunnmur og fundamenter - grunnmuren har sprekkdannelser

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Eneboligen er fra 1924, og har spennende muligheter. Boligen fremstår som et renoveringsobjekt, men byr på et godt utgangspunkt høytliggende med nærhet til elva.

Eiendommen ligger på en solrik naturtomt med svaberg, og etablert vegetasjon. Innvendig preges boligen av eldre overflater og innredninger, med blant annet et kjøkken og våtrom som må påregnes modernisert. Samtidig finnes det originale detaljer, og en planløsning som gir muligheter for å tilpasse boligen til dagens behov. Dagens romløsning inkluderer to soverom i 2. etasje, ett bad i hver etasje, samt en stue oppe og nede.

Her får du som kjøper en eiendom, beliggende i nærheten av elva, med muligheter til å modernisere og tilpasse boligen etter egne ønsker og behov.

Det som står i boligen på visning vil bli stående på overtakelsen.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen har elektrisk oppvarming. Vedfyring.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1924.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det er mottatt godkjente byggetegninger datert 1982. Følgende endringer avvik fra de godkjente byggetegningene:
-1. etasje:
Gangen i 1. etasje er opprinnelig byggemeldt som soverom
-2. etasje:
Bad er opprinnelig byggemeldt som rom med ingen definisjon
Gangen er opprinnelig byggemeldt som soverom
Soverom er opprinnelig byggemeldt som gang

Deler av det ene soverommet i 2.etasje er opprinnelig byggemeldt som kott og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som kott/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 920640, tinglyst 28.10.1924, type rettighet: bestemmelse om veg.

Meglerforetaket har gjort et forsøk å finne dette dokumentet i digitalarkivet men ikke funnet noe. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen vil ikke bli ytterligere rengjort eller ryddet før overtakelse.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand er mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Huset ligger i det veletablerte boligområdet på Nøklebyberget. I disse omgivelsene ble boligene oppført allerede rundt 1900-tallet. Kombinasjonen av ung og eldre, historisk bebyggelse gir området både sjarm og en egenartet atmosfære.

For en familie med barn i skolealder vil det være et praktisk pluss i hverdagen med kort vei til både barnehage og Nøkleby skole som er under fem minutter unna på sykkel eller omlag ett kvarters gange. Skolen er i senere år oppgradert med nye aktivitetsområder i skolegården, samt ny flerbrukshall.

Fra Tomteveien er det kun få hundre meter til sentrumskjernen av Lisleby med blant annet dagligvareforretning og treningssenter. Et vesentlig mer omfangsrikt shoppingtilbud finnes i handelsområdet Dikeveien, en kort kjøretur unna. Her ligger et omfangsrikt antall store varehus tilknyttet de fleste kjeder, samt kjøpesenteret Østfoldhallene.

Sentrum av Fredrikstad er ca. 10 minutter unna med bil, eller knappe 20 minutter om du tar sykkelen fatt og følger enten Glommastien eller sykkelveien langs Rolvsøyveien mot byen. Det eksisterer også et godt kollektivtilbud i området; nærmeste holdeplass er bare få meter unna og stopp for buss som kjører til byen på ett kvarter. Verdt å fremheve er også gratis fergeforbindelse fra Nøklebystranda til Sellebakk på motsatt side av elven. Til fergekaien er det gåavstand fra huset.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler:
Nøkleby skole (1-7 kl.) 1.3 km
Haugeåsen ungdomsskole (8-10 kl.) 2.4 km
Glemmen vgs - Lisleby
Glemmen videregående skole 3.6 km

Barnehager:
Hjørgunn barnehage (0-5 år) 0.8 km
Roselia barnehage (1-5 år) 1.2 km
Leie barnehage (0-5 år) 1.8 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 373 kvm. Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Dette vil ofte medføre arealavvik i forhold til eksisterende areal. For å få nøyaktig grensebestemmelse anbefales det å rekvirere ny oppmåling. Kjøper overtar risiko for avviket. Se gammelt målebrev vedlagt i salgsoppgaven.

Parkering på eiendommens tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Kommunen har nylig fornyet vann- og avløpsledninger i området. Privat stikkledning for avløp fra dette huset er ikke godkjent, men kommune har ikke sendt pålegg. Kommunen vil ta saken opp igjen. Kjøper overtar kostnaden for dette videre.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 15.06.2023 avsatt til: bebyggelse og anlegg.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredrikstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 18.334,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Eiendomsskatten er kr 3.419,-. Denne faktureres sammen med de kommunale avgiftene.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Ved hjelp av Skatteetatens kalkulator er formuesverdien for 2024 beregnet til kr 920 719,- når eier er fast bosatt på eiendommen.(primærbolig).

Årsaken til bruk av Skatteetatens kalkulator skyldes systemfeil.

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 682 875,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

1 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

49 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
50 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))
70 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------
2 040 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 060 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Roy Selland, Geir Frode Nysæter og Janne Marit Nysæter Selland

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2,75 % av salgssummen. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger -  kr 3 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 477,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Buysure utgjør 6,35 promille av salgssummen. Ved et salg til 2M utgjør dette kr.   kr 13 900,00
Foto PBF - dag + drone  kr 6 250,00
Tilstrandsrapport fra takstmann  kr 18 000,00

Oppdragsnummer 67-0323/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.25323

Sist oppdatert: 05. august 2026 kl. 11:41