Øvre Trollaveien 34

Øvre Trollaveien 34, 7530 MERÅKER
Kommunenummer 5034, gårdsnummer 13, bruksnummer 56, ideell andel 1/1

Totalt
BRA: 77 kvm
BRA-i: 77 kvm
BRA-e: 0 kvm
TBA: 125 kvm

1. etasje
BRA: 77 kvm
BRA-i: 77 kvm. Gang, bod, bad, tre soverom, stue, kjøkken og spisestue.
BRA-e: 0 kvm
TBA: 125 kvm. Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.10.2025 utført av Anticimex AS avd. Trondheim. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 2006. Pilarer av betong som står på fjell/berg iflg selger. Bygningssakyndig kommenterer at hytta ellers er fundamentert på ukjent byggegrunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader av villmarkspanel. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er utvendig tekket med torv. Vinduer og balkongdør med karmer av tre, og to-lags glass. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Oppsummering tilstandsgrad 2 i tilstandsrapport utført av Anticimex AS avd. Trondheim med befaringsdato 14.10.2025:
- Badet har naturlig ventilasjon.
- Tettesjiktets eksakte tilstand/eventuelle restlevetid er ikke kjent.
- Sluket er isolert inne i dusjsonen. Vannsøl eller lekkasjevann som skulle forekomme utenfor denne sonen har ingen mulighet til å nå sluket, med den risiko dette innebærer.
- Varmtvannsbereder er plassert i rom uten sluk/overløp eller annen sikring mot fuktskader.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Inventar kan medfølge etter direkte avtale med selger.

Varmepumpe samt peisovn i stue.

Det foreligger ferdigattest for hytte datert 07.01.2011. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ikke opprinnelige tegninger for terrassen.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
- Dagboknr 382, tinglyst 05.02.1951, type heftelse: Bestemmelse om vannrett.
- Dagboknr 3348, tinglyst 27.10.1958, type heftelse: Bestemmelser om telefonledninger/stolper/kabler/grøfter m.v.
- Dagboknr 3250, tinglyst 13.07.1963, type heftelse: Bestemmelse om vannrett.
- Dagboknr 356, tinglyst 27.01.1966, type heftelse: Bestemmelse om vannrett.
- Dagboknr 3720, tinglyst 17.06.1969, type heftelse: Best. om adkomstrett.
- Dagboknr 11933, tinglyst 27.11.1975, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett.
- Dagboknr 10023, tinglyst 24.09.1976, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett.
- Dagboknr 3041, tinglyst 18.03.1977, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett.
- Dagboknr 10852, tinglyst 27.09.1977, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett.
- Dagboknr 4365, tinglyst 28.04.1978, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett.
- Dagboknr 4406, tinglyst 02.05.1978, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett.
- Dagboknr 5630, tinglyst 07.06.1978, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett.
- Dagboknr 12720, tinglyst 20.11.1978, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett.
- Dagboknr 12750, tinglyst 20.11.1978, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett.
- Dagboknr 13316, tinglyst 04.12.1978, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett.
- Dagboknr 13750, tinglyst 13.12.1978, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett.
- Dagboknr 960, tinglyst 01.02.1979, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett.
- Dagboknr 5981, tinglyst 20.06.1979, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett.
- Dagboknr 5235, tinglyst 29.05.1984, type heftelse: Elektriske kraftlinjer.
- Dagboknr 1063, tinglyst 01.02.2005, type heftelse: Elektriske kraftlinjer/ledninger/kabelgrøfter.
- Dagboknr 7951, tinglyst 21.07.2006, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett.
- Dagboknr 412074, tinglyst 07.02.2018, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett.
- Dagboknr 412230, tinglyst 07.02.2018, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett.
- Dagboknr 412424, tinglyst 07.02.2018, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett.
- Dagboknr 412528, tinglyst 07.02.2018, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett.
- Dagboknr 412647, tinglyst 07.02.2018, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett.
- Dagboknr 412725, tinglyst 07.02.2018, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett.
- Dagboknr 495180, tinglyst 02.03.2018, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett.
- Dagboknr 542410, tinglyst 14.03.2018, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett.
- Dagboknr 1067557, tinglyst 26.07.2018, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakk.

Videre er det tinglyst følgende servitutter på eiendommen som kan ha betydning for kjøpers bruk:
- Dagboknr 900094, tinglyst 02.10.1877, type heftelse: Ekspropriasjonsforr./konduktørforr. vedrørende NSB.
- Dagboknr 900212, tinglyst 16.11.1910, type heftelse: Rettigheter iflg. skjøte.
- Dagboknr 900213, tinglyst 16.11.1910, type heftelse: Grensegangssak.
- Dagboknr 903863, tinglyst 16.12.1929, type heftelse: Rettigheter iflg. skjøte.
- Dagboknr 2818, tinglyst 26.11.1946, type heftelse: Bestemmelse om vannrett.

Dokumentene er ikke å finne i verken Statens Kartverks arkiver eller Statsarkivet, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servituttene.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har veirett til eiendommen mot deltakelse i vedlikehold og kostnader.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold. Langtidsutleie av hytte/eiendom (avtale inngått med grunneier/bortfester) meddeles styret for registrering.

Hytta har en særdeles idyllisk og solrik beliggenhet i naturskjønne omgivelser i Øvre Trollaveien – et stille og fredelig område omgitt av skog, fjell og frisk fjelluft. Her får du følelsen av å være langt fra hverdagens mas, samtidig som du har kort vei til Meråker sentrum og alt du trenger for et behagelig hytteliv.

Området byr på et rikt friluftsliv året rundt. Vinterstid kan du spenne på deg skiene rett utenfor døren og utforske et omfattende løypenett eller ta turen til Meråker alpinsenter – kjent for sine flotte bakker og stabile snøforhold. Når snøen smelter, åpner fjellet seg for turer til fots eller på sykkel, med fantastiske muligheter for fiske, bading og avslapning ved et av de mange fjellvannene i nærheten.

Med sin sentrale, men likevel rolige beliggenhet, er hytta et perfekt utgangspunkt for både aktivitet og avkobling. Meråker sentrum ligger kun få minutter unna med bil, og byr på dagligvarebutikk, apotek, spisesteder og andre servicetilbud. For den som ønsker å utforske mer, er Stjørdal ca. 45 minutter unna, mens Trondheim nås på rundt 1 time og 15 minutter. Eiendommen ligger også med kort vei til både Storlien og Åre i Sverige – to kjente fjelldestinasjoner som byr på alt fra alpinbakker, spa og restauranter til shopping og kultur. Storlien ligger kun rundt 30 minutter unna, mens Åre nås på under en time med bil. Her får du det beste fra to land – roen og naturen i Meråker kombinert med den svenske fjellverdens liv og aktivitet.

Meråker er kjent for sitt varme lokalsamfunn, flotte natur og ekte fjellstemning. Her kan du virkelig finne roen, nyte frisk luft og la skuldrene senke seg. Øvre Trollaveien 34 er stedet der du kan skape gode minner – enten du søker et fredelig fristed, aktive dager i naturen eller hyggelige kvelder foran peisen etter en dag ute.

Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Link: https://maps.app.goo.gl/4CyzedbYcJ5bFfQx8

Eiet naturtomt på 965 kvm., meget pent opparbeidet med grus, steinheller, plenareal, biloppstillingsplass med mere.

Det er rikelig med biloppstillingsplasser på tomten.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til fritidsbebyggelse (78 kvm) og jord- og skogbruk (887 kvm) i henhold til reguleringsplan for Krogstad hyttefelt datert 13.08.1987 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Selger har mottatt nabovarsel om et nytt hyttefelt ovenfor hytta. Prosessen er ikke ferdigstilt og det antas at det vil ta tid hvis det eventuelt iverksettes. Det er videre planlagt 11 nye hytter i hyttefeltetet, men i følge selger vil ingen av dem komme i nærheten av hytta.

Kommunale avgifter er kr 8.186,2,- for inneværende år. Dette er en prognose fra Meråker kommune basert på fjorårets forbruk. I dette inngår gebyr for vann og avløp. Fakturert beløp for 2024 var på kr 8.436,48,-. Kommunale avgifter for Meråker Kommune er fordelt på 12 terminer. Kommunale avgifter og gebyrer kan avvike fra en termin til en annen.
Renovasjon har er årlig kostnad på kr 2.105,-.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 6.000,-.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 230.848,- ifølge skatteetaten.

2 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

73 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
94 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 044 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Merethe Sumstad Risholt og Rozbeh Moadel Mojdehi

Etter nærmere avtale.

Eiendommen er tilknyttet Krogstadfeltet hytteforening med en årlig velavgift på ca. kr 4.708,- som inkluderer:
- Brøyting av hyttefeltet og privat innkjørsel.
- Grus/vedlikehold av veier og stier.
- Maskintråkk et årlig bidrag.
- Dugnad og årsmøte/styremøter.

Kontingenten er todelt. Den ene delen er en fast sum knyttet til driften av hytteforeninga, denne er lik for alle hytter. Størrelse på summen vedtas årlig av årsmøtet.

Den andre delen av kontingenten er knyttet til veivedlikehold sommer og vinter. Den skal fordeles med en andel der 40 % av kostnaden fordels flatt mellom alle hyttetomter som er bebygd, og de resterende 60 % fordeles etter en fordelingsnøkkel basert på 4 soner med utgangspunkt i avstand fra Fagerlivegen. Alt dette i tråd med avtale som alle hytteeiere undertegnet i prosess med Jordskifteretten våren 2022. Det faktureres en årlig kontingent basert på budsjettet som vedtas.

Dugnad må påregnes.

Planlagte påkostninger:
Det er avsatt 40.000,- i budsjettet for 2026 til grøfting og andre tiltak. Ut fra tilbud blir dette for lite, da estimat på grøfting og vegarbeid utgjør kr 60-70.000,-. Styret har beregnet at det er penger igjen på brøytebudsjettet for 2025 (påløpt ca. kr 115.000,- mot budsjett kr 210.000,-) og det antas at brøyting for resten av 2025 utgjør ca. kr 70.000,-.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 68-0130/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Trondheim
Fjordgata 82, 7010, TRONDHEIM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR68.25130

Sist oppdatert: 28. oktober 2025 kl. 14:21