Melumveien 23

Melumveien 23, 0760 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 12, bruksnummer 697, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 185 kvm

BRA-i:
Selveier tomannsbolig:
Kjeller 50 kvm: Gang, bad, badstue, vaskekjeller/hobbyrom og boder.
1. etasje 62 kvm: Entré, soverom, spisestue, kjøkken og stue.
2. etasje 57 kvm: Gang, 3 soverom, bad og kott.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 11 kvm: Vestvendt terrasse.
2. etasje 6 kvm: Vestvendt balkong.

BRA-e:
Garasje 16 kvm: Garasje.

De byggemeldte tegningene stemmer ikke med dagens bruk. Det er innredet bad og badstue i tidligere bod i kjeller, flere boder er slått sammen, samt ført opp et takoverbygg på markterrassen. Se pkt. ferdigattest for nærmere informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.07.2025 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Bratland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en selveier tomannsbolig oppført i 1940 over tre plan. Bygningen har betonggrunnmur og antas å være fundamentert med betong til stedlige masser. Ytterveggene er en trekonstruksjon med utvendig liggende trekledning og asbestholdige eternittplater. Etasjeskillene er av trebjelkelag. Takkonstruksjonen er et saltak av tre med sperrekonstruksjon, tekket med asfalttakbelegg/folie eller lignende. Boligen har trevinduer med koblet glass og 2-lags isolerglass, samt en hovedytterdør med glassfelt og malte balkongdører i tre med koblet glass. Innvendige dører er en blanding av glatte og formpressede dører. Eiendommen har en vestvendt terrasse i betong på ca. 11,3 m², en vestvendt balkong i tre på ca. 6,2 m², og en markterrasse i tre på ca. 26 m² med overbygg. Det er mursteinspipe med vedovn i stuen. Utvendige trapper er i tre- og betongkonstruksjoner, mens det innvendig er en svingtrapp i tre mellom etasjene og en trapp til loftet.

Garasje bygget i 1960. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Ytterveggene er oppført med trekonstruksjon og er utvendig kledd med liggende trekledning. Takkonstruksjonen er et saltak med sperrer av tre, antatt tekket med asfalttakbelegg/folie e.l. (ikke besiktiget).

Det elektriske anlegget har skru- og automatsikringer. Deler av anlegget er antatt fra byggeår. Kursfortegnelse mangler. Takstmannen har ikke elektrokompetanse, og det anbefales en utvidet el-kontroll av anlegget.

Boligen er utstyrt med lovpålagt røykvarsler og brannslukningsutstyr.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Utvendig
- Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist betydelige råteskader i bordkledningen. Det er benyttet eternittplater som utvendig kledning. Platene er eldre og inneholder trolig asbest. Det er registrert flere sprekker og skader i platene på ulike steder. Skadene reduserer både den visuelle og tekniske tilstanden, og kan medføre økt risiko for fuktinntrenging i konstruksjonen bak. Asbestholdige materialer er klassifisert som farlig avfall og krever særskilt håndtering ved fjerning. Det observeres generelt kuvinger og tørkesprekker i kledningsbord, dette er normalt med tanke på alder. Dagens krav til isolasjon og tetthet er strengere enn de kravene som gjaldt da denne bygningen ble oppført. Type/mengde isolasjon er ikke kjent, men antas å være oppført etter byggeårets normer og krav.
- Balkongdører: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Dører har råteskader. Det registreres sprekk i glass på balkongdør 1. etasje. Påregnelig med utskiftninger på sikt som følge av alder og nevnt avvik.
- Terrasse: Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen. Det er påvist at dekke på terrassen har en del sprekker. Konstruksjonene har omfattende skjevheter. Det er etablert et overbygg over terrassen. Konstruksjonen holder ikke tilstrekkelig tett, og det er registrert fuktgjennomtrengning og tegn til værslitasje. Overbygget fremstår med etterslep av vedlikehold. Overbygget vurderes som søknadspliktig tiltak i henhold til plan- og bygningsloven.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Balkong/terrasse ligger over innredede boligrom, usikker konstruksjon. Konstruksjonsutforming gir økt fare for skader. Oppbyggingen av terrasse/balkong øker faren for skjulte skader i konstruksjonene. Rekkverket er oppført i trekonstruksjon og utvendig kledd med eternittplater. Det ble registrert sprekker og slitasje på flere av platene. Kledningen vurderes som å være eldre og antas å inneholde asbest. Det ble også observert stedvis værslitasje.
- Utvendige trapper: Det er ikke montert rekkverk.

Innvendig
- Pipe og ildsted: Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe. Pipevanger er ikke synlige. Pipe/ildsted er begrenset kontrollert av takstmannen og det anbefales på generelt grunnlag undersøkt av brann/feievesen. For å finne nøyaktig tilstand kreves det kamerainspeksjon.
- Rom under terreng: Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv og kjellermur. Det er registrert typisk "kjellerlukt" Det er utforede trevegger i underetasjen som anses å være risikokonstruksjon med tanke på skjulte feil og/eller mangler.
- Innvendig trapp- loft: Det er ikke montert rekkverk.

Tekniske installasjoner
- Branntekniske forhold: Brannslukningsapparatet er eldre enn 10 år.

Tomteforhold
- Fuktsikring og drenering: Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt.

Våtrom
- Bad i 2. etasje, bad og vaskerom i kjeller - Generell: Våtrommene må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En må forvente generell oppgradering av våtrommenes tettesjikt/membran for at våtrommene skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommene er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommene.

Kjøkken
- 1. etasje Kjøkken - Avtrekk: Det er ikke påvist noen form for ventilering av kjøkkenrommet (lukket rom). Det er manglende forsert mekanisk avtrekk fra kokesone i kjøkkenet.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Taktekket har oppnådd minste forventet brukstid og det er påregnelig med lokale utskiftninger på sikt. Tilstandsgraden settes av hensyn til alder. Taket er kun er observert fra bakkenivå og vurderingen er begrenset av dette. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke.
- Takkonstruksjon/Loft: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Det er påvist fuktskjolder i undertak/takkonstruksjon. Det registreres noe missfaring i noen taksperrer. Det registreres lengre avstand enn dagens standard på CC60 cm. Det antas at avstanden er kompensert med tykkere undertak/panel.
- Vinduer: Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Påregnelig med utskiftninger på sikt som følge av alder.
- Dører: Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.

Innvendig
- Overflater: Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Overflater bærer preg av alder.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Innvendige trapper: Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
- Innvendige dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Det er på innvendige dører påvist monteringsavvik, dører som tar i karm, skjevheter e.l.
- Badstue: Konstruksjonen har indikasjoner på feil konstruksjon og bør undersøkes ytterligere eller det må innhentes dokumentasjon på valgt løsning.

Tekniske installasjoner
- Vann- og avløpsledninger, vannbåren varme: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert.
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Tomteforhold
- Grunnmur og fundamenter: Innsiden av grunnmuren har misfarging.

Kjøkken
- 1. etasje Kjøkken - Overflater og innredning: Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Eldre kjøkken har normalt noe bruksslitasje som følge av daglig bruk.

Spesialrom
- Kjeller Badstue - Overflater og konstruksjon: Det er ikke tilfredsstillende ventilering fra rommet. Konstruksjonen har indikasjoner på feil konstruksjon og bør undersøkes ytterligere eller det må innhentes dokumentasjon på valgt løsning. Det er påvist indikasjoner på feil utførelse av konstruksjoner i rommet.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Innvendig
- Radon: Det er ikke gjort undersøkelser av radonforekomst i forbindelse med rapporten. Dette gjøres med egnet utstyr i de kaldeste månedene i året.
- Krypkjeller: Det er ikke adkomst til deler av krypkjelleren. Krypkjeller er kun vurdert i tilgjengelige deler. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. Det vil normalt være vanninntrengning i krypkjellere grunnet fjell i dagen i kryperom. Krypkjellere anses å være risikokonstruksjon med tanke på avdamping og mindre vanninntrengning.

Våtrom
- Bad og vaskekjeller/hobbyrom i kjeller - Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner.

Tomteforhold
- Terrengforhold: Hellingsgrad ut fra grunnmur er ikke vurdert.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder nærmere informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Den bygningssakkyndige har i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre avvik med TG3. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger har i forbindelse med salget fylt ut egenerklæringsskjema. I skjemaet fremkommer det blant annet at det har lekket vann i spisestua fra terrassen for ca. 25 år siden, litt fukt på veggen i kjelleren og at det er/har vært nedgravd oljetank på eiendommen.

Selgers egenerklæringsskjema ligger vedlagt i salgsoppgaven og inneholder ytterlige opplysninger fra selger.

Innholdsrik halvpart av vertikaldelt tomannsbolig med stort potensial, beliggende i et veletablert og attraktivt boligområde på Røa. Eiendommen ligger i rolige omgivelser med nærhet til servicetilbud, kollektivtransport og fine turområder. Boligen går over tre plan og har en familievennlig planløsning med god romfølelse. Boligen har et omfattende behov for oppgradering og modernisering for å møte dagens standard.

Nærmere innhold:

1. etasje:

Entré
Velkommen inn! Romslig entré med videre adkomst til gang. Her er det god plass til oppbevaring av yttertøy og sko.

Stue med utgang til vestvendt terrasse
Stor og romslig stue med god plass til sofagruppe, salongbord, tv-seksjon m.m. Stuen har en peisovn som bidrar godt med varme og hygge. Fra stuen er det utgang til en vestvendt terrasse på ca. 11 kvm med gode solforhold. Det er ekstra lagringsplass under terrassen.

Spisestue
I åpen løsning til stuen har du en stor og flott spisestue med god plass til større spisebord hvor hele familien kan samles.

Kjøkken
Kjøkken som ligger separat fra øvrige oppholdsrom. Kjøkkeninnredning med glatte fronter. Benkeplate i laminat og rustfritt stålbeslag med nedfelt vask.

Soverom
Ett av soverommene befinner seg i 1. etasje. Her er det god plass til seng og oppbevaringsmøbel. Rommet kan passe perfekt som kontor eller gjesterom.

2. etasje:

I 2. etasje finner du boligens tre øvrige soverom. Det er god plass til seng og klesskap for oppbevaring. Fra det ene soverommet er det utgang til en hyggelig vestvendt balkong på ca. 6 kvm.

Bad
Baderom innredet med klosett, servant og badekar.

Kjeller:

Bad og badstue
Baderom innredet med klosett, servant og dusjhjørne med forheng. I tilknytning til badet har du en badstue.

Vaskerom/Hobbyrom
Praktisk og stort vaskerom med opplegg for vaskemaskin.

Overflater:
Gulv: Heltre og tepper i 2. etasje. Parkett, linoleumsfliser og teppe i 1. etasje. Fliser, betong og teppe i kjeller.
Vegger: Panel og tapet i 2. etasje. Tapet og panel i 1. etasje. Malt panel og malt mur i kjeller.
Himling: Panel i 2. etasje. Malt panel og malte plater i 1. etasje. Malte flater og panel i kjeller.

Lagring:
Boligen har boder i kjelleren. I tillegg medfølger en frittstående garasje.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp av radiatorer tilknyttet vannbåren varme samt peisovn.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen er opprinnelig oppført i 1940. Det foreligger ferdigattest for våningshus med garasje datert 24.04.1940. Eiendommen har en frittstående garasje oppført ca. 1960. Det foreligger ferdigattest for garasjen datert 11.08.1961.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 28.04.1937. Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens situasjon. Byggetegninger ligger vedlagt i salgsoppgaven.

De to enhetene var iht. godkjente byggetegninger koblet sammen via en lang gang i kjelleren. Gangen er i dag delt og de to enhetene er skilt fra hverandre. Det er videre innredet bad og badstue i kjeller hvor det opprinnelig var rom byggemeldt som bod jf. byggetegninger. Bad og badstue er dermed ikke godkjent til varig opphold og endringen er ikke omsøkt eller godkjent av kommunen. To boder samt tørk- og rullerom er slått sammen til et stort lagerrom, dette tiltaket ansees ikke som søknadspliktig, da bruken av rommene ikke er endret.
Det er etablert et takoverbygg på markterrassen som ligger nordøst på eiendommen, takoverbygget er ikke søkt om eller godkjent av kommunen.
Konsekvensen ved søknad av ovennevnte forhold kan være at rommene og takoverbygg ikke godkjennes, og bruk må tilbakeføres.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er ingen tinglyste heftelser på eiendommen, men det er tinglyst ni servitutter på eiendommens hovedbøl (eiendommen som denne ble skilt ut fra den 02.03.1979) som hefter i denne eiendommen.

Servitutt med dokumentnr. 4876 tinglyst 18.06.1940 inneholder bestemmelser som fastslår at ingen rom i kjeller er godkjent til eller tillatt benyttet til varig oppholdsrom eller nattopphold.

Videre omhandler servituttene bestemmelser om deleforbud, bebyggelse, veg, gjerde, vann/kloakkledning, benyttelse, fyrrom og bestemmelse om adkomstrett. Eier forplikter seg og fremtidige eiere til å fjerne det midlertidig tillatte ildstedet og forfyringsrom når som helst det måtte bli krevd.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen ligger i et svært attraktivt og barnevennlig boligområde på Røa, i umiddelbar nærhet til Lysakerelven og like ved Røa idrettsplass. Det er ikke mer enn ca. 6 min. gange til Røa Torg med et bredt tilbud av butikker, servicetilbud og kollektivtrafikk.

Området er et knutepunkt for friluftsliv. Fra eiendommen er det kort vei til turstiene langs Lysakerelva, og marka er lett tilgjengelig for lengre turer, enten du foretrekker ski om vinteren eller fotturer om sommeren. Den enkle tilgangen til Nordmarka er en av Røas fremste kvaliteter.
Røa IL har et bredt idrettstilbud, og idrettsplassen benyttes til fotball sommerstid og har skøyteis vinterstid. Det ligger flere idrettsanlegg i området, og Røabadet kan absolutt anbefales et besøk. Langs Lysakerelven er det fine gangveier som fører ned til Lysaker brygge, eller helt opp til Bogstadvannet. Bogstadvannet gir mulighet for bading om sommeren og ski/skøyter om vinteren. Ved vannet ligger Bogstad gård med kafé, butikker, museum og flere hyggelige tilbud for de yngste. Her finner du også Oslo Golfklubb som kan tilby en av Europas beste golfbaner.

Dagligvarehandelen kan blant annet gjøres ved Meny, Coop Mega, Rema 1000, Kiwi og søndagsåpen Joker. De fire førstnevnte ligger i Røa sentrum som for øvrig har et godt utvalg butikker, i tillegg til restauranter, kaféer, legesenter og bibliotek. Det er også kort vei til Majorstuen, CC Vest og handlegatene i Oslo sentrum for ytterlige tilbud.

Kollektivtilbudet er solid, med Røa T-banestasjon (linje 2) i gangavstand. Herfra tar reisen inn til Majorstuen rundt 11 minutter og videre til sentrum på under et kvarter. Flybussen stopper ved Røa T. Nærmeste bussholdeplass er Kristian Auberts vei med linje 42, som også er en kort spasertur unna.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Lysejordet barneskole og Bjørnsletta ungdomsskole. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, samt et godt utvalg av både private og kommunale barnehager.
Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 739.5 kvm. Eiendommens tomtegrense er nøyaktig med avvik på 3-11 cm. Tomtegrensen strekker seg ca. halvveis ut i Melumveien.
Tomten er pent opparbeidet med plen, trær, diverse beplantninger og en markterrasse på ca. 26 kvm som ligger plassert nordøst på eiendommen. Eiendommen skrår mot vest.

Eiendommen har en garasje, samt en biloppstillingsplass på asfaltert område foran garasjen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-4220 «Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen)», vedtatt 15.03.2006, med tilhørende reguleringsbestemmelser. En del langs vestre grense er dog uregulert (delen av eiendommen som går ut i Midtveien, offentlig vei). Denne delen er i henhold til kommuneplanen avsatt til bebyggelse og anlegg.

Eiendommer er også omfattet av reguleringsplan S-5058 "Detaljregulering med konsekvensutredning og med reguleringsbestemmelser for Ny vannforsyning til Oslo - Huseby vannbehandlingsanlegg" vedtatt 13.11.2019.

Plan- og bygningsetaten (PBE) arbeider med revisjon av gjeldende småhusplan i Oslos ytre by (saksnummer 202102096, 202300230 og 2025/06808 hos PBE). Denne eiendommen ligger i et slikt område. Målet med revisjonen er å sikre at områdenes karakter og grønne verdier vernes når det skal bygges nytt. De viktigste endringene er blant annet at en mindre andel av tomtene kan utnyttes til bebyggelse når de skal utvikles, og at det innføres en minstestørrelse for tomter per boenhet som skal bygges. Boliger eldre enn 1945 er foreslått som verneverdig, med mindre fravær av verneverdier kan dokumenteres. Trær, terreng og vegetasjon skal ivaretas bedre enn i dag. Detaljregulering ble godkjent av bystyret 27.09.2023. Det er på bakgrunn av revisjonen midlertidig forbud mot tiltak i de aktuelle områdene (saksnummer 202204703 hos PBE). I områder som er omfattet av et midlertidig forbud mot tiltak kan man ikke gjennomføre noen form for tiltak etter Plan- og bygningsloven, med mindre disse tiltakene eksplisitt er unntatt fra forbudet. Med tiltak etter plan- og bygningsloven menes oppføring, riving, endring, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg. Et tiltak kan også være endring av utearealer, som for eksempel terrenginngrep, og opprettelse eller endring av eiendom.

Eiendommen ligger i et område med middels til lav aktsomhet for radon.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen, utover det som er nevnt over. Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter for 2026 er estimert til kr 34 454,36. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Eiendomsskatt er ikke inkludert i dette beløpet og er estimert til kr 3 713,- for 2026.
Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 50 000,-. pr. år. Det er ikke tegnet Norgespris for strøm på boligen.

Megler har ikke mottatt informasjon om eiendommens årlig forsikringspremie.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 2 584 286,- ifølge selgers Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 10 120 409,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

13 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

337 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
338 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
358 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
13 828 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
13 848 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Unni Evensen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 24 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale   kr 1 092,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 40 000,00
Foto - Inkludert dronenilder  kr 12 000,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til kunde  kr 17 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0177/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26177

Sist oppdatert: 22. mai 2026 kl. 18:00