Rødstrupeveien 2

Rødstrupeveien 2, 1529 MOSS
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 197, bruksnummer 292, ideell andel 1/1
Andelsnummer 4, AL Dalen Borettslag, organisasjonsnummer 948588757

Totalt bruksareal BRA: 88 kvm.

BRA-i:
2. etasje: 83 kvm: Entré, bad, vaskerom, toalettrom, bod, stue, kjøkken og to soverom.

BRA-e:
2. etasje: 5 kvm: Bod.

Åpent areal - Terrasse- og balkongareal (TBA):
2. etasje: 14 kvm: Balkong.

Betongsøyle i ekstern bod er medregnet i bodens bruksareal (BRA-e). Arealet som opptas av betongsøylen utgjør ca. 0,35 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.07.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Byggemåte iht. tilstandsrapport:
Boligbygg over fire etasjer samt kjeller. Gulv av betong mot grunn. Grunnmur, bæ rende elementer og skillende dekker i hovedsak av betong og
stålkonstruksjoner. Utvendige fasader forblendet med fasadeplater og trekledning. Tilnæ rmet flat takkonstruksjon. Leiligheten har slett entrédør med
brannklasse B30 og dørkikkert. Balkongdør med to-lags glass fra 2007. Vinduer med to-lags og tre-lags glass fra mellom byggeår og 2017. Ventilasjon
basert på naturlig tilluft kombinert med mekanisk avtrekk i toalettrom og kjøkken. Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
Våtrom - bad og vaskerom:
Det er registrert stedvise sprekkdannelser i veggfliser. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for
produkter/løsninger etablert før år 2000). Det observeres rustproblematikk på skruene i klemringen, som vurderes å være som følge av slukets og skruenes alder.
Vannrør, avløpsrør og tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, bør fornyelse av våtrommet påregnes.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
Kjøkken:
Vannrør, avløpsrør og tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Toalettrom:
Tapeter har stedvise skader og manglende vedheft mot underlaget. Forholdet er vurdert til å hovedsakelig være av estetisk betydning. Vannrør, avløpsrør og tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Teknisk anlegg:
Hovedstoppekraner har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker.

Andre rom:
Himlingsflate i bod har noe avskalling. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling):
I stue og entré er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 17 mm.

Vinduer og ytterdører:
Vindu i stuen har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Balkonger:
Balkongen har noe betong- og malingsavskalling. Forholdet er vurdert til å hovedsakelig være av estetisk betydning.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU
(tilstandsgrad ikke undersøkt):
Teknisk anlegg:
Stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det er ikke kjent om stakeluker eller tilsvarende stakepunkter er prosjektert og etablert i bygningens fellesarealer.

Yttervegger inkl. fasader:
Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet er skjult av andre bygningsdeler.

HMS:
Rekkverket har horisontale åpninger større enn 5 cm. Rekkverkshøyden er lavere enn 1,0 meter. Basert på dette oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet er ikke tatt stilling til.

Forenklet vurdering av elektrisk anlegg:
Sikringsskap med skrusikringer og strømmåler plassert i felles trapperom. Det er ikke fremlagt dokumentasjon for det elektriske anlegget.

Forenklet vurdering av radon- og geologiske forhold:
Boligen er oppført før krav om radonsperre og andre forebyggende tiltak ble innført. Det anbefales alltid på et generelt grunnlag å kartlegge radonnivåer, i de
tilfeller dette ikke er gjort. Boligen er ikke registrert innenfor et aktsomhetsområde i kartene og datasettene som ble gjennomgått på befaringsdagen.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Innvendige overflater i leiligheten er i stor grad fra byggeåret, men malt over tid. Flere rom er i tillegg oppgradert med laminatgulv i nyere tid. Ytterligere utskiftninger og oppgraderinger må påregnes. Potensialet er imidlertid stort for deg som vi pusse opp og fornye.

Selve romløsningen er i stor grad praktisk som den er og et godt utgangspunkt for modernisering. Spesielt attraktivt er det med generøs størrelse på både stue og kjøkken. Stuen alene har en rektangulær gulvflate på nær 30 kvm. og god plass til store møbler - både sofa og spisegruppe.

På det romslige kjøkkenet er det foruten matlaging også plass til et spisebord og hverdagens måltider. Selve kjøkkeninnredningen er fra byggeåret og preget av aldersslitasje, men funksjonell. Innredningen er tilrettelagt for frittstående hvitevarer som medfølger.

Leilighetens to soverom er hensiktsmessig plassert i forhold til sine respektive formål. Soverom 1 som utgjør hovedsoverommet er tilknyttet stuen, mens soverom 2 som utgjør det naturlige barnerommet er trukket lengst mulig unna stuen og tilgjengelig fra entreen. Rommene er oppmålt til henholdsvis ca. 11 og 8 kvm. Verdt å fremheve er det også at hovedsoverommet har tilknyttet bod som kan benyttes som gjennomgang til badet.

Badet, vaskerommet og toalettrommet er alle fra byggeåret. De førstnevnte to er begge gitt TG 3, hvilket betyr at oppgradering må påregnes. Rommene er i mange tilsvarende leiligheter slått sammen til ett stort bad, noe som kan være vel verdt å vurdere også i denne. Tiltaket kan imidlertid kreve styrets godkjenning før iverksetting. Klosett er skiftet ut i 2026.

Overflater og innredninger:
Gulv: Belegg og laminat.
Innervegger: Tapeter.
Himlinger: Betong.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte profilerte hvite fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Underlimt vask i sort kompositt med sort ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Veggmontert ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med profilerte hvite fronter og nedfelt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. 2x veggspeil med belysning. Benkeskap med glatte hvite fronter og laminert hvit benkeplate. Dusjkabinett.

Vaskerom: Veggmontert utslagsvask i stål og to-greps blandebatteri. Overskap med glatt hvit front. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Toalettrom: Veggmontert keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Gulvmontert klosett.

Kjøleskapet, oppvaskmaskinen og komfyren medfølger leiligheten.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av elektrisitet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 13.02.1981.
I tillegg er det tilhørende godkjente byggetegninger fra 1978/1979.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser, med unntak av borettslagets tinglyste panterett:

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om generende virksomhet, ett punkt i festekontrakt består m.m.. Ingen av disse har direkte betydning for bruken av denne boligen.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Leiligheten inngår i lavblokkene øverst på Øreåsen og det veletablerte Dalen Borettslag. Velstelte fellesarealer med både store plener og skjermende skogholt bidrar til et meget fredelig nabolag. Positivt er det også at smågatene internt på eget og tilstøtende borettslags område i praksis er uten biltrafikk.

På Øreåsen bor du med praktisk nærhet til både barnehager, skole og dagligvareforretninger. Det er kun kort avstand også til et større handelsområde med kjøpesenter, flere store varehus samt et bredt tilbud av helserelaterte tjenester.

Fra bussholdeplassen like utenfor blokken er det hyppig avganger mot byen og togstasjonen, dagen gjennom. Reisetiden videre med tog til Oslo S er fra kun 30 minutter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.
Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 17 954 kvm som tilhører borettslaget.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har middels nøyaktige grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 10-30 cm, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser. Kjøper overtar risiko for avviket. 

Leiligheten disponerer en parkeringsplass i felles garasjeanlegg.

Mulighet for å koble seg på felles infrastruktur for el-bil lading etter samtykke fra styret, kostnader for etablering/installering av ladeboks, vedlikehold og forbruk av strøm vil bli belastet hver enkelt andelseier.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er hovedsakelig regulert til boligformål, kjørevei, felles parkeringsplass, felles lekeareal m.m., i henhold til reguleringsplan "Øreåsen, felt A-B-C" vedtatt 27.11.1978 med plannr.M31. Videre er eiendommen avsatt til boligbebyggelse med delvis hensyn til friluftsliv ved kommuneplanen 2021-2032 vedtatt 24.03.2021 med plannr.KP3002. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Naboeiendommen, teig av gnr. 197/bnr. 1 (grunneier er Rygge Tomteselskap AS), er per dags dato ubebygd og består av skogsarealer. Iht. kommuneplanen datert 24.03.2021 er området avsatt til boligbebyggelse. Selger har ikke mottatt nabovarsel eller kjenner til eventuelle utbyggingsplaner for eiendommen.

Felleskostnadene inkluderer bl.a.: felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, varmtvann, renter og avdrag på andel fellesgjeld, tv/internett grunnpakke, felles vedlikehold, felles driftskostnader, renholdstjenester, garasjeplass, leasing/leie av infrastruktur til el-billading, strøm i fellesarealer, forretningsførsel, revisjon- og administrasjonskostnader, styrehonorar m.m..

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter kr 498,-
Avdrag kr 1.052,-
Driftsutgifter kr 4.401,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 2.706 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor (fiber) som leverandør av tv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har ikke avtalt Norgespris på strøm for perioden frem til 31.12.2026. Denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2025 var kr 787 326,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 3 149 304,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 3 548,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 106 033,- pr. 08.07.2026.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 7.242.103,- pr. 12.05.2026 og lånevilkårene er:

Lån hvor det betales både renter og avdrag:
Annuitetslån.
Rente Pt.: 5,71 %.
Renter og avdrag pr. mnd. med dagens rente: kr 701,-, hvorav renter utgjør kr 39,- og avdrag utgjør kr 662,-.
Lånets løpetid: 30/12-2026.
Lånenr.: 67143627530.
Bankforbindelse: Nordea.

Lån hvor det betales både renter og avdrag:
Annuitetslån.
Rente Pt.: 5,71 %.
Renter og avdrag pr. mnd. med dagens rente: kr 431,-, hvorav renter utgjør kr 361,- og avdrag utgjør kr 70,-.
Lånets løpetid: 2058.
Lånenr.: 67143514092.
Bankforbindelse: Nordea .

Lån hvor det betales både renter og avdrag:
Annuitetslån.
Rente Pt.: 5,35 %.
Renter og avdrag pr. mnd. med dagens rente: kr 418,-, hvorav renter utgjør kr 98,- og avdrag utgjør kr 320,-.
Lånets løpetid: 2031.
Lånenr.: 60308134949.
Bankforbindelse: Nordea.

Dette borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier, helt eller delvis, ikke kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget.

2 300 000,00 Prisantydning
106 033,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 406 033,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

7 643,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
8 733,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
18 683,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 414 766,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 424 716,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kati Halonen

Leiligheten er tilknyttet AL Dalen Borettslag.
Borettslaget består av 72 andelsleiligheter, fordelt på 3 bygninger.
Forretningsfører er Vansjø Boligbyggelag.

Borettslagets årsregnskap for 2025 viser et årsresultat på kr 482.447,-.

Dugnader samt trappevask tilknyttet borettslaget må påregnes.

Hundehold er ikke tillatt. Det er forbudt å holde dyr uten spesiell skriftlig tillatelse fra styret. Innflytting med dyr må ikke skje før styrets avgjørelse av søknaden foreligger. Evt. tillatelse kan tilbakekalles dersom dyret er til ulempe for borettslaget.

Foretatte arbeid/påkostninger i de senere år:
Opparbeidet søppelplass.
Reparert etter vannlekkasje i garasje og leiligheter.
Brann og lekkasje i fyrrommet.
Avtrekksvifter på taket.
Malt treveggene i garasjen (ikke fullstendig fullført).
Spylt og oljet platting (ikke fullstendig fullført).
Etterisolert ledninger i garasje.
Tynning av skog.

Planlagte arbeid/påkostninger:
Styret planlegger å avvente med vedlikehold for å spare opp likviditet, og fortsette vedikehold i 2027.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Forkjøpsretten er forhåndsavklart og hvor det har blitt meldt interesse. Konf. megler for spørsmål rundt forkjøpsretten.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Borettslagets bygningsmasse er fullverdiforsikret i Gjensidige Forsikring ASA, polisenr.: 82407670.

Dokumenter vedrørende borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Provisjon: kr 60.000,-

Vederlag:
Foto: kr 4 500,00
Kontroll hjemmel og heftelser: kr 3 900,-
Kunderabatt markedspakke: kr -9 900,00
Markedsføringspakke: kr 29 900,00
Oppgjør kr 8 900,00
Tilrettelegging inkl. alle visninger m/påmeldte (forøvrig kr 3 500,-): kr 12 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører: kr 5 995,00
Innhenting av informasjon forretningsfører: kr 4 500,00
Innhenting av offentlige opplysninger: kr 3 500,00
Tinglysing sikring: kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet: kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige andel: kr 6 456,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 30-0118/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.26118

Sist oppdatert: 06. august 2026 kl. 13:38