Lerkevegen 1A

Lerkevegen 1A, 2006 LØVENSTAD
Kommunenummer 3224, gårdsnummer 106, bruksnummer 286, ideell andel 1/1
Andelsnummer 7, Sandbekken III Borettslag, organisasjonsnummer 854 496 832

Totalt bruksareal BRA: 77 kvm

BRA-i:
4. etasje 71 kvm: Bad, kjøkken, 2 soverom, entré, stue

BRA-e:
Kjelleretasje 6 kvm: 2 boder på hhv. 3,4 kvm og 3,6 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.10.2025 utført av Eirik Kalheim.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i mur/betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres oppmerksom på at følgende er gitt
Utvendig - Entredør
Kjøkken - Avtrekk

Se utfyllende tekst i rapporten. 
Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Leiligheten ble omfattende pusset opp i 2020 med blant annet nytt bad og nytt kjøkken, samt oppgradering av alle overflater og elektrisk anlegg.
Det er lagt varmefolie i gulv i stue, kjøkken og på det ene soverommet, noe som gir en behagelig og jevn varme gjennom store deler av leiligheten.
I regi av borettslaget ble alle vinduer og balkongdører skiftet ut i 2025, noe som bidrar til både bedre komfort og lavere energiforbruk.

Dette er en flott leilighet med god standard, funksjonelle løsninger og et moderne preg – perfekt for deg som ønsker å flytte rett inn uten behov for oppussing.
Det er montert komplett smarthusløsning slik at man kan justere temperatur eller dimme belysningen fra telefon eller nettbrett, samt sette opp varmen før man kommer hjem fra ferie.

Leiligheten har en tilbaketrukket beliggenhet med utsikt mot tretoppene, samtidig som den har svært gode solforhold.
Her kan du nyte frokosten når morgensolen titter inn vinduet, og avslutte dagen på balkongen mens solen går ned.

Stuen er romslig med god plass til både sofagruppe og spisebord, og store vindusflater gir rikelig med naturlig lys.
Med downlights og varmefolie i gulvet skapes en lun og behagelig atmosfære i rommet, spesielt når kvelden senker seg og den dempede belysningen gir en rolig og avslappet stemning.
Fra stuen er det utgang til en vestvendt balkong med flotte solforhold – perfekt for avslappende ettermiddager og sene sommerkvelder.
Ved kjøligere kvelder kan man holde varmen under varmelampen.

Kjøkkenet har god plass til spisebord og fremstår moderne og funksjonelt, med stilrene fronter i trestruktur, lyse benkeplater og helhetlig utførelse.
Under- og overskap gir rikelig med oppbevaringsplass, og benkebelysning og godt med arbeidsflate gjør kjøkkenet både praktisk og behagelig i bruk.
Det er integrerte hvitevarer som blant annet stekeovn og mikrobølgeovn i høyskap, samt nedfelt koketopp. Nisje for oppvaskmaskin og kjøleskap.

Badet ble pusset opp i 2020 og fremstår moderne og stilrent med flislagte overflater i tidsriktige farger.
Rommet er utstyrt med varmekabler i gulvet som gir en behagelig varme, og downlights i himlingen sørger for god og jevn belysning.
Her finner du vegghengt toalett, moderne baderomsinnredning med servant og speilskap, samt dusjhjørne med regnfallsdusj og glassdører.
Det er opplegg for vaskemaskin, noe som gjør badet både funksjonelt og praktisk i hverdagen.
Ved behov for større vaskemengder kan fellesvaskeriet benyttes.

Leiligheten har to romslige soverom med gode oppbevaringsmuligheter.
Begge rommene er innredet med garderobeskap som gir praktisk plass til klær og oppbevaring.
Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og øvrig møblement, mens det andre rommet egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor.
På hovedsoverommet er det lagt varmefolie i gulvet som gir en lun og behagelig varme året rundt.

Walk-in-garderoben er et stort pluss for oppbevaring av klær.
Det finnes også en fastmontert safe skjult i garderoben for sikker oppbevaring av verdisaker.
Boligen er utstyrt med et smart røykvarsleranlegg med kombinert innbruddsalarm og vannvakt, som varsler til telefon ved eventuell lekkasje på kjøkkenet.

I tillegg medfølger to store boder, samt matbod for mindre oppbevaring i kjeller.

Det er kun de integrerte hvitevarene som følger med. Kjøper må forvente normal slitasje som følge av alder og bruk.

Boligen blir varmet opp med elektrisitet.
Varmekabler i baderom.
Varmefolie i gulv på stue/kjøkken og hovedsoverom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 26.10.1971. Tillatelsen ble gitt med mindre merknader.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 104455 , tinglyst 25.08.1970, type heftelse: Festekontrakt
Dagboknr 104701 , tinglyst 08.09.1970, type heftelse: Festekontrakt
Dagboknr 801944 - LEIE-TID: 99 ÅR
Dagboknr 103975 , tinglyst 12.10.1966, type heftelse: Festekontrakt

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom.
Dagboknr 802165, tinglyst 28.05.1968, type heftelse: Erklæring/avtale gjelder feste
Dagboknr 104701, tinglyst 08.09.1970, type heftelse: Festekontrakt - vilkår gjelder feste

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Leiligheten i Lerkevegen ligger med nærhet til både matbutikk, marka og kollektivtransport som enkelt tar deg til både Oslo og Lillestrøm. Det er i tillegg kort vei til både skoler og barnehager. Området passer utmerket for familier med barn, de som er i etableringsfasen, i tillegg til godt voksne. Nærområdet oppleves som trygt med godt naboskap, og god kvalitet på skolene.

- Servicetilbud -
Dagligvarehandelen kan blant annet gjøres på Coop Extra Kurlandsåsen, eller på Coop Extra Løvenstad. Her finner du også bl.a gatekjøkken og frisør. Noen få minutter unna eiendommen ligger også Løvenstadtunet legesenter. Ønsker du ytterligere servicetilbud ligger Strømmen, Lørenskog og Lillestrøm godt innen rekkevidde, både med bil og offentlig kommunikasjon.
Strømmen Storsenter, er et av Norges største kjøpesentre med over 200 butikker og restauranter. Lillestrøm har i tillegg alle byfasiliteter, samt et rikholdig kulturprogram for folk i alle aldre.

- Fritid -
For den aktivitetslystne er det aktivt idrettslag på Løvenstad med idrettshall og kunstgressbane på Sandbekken. I tillegg til sin sentrale beliggenhet har eiendommen nærhet til flotte turområder i Østmarka. Fra leiligheten kan du blant annet ta turen opp til Bjønnåsen, med Østmarkas beste utsikt. Her er det satt ut benker og bord, samt en retningsviser som forteller deg hva du ser på. Utsikten er vel verdt turen opp. Åmotdammen og Myrdammen ligger også i nærheten, med flotte bade- og fiskemuligheter. Det er lysløype til Marikollen hvor det også er et lite alpinanlegg. Like ved Lillestrøm har du Nebbursvollen Friluftsbad med utendørs bademuligheter. I Lørenskog har Selvaag Gruppen etablert en innendørs skihall med perfekte forhold for langrenn, snowboard, freeski og alpint. Alle med en interesse for ski og snø skal få glede av SNØ. Anlegget er åpent året rundt og er tilrettelagt for både barn og voksne.

- Kollektiv -
Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss, som blant annet går til Ahus og Lillestrøm. Det går også buss til Oslo, Strømmen, Lørenskog etc. flere ganger i timen. Nærmeste bussholdeplass heter Sandbekkhallen og ligger ca. 300 meter fra leiligheten. Her går det linje 300, 300E og 360 flere ganger i timen inn til Oslo, og til Lillestrøm. Linje 300 bruker ca. 30 minutter inn til Oslo, noe som gjør det enkelt å pendle. Fra Lillestrøm går det direktetog til Oslo, som tar ca. 10 minutter. Lillestrøm buss- og togterminal er et knutepunktet for all trafikk i Lillestrøm kommune. Du kommer deg enkelt med toget til Gardermoen, som kun tar ca. 12 min. For mer informasjon om kollektivtilbudet se ruter.no

Avstander med bil:
Strømmen: ca. 4 min, Lillestrøm: ca. 5 min, Skedsmokorset: ca. 12 min, Oslo: ca. 18 min, Jessheim: ca. 30 min, Gardermoen: ca. 35 min.

Løvenstad skole (1-7 kl.)
Blystadlia skole (1-7 kl.)
Rud skole (1-7 kl.)
Sandbekken ungdomsskole (8-10 kl.)
Strømmen videregående skole
Lørenskog videregående skole

Løvenstad barnehage (1-5 år)
Løvlia barnehage (1-5 år)
Kurland barnehage (1-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 9 538 kvm som tilhører borettslaget.    

Festeavgiften er kr 13 955,- pr. år. Feste perioden er for 99 år, festekontrakten er undertegnet 29. april 1970 og tinglyst 25.08.1970.

Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.  

Festeavgiften reguleres hvert 15 år.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 

Kontakt megler for nærmere informasjon.

En parkeringsplass plassert rett ovenfor inngangsdøren til oppgangen (Plass nr. 2 fra venstre sett fra inngang) og denne har elbil lader.
En parkeringsplass ved søppelkassene (plassen til venstre).
Ved gjester er det mange gjesteplasser for borettslaget tilgjengelig og man kan parkere på skolen etter kl. 17.00.
Ved behov for å lade flere elbiler er det kort vei til Easypark ladestasjon ved fotballbanen.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Felleskostnadene er kr 5 688,-  pr. mnd. og inkluderer: Bredbånd med tv, varmtvann, vaktmestertjenester, snømåking og plenklipp, kommunale avgifter, eiendomsskatt, drift og vedlikehold.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter kr 1 354,-
Avdrag kr 267,-
Driftsutgifter kr 4 047,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 7 755,- pr. år. / 8 872 kwh. pr. år.
Telenor er leverandør av kabel-signaler og bredbånd via fiber. Alle beboere har fått 1 dekoder og 1 router med en grunnpakke på ca 40 kanaler, inkludert i felleskostnadene.
Bredbånd 100/100MB er også inkludert i felles- kostnadene.
Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 871 845,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 487 380,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 30 652,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 262 752,- pr. 30.09.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 12 531 803,- pr. 30.09.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 5,90%
Lånets løpetid: 01.08.24 - 31.10.54
Borettslaget har refinansiert lånet med kr 500 000,- (opplysninger gitt av forretningsfører BORI 08.10.2025)

3 790 000,00 Prisantydning
262 752,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 052 752,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 213,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 303,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 062 055,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Per-Morten Hanstad Dahl og Elise Hanstad Dahl

Borettslaget består av 48 andelsboliger, fordelt på 1 bygninger med følgende adresse Lerkeveien 1A – 1F.
Borettslaget har oppført sine bygninger på eiendommen gnr 106, bnr 286 i Rælingen kommune. Tomten er festet.
I tillegg til tomten fester også Sandbekken 3 brl tomten som ligger inntil mot skogen (fotballøkka, gnr 106, bnr 290).
Forretningsfører er BORI BBL
Dugnad må påregnes.
Andelseiers oppgave hver 8. uke er snømåking av inngangspartiet ved behov, samt strøing av salt samme sted.
Dyrehold er ikke tillatt. Styret kan likevel dispensere fra bestemmelsen om dyrehold når vektige grunner foreligger.

Borettslaget har felles selskapslokale i kjelleren, samt en grillhytte som kan lånes til hyggelige sosiale tilstelninger.
Felles treningsrom i kjeller.
Det er rom for dekklagring og egen sykkelbod som er tilgjengelig for beboere.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2024 - bytting av vinduer

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere.  Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 27 400,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,-

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 570,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 000,-
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 1 029,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter
Boligens visittkort  kr 600,-
Foto  kr 3 900,-
Takst / Tilstandsrapport   kr 10 000,-
Valgfri Boligselgerforsikring Gjensidige (ca. kr 10 491,-)  

Oppdragsnummer 60-0336/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.25336

Sist oppdatert: 19. oktober 2025 kl. 20:29