Disengrenda 32A

Disengrenda 32A, 0587 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 86, bruksnummer 927, ideell andel 1/1
Andelsnummer 118, Disengrenda Borettslag , organisasjonsnummer 953538407

Totalt bruksareal BRA: 109 kvm

BRA-i:
Kjeller 20 kvm: Kjellerstue*
1. etasje 41 kvm: Entré, kjøkken, spiseplass og stue.
2. etasje 41 kvm: Trappegang, 3 soverom, bad og bod.

BRA-e:
Kjeller 7 kvm: Bod.

Åpent areal:
1. etasje 26 kvm: Markterrasse.

Boligen disponerer en kjellerbod 7 kvm i felles kjellerareal, tilgjengelig fra kjellerstuen.
Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne bod tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.03.2026 utført av Jan Olav Morell-Nielsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

*Rom i kjeller innredet som kjellerstue er opprinnelig byggemeldt som boder og er ikke godkjent som varig oppholdsrom. Se punkt Ferdigattest for mer informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bolig oppført i 1958. Grunnmur av betong. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med asfaltpapp. Entrédør med elektronisk dørlås/kodelås. Vinduer med karmer av tre, og vindu med karmer av plast på bad. Balkongdør med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TILSTANDSGRAD 2 - Vesentlige avvik (alder, slitasje, skader mv.):
Våtrom:
- Overflater gulv: Det er registrert bom (hulrom med påfølgende riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser (i og utenfor dusjsonen.
- Fallforhold rundt sluk: Gulvet i sluksonen er tilnærmet flatt og det registreres enkelte svanker/fordypninger som i praksis er mindre områder med motfall. Ved tilfeldig valgt punkt er lokalfallet (høydeforskjellen) målt til 2 mm over en avstand på 100 cm.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt er vurdert til å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Selv om våtrommet er oppgradert, er sluket ikke skiftet. TG2 er valgt for å belyse risiko, selv om det ikke er registrert synlige skader ved befaring.

Kjøkken:
- Overflate himling: Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Overflate vegg: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) er vurdert å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
Det vurderes at vannrørene (plastrør) er montert uten bruk av varerør (ytterrør). Løsningen vurderes ikke å ha faglig god utførelse, med den risiko dette erfaringsmessig innebærer for andre skjulte feil og mangler, som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon.
- Avløpsrør: Avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Tekniske anlegg:
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke lett tilgjengelig for betjening (plassert i kjellerstue hos nabo). (Ps: Det er stoppekran for vann til bad og til varmtvann til kjøkken i fordelerskap, men for å stenge kaldtvann på kjøkken må det stenges via egen ventil under kjøkkenbenk).

Andre rom:
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper, hakk og gliper/åpninger. Det er registrert knirk i større deler av gulvet i 2 etasje. Eksakt årsak er ukjent, men dette kan tyde på underliggende forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon alene.
- Annet: TG2 gjelder takkonstruksjonen 2 etasje: Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 1 etasje:
- Skjevhetsmåling: I stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 39 mm. I kjøkken er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 6 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket vesentlige/merkbare skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent.

Yttervegger inkl. fasader:
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak hjørnebord (ytterhjørner). Det gjøres oppmerksom på at det ikke er registrert tydelige tegn eller opplysninger om problemer med gnagere i boligen.

Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Overflateskader på innvendig foring til vindu er observert. Overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument ble gjennomført, uten at det ble registrert forhøyede verdier. Ukjent eksakt årsak.

Yttertak:
- Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold som høyde.
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) er ikke fysisk undersøkt, og derfor kun vurdert på bakgrunn av bygningsdelens alder, med den begrensning dette innebærer. Taktekkingen er vurdert å ha nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende: Takets tilhørende bygningsdeler som vannbord, vindskier og takutstikk (gesims) viser tegn til slitasje og elde. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert større skader, men at vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå.
- Snøfangere: Snøfangerutstyr er ikke etablert. På grunn av oppføringstidspunktet vurderes det at kravet for snøfangerutstyr trolig ikke var gjeldende, men TG2 er valgt siden forholdet kan påvirke sikkerheten. Tilstandsgrad er satt i henhold til NS 3600.

Terrasse / platting:
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Terrassebordene viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.

Utvendig trapp:
- Utvendig trapp: Det er registrert avskallinger av mur/betong i overflaten, og den underliggende armeringen er stedvis eksponert. Eksakt årsak og omfang er ikke kjent.

Grunnmur, fundament:
- Grunnmur og fundament: Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis på grunnmuren. Eksakt årsak er ukjent.

Drenering:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen til TG2 som en helhetsvurdering balnt annet grunnet stedvis lite fall og alder.

Stikkledninger og tanker:
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger er vurdert til å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

TG IU - IKKE UNDERSØKT:

Tekniske anlegg:
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Takkonstruksjon:
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Ikke undersøkt.
- Skorsteiner (over tak): På bakgrunn av begrensningene i inspeksjonsmuligheten av taket, lot ikke skorsteinen seg undersøke.

Terrasse/platting:
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for tilfredsstillende undersøkelser grunnet det meste er kledd inn, og kun en mindre inspeksjonsluke med begrenset innsyn er tilgjengelig på befaringstidspunkt.

Drenering:
- Deler av terrengfallet kan ikke undersøkes på tilstrekkelig måte, grunnet plassering av terrasse. Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende.

Se utfyllende tekst i rapporten. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Velkommen til Disengrenda 32A! Et innholdsrikt rekkehus over 3 plan med god beliggenhet og praktisk planløsning. Beliggenheten mot felles grøntareal gir boligen en forlenget hage og gode muligheter for lek, løping og sykling på sommeren, og langrenn eller aking på vinteren. Boligen har en god planløsning og det er mulighet for utbygging på stue- og kjøkkensiden. Disengrenda borettslag er et populært og meget barnevennlig borettslag med 148 andelsboliger. Her har du hyggelige naboer, trygg skolevei, flere barnehager i området samt kort vei til butikk, kollektivtransport og ikke minst Lillomarka.

Nærmere innhold:

1. ETASJE:

Entré:
Entré med skyvedørsgarderobe samt oppheng for yttertøy og plass til skostativ. Gulv med varmekabler.

Kjøkken:
Separat kjøkken med god skap- og benkeplass. Kjøkkeninnredning med glatte fronter og benkeplate av tre. Laminert plate mellom kjøkkenbenk og overskap. Nedfelt kjøkkenvask med armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Integrert stekeovn og platetopp. Innfelt oppvaskmaskin og vaskemaskin. Frittstående kjøleskap med fryserdel. Mekanisk kjøkkenventilator med avtrekk ut yttervegg.

Stue/spisestue:
Lys og romslig stue/spisestue med god plass til sofagruppe og spiseplass. Peisovn plassert mellom stue og spisestuedel gir en lun stemning. Store vindusflater gir godt med naturlig lys og et hyggelig utsyn mot grøntarealene utenfor.
Utgang fra stuen til markterrasse på 26 kvm.

Markterrasse:
Herlig markterrasse på hele 26 kvm. Her er det god plass til sittegruppe, grill og plantekasser. Gode solforhold med sol fra ca. kl 09 - 18.30 sommerstid i følge selger.
Fra terrassen er det direkte adkomst til felles grøntareal som blir som en forlenget hage og gir gode muligheter for lek, løping og sykling på sommeren og langrenn eller aking vinterstid.
Terrassen har utebelysning, markise og utvendig stikkontakt

2. ETASJE:

Baderom:
Et pent, flislagt baderom fra 2016. Vegghengt servantinnredning og ovenpåliggende servant med armatur. Vegghengt skap ved speil over servant. Dusjnisje med glassvegg og glassdør samt vegghengt dusjarmatur. Vegghengt toalett.
Mekanisk avtrekksvifte i vegg tilknyttet avtrekkskanal.

Soverom I:
Hovedsoverom med god plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord samt garderobeskap. Adkomst til innvendig bod med lagringsplass.

Soverom II og III:
Disse to soverommene passer godt som barnerom, gjesterom eller kontor. Plass til seng, nattbord, garderobekskap og skrivepult.

Gang:
Gang med plass til garderobeskap og kommode.

KJELLER:
Det gjøres oppmerksom på at rom i kjeller innredet som kjellerstue opprinnelig er byggemeldt som boder og ikke er godkjent som varig oppholdsrom.

Rom innredet som kjellerstue med flere bruksmuligheter. Lagringsplass under trappen. Fra kjelleren er det adkomst til fellesareal og kjellerbod på 7 kvm.

DIVERSE:
- Flere andre rekkehus i borettslaget har bygget ut på stue - og kjøkkensiden, og dette er også mulig her. Borettslagets retningslinjer for utbygging må følges.
- Takhøyder er målt på tilfeldige plasser i boligen; Kjeller: ca 2,01 m. 1 etasje: ca 2,33 m. 2 etasje: fra ca 1,97 m, til ca 2,97 m (skråtak).
- Varmtvannsbereder på 198L (fra 2016) er plassert i skap mot bad i 2 etasje.
- Terrassedør med karm/ramme av tre (fra 2015).
- Boligen har entrédør med elektrisk kodelås.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Hvitevarer medfølger.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av panelovner (elektrisk oppvarming), Ildsted plassert i stue 1 etasje og gulvvarme/varmekabler i entré og bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på bygningen datert 11.06.1965. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Rom innredet som kjellerstue er opprinnelig byggemeldt som matbod og vedbod, jf. godkjente byggetegninger, og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom.
Dagboknr. 31331, tinglyst 21.05.1987, Forkjøpsrett: Rettighetshaver - Disengrenda Borettslag (borettslaget praktiserer ikke forkjøpsrett).

Dagboknr. 68434, tinglyst 10.10.1988, Rettsbok: Fisjon mellom Disengrenda borettslag og A/L Disen borettslag.

Dagboknr. 2917741, tinglyst 25.08.2020, Bestemmelse om bebyggelse: Tillatelse til å sette opp garasjeanlegg nærmere enn 2 meter fra kommunens ledninger.

Dagboknr. 1060801, tinglyst 08.09.2025, Bestemmelse om adkomstrett: Eikelundveien 18 har adkomsrett til sin eiendom over deler av borettslagets eiendom samt at de skal betale deler av kostnad for vedlikehold av adkomstvei.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Rekkehuset har veldig godt intern beliggenhet, åpent mot grønne friarealer. Fra plattingen utenfor stuen er det bare å traske ut i en stor gresslette perfekt for lek og morro.

Boligen ligger i et attraktivt og rolig boligområde på populære Disen. Du kan enkelt gå til offentlig transport, marka, treningssenter og kafé.

Du har kort avstand til marka med flotte rekreasjonsmuligheter både om sommeren og vinteren. Tennisbaner og flere lekeplasser er i nærheten, og det er en gangvei opp til toppen av Oslo (Grefsenkollen). Du har også nærhet til treningssentre, idrettsanlegg, Aker sykehus med legevakt, legesenter (Nedre Grefsen), Nydalen og BI, samt Storo senter med et bredt utvalg av servicetilbud. "Kaffe og brød", en veldig hyggelig kaffebar, ligger rett borte i Disenveien 31.

Det er også kort vei til sentrum og ulike transportmidler som buss, trikk og t-bane. Du har enkel tilgang til turområder, friområder, barnehage og skole. Populære Disengrenda barnehage ligger rett rundt hjørnet. I Disengrenda får barna frihet til å leke med venner i nabolaget, hoppe på trampolinen og benytte seg av friområder året rundt.

Borettslaget tilbyr et fellesskap med mange fordeler, inkludert hyggelige naboer, snømåking av gangveier og felles el-billadere. Borettslaget eier også flotte Disen gård, som fungerer som selskapslokale og kan leies ut til beboere til rabattert pris for fester, konfirmasjoner, barnebursdager og lignende.

Boligen sogner til Årvoll barne- og ungdomsskole.
Det er flere barnehager i området, blant annet:
Disengrenda barnehage (1-5 år) 3 min
Bjerke Panorama barnehage (1-5 år) 10 min
Best barnehage (1-5 år) 11 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 36 798 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt er opparbeidet med blant annet asfalterte veier, lekeplass, biloppstillingsplass, sittegrupper, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Borettslaget har fri parkering på egne utendørs plasser etter "først til mølla"-prinsippet, og det er installert 16 gateladere for lading.

De har også 60 garasjer som fordeles etter ansiennitet i borettslaget. Det er mange i borettslaget som ønsker garasjeplass, noe som gir lang ventetid på tildeling.

Ellers gateparkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og via private internveier med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-683 datert 24.05.1958 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Statens Vegvesen foreslår å omregulere parkbeltet på nordsiden av Trondheimsveien (Riksvei 4) fra friområde, trikketrasé og gang- og sykkelvei til friområde og sykkelvei med fortau. Planen innebærer å lage en ny sykkelvei med fortau, gjøre terrenget mindre kupert og anlegge benker. Trær som felles blir erstattet med nye trær. Se saksnummer 202506789 på hjemmesidene til PBE for mer informasjon.

Aker sykehus er under utvikling/utbygging. Byggevirksomhet må påregnes i årene fremover.

Oslo kommune v/ Vann- og avløpsetaten er godt i gang med arbeidet med nye vannanlegg i bydelene Alna, Bjerke, Nordre Aker og Sagene. Formålet er å føre rent vann i tunnel fra Sagene til Disen og videre østover, via Bjerke og Risløkka, til Trosterud, og i en tunnel fra vannbehandlingsanlegget på Oset (Kjelsås) til Disen. Mellom Oset ved Maridalsvannet og Disenjordet (Gransjordet) i Bydel Nordre Aker skal det bygges en 3 kilometer lang tunnel som utføres med konvensjonell boring og sprengning. Planlagt ferdigstillelse av prosjektet er 2028. For mer informasjon se https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/ny-vannforsyning-stamnett/.

I februar 2010 sa bystyret ja til trikk fra Sinsenkrysset, langs Trondheimsveien, via Årvollveien og Rødbergveien, til Tonsenhagen/Linderud. I 2011 ble konsekvensutredningen for traseen gjennomført. Trikk til Tonsenhagen er en av 13 foreslåtte strekninger iht. rapport "Videreutvikling av trikkenettet i Oslo" utarbeidet av Multiconsult på vegne av Ruter datert 22.05.2020. Tonsenhagen en av strekningene de anbefaler å arbeide videre med der trikk er hovedalternativ. Trikk langs Trondheimsveien til Bjerke (og Tonsenhagen) er også inntatt som en del av Oslopakke 3. Oslopakke 3 er plan for veiutbygging, drift og utbygging av kollektivtrafikk i Oslo og Akershus. Tidshorisonten er 2008-2045. Reguleringsplanen var til offentlig høring og politisk behandling. Saken ble avsluttet 23.04.2024 i påvente av oppstart av ny sak. Se saksnummer 201004818 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

I Eikelundveien 15 er det søkt om bruksendring av kjeller til bolig. Se saksnummer 2026/06487 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.
På samme adresse er det også gitt tillatelse til tiltak for sammenslåing av en horisontaldelt tomannsbolig. I følge tillatelsen medfører det ingen utvendige endringer. Se saksnummer 2026/08863 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

I Disengrenda 32H er det gitt tillatelse til tiltak for bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel i kjelleretasjen og etablering av lysgrav. Se saksnummer 2026/01855 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

I Disengrenda 15 er det søkt om riving av garasje, oppføring av tilbygg, etablering av bilheiser og bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel. Søknaden omfatter riving av eksisterende garasje og oppføring av tilbygg med ny boenhet. Det oppføres også to bilheiser som tilbygg til eksisterende enebolig. Det søkes om ettergodkjenning av bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel i eksisterende enebolig. Se saksnummer 2025/11417 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

Felleskostnadene er kr 4 339,00 pr. mnd. og inkluderer: renter og avdrag andel fellesgjeld, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, vaktmester, forretningsførsel, drift, vedlikehold, som f.eks. tilgang til felles stiger, henting av hageavfall, årlig utsetting av avfallscontainere.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 3 981,-
Avdrag felleslån: kr 284,-
Renter felleslån: kr 8,-
Renter lånenr. 15162261220: kr 46,-
Avdrag lånenr. 15162261220: kr 20,-

Ett av borettslagets lån er refinansiert, og fra 30.09.2026 anslås at avdragene vil øke med ca. kr 9,- pr. mnd.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarte ca. kr 13 700,- / 11 100 kWh for 2025.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv/internett, og en grunnpakke (60 poeng for TV og internett 100 Mbps) er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 3 384 475,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

Eiendomsskatten utgjør kr 4 177,- for 2026. Beløpet deles i to med fakturering av halve beløpet i mai og november.

Andel formue er kr 20 330,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 13 209,- pr. 05.08.2026.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 1 954 937,42 pr. 05.08.2026 og lånevilkårene er:

Lånenummer: 12111247380, DNB Boligkreditt AS v/DNB Bank ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 05.08.2026: 5.45% pa.
Antall terminer til innfrielse: 3
Saldo per 05.08.2026: kr 374 895,-
Andel av saldo: kr 2 533,-
Siste termin: 31.03.2027
Avdragsfrihet: Nei

Lånenummer: 15162261220, DNB Bank ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 05.08.2026: 5.15% pa.
Antall terminer til innfrielse: 80
Saldo per 05.08.2026: kr 1 580 042,-
Andel av saldo: kr 10 676,-
Siste termin: 30.06.2046
Avdragsfrihet: Nei

Dette borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning).

9 950 000,00 Prisantydning
13 209,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
9 963 209,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
9 964 299,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 974 249,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sveinung Ørjansen

Leiligheten er tilknyttet Disengrenda Borettslag.
Borettslaget består av 148 andelsleiligheter, 60 leiegarasjer og 1 traktorgarasje med vaktmesterbod. I tillegg eier borettslaget Disen gård i Kolderupsvei 23.
Forretningsfører er USBL.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.
Borettslaget har egen nettside: www.disengrenda.no.
Disen gård har egen nettside: www.disengaard.no.
Borettslaget eier Disen Gård og brukes som utleielokale. Disen gård har egen leder som står for utleie m.m.
Borettslaget har egen vaktmester.
Det er ingen forkjøpsrett i borettslaget.

Borettslaget eier 37,6 % av Gnr. 86 bnr. 932, som er veiareal.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Utskifting av kjellerdører i Disengrenda 26-28, i Disengrenda 24 og i Kolderupsvei 14. Etablering av vannfordrøyingskum og stikkrenne ved Disengrenda 24 H. Asfaltering med asfaltkant ved Kolderupsvei 14 H. Etablering av vannfordrøyingskum utenfor Kolderupsvei 14 c-d, omlegging av takrenner.
- Utskifting av 52 garasjeporter.
- Oppgradering av Get/Telia kabler til TV og bredbånd.
- Nye lekeapparater ved vaktmestergarasjen.
- Det er etablert egne ladestasjoner for el-bil.

Planlagte påkostninger:
Det er planlagt en omfattende takrehabilitering, se pkt. 2 under, som skal gjennomføres i 2027/28 når nåværende byggelån er nedbetalt. Dette må finansieres ved låneopptak stipulert til 80 millioner og det må påregnes en husleieøkning på ca. kr 1 000,- pr. mnd. når dette lånet begynner å løpe. Det vil også bli økning i fellesgjeld pr. andel.

Vedlikeholdshistorikk:
1. Soilrør er ikke skiftet. Det ble utført kontroll med høytrykksspyling for ca. 20 år siden uten at det ble avdekket feil.
2. Takpapp ble skiftet for ca. 20 år siden og kontrollert i 2019. Ekstraordinær generalforsamling i 2021 vedtok å rehabilitere takene og legge ny takpapp i 2027/28 med opsjon på solceller.
3. Pipeløp og feieluker er kontrollert og funnet i orden
4. Utvendig panel/kledning, vindsperre og isolasjon ble skiftet for ca. 15 år siden.

Det har vært noen tilfeller av skjeggkre i enkelte rekker. Borettslaget har avtale med Norsk Hussopp Forsikring og har fått utført bekjempelse med giftig åte i de rekkene det har forekommet.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

 
I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt provisjon 2 oppdrag (belastes megler)  kr -30 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 5 137,50
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport   kr 17 500,00
Ev. boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant. (kr. 25.555)   
Foto Lasse Lerdahl  kr 8 750,00

 
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 39-0047/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.2647

Sist oppdatert: 04. september 2026 kl. 14:08