Råstadveien 45

Råstadveien 45, 3228 SANDEFJORD
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 48, bruksnummer 84, ideell andel 1/1
Andelsnummer 1, Unnebergsletta Borettslag, organisasjonsnummer 891 488 432

Totalt bruksareal BRA: 72 kvm

BRA-i:
1. etasje 63 kvm: Entré, bad, kjøkken, stue og to soverom.

BRA-e:
Kjeller 3 kvm: Bod.
1. etasje 6 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje 21 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.09.2026 utført av Anticimex AS v/Jon Simonsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et boligbygg oppført i 1936 og ombygd til leiligheter i 2007/2008. Bygget har grunnmur av betong og teglkonstruksjon og støpt gulv mot grunn. Yttervegger er av trekonstruksjoner med utvendig liggende og stående trekledning. Etasjeskillere er av tre. Taket er en mansardkonstruksjon tekket med takstein. Boligen har vinduer med trekarmer, stedvis fra 2020 og stedvis av ukjent alder. Balkongdør og entrédør er i tre. Det er utgang fra stue til en balkong på 21 m². Det er teglsteinspipe i bygget, men ingen ildsted i leiligheten.

Frittstående bodbygg med ukjent byggeår.

Sikringsskap er plassert i entré, og anlegget er sikret med automatsikringer. Det mangler samsvarserklæring på det elektriske anlegget.

Boligen er utstyrt med røykvarslere og godkjent slokkeutstyr.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 — Avvik som kan kreve tiltak:
TG2 :
- Bad: Himlingsflater har stedvise riss/sprekker. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Grunnet plassering av dusjkabinett er det ikke mulig å foreta en fullgod undersøkelse av sluket. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Sluk under dusjkabinett er ikke lett tilgjengelig for rengjøring.
- Kjøkken: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Vannrørene er ikke plugget mot varerør. Innredningen og benkeplate har stedvise skader og svelleskader.
- Tekniske anlegg: Innvendige stoppekran er ikke påvist ved befaring.
- Andre rom: Synlige deler av gulvets overflatemateriale med parkett bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Innerdør til bad bærer preg av skader/slitasje.
- Yttervegger inkl. fasader. Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling. Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde. Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering i nedkant bak trekledningen.
- Vinduer og ytterdører: Enkelte vannbord viser tegn til slitasje og begynnende skader. Funksjonstest viser at dørvrider på balkongdør er knekt/defekt.
-Balkong: Søyler til balkongen er avsluttet direkte ned på betonghelle med liten/ingen avstand til underlaget og bærer preg av lite fagmessig god utførelse. I tillegg er det observert stedvise skjevheter i søyler.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Bad: Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på grunn av plasseringen av dusjkabinettet.
- Tekniske anlegg: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.
- Yttervegger inkl. fasader: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere.

HMS, Helse, miljø og sikkerhet:
- Utvendig trapp: Rekkerkshøyde og lysåpninger: Lysåpning mellom trinn er mer enn 10 cm.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Det ble satt inn nytt toalett av en rørlegger i 2024, men dokumentasjon foreligger ikke. Seks vinduer ble byttet i 2020 av faglært, men dokumentasjon foreligger ikke. Selger kjenner til at det har vært vann i kjelleren én gang, og at varmtvannsberedere ble byttet i 2018 eller 2019. Det har ikke kommet vann inn etter at det ble utført graving i nærheten.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Montert nytt gulvstående toalett på badet

2020:
- Utskifting av vinduer (stedvis)

2016:
- Montert ny varmtvannsbereder på 198 liter i kjeller

ca. 2007:
- Bygget ombygd til leiligheter
- Oppgradert baderom med flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger, mekanisk avtrekksvifte og rør-i-rør

Andelsleilighet i første etasje med egen inngang via utvendig trapp, beliggende i en bygning opprinnelig oppført i 1936 og ombygd til leiligheter i 2007/2008. Boligen har en arealeffektiv planløsning på ett plan med separat kjøkken, stue med direkte utgang til balkong, flislagt bad og to soverom.

Entré:
Entréen har flislagt gulv med behagelig elektrisk gulvvarme og malte panelplater på veggene. Her er det god plass til oppheng av yttertøy og plassering av skotøy.

Stue:
Stuen har parkett på gulv, malte panelplater på veggene og malt himling. Rommet har en teglsteinspipe fra byggeår og god plass til både sofagruppe og spisebord. Fra stuen er det direkte utgang til balkongen.

Balkong:
Balkongen er utført i trekonstruksjoner med gulv av terrassebord og rekkverk i tre. Uteplassen har trapp med direkte adkomst ned til terrenget og god plass til sittegruppe og utemøbler.

Kjøkken:
Kjøkkenet er innredet med glatte, hvite fronter fra IKEA, benkeplate med laminert overflate og nedfelt kjøkkenvask med armatur. Mellom overskap og kjøkkenbenk er det montert en laminert plate, samt stikkontakter over benk. Rommet er utstyrt med integrert stekeovn og platetopp, ventilator i overskap, samt avsatte nisjer for frittstående oppvaskmaskin og kjøleskap. På gulvet er det parkett, og veggene har malte panelplater.

Bad:
Baderommet ble oppgradert i 2007/2008 og har flislagte vegger og flislagt gulv med gulvvarme. Innredningen består av en vegghengt servantinnredning, ovenpåliggende servant med armatur og speil med overlys. Rommet er videre utstyrt med dusjkabinett med dusjarmatur og dyser, gulvstående toalett fra 2025 samt opplegg for vaskemaskin. Ventilasjonen ivaretas av mekanisk avtrekksvifte i vegg med luftespalte under dør.

To soverom:
Boligen har to soverom med parkett på gulv og malte panelplater på veggene. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og garderobeløsning, mens det andre soverommet gir fin fleksibilitet som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor.

Overflater:
Gulv: Parkett og fliser.
Vegger: Malte panelplater og fliser på bad.
Himling: Malte himlingsflater.

Lagring:
Leiligheten disponerer én bod på ca. 3 m² i kjeller og én bod på ca. 6 m² i frittstående utvendig bodbygg.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet. Panelovner, samt gulvvarme på bad og i entré.

Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er opprinnelig oppført i 1936. Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for den opprinnelige delen av bygningen. Bygningen ble senere ombygd til to leiligheter og tilbygget med to leiligheter. Det foreligger ferdigattest for tilbygget, datert 25.10.2007.

Det foreligger byggetegninger datert 11.11.2005, utarbeidet i forbindelse med ombyggingen/tilbygget. Tegningene samsvarer med dagens innvendige bruk av leiligheten. Ferdigattest og tegninger kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten har utgang fra stuen til en åpen balkong på ca. 21 m² med trapp ned til terreng. Balkongen fremkommer ikke av byggetegningene megler har mottatt. Oppføring av balkong er normalt søknadspliktig, og megler har ikke mottatt dokumentasjon på at balkongen er omsøkt eller godkjent av kommunen.

Kjøper overtar ansvar, kostnader og risiko knyttet til dette forholdet.

Utover leilighetens andel av fellesgjelden overdras leiligheten fri for pengeheftelser, med unntak av følgende:

Festekontrakt – tinglyst 22.11.2007
Borettslagets eiendom står på festet tomt. Det er tinglyst en festekontrakt med årlig festeavgift på kr 16 000. Festekontrakten ble inngått 13.11.2007, og det er tinglyst pant som sikkerhet for eventuell ubetalt festeavgift.

Legalpant til borettslaget
Borettslaget har lovbestemt pant i leiligheten som sikkerhet for ubetalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet, jf. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset til 2 G (folketrygdens grunnbeløp).

Tinglyste servitutter på borettslagets eiendom (gnr. 48, bnr. 84)
Følgende bestemmelser er tinglyst på borettslagets eiendom:

16.05.1934 – Bestemmelse om gjerde. Megler har ikke lykkes med å fremskaffe selve servituttdokumentet, og innholdet i bestemmelsen er derfor ikke kjent. Kjøper gjøres oppmerksom på forholdet og overtar eiendommen med den tinglyste servitutten.
07.09.2000 – Bestemmelse om vann- og kloakkledninger. Bestemmelsen gjelder rettigheter knyttet til anlegg og vedlikehold av ledninger m.m. til fordel for gnr. 48, bnr. 85. Bestemmelsen kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen.

Rettigheter som tilhører eiendommen
Det er også tinglyst en rettighet fra 07.09.2000 knyttet til vann- og kloakkledninger over gnr. 48, bnr. 2 og bnr. 567. Rettigheten omfatter blant annet anlegg og vedlikehold av ledninger. Bestemmelsen kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen.

De tinglyste servituttene og rettighetene følger eiendommen ved eierskifte. Kjøpers eventuelle pantelån vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen ligger i et etablert og barnevennlig boligområde på Unneberg i Sandefjord, med åpne landskapsrom og grønne omgivelser rundt bebyggelsen. Her bor man rolig og tilbaketrukket, samtidig som det er kort vei til skole, barnehager, butikker og Sandefjord sentrum.

Unneberg skole ligger under én kilometer fra boligen, noe som gir barna en kort skolevei. Det finnes også flere barnehager i nærområdet, blant annet Prestekragen og Sverstad barnehage. Breidablikk ungdomsskole og Sandefjord videregående skole er lett tilgjengelig med sykkel eller buss.

Dagligvarehandelen kan gjøres i nærområdet, med både Coop Extra Haslebakken og Meny på Haslesenteret ca. én kilometer unna. På Haslesenteret finner du også bensinstasjon og blomsterforretning, mens området ved Extra Haslebakken blant annet har apotek, møbelforretning og leketøysbutikk.

Rundt Unneberg er det flere fine områder for tur og aktivitet, enten man ønsker en liten kveldstur eller en lengre tur i nærområdet. For den treningsglade ligger både EVO og Fresh Fitness en kort kjøretur unna. Sandefjord sentrum og Hvaltorvet nås på rundt fem minutter med bil, med et godt utvalg av butikker, kaféer, restauranter og øvrige servicetilbud.

Det er også gode forbindelser med offentlig transport. Bussholdeplassen Gildbuveien ligger like ved boligen, med bussforbindelse mot sentrum. Torp stasjon ligger en kort kjøretur unna, og Sandefjord lufthavn Torp nås på rundt åtte minutter med bil.

Unneberg passer godt for deg som ønsker å bo i rolige omgivelser, med det meste man trenger i hverdagen innen kort avstand.

Adkomst til boligen skjer via felles utvendig trapp til egen inngang.

Ved å klikke på kartet på siden kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved
fellesvisninger for enkel orientering.

Skoler:
- Unneberg barneskole [ 1 km ]
- Breidablikk ungdomsskole [ 2 km ]
- Wang UNG [ 5,3 km ]
- Sandefjord videregående skole [ 3,4 km ]

Barnehager:
- Prestekragen barnehage: [ 1,8 km ]
- Sverstad barnehage: [ 1,9 km ]
- Epleblomsten Steinerbarnehage: [ 2,2 km ]

Idrett og fritid:
- EVO Sandefjord Øst: [ 1,9 km ]
- Fresh Fitness Sandefjord: [ 2,5 km ]
- Stall Bergan Ridesenter [ 5,3 km ]
- Runar idrettsarena [ 5 km ]
- Gøif idrettsarena [ 3 km ]

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 862,4 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med gruset gårdsplass, biloppstillingsplasser og plenarealer med diverse beplantninger. Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk.

Leiligheten disponerer parkeringsplass på borettslagets felles tomt, som er opparbeidet med gruset gårdsplass og biloppstillingsplasser. Plassen er ikke fast, og det betales ikke separat leie for den.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Det er ingen mulighet for el-lading/ladeboks i nærheten.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel 2023 datert 21.09.2023 avsatt til boligbebyggelse. Hele eiendommen på 862 m² er i planen avsatt til boligbebyggelse, nåværende (feltnavn B).

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan 19940007, "Gang/sykkelv. Briskev/Unnergv.", datert 21.06.1994. Planen berører eiendommen i ytterkant, hvor 23 m² er regulert til annen veigrunn og 3 m² er regulert til kjørevei.

Eiendommen berøres av hensynssone H210, rød støysone, for et areal på 217 m². I henhold til kommuneplanens bestemmelser kan etablering av ny støyfølsom bebyggelse kun vurderes i visse fortettingsområder, og det er ikke tillatt for grunnskoler og barnehager. Det kreves en støyfaglig utredning ved søknad om etablering av ny støyfølsom bebyggelse eller utvidelse av eksisterende innenfor sonen.

Eiendommen berøres av hensynssone H220, gul støysone, for et areal på 646 m². I henhold til kommuneplanens bestemmelser kan ny eller utvidet støyfølsom bebyggelse tillates dersom avbøtende tiltak kan dokumentere tilfredsstillende støyforhold. Det kreves en støyfaglig utredning ved søknad.

Eiendommen berøres av hensynssone H370, høyspenningsanlegg, for et areal på 602 m². I henhold til kommuneplanens bestemmelser kan kommunen kreve utredning av elektromagnetisk felt ved oppføring av nye boenheter, skoler eller barnehager. Slik arealbruk tillates ikke i områder med årsmiddel over 0,4 mikrotessla.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 7 401,- pr. mnd. og inkluderer: renter og avdrag på fellesgjeld til Nordea Bank Norge ASA, samt felleskostnader.

Spesifikasjon av felleskostnader:
Renter: kr 2 203,-
Avdrag: kr 1 532,-
Felleskostnader: kr 3 666,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Det antas et årlig forbruk på ca. 9 000 - 15 000 kWh. Den årlige kostnaden vil variere etter eget forbruksmønster og blant annet fyringsmetode.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Borettslaget har inngått kollektiv avtale om TV og internett med Sandefjord Bredbånd. TV-tuner/dekoder følger med ved salget.

Eiendommen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 616 199 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 6 763,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 381 035,- pr. 31.12.2025.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 964 366,- pr. 30.08.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Nordea Bank Norge ASA
Lånenummer: 6272.80.64019
Type: Annuitet
Restsaldo pr. 30.08.2026: kr 964 366,-
Innfrielsesdato: 31.12.2038
Rente: 6,40 %

1 990 000,00 Prisantydning
381 035,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 371 035,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 380 531,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 390 481,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jeanine Meriem Granholt

Leiligheten er tilknyttet Unnebergsletta Borettslag.
- Forretningsfører: NORIAN Regnskap AS
- Forsikring: Gjensidige Forsikring ASA (polisenummer 92170452)
- Borettslaget består av 4 leiligheter.

Det er vedtatt forbud mot dyrehold, men styret kan gi samtykke til dyrehold dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for øvrige beboere.
Andelseieren har ansvar for oppstaking og rensing av innvendige avløpsledninger fram til felles-/hovedledning, samt rensing av eventuelle sluk på veranda eller balkong.

Saker fra ordinær generalforsamling 16. juni 2026:
- Årsregnskap for 2025 ble godkjent, og årets resultat overføres til egenkapitalen.
- Styrets budsjett for 2026 ble lagt frem / tatt til orientering.
- Godtgjørelse til styret ble vedtatt med kr 5 500,- for styreperioden, fordelt internt.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2025: overskudd på kr 23 413,-
- Egenkapital pr. 31.12.2025: kr 651 681,-
- Disponible midler pr. 31.12.2025: kr 22 019,-
- Budsjett for 2026 viser et budsjettert årsresultat på kr 19 528,-

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 20 dager fra borettslaget mottok melding om eierskiftet, eller fem hverdager dersom det er gitt skriftlig forhåndsvarsel.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Dersom andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 
Forkjøpsretten skal kunngjøres ved intern distribusjon eller ved oppslag i borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: kr 45 000,-

Vederlag:
Fotopakke: kr 5 000,-
Kontroll av hjemmel og heftelser: kr 3 900,-
Oppgjør: kr 8 900,-
Tilrettelegging: kr 19 900,-
Visninger 10 stk.: kr 3 500,-

Utlegg:
Innhenting av dokumenter/servitutter fra grunnboken kr 290 pr stk
Innhenting av offentlig opplysninger Sandefjord - Norkart : kr 3 504,-
Tinglysing sikring: kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet: kr 10 750,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 22-0262/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.26262

Sist oppdatert: 07. september 2026 kl. 17:06