Alexander Kiellands gate 6A

Alexander Kiellands gate 6A, 2000 LILLESTRØM
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 81, bruksnummer 1376, ideell andel 1/1
Andelsnummer 5, Hagebyen borettslag 2, organisasjonsnummer 948 122 472

Totalt bruksareal BRA: 80 kvm

BRA-i:
3. etasje 61 kvm: Entré/gang, bad, stue, kjøkken og to soverom.

BRA-e:
Kjeller 8 kvm: To boder.
Loftsetasje 5 kvm: Bod.

BRA-b:
3. etasje 6 kvm: Innglasset balkong.

TBA (terrasse- og balkongareal)
3. etasje 7 kvm: Balkong.

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 13 kvm, men grunnet skråtak og lav himlingshøyde er kun 5 kvm måleverdig som bruksareal (BRA-e). De delene av arealet som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 8 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.07.2026 utført av Anticimex AS v/Daniel Buchhave. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1952. Bygningen har grunnmur, bærende konstruksjoner og etasjeskillere i hovedsak av betong. Yttervegger har pussede og malte flater. Fasaden ble oppgradert og isolert i 2017. Takkonstruksjonen er av tre, tekket med takstein. Leiligheten har vinduer med karmer og rammer av tre. Vinduene i stue og kjøkken er fra 2017 (tre-lags glass), på bad fra 2008 (to-lags glass), på hovedsoverom fra 1994 (tre-lags glass) og på soverom 2 fra 1980 (tre-lags glass). Entrédøren er en finért dør i brannklasse B30. Det er balkongdør fra stue fra 1978 og fra hovedsoverom fra 1994. Innvendige dører er profilerte og hvite. Det er utgang fra stue til en sydvendt innglasset balkong på 6 m² og fra hovedsoverom til en nordvendt balkong på 7 m². Bygningen har skorstein i tegl fra byggeår, og det er installert peisovn i stuen i 2015.

Sikringsskap er plassert i gang utenfor leiligheten. Anlegget er sikret med automatsikringer.

Boligen har godkjent slokkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom
- Overflater vegger: Vindu er plassert i våtsonen.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert. Innredningen har stedvis bruksmerker og mindre tegn til slitasje.

Kjøkken
- Ventilator: Ventilatoren er koblet direkte til en av ytterveggens ventiler.

Etasjeskiller og gulv på grunn
- 3.etasje: På stue er det målt lokale høydeforskjeller opptil 15 mm. På gang kjøkken er det målt lokale høydeforskjeller opptil 5 mm.

Vinduer og omramming
- Vinduer og omramming: Vindu på soverom 2 viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Ytterdører og omramming
- Ytterdører og omramming: Balkongdører viser symptomer på slitasje, og det registreres tegn på svelling (oppfuktning) på dørbladene.

Balkonger
- Membraner og vanntett sjikt: Vanntett sjikt på innglasset balkong er vurdert å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Fuktmåling/hulltaking er ikke utført da våtrommets vegger er av mur/betong.

Kjøkken
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Balkonger
- Konstruksjon og fundamenter: Betongdekket/gulvkonstruksjonen var ikke tilgjengelig for undersøkelser grunnet terrassegulv.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter på innglasset balkong.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

I følge selger ble badet ble pusset opp av forrige eier i 2016. I 2021 ble det utført rørfornying i borettslaget av TT-Teknikk. I 2017 ble hele fasaden oppgradert, fornyet og isolert, og vinduer ble byttet.

Tradisjonell og gjennomgående 3-roms andelsleilighet i 3. etasje, oppført i 1952 med en praktisk planløsning over ett plan. Leiligheten består av entré, bad, kjøkken, stue og to soverom, og har to balkonger som gir gode muligheter for å nyte både morgen- og ettermiddagssolen. Den innglassede, sørøstvendte balkongen har morgensol fra soloppgang, mens den åpne nordvestvendte balkongen overtar solen senere på dagen og har sol helt frem til solnedgang.
Borettslaget har gjennomført flere større oppgraderinger, blant annet av fasade, rørsystem og vinduer. Vinduene i stue og kjøkken ble skiftet i 2017.

Entré:
Fra felles trappeoppgang kommer du inn i en romslig entré med profilerte hvite innerdører og skyvedørsgarderobe. Sikringsskapet er plassert i gangen utenfor leiligheten. Entréen gir direkte adgang til bad, kjøkken, begge soverom og stuen.

Stue:
Stuen er leilighetens mest særpregede rom, med peisovn fra 2015 og dimbare downlights fordelt på soner, som gir fleksibel belysning tilpasset både hverdag og hyggelige kvelder. Peisovnen bidrar med lun varme på kalde dager, mens vinduene, som ble skiftet i 2017, slipper inn rikelig med dagslys. Fra stuen er det utgang til den sydvendte, innglassede balkongen.

Balkongen byr på en lun uteplass med plass til en sittegruppe, og kan benyttes store deler av året. Selger opplyser om gode solforhold fra tidlig på dagen.

Kjøkken:
Kjøkkenet ble oppgradert i 2016 og har glatte fronter i hvit høyglans kombinert med laminatbenkeplate. Vinduene ble skiftet i 2017 og slipper inn godt med dagslys over arbeidsbenken.

Kjøkkenet er utstyrt med planlimt oppvaskkum i rustfritt stål med ettgreps armatur og fliser mellom benke- og overskap. Alle hvitevarer er integrerte og medfølger, herunder kjøleskap med frysedel, stekeovn og mikrobølgeovn i høyskap, oppvaskmaskin samt nedfelt induksjonstopp. Induksjonstoppen ble skiftet ut med ny i 2026. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må
forvente slitasje som følge alder og normal bruk. Ventilatoren er integrert i overskapet og tilkoblet veggventil i fasaden.

Varmtvannsbereder på ca. 120 liter fra 2008 er plassert i benkeskapet, og det er montert automatisk lekkasjestopper.

Soverom:
Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider, samt øvrig møblement. Langs den ene veggen er det skyvedørsgarderobe som gir gode oppbevaringsmuligheter. Fra rommet er det utgang til den nordvendte balkongen som gir en rolig utsikt mot bakgården. Selger opplyser at solen når balkongen utover dagen, etter at den har passert den innglassede balkongen på sydsiden.

Soverom 2 er et praktisk rom. Rommet har plass til seng og skrivebord, og passer godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor.

Bad:
Badet ble pusset opp i 2016 og har flislagt gulv med elektrisk gulvvarme, flislagte vegger og nedsenket himling med downlights. Innredningen består av vegghengt servantskap med ovenpåliggende servant og ettgreps armatur, samt speil med belysning over.

Badet er videre utstyrt med vegghengt toalett med innebygd sisterne og dusjsone med innfellbar dusjdør og dusjbatteri med både regn- og hånddusj. Vinduet er fra 2008 og har tolags glass.
Fordelerskap for rør i rør med stoppekraner er plassert over toalettet, og rommet har lufteventil på veggen.

Overflater:
Gulv: En-stavs laminat i stue, kjøkken og soverom. Flislagt gulv på bad.
Vegger: Malte slette flater i øvrige rom. Flislagte vegger på bad.
Himling: Malte slette flater. Nedsenket himling med malt flate på bad.

Lagring:
Leiligheten disponerer tre eksterne boder: en loftsbod i loftsetasjen på ca. 5 m² og to kjellerbod på ca. 5 m² og 2,5 m². Loftsboden har et større totalt gulvareal, men grunnet skråtak og lav takhøyde er kun ca. 5 m² måleverdig. I tillegg disponerer andelen et eget område i felles sykkelbod med plass til oppbevaring av blant annet sykkel, fryseboks og bildekk.

For mer nformasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Integrerte hvitevarer: kjøleskap med frysedel, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og nedfelt induksjonstopp. Fryser i bod. Vinkjøler, selger er usikker på tilstanden.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og vedfyring. Oppvarming av boligen skjer med en kombinasjon av elektrisitet og ved. Det er elektrisk gulvvarme (varmekabler) på badet, og det er installert en peisovn fra 2015 i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1952. Det foreligger ferdigattest for nybygg datert 20.10.1952. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for garasjerekke m/4 plasser, datert 21.04.1986.
- Ferdigattest for oppføring av balkonger, datert 27.03.1996.
- Ferdigattest for tilbygg til garasje, datert 23.05.1998.
- Ferdigattest for riving av garasjerekke og oppføring av ny garasjerekke og etablering av avfallssystem 15.04.2025
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger som samsvarer med dagens bruk, herunder:
- Fasade og balkonger datert 1979 og 1994
- Plantegninger datert 1949
- Garasje datert 1957, 1984, 1985 og 1996

Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:
Det er tinglyst servitutter som omhandler registrering av grunn og omnummerering ved kommuneendring.

3205/81/1376:
16.08.1950 - Dokumentnr: 3910 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:3205 Gnr:81 Bnr:20

01.01.2020 - Dokumentnr: 403916 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0231 Gnr:81 Bnr:1376

01.01.2024 - Dokumentnr: 187156 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:3030 Gnr:81 Bnr:1376

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten ligger i Alexander Kiellands gate, i et etablert boligstrøk nær sentrum av Lillestrøm. Området er tett og bymessig, med blokker og eldre bygårder langs gatene, men uten den støyen som følger med en hovedferdselsåre. Bussholdeplassen St. Magnus plass er rett utenfor døren, med avganger på linje 335 og 360. Lillestrøm stasjon er rundt ti minutters gange unna, og derfra går det tog til Oslo S på ti minutter.

Dagligvarehandelen er unnagjort på et par minutter til fots, med Coop Prix i samme gate og Bunnpris i Lundkvartalet like i nærheten. Lillestrøm Torv med butikker, apotek og Vinmonopol nås på seks til sju minutters gange. For større innkjøp er Strømmen Storsenter en kort kjøretur unna.

Nærmeste barneskole er Volla skole, rundt sju minutters gange herfra. Lillestrøm videregående skole ligger i samme avstand. Det er også flere barnehager i nærområdet, blant annet Måsan barnehage og Sølepytten barnehage, begge innen fem til seks minutters gange. Langs Nitelva er det tursti som mange bruker til daglige turer, og Nordre Øyeren naturreservat, der elven møter innsjøen, er tilgjengelig med sykkel eller bil. Om vinteren er det skiløyper utenfor byen og skøyteis på Lillestrøm Torv.

Lillestrøm sentrum har et variert restauranttilbud og kulturliv, med Lillestrøm Kultursenter og Nitja Senter for Samtidskunst blant de faste tilbudene. Alt i alt er dette et sentralt og praktisk sted å bo, med det meste tilgjengelig til fots og Oslo innen rekkevidde med tog.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Måsan barnehage: 6 min. gange
Sølepytten barnehage: 6 min. gange
Volla barnehage: 12 min. gange

Idrett og fritid:
A.C.Svartstadgt. ballplass: 5 min. gange
Sterkere Trening: 4 min. gange
EVO Lillestrøm: 7 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 2780 kvm som tilhører borettslaget.

Felles tomt opparbeidet med blant annet asfalterte adkomst- og stikkveier, plenarealer, busker og annen beplantning.

Det medfølger fast parkeringsplass. Parkeringsplassen er tilrettelagt for elbillading, og ladeboks kan enkelt bestilles og monteres via borettslagets leverandør, Ladeklar.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til frittliggende boligbygg på 3 og 4 etasjer i henhold til Kommuneplan for Lillestrøm kommune 2023-2035.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 372,- pr. mnd. og inkluderer felleskostnader, fellesvaskeri, kommunale avgifter og eiendomsskatt, grunnpakke kabel-tv/bredbpnd, parkeringstillegg samt stipulerte renter og avdrag på fellesgjeld.

Spesifikasjon av månedlige felleskostnader:
- Felleskostnader: kr 4 003,-
- Fellesvaskeri: kr 150,-
- Stipulerte avdrag: kr 785,-
- Stipulerte renter: kr 1 354,-
- Tillegg parkering: kr 80,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Styret opplyser per e post datert 27.07 at det per i dag ikke er vedtatt eller planlagt påkostninger som vil medføre økning i fellesgjelden.

Det er klargjort for mulighet for ladeboks ved oppstillingsplassen via borettslagets leverandør.
Telia leverer TV og internett (bredbånd 1250) etter nylig forhandlet avtale. Beboere står fritt til å velge mellom TV og raskt internett eller utelukkende raskere bredbånd i grunnpakken. Selger opplyser om oppgradert hastighet og at dette kan endres tilbake til grunnpakken.

Selger opplyser om følgende løpende strømkostnader:

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9 000,- pr. år, eller ca. 7 000 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 01.01.2027, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen er ikke tilknyttet alarm.

Selger benytter fellesvaskeriet og betaler derfor et tillegg på kr 150 per måned. Styret opplyser at denne kostnaden enkelt kan fjernes dersom kjøper ikke ønsker å benytte fellesvaskeriet.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 141 240,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 34 961,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 286 125,- pr. 31.07.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 6 867 032,- pr. 31.07.2026 og lånevilkårene er:

Bank: BOLIGBANKEN ASA
Lånenummer: 96660169692
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 31.07.2026: kr 6 323 004,-
Andel av saldo: kr 263 458,-
Restløpetid: 02.10.2024 - 30.04.2046
Rente: 5,90 %

Bank: BOLIGBANKEN ASA
Lånenummer: 96660169684
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 31.07.2026: kr 544 028,-
Andel av saldo: kr 22 667,-
Restløpetid: 13.01.2025 - 30.09.2034
Rente: 5,90 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 450 000,00 Prisantydning
286 125,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 736 125,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 745 621,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 755 571,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Innmeldingsavgiften er kr 650,-
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Andreas Fjeldstad

Leiligheten er tilknyttet Hagebyen Borettslag 2.

- Borettslaget består av 24 boenheter fordelt på 2 bygninger.
- Forretningsfører er BORI BBL.
- Borettslaget er forsikret i If Skadeforsikring med polisenummer SP587332.13.1.
- Borettslaget er tilknyttet BORI BBL.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold krever styrets godkjenning og forutsetter at det ikke er til ulempe for øvrige beboere.
Det skal være ro i borettslaget mellom kl. 23:00 og 07:00.
Grilling med gass- eller elektrisk grill er tillatt på balkongene. Kullgrill er tillatt på utendørs treplattinger.
Fasadeendringer som montering av markiser, parabol eller varmepumpe krever styrets godkjenning.
Borettslaget har fellesvaskeri i 6A

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Det er meldt interesse.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Foretatt påkostninger de senere år:

2022-2025:
- Utskiftning av avfallsanlegg, garasjeanlegg og elbilladere, samt asfaltering av parkeringsplasser og utomhusanlegg
- Installasjon av felles utendørs stikkontakt på nytt garasjebygg
- Installasjon av astro-ur på utelampene ved inngangspartiene
- Service og kontroll av brannslukningsapparater og røykvarslere i fellesområdene
- Etablering av fiberledning inn til 6a-b-bygget
- Innkjøp av felles tørkestativ
- Service og vedlikehold av vaskemaskin i fellesvaskeriet

2021 TIlrettelagt infrastruktur til el-bil ladere
2021 Rehabilitert avløpsrørene fra kjeller til loft
2020 Nye branndører inn til loftene 2020
2020 Nytt kombinert og seriekoblet brann- og røykvarslingsanlegg på loftene, oppgangene og rom med frysere
2019 Rehabilitert alle bunnledningene (avløpssystemet) med nye epoxybelagte vinylstrømper til offentlig tilkoblingspunkter
2018 Installert nytt el-anlegg i fellesvaskeriet
2017 Full utskifting av takene med beslag og nedløp samt nye luftepiper.
2017 Etterisolert fasadene med ny sluttpuss. Nye vinduer på kjøkken, stue og gavlvindu samt oppgangsvinduene
2017 Nye inngangsdører med nye glassbaldakiner over

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 48 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 2 340,00
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 1 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet - faktura til megler  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 0,00
Foto  kr 4 300,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0282/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26282

Sist oppdatert: 07. august 2026 kl. 12:37