Spikkestadveien 94C

Spikkestadveien 94C, 3440 RØYKEN
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 211, bruksnummer 15, ideell andel 1/1
Andelsnummer 71, Røyken Sentrum 1 Borettslag, organisasjonsnummer 892209022

Totalt bruksareal BRA: 57 kvm

BRA-i:
3. etasje 51 kvm: Entré, bad, stue, kjøkken og 2 soverom.

BRA-e:
Felles kjeller: 2 kvm: Bod
3. etasje 4 kvm: Bod

Åpent areal:
3. etasje 12 kvm: Balkong

Boligen disponerer 2 boder, 1 med inngang utenfor entréen og en i felles kjeller. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets/borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier/andelseier. Dette medfører at sameiet/borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet/borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.11.2025 utført av Anticimex v/Sindre Anholt Andersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på støpt gulv mot grunn. Bærende konstruksjoner og etasjeskiller av betong og murkonstruksjoner. Tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med papp/membran (ikke besiktiget). Leiligheten har vinduer og balkongdør med 2-lags glass fra byggeår. Slett entre og boddør fra byggeår. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.  

Det gjøres spesielt oppmerksom på punkter som har fått tilstandsgrad 2:
- Bad: Sanitærutstyr/innredning, grunnet at drenering fra innebygget sisterne ikke er registrert samt at servantskap har diverse skader. Overflater gulv, grunnet at det ikke er benyttet elastisk fugemasse mellom gulv- og veggfliser. Tettesjikt, grunnet alder. Fallforhold gulv, grunnet at lokalfall er vurdert til å være mindre enn anbefalt, men ikke vurdert til å være vesentlig avvik da det brukes dusjkabinett. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til sluk er på tilfeldig sted målt til 18mm, og det er ikke etablert membran-oppkant ved dørterskel.
- Etasjeskiller, grunnet skjevheter i leiligheten. Forskjellen mellom høyeste og laveste pkt. på 2,0 meter er målt til 21 mm.
- Elektrisk anlegg, forenklet vurdering da det kun er fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider.
- Vinduer, grunnet alder, samt registrert utettheter mellom vinduskarm og ved kjøkkenvindu.
- Dører, grunnet boddør går tregt og har behov for justering.
Se utfyllende tekst i rapporten. 

Selger opplyser i egenerklæringsskjema om at:
-Installert varme i gulv, ny belysning og byttet alle stikkontakter i 2024 - utført av faglært
-Satt inn waterguard i 2024 - utført av faglært
-Selger ble gjort kjent med at naboer har hatt skjeggkre, men har aldri observert noe selv i perioden de har eid leiligheten (siden 2021)
-Flyttet en vegg for å gjøre om bod til soverom i 2024 - utført av ufaglært -ferdigattest er utstedt på dette
Se utfyllende tekst i egenerklæringsskjema.

- Nytt kjøkken i 2024
- Varmefolie i alle rom unntatt bad, samt nytt gulv i hele leiligheten i 2024
- Byttet alle stikkontakter og brytere i 2024
- Ny belysning i hele leiligheten unntatt bad i 2024
- Smarthusløsning i 2024

Entré:
Praktisk og åpen entré med god plass til å henge fra seg ytterklær og annen oppbevaring. Utenfor entréen finner du boligens bod, som gir ekstra lagringsplass. Her er det i tillegg plass til et lite bord.

Kjøkken:
Lyst og moderne kjøkken fra Kvik med over- og underskap i slette fronter, samt romslig benkeplate av laminat med mye plass. Kjøkkenet har integrert fryser/kjøleskap, stekeovn og oppvaskmaskin. Det er også plass til et mindre spisebord, hvis ønskelig.

Stue:
Stue med åpen løsning mot kjøkkenet, med god plass til både sofa ,TV-seksjon og spisebord. Rommet har store vinduer som slipper inn rikelig med naturlig lys og det er direkte utgang til balkongen.

Bad:
Flislagt bad med gulvvarme som gir god komfort. Badet har vegghengt servantinnredning med skapplass, i tillegg til to langskap som ekstra mye oppbevaringsplass. Det er speil med overlys, nytt dusjkabinett, vegghengt toalett og opplegg for vaskemaskin/tørketrommel.

Soverom:
Leiligheten har 2 soverom hvorav begge er malt i lyse delikate farger. Det minste soverommet er innredet med stor garderobeløsning og seng, mens det er dobbeltseng og kommode på hovedsoverommet.

Uteområde:
Leiligheten byr på en romslig vestvendt balkong uten innsyn og med meget gode solforhold. Her er det god plass til diverse utemøbler. Elektrisk markise er montert.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten varmes opp med gulvvarme (varmefolie) i alle rom, foruten elektriske varmekabler på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på boligen, datert 19.01.2011. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ferdigattest på bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel datert 14.07.2025 

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Moderne leilighet beliggende midt i Røyken sentrum, med nærhet til det meste du skulle trenge til hverdagen. I Røyken sentrum finner du det du trenger av servicetilbud, som togstasjon, kjøpesenter, matbutikk, restaurant og mer.

Du har også lett tilgang til idrettsanlegg med et bredt spekter av aktiviteter fra ROS IL, marka med fine turstier og Kjekstad 18 hulls golfbane. Flere fiskevann i Kjekstadmarka. Dette er et perfekt sted for barnefamilier som liker å være ute i naturen.

Det er bare ca 10 minutter gange Røykenbadet som åpnet i januar 2017. Her finner du flere basseng, treningssenter, klatrevegg, frisør og tannlege. Få min kjøring til Lahellholmen og Engersand med flotte bademuligheter

I Slemmestad, en kort kjøretur unna, ligger Rortunet kjøpesenter. Her finnes flere klesbutikker, apotek, sport, interiørbutikk blomsterbutikk, vinmonopol, meny, optiker med mer. I tillegg til kjøpesenteret finnes også servicetilbud i form av tre bensinstasjoner, Rema 1000 med post i butikk og flere matbutikker. I gamle Slemmestad sentrum, finnes det frisør, bakeri/ café og et par serveringssteder. Dette ligger nå i en brakkelandsby. Gamle Slemmestad/ kystbyen Slemmestad er under omfattende utbygging med flere leiligheter og næringslokaler, noe som gjør Kystbyen Slemmestad til et av de største utviklingsprosjektene i området.

Det er gode kollektivmuligheter til Drammen, Asker og Oslo med buss og tog.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. - Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Midtbygda barneskole og Spikkestad ungdomsskole samt Røyken videregående. Kort vei til flere private og offentlige barnehager.
Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, må interessenter selv undersøke dette med kommunen.

Felles tomt for borettslaget som er opparbeidet med diverse beplantning, prydbusker, plenområder og asfalterte/steinlagte internveier.

Leiligheten disponerer 1 parkeringsplass med el-bil lader i felles garasje. Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei via privat stikkvei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget/Sameiet/Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til 761kvm bevaring naturmiljø, 7 834kvm framtidig sentrumsformål og 55kvm flomfare i henhold til Kommuneplan for Asker datert 13.06.2023.

Eiendommen er regulert til 584kvm felles lekeareal, 130kvm gang-/sykkelvei, 4 521kvm bolig/forretning/kontor og 2 599kvm felles parkeringsplass i henhold til reguleringsplan Nye Røyken Sentrum datert 24.11.2005 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 28.04.2005.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  4 007,-  pr. mnd. og inkluderer: Bygningsforsikring, renovasjon, a-konto vann/avløp, renhold og vedlikehold av fellesareal (snørydding, plenklipp, rengjøring trappeoppganger mm.) av vaktmester, grunnpakke kabel tv og internett, forretningsførsel og strøm i fellesarealer.
Kostnader for vann- og avløp avregnes årlig etter forbruk og ved eierskifte, dette betales som et månedlig á-konto beløp. Beløpet fastsettes av styret årlig etter avregning. Det er installert målere slik at avgiftene vil variere etter forbruket i leiligheten. Avlesning av forbruk gjøres etter henvendelse fra kommunen. Gebyret betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.
Styret har fått fullmakt til å inngå avtale med Asker kommune om at kostnad for vann- og avløp fra og med 01.01.2026 vil faktureres direkte til andelseier. Akontobeløpet blir fra samme dato fjernet fra budsjettet og fellesutgiftene for den enkelte andelseier.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Felleskostnadene fra 01.11.2025 fordeles slik:
Renter kr 4 034,-
Renter kr -4 034,-
Avdrag kr 3 562,-
Avdrag kr -3 562,-
Kabel-TV og bredbånd kr 599,-
Grunnkostnad kr 2 599,-
Akonto vann/avløp: Enhet 210/71 (382-71) kr 809,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9-12.000,- årlig.
Grunnpakke TV/internett er inkludert i felleskostnadene.
Boligen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 867 961,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 471 843,-/3 471 844,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 14 080,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 28.10.2025

Lånenummer: 67143842528, Nordea Bank ASA
Annuitetslån, 2 terminer per år.
Rentesats per 28.10.2025: 5.55% pa.
Antall terminer til innfrielse: 26
Saldo per 28.10.2025: 20 338 543
Andel av saldo: 0
Første termin/første avdrag: 30.06.2017 ( siste termin 30.06.2038 )
Opprinnelig innfrielse lån (IN): 1 261 710
Nedkvittert saldo innfrielse per d.d. (IN): 809 948
NIBOR + margin

Denne andelen har nedbetalt sin nåværende andel av fellesgjeld.

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

3 590 000,00 Prisantydning

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett- benyttet OBOS (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 609 252,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Linn Borgen og Thomas Forberg Aas

Leiligheten er tilknyttet Røyken Sentrum 1 Borettslag.
Borettslaget består av 77 leiligheter.
Forretningsfører er Nedre Buskerud Boligbyggelag.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt etter borettslaget regler.

Saker som er under arbeid:
• Vanlig vedlikehold
• Skilting av gjesteparkering
• Vurdering av utbedring av avskallet murpuss

Større vedlikehold som er gjennomført siste 5 årene:
2024: Skiftet vinduer med skyvedør på de 6 øverste leilighetene i nr 92. Lagt vanntett belegg på verandagulvene. (Årsak: Lekkasje i flere av leilighetene i etasjen under)
2023: Akrylbelegg på svalganger, trapper og balkonger (øverst).
2023: Maling av fasader og inngangsdører
2022: Buskerud blikk har renovert trappehuset som var råteskadet
2022: Frode Stenberg har montert glass i mellomganger for å hindre inntrenging av nedbør
2022: Hjertestarter er montert og den er plassert ved nedgangen til garasjene

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 16-0111/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røyken
Rortunet senter, Kirkealleen 1, 3470, SLEMMESTAD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR16.25111

Sist oppdatert: 06. november 2025 kl. 18:30