Eckersbergs gate 41B

Eckersbergs gate 41B, 0266 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 212, bruksnummer 230, seksjonsnummer 11, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 71 kvm

BRA-i:
2. etasje 61 kvm: Entré, bad, soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller 10 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 3 kvm: Balkong.

Leiligheten disponerer en kjellerbod og en loftsbod. Loftsboden har et gulvareal (GUA) på 2 kvm. På grunn av skråtak og lav himlingshøyde (ALH) er ingen deler av dette arealet måleverdig som bruksareal.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.06.2026 utført av TILSTAND AS v/Ole Storvand. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 2. etasje i et boligbygg fra 1895. Bygningen har støpt gulv av betong, grunnmur og bærende konstruksjoner av mur, etasjeskillere av trekonstruksjoner fra byggeår, og yttervegger utvendig forblendet med mur og pussede flater. Yttertaket har saltaksform. Leiligheten har vinduer med malte trekarmer og 2-lags isolerglass fra 1985/1986. Entrédøren er en B30-klassifisert dør. Balkongdøren er en to-fløyet dør med 2-lags isolerglass fra 2013. Fra kjøkkenet er det utgang til en overbygget balkong på 3 m².

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Vinduer: Vinduene bærer stedvis preg av alder og slitasje med malingsavflassing i karmer. Vindusglassene er over 40 år.

Bad
- Overflater vegger og himling: Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under) og en vertikal sprekk i en veggflis.
- Overflater Gulv: Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under) og det er registrert knirk i gulvet.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon, og det er ikke registrert tilfredsstillende tilluftsmulighet til rommet.

Kjøkken
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

Tekniske installasjoner
- Vannledninger: Fordelerskapet var ikke tilgjengelig for inspeksjon grunnet plasseringen bak vaskemaskinen.
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon og ingen tilluftsventiler i leiligheten.
- Varmtvannstank: Varmtvannsberederen er lite tilgjengelig for inspeksjon, service og utskiftning.

Helse, miljø og sikkerhet
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Entré:
Romslig entré med god plass til knaggrekke for oppheng av yttertøy og praktisk skooppbevaring i nisjen. Leiligheten har adkomst via felles trappegang med callinganlegg, og har profilert to-fløyet entrédør av tre. Herfra leder gangen videre til leilighetens øvrige rom. Velkommen inn!

Stue:
Lys og romslig stue med god planløsning som gjør det enkelt å innrede. Det første som møter deg er to store, klassiske vindusflater med dype karmer. I stuen er det god plass til stor sofaseksjon, stoler, bord og tilhørende mediemøblement. Klassiske detaljer som god takhøyde på opptil 2,85 m, stukkatur og rosett gir rommet et tidløst og elegant preg. Det er naturlig plass til et spisebord i stuen hvor man kan invitere venner og familie. På gulvet er det lagt parkett med varmekabler i gulvet og veggene er malt i en behagelig nyanse.

Kjøkken:
Hyggelig separat kjøkken med slette skapfronter og benkeplater av kompositt med nedfelt oppvaskkum. For mange er kjøkkenet det viktigste rommet i boligen. Her er kjøkkenet holdt i en praktisk separat løsning, noe som skaper en naturlig og fin sone for matlagingen. Utstyrt med integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og helskap kjøl/frys som gir kjøkkenet er godt helhetsuttrykk. Videre er det kullfilterventilator over platetoppen. Fra kjøkkenet er det utgang til leilighetens balkong.

Balkong:
Med utgang fra kjøkkenet er det en herlig balkong med god plass til utemøbler. Her kan man innrede med stoler og et lite bord. Balkongen er på 3 kvm og har rekkverk av stål med spiler. Gulvet er belagt med terrassebord. Balkongen blir en forlengelse av kjøkkenet på varme sommerdager, så her kan gode måltider nytes. I følge selger er det sol på balkongen fra ca. kl. 11:00 til 19:00. Balkongen vender ut mot rolig bakgård.

Soverom:
Gjennom doble profilerte dører fra stuen kommer man inn til leilighetens soverom. Soverommet har plass til foretrukket seng med nattbord på hver sin side. Rommet er malt i en behagelig nyanse - perfekt for soverommet. Stort vindu som gir rikelig med naturlig lys til rommet. Videre er det laget et omkledningsrom som en del av soverommet. Her er det god plass til oppbevaring av klær, sko og andre eiendeler.

Bad:
Romslig og helfliset bad med varmekabler i gulv for en behagelig start på dagen. Badet er innredet med vegghengt servant med speil og stikkontakt på veggen over servanten. Videre er det dusjnisje som er avgrenset med glassdør, tilkoblet både hånd- og regndusj. I dusjsonen er gulvet i malt betong. Det er vegghengt toalett som er tilkoblet innebygget sisterne. Her er også opplegg for vaskemaskin i flislagt nisje. Varmtvannsberederen er plassert i kasse over vaskemaskinen på badet. Enkelte elementer på badet er gitt tg2 - vennligst se boligens tilstandsrapport.

Overflater:
Gulv: Slett flate i entré, malte parkettbord i øvrige rom, flislagt gulv på bad.
Vegger: Malte slette flater.
Himling: Malte slette flater med stukkatur og taklister i stue og soverom.
Takhøyde: Entré: 2,74 meter, Bad: 2,72 meter, Soverom: 2,75 meter, Kjøkken: 2,75 meter, Stue: 2,85 meter.

Diverse:
- Sikringsskap med automatsikringer, hovedsikring og strømmåler er plassert ute i trappeoppgang.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er elektrisk oppvarmet med varmekabler i gulv.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden desember 2025 til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1895.
Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument fra 16.08.1895, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.

Det foreligger ferdigattest for etablering av nye bad og kjøkken, datert 25.08.2008.
Det foreligger ferdigattest for oppføring av balkong, datert 29.09.2022.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger byggemeldte og godkjente tegninger, sammenlignet med disse er det funnet følgende endringer:
- Døren til soverommet er lukket igjen fra entréen.
- Det er etablert omkledningsrom på soverommet.
- Badets utforming er endret.
- Det er satt inn dobbel fløydør mellom soverommet og stuen.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst to servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse og avtale om seksjonering.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Utleie og fremleie er tillatt etter godkjennelse fra styret. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Eckersbergs gate 41B har en svært attraktiv og sentral beliggenhet på Frogner, et av Oslos mest etterspurte boligområder. Her bor du i et klassisk og sjarmerende nabolag med umiddelbar nærhet til et rikt utvalg av kaféer, restauranter, spesialforretninger og dagligvarebutikker. Bygdøy Allé, Bogstadveien og Hegdehaugsveien ligger alle innen kort gangavstand og byr på gode shoppingmuligheter, samtidig som området oppleves rolig og tilbaketrukket fra de mest trafikkerte gatene.

Området har rikelig med grøntområder og rekreasjonsmuligheter. Frognerparken ligger kun få minutters gange unna og tilbyr store parkarealer, idrettsanlegg og Vigelandsparken. I tillegg er det kort vei til Frogner stadion med sesongbaserte aktiviteter, samt flere andre parker og friarealer i nærområdet. For den aktive finnes også et godt utvalg av treningssentre, og med enkel tilgang til marka via kollektivtransport ligger alt til rette for både hverdagsaktivitet og lengre turer.

Kollektivtilbudet i området er meget godt, med trikk og buss i umiddelbar nærhet som gir enkel adkomst til resten av byen. Det er også kort vei til knutepunkter som Majorstuen og Skøyen, med videre forbindelser til blant annet Oslo sentrum og Gardermoen. Området er godt tilrettelagt for både familier og urbane livsstiler, med nærhet til skoler, barnehager og et bredt spekter av servicetilbud.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 504 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Sameiet har en hyggelig, indre bakgård med beplantning, sittebenk og sykkelparkering. Bakgården er opparbeidet med belegningsstein.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Bystyret vedtok 25. mars 2026 å omregulere 14 kvartaler på Frogner til hensynssone kulturmiljø, slik at området som har nasjonale kulturminneinteresser, sikres bevaring. Tillatt bruk opprettholdes, både for bolig og for virksomheter på gateplan. Elisenbergveien 37B er omregulert til bolig og kontor. Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Eksisterende regulering på vertikalnivå 1, jernbanetunnel, S-1732, skal opprettholdes.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utdrag av pågående plan- og byggesaker i området:
- Odins gate 20 - Byggesak: Bruksendring av bakgårdsbygning til bolig og fasadeendring. Se saksnummer 2026/05539 for mer informasjon.
- Elisenbergveien 37 B - Byggesak: Ombygging, bruksendring til bolig og etablering av 19 leiligheter. Se saksnummer 2025/07931 for mer informasjon.
- Frognerveien 35 - Byggesak: Loftsutbygging. Se saksnummer 2025/08140 for mer informasjon.
- Erling Skjalgssons gate 25 - 27 - Byggesak: Oppføring av boligbygg og et townhouse/byvilla. Det ble gitt endret tillatelse datert 09.02.2026. Se saksnummer 2025/12610 for mer informasjon.
- Eckersbergs gate 4 - Byggesak: oppføring av seks balkonger på fasader mot bakgård. Se saksnummer 2026/01845 for mer informasjon.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Fellesutgiftene er kr 4 400,- pr. mnd. og inkluderer: Fibernett, kommunale avgifter, bygningsforsikring, drift og vedlikehold, vaktmestertjeneste, trappevask, diverse honorarer, m.m.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert i 2025.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Eiendomsskatten for seksjonen er kr. 604,- for 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 4 000,- pr. år. / 8 000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet GlobalConnect som leverandør av fibernett og er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 876 900,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2025, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca. 604,- for 2026.

Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 34 379,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 73 778,- pr. 31.12.2025

Total fellesgjeld for sameiet er kr 1 147 224,- pr. 05.03.2026 og lånevilkårene er:
Lån 1:
Restsaldo: kr. 758 408,-
Rentebetingelser: 6,4%
Lånets løpetid: 13 år 9 mnd.
Innfrielsesdato: 30.11.2039
Avdragsfrihet: Nei.

Lån 2:
Restsaldo: kr. 388 816,-
Rentebetingelser: 7,2%
Lånets løpetid: 12 år 6 mnd.
Innfrielsesdato: 30.08.2038
Avdragsfrihet: Nei.

7 500 000,00 Prisantydning
73 778,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
7 573 778,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

189 320,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
190 410,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
200 360,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 764 188,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 774 138,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ingelin Berglund Rasmussen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Eierseksjonssameiet Eckersbergsgate 41, med sameiebrøk 63/993.
Sameiet består av 14 leiligheter og 4 næringsseksjoner.
Forretningsfører er PHM Forvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt etter godkjennelse fra styret.
Trappevask utføres av Ren Service AS.

Oversikt over foretatte påkostninger foreligger ikke fra forretningsfører.
Det ble installert kameraovervåkning i bakgården i mai 2026.

Planlagte påkostninger:
Iht. mailkorrespondanse med styreleder 22.06.2026 er det pt. ikke vedtatt eller planlagt noen påkostninger som vil medføre økt fellesgjeld. Det er på sikt snakk om noen mindre fasadeoppussinger i deler av bakgården. I følge styreleder vil dette sannsynligvis ikke medføre økte kostnader.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr - PHM Forvaltning  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører - PHM Forvaltning  kr 5 407,-
Innhenting av seksjonering og reseksjonering  kr 580,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Foto   kr 4 300,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0107/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.26107

Sist oppdatert: 27. juli 2026 kl. 18:00