Prestegata 3

Prestegata 3, 4950 RISØR
Kommunenummer 4201, gårdsnummer 16, bruksnummer 917

Totalt bruksareal BRA: 341 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 33 kvm: Hall m/trapp, toalettrom, stue
2. etasje 83 kvm: Trapperom/gang, kjøkken, stue, spisestue, vaskerom med toalett
3. etasje 65 kvm: Trapperom/gang, 3 soverom, loftstue, bad

BRA-e:
Enebolig:
Kjeller: 36 kvm: Boder/oppbevaring
1. etasje 57 kvm: Leilighet: Vindfang, bad/vaskerom, kjøkken, stue/spisestue, soverom

Uthus:
1. etasje 34 kvm: Uinnredet bod
2. etasje 33 kvm: Stue/kjøkken, bad, bod. Er i tillegg hems.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.05.2026 utført av Thomas Kildahl Sør Takst AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

I tilstandsrapporten opplyses det om:
Det er ikke branncelleinndelt mellom leilighet i 1.etg. og resten av huset. Det er ikke branncelleinndelt ihht. dagens forskrifter (TEK 17).

Takhøyden er under 2,2 meter i kjeller i enebolig og i bod og på bad i uthuset.

Det er krav (etter 1985) om at det skal være rømningsvei fra minst hvert annet soverom pr. etasje.
Vindu som skal være rømningsvei må oppfylle disse minstemålene:
- fri bredde 0,5 m
- fri høyde i åpningen 0,6 m
- summen av fri bredde og fri høyde 1,5 m.
I dette tilfellet er oppfyller ikke vinduene i soverom minstemålene for rømning.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført ca. 1900 i trekonstruksjon over grunnmur av naturstein og betong. Huset er siden 2014 tilbygd og vesentlig oppgradert, og er løpende vedlikeholdt. Mellom 2006 og 2007 ble huset fullrenovert med bytte av vinduer og etterisolasjon. I 2013-2014 ble det oppført et nytt tilbygg med entré og bad til leiligheten i 1. etasje, og det ble bygget en veranda i bakgården med dør fra kjøkkenet i 2. etasje. Bygningen har yttervegger i trekonstruksjon med trekledning, og tilbygget har yttervegger av bindingsverk med trekledning. Etasjeskillere er av trebjelkelag. Takkonstruksjonen er et saltak i trekonstruksjon, tekket med tegltakstein. Taket på nordsiden ble skiftet i 2010, mens taket på sørsiden ble skiftet for ca. 20 år siden. Vinduene er med koblede rammer fra 2006. Bygningen har tredører og piper av teglstein. Det er terrasser i trekonstruksjon på 23 m² og 60 m².

Uthus med to etasjer, oppført i 1918 i trekonstruksjon over ringmur av naturstein. Taktekkingen har overskredet forventet levetid, men underlagspapp, sløyfer og lekter ble skiftet i 2012. Andre etasje ble innredet i senere år med boligrom, bad og kjøkken, og har nyere vinduer og dør. Kjøkkenet har innredning med glatte fronter og heltre benkeplate, men ingen ventilator. Badet er flislagt med wc, servant og dusjhjørne. Det er en varmtvannsbereder på 200 liter fra 2016 og automatsikringer.

Det er sikringsskap med automatsikringer.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Utvendig
- Utvendige trapper: Det er ikke montert rekkverk. Der det er mer enn 50 cm fra dekke til terreng, skal det ihht. byggeforskriftene være rekkverk.

Innvendig
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr. Det ble funnet flyvehull etter treskadeinnsekter (sansynligvis stripet borebille) i gulvbjelkene i kjelleren. Omfanget er beskjendent i de kontrollerbare områdene.
- Pipe og ildsted - 2: Pipa er ikke i bruk.

Tomteforhold
- Forstøtningsmurer: Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav. Der det er mer enn 50 cm fra dekke til terreng, skal det ihht. byggeforskriftene være rekkverk.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
- Nedløp og beslag: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Det antas at piper blir feid via feieluker inne i huset.
- Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Deler av kledningen er malingsslitt og har tørkesprekker.
- Takkonstruksjon/Loft: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det ble funnet spor etter treskadeinnsekter (antatt husbukk) på loftet. Det vites ikke om det det er et aktivt angrep av treskadeinnsekter.
- Dører - 2: Døren har stor slitasje.

Innvendig
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Pipe og ildsted: Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Pipa er kledd inn på tre sider. Normalt skal ikke teglsteinspiper kles inn, skjules av innredninger eller tildekkes av strekkfast tapet. Tidligere har det vært antydet at en side på teglsteinspiper kan kles inn. Det er gjort innskjerpinger på dette området, men dette vil ikke ha tilbakevirkende kraft. Videre er det usikkerhet om hva som har vært lovlig praksis i landets kommuner, når det gjelder eldre teglsteinspiper og innkledning av disse. (Kilde: Kontaktutvalget for varmeanlegg (KOVA))
- Kjeller/krypkjeller: Det er begrenset tilgang til hele krypkjelleren. Det er begrenset ventilering/luftgjennomstrømning i krypkjeller. Det ble funnet flyvehull etter treskadeinnsekter (antatt stripet borebiller). Omfanget er beskjedent i de kontrollerbare områdene. Det vites ikke om det er et aktivt angrep. Fukt kommer inn i kjelleren, da det ikke er drenert. Det ble søkt etter fukt i treverk i kjelleren, men ikke målt unormale verdier på befaringsdagen. Generelt anses krypkjeller som en risikokonstruksjon pga. høy skadefrekvens.
- Innvendige trapper: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
- Innvendige dører: Flere av dørene har alders- og bruksslitasje, samt behov for justering.

Tekniske installasjoner
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Eldre avløpsrør av støpejern er ofte utsatt for groing og rust.
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Det er ikke ventilasjon utover åpningsvinduer i de fleste rom. Dette fungerer med dagens bruk men vil ikke oppfylle krav til moderne boliger.
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Ved en ev. lekkasje vil vannet renne på gulvet i kjelleren.

Tomteforhold
- Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren har sprekkdannelser. Normalt vil setninger i grunnen opphøre etter ca. 15. år, med mindre det foretas endringer eller tiltak som påvirker grunnforholdene.

Våtrom - 1. Etasje, leilighet - Bad/vaskerom
- Overflater Gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er mindre fall til sluk enn det som er kravet ihht. gjeldende forskrift for da badet ble laget.

Våtrom - 2. Etasje - Vaskerom
- Overflater Gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er mindre fall til sluk enn det som er kravet ihht. gjeldende forskrift for da vaskerommet ble laget.

Våtrom - 3. Etasje - Bad
- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
- Ventilasjon: Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske installasjoner
- Varmtvannstank - 2: Det er innebygd varmtvannsbereder i vaskerommet i 2. etg. Berderen er ikke kontrollert.

Våtrom - 1. Etasje, leilighet - Bad/vaskerom
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone. Det er yttervegger mot våtsoner.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Presisering fra eier Alley Oop AS v/Torbjørn Vik: Jeg har ikke selv bodd i boligen siden mitt selskap Alley Oop AS kjøpte den i november 2025. Boligen ble kjøpt for utleie og begge enhetene i hovedhuset har vært leid ut i hele perioden Alley Oop AS har eid eiendommen. For å sørge for at aktuelle kjøpere er best mulig informert i forbindelse med dette salget, har jeg supplert med informasjon fra forrige eier i forbindelse med egenerklæringen hans fra 2025.

Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/vaskerom?
Ja.
1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2013
Firmanavn: L'Orange AS
Beskrivelse av arbeidet: våtrom/flislegging i Bad 1. etasje

2. Hvilket år ble jobben fullført?: 2016
Firmanavn: Fargerike Christensen AS
Beskrivelse av arbeidet: våtrom/flislegging i Bad i hybel, uthus

3. Hvilket år ble jobben fullført?: 2019
Firmanavn: Flislegger Nicolas Maier
Beskrivelse av arbeidet: våtrom/flislegging i Bad 3. etasje

4. Hvilket år ble jobben fullført?: 2020
Firmanavn: Flislegger Nicolas Maier
Beskrivelse av arbeidet: våtrom/flislegging i Vaskerom 2. etasje

Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Ja.
Som ovenfor, og alt relevant rørleggerarbeid er gjennomført av Paulsen & Sønn

Har det blitt utført elektriske arbeider som for eksempel nye varmekabler, nytt el uttak eller liknende og foreligger det samsvarserklæring for disse arbeidene?
Ja det er gjort endringer og ja det foreligger samsvarserklæring

Foreligger det dokumentasjon på hvordan bad/vaskerom er bygget opp? Våtromssertifikat/garanti/funkksjonstesting/beskrivelse/uavhengig kontroll eller annet?
Ja.

Kjenner du til om det er/har vært feil på vann/avløp herunder rørbrudd, tilbakeslag, tett sluk eller liknende?
Ja.
Rørbrudd i gata i 2021 på inntaksrøret til eiendommen. Ingen skade på hus. Nytt inntak på plass.

Kjenner du til om det har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp/rør?
Ja.

Kjenner du til om det er utført arbeid på taktekking/takrenner/beslag?
Ja.
Faglært arbeid:
1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2010
Firmanavn: Grimsland montasje
Beskrivelse av arbeidet: Bytting av underlag og lekter på nordsiden av huset. Gjenbruk av eksisterende takstein med supplement av lignende stein. Installasjon av nye takrenner/beslag.
Ufaglært arbeid:
Hvilket år ble jobben fullført?: 2012
Beskrivelse av arbeidet: Bytting av tak, underlag og lekter på uthus. Gjenbruk av eksisterende takstein med supplement av lignende stein. Installasjon av nye takrenner/beslag.

Kjenner du til om det er/har vært problemer med mur/pipe/ilsted, for eksempel dårlig trekk, sprekker, pålegg, fyringsforbud eller liknende?
Ja.
Feier har pålagt utbedringer på vestvendt pipe. Pipen er ikke i bruk, så utbedringene er ikke utført.

Kjenner du til om det er utført arbeid på terrasser/fasade/vinduer/garasje?
Ja.
Faglært arbeid:
1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2006/2007
Beskrivelse av arbeidet: Bytting av vinduer

2. Hvilket år ble jobben fullført?: 2013
Beskrivelse av arbeidet: Beregning av terrassekonstruksjon

3. Hvilket år ble jobben fullført?: 2013/2021
Beskrivelse av arbeidet: Konstruksjon av deler av terrasse/utegulv

4. Hvilket år ble jobben fullført?: 2025
Firmanavn: Røseth bygg og betong AS
Beskrivelse av arbeidet: Reparasjon av Terrassegulv mot Urheia som følge av skader påført av stormen Amy
Ufaglært arbeid:
Hvilket år ble jobben fullført?: 2013/2021
Beskrivelse av arbeidet: Konstruksjon av deler av terrasse/utegulv

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget?
Ja.
1. Firmanavn: Sønningdal Elektro
Hvilket år ble jobben fullført?: 2006/2007

2. Firmanavn: RHE
Hvilket år ble jobben fullført?: 2013/2016/2022

3. Firmanavn: Fjellheim Elektro
Hvilket år ble jobben fullført?: 2022

Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget? (dokument som viser at det elektriske anlegget samsvarer med regler for elektrisk anlegg)?
Ja.
Datoer som ovenfor

Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering/fuktinnsig/øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller/krypkjeller?
Ja.
Både hovedhus og uthus har råkjeller. Dette har ikke medført fuktproblemer.

Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget på andre deler av boligen?
Ja.
2. etasje i uthus bruksendret og innredet til boligformål i 2015/2016 (søkn. 2012).

Selges boligen med utleidel/leilighet eller hybel?
Ja.
Utleiedel 1: leilighet i 1. etasje (ca 55 m2).
Utleiedel 2: hybel i uthus (ca 40 m2).
Er rommene som benyttes til utleiedel/leilighet/hybel godkjent til beboelse (rom til varig opphold) av bygningsmyndighetene?
Ja.

Kjenner du til om det foreligger skaderapporter eller tilstandsvurderinger etc. om boligen?
Ja.
Tilstandsrapport utarbeidet i forbindelse med salg fra forrige eier i 2025. Datert 24.09.2024 - utført av SørTakst AS

Kjenner du til målinger av areal av boligen eller opplyst areal for eksempel oppgitt i i salgsoppgave, takstrapport, tilstandsrapport, byggesøknad osv.?
Ja.
Se spm. over.

Kjenner du til om det er utført øvrige arbeider på boligen som reparasjon/oppussing/bygging?
Ja.
Faglært arbeid:
1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2006-2007
Firmanavn: W.M. Bygg (Oslo)
Beskrivelse av arbeidet: full renovasjon av hus, bytte av vinduer og etterisolasjon

2. Hvilket år ble jobben fullført?: 2013-2014
Firmanavn: L'Orange
Beskrivelse av arbeidet: Nytt tilbygg med entre og bad til leilighet i 1. etasje

3. Hvilket år ble jobben fullført?: (ingen spesifikt år, men i samme periode som 2013-2014)
Firmanavn: Kragerø Naturstein
Beskrivelse av arbeidet: Veranda i bakgård konstruert, nye tørrmurer og trapper i bakgård

4. Hvilket år ble jobben fullført?: 2015-2016
Firmanavn: Storegjerde Bygg
Beskrivelse av arbeidet: Konstruksjon av nytt gulv med bæring, samt utlekting, vindtetting og innsetting av vinduer

5. Hvilket år ble jobben fullført?: 2021
Firmanavn: Jacobsen Bygg
Beskrivelse av arbeidet: Utvidelse av utegulv på areal bak baptistkirken. Dimensjonering, bærende konstruksjon og bordlegging

6. Hvilket år ble jobben fullført?: 2022
Firmanavn: Lunberg Bygg og Tømrer Lasse Lundberg
Beskrivelse av arbeidet: Oppussing av leilighet med avdeling av et oppholdsrom. Avretting av gulv og etterisolering av dette
Ufaglært arbeid:
1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2006-2007
Beskrivelse av arbeidet: full renovasjon av hus, bytte av vinduer og etterisolasjon

2. Hvilket år ble jobben fullført?: 2013-2014
Beskrivelse av arbeidet: Nytt tilbygg med entre og bad til leilighet i 1. etasje

3. Hvilket år ble jobben fullført?: (ingen spesifikt år, men i samme periode som 2013-2014)
Beskrivelse av arbeidet: Veranda i bakgård konstruert, nye tørrmurer og trapper i bakgård

4. Hvilket år ble jobben fullført?: (ingen spesifikt år, men i samme periode som 2013-2014)
Beskrivelse av arbeidet: Dør til veranda fra kjøkken i 2. etasje satt inn

5. Hvilket år ble jobben fullført?: 2015-2016
Beskrivelse av arbeidet: Konvertering av 2. etasje i uthus til boareal, inkludert etterisolering tak/vegg, nytt bad og hybelkjøkken. Innvendig snekkerarbeid for øvrig.

Kjenner du til om det er utført øvrige arbeider på boligen som reparasjon/oppussing/bygging av tidligere eier?
Ja.
Taket på sørvendt side av huset ble byttet av tidligere eier for ca 20 år siden.

Vet du om det er, eller har vært, feil på tilbehør/inventar/løsøre gjenstander som følger med boligen?
Ja.
Peisovner koblet til vestvendt pipe er ikke i funksjon idet pipa kreves utbedret.

Enebolig oppført over 3 plan med hvor det i underetasjen er innredet leilighet med egen inngang, samt anneks innredet med stue/kjøkken, bad og hems. Opprinnelig byggeår på enebolig og uthus rundt 1900, og er siden 2014 tilbygd og vesentlig oppgradert, blant annet med nyere våtrom og kjøkken. Huset har visse skjevheter, men ikke større enn påregnelig med hensyn på alder. Eiendommen er oppført med en boenhet. Boligen har en god standard med innbydende kjøkken med innredning fra Terna, integrerte hvitevarer og benkeplate i stein. 3 soverom i hoveddelen av huset, og flott flislagt bad utstyrt med badekar, dusjhjørne, vegghengt toalett og servantinnredning. Det er i tillegg gjestetoalett i 1 etasje. Store og pene stuer samt spisestue i boligen.
Boligen inneholder:
Kjeller: Bod/oppbevaring i kjeller.
1. etasje: Hall m/trapp, toalettrom og stue. Leilighet bestående av vindfang, bad/vaskerom, kjøkken, stue/spisestue og soverom
2. etasje: Trapperom/gang, kjøkken, stue, spisestue og vaskerom
3. etasje: Trapperom/gang, 3 soverom, loftstue, bad

Uthuset på eiendommen inneholder stue/kjøkken, bad, bod og hems. Det er uinnredet bod i underetasjen.

Eiendommen har en meget attraktiv beliggenhet i Risør sentrum med kort vei til det meste. Vakker gate som bærer et historisk preg da ett par av bygningene i denne gaten (nabohus) er av de få som overlevde bybrannen i 1891. Eiendommen har flott uteplass med inngjerdet hage foran huset og usjenert uteareal bak huset.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Diverse møbler og inventar kan overtas/medfølge etter nærmere avtale.

Elektrisk oppvarming. Det er peisovn i stue.

Det foreligger ferdigattest på "Endring av bygg og sammenføying av to boenheter" datert 06.02.2014.
Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1900 tallet

Kommunen opplyser at det ikke var krav til ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på den tiden eiendommen ble oppført. 

Stue, hems og bad i uthus er ikke søkt godkjent hos kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:
4201/16/917:
Ingen.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
•    Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
•    Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
•    BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•    Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
•    I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
•    Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite.

Energiattesten er innhentet fra enova.no datert 27.09.2024.

Nydelig sentrumsbeliggenhet med gangavstand til restauranter, cafeer, havna og mye mer! Eiendommen befinner seg i Prestegaten kort vei fra handlegatene og byhavna. Usjenert uteområde og stort hageareal- som er sjelden vare med en beliggenhet midt i sentrum.
Risør, den vakre sørlandsbyen med hvite trehusbebyggelser og koselige gater, bærer på en rik kulturhistorie som en av Sørlandets eldste byer. Byens historie strekker seg helt tilbake til 1400-tallet da tømmerhandel satte byen på kartet som en trelastby. I 1607 nevnes byen for første gang som en uthavn. I dag er byen en innholdsrik og attraktiv sommerby som tilbyr både shopping i unike nisjebutikker, overnatting, akvarium og et godt utvalg mat og drikke på populære spisesteder, bakerier samt et fiskemottak. Risør er vertskap for noen av Norges mest unike festivaler og du finner fantastiske gallerier og kunstutstillinger i byen. Det er fine turområder og utsiktpunkter i nærheten av sentrumet, som blant annet "Risørflekken" på Urheia- et seilmerke som først ble kalket på fjellknausen av Hollandske sjømenn.

Fra eiendommen er det kort vei til barnehage (nærmeste 300 meter), grunnskole (1,6 km) og videregåendeskole (1,1 km). Gode bussforbindelser fra Risør torv (200 meter) og dagligvare knappe 3 minutt å gå.
Med bil er det ca. 30 minutter til Tvedestrand og 45 minutter til Arendal.

Se vedlagte kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Barnehage:
Tjenna barnehage (0-5 år): 0.3 km
Frydenborg barnehage (1-5 år): 1.2 km
Trollstua barnehage (1-5 år): 1.9 km

Skole:
Risør barneskole (1-7 kl.): 1.6 km
Risør ungdomsskole (8-10 kl.): 1.5 km
Risør videregående skole : 1.1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Tomten er meget pent opparbeidet med gressplen, beplantning og plattinger på flere nivåer.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. Eiendommen har rett til å kjøpe beboerparkering som gir tilgang til øremerkede plasser for beboere i byen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål og friområde i henhold til reguleringsplan datert 30.06.2022.
Hensynssone: Bevaring kulturmiljø.
Faresone: Ras- og skredfare, annen fare

I kommuneplanen er området satt av til sentrumsformål

Eiendommen er SEFRAK- registrert. SEFRAK er et landsdekkende register hovedsakelig over bygninger bygd før 1900-tallet.

Kommunale avgifter er kr 25 087,- for inneværende år. Herav er:
Feiing: kr 700,-
Vann: kr 3832,-
Vannmålerleie: kr 500,-
Avløp: kr 6 706
Renovasjon: kr 4 788,-
Eiendomsskatt: kr 8 561,-
Opplysninger om kommunale gebyrer er hentet opplysninger mottatt fra Risør kommune 09.05.2025

7 400 000,00 Prisantydning

Omkostninger

185 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
186 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
205 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 586 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 605 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Alley Oop AS

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

 
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 59 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 2 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 900,00

Utlegg:
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport enebolig  kr 12 000,00

Oppdragsnummer 47-0056/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR47.2656

Sist oppdatert: 01. juni 2026 kl. 14:35