Stenbråtveien 152

Stenbråtveien 152, 1164 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 180, bruksnummer 604, seksjonsnummer 11, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 165 kvm

BRA-i:
U. etasje 43 kvm: Hoveddel: Trappegang og bad. Hybeldel: Stue/kjøkken og bad.
1. etasje 46 kvm: Stue/spisestue/kjøkken og bod.
2. etasje 26 kvm: Entré/trappegang, bad og soverom.
3. etasje 26 kvm: Trappegang og 2 soverom.

BRA-e:
2. etasje 21 kvm: Garasje.
Utebod: 3 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
U. etasje 20 kvm: Terrasse.
3. etasje 19 kvm: Takterrasse.

Arealet av veggen mellom garasje og øvrig del av etasjen er inkludert i BRA for garasjen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.05.2026 utført av Taksator AS v/Finn H. Bjørntvedt. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført som et enderekkehus over 4 plan i 2020. Bygningen er oppført med vegger i isolert bindingsverk over en grunnmur av betong, som er fundamentert på komprimerte steinmasser. Ytterveggene er kledd med liggende og stående royalimpregnert kledning. Gulv- og etasjeskillere er av trebjelkelag, og gulvet i underetasjen er en støpt plate på komprimerte masser. Takkonstruksjonen er et pulttak i trekonstruksjoner, tekket med papp/folie. Boligen har vinduer med isolerglass fra byggeåret. Inngangsdøren i 1. etasje ble skiftet i 2025 etter en reklamasjon, og det er terrassedører med isolerglass fra byggeåret. Innvendige dører er malte. Fra trappegangen i plan 3 er det utgang til en takterrasse på ca. 19 m² med glassrekkverk. Foran underetasjen er det en terrasse på ca. 20 m² over to nivåer, som ble bygget ny i 2024. Innvendige trapper er tretrapper med malte vanger og heltre trinn.

Garasje med gulvareal på ca 20 m². Støpt gulv. Plateslåtte/malte vegger og himling. Leddport, med elektrisk portåpner. Det er montert ladepunkt for el-bil.

Relativ enkel utebod i trekonstruksjoner, som har enkel fundamentering på terreng. Pulttak i trekonstruksjoner som er tekket med papp. Byggeår 2020.

Det elektriske anlegget har fordelingskurser med jordfeilautomater og er et jordet anlegg fra byggeåret. Det foreligger kursfortegnelse i sikringsskap. Det er utstedt samsvarserklæring for el-arbeid utført i forbindelse med oppføring av boligen, datert 17.06.2020.

Det er ingen punkter som har blitt tildelt TG2/TG3.

Helse, miljø og sikkerhet:
Rekkverkshøyden ved terrassen foran U. etasje er lavere enn dagens forskriftskrav og har åpninger som er større enn dagens forskriftskrav.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Montering av ny inngangsdør.

2024:
- Bygging av terrasse foran underetasjen.

2023:
- Utvidelse av kjøkkeninnredning med spiseøy.
- Montering av garderobeskap i entré/trappegang.

Vedlikeholdshistorikk sameiet:

2025:
- Planting av hekker tilknyttet flere seksjoner.
- Utskifting av ytterdører for berørte seksjoner.
- Reduksjon av antall restavfallsbeholdere.

2024:
- Utskifting av gjerde mot nord med tregjerde.

Dette er et innholdsrikt enderekkehus fra 2020, fordelt over fire plan med en gjennomtenkt planløsning. Boligen har vannbåren gulvvarme i de tre nederste etasjene og balansert ventilasjon, som sikrer et godt inneklima og lave strømutgifter. En egen utleiedel i underetasjen gir fleksibilitet og leieinntekter. Beliggenheten som siste hus i rekken gir en skjermet og privat følelse.

Entré, 2. etasje:
Inngangspartiet i andre etasje gir et ryddig første inntrykk. Her er det plass til garderobeskap for yttertøy og sko. Fra entréen er det direkte tilgang til et soverom, et bad og trappeforbindelse til de øvrige etasjene. Den nye inngangsdøren ble montert i 2025.

Stue og kjøkken, 1. etasje:
En trapp ned fra inngangspartiet åpner hovedetasjen seg med stue og kjøkken i en sosial, åpen løsning. Store vindusflater gir godt med lys. Rommet er enkelt å møblere med plass til både sofagruppe og en romslig spiseplass. Kjøkkeninnredningen fra Huseby har folierte fronter og en praktisk spiseøy som ble montert i 2023. Benkeplaten i laminat gir gode arbeidsflater. Alle hvitevarer er integrert: induksjonstopp, stekeovn fra Miele, oppvaskmaskin og kjøl-/fryseskap. En avtrekksvifte i stålhette leder matos effektivt ut. Hele etasjen har vannbåren gulvvarme.

Toppetasje med takterrasse, 3. etasje:
I øverste etasje ligger boligens private sone med to soverom og en trappegang. Begge soverommene har plass til garderobeskap, og den varierende takhøyden på opptil 2,90 meter gir en luftig følelse. Fra trappegangen er det utgang til en stor takterrasse på ca. 19 m². Her oppe er man usjenert, med god plass til utemøbler og grill.

Bad, 2. etasje:
Badet ved entréen er flislagt og utstyrt med veggmontert toalett, servant med underskap, speil og et nedsenket dusjhjørne med dusjvegg. Vannbåren varme i gulvet gir komfort.

Underetasje, hoveddel:
Underetasjen er delt i en hoveddel og en utleiedel. Hoveddelen består av en trappegang og et romslig bad som også fungerer som vaskerom. Badet er flislagt, har vannbåren gulvvarme og er utstyrt med vegghengt toalett, servantløsning og dusjhjørne. Det er opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

Hybel, underetasje:
Hybelen har egen inngang og består av stue og kjøkken i åpen løsning, samt et eget bad. Kjøkkenet har folierte fronter, spiseøy, integrert induksjonstopp og stekeovn, samt en nisje for kjøleskap. Avtrekksviften har kullfilter. Det er vannbåren varme også i gulvet på stue/kjøkken. Badet er flislagt med vannbåren gulvvarme og har dusj, toalett, servant og opplegg for vaskemaskin. Fra denne delen er det utgang til en terrasse på ca. 20 m² fordelt over to nivåer.

Overflater:
Gulv: 1-stavs parkett og fliser.
Vegger: Malte flater og fliser.
Himling: Malte flater.

Lagring:
Boligen disponerer en innvendig bod i 1. etasje, en utvendig bod ved inngangspartiet, samt garderobeskap i to soverom, kottet ved kjøkkenet og i entréen. I tillegg medfølger en integrert garasje på ca. 20 m² med elektrisk portåpner og lader for elbil.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Boligen varmes opp med fjernvarme tilknyttet vannbåren gulvvarme. Vannbåren gulvvarme er lagt i alle gulv, bortsett fra i boligens øverste plan samt bod. Fordelerskap for vannbåren varme er plassert i badet i underetasjen (hoveddel). Boligen har balansert ventilasjon med varmegjenvinner.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2020. Det foreligger ferdigattest for oppføring av rekkehus, datert 20.11.2023. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr 499655, tinglyst 05.06.2015:
Del av gnr. 180, bnr. 5 skal ha kjørbar adkomst over gnr. 180, bnr. 39 og 40 fra felles avkjøring til tomtegrensen mellom eiendommene. Gnr. 180, bnr. 39 og 40 skal ha drift og vedlikeholdsansvar for veien. Alle kostnader forbundet med veien skal fordeles likt på samtlige boenheter.
Dagboknr. 157713, tinglyst 23.02.2016:
Gnr. 180, bnr. 604 skal ha bruksrett til kjørbar adkomstvei fra Stenbråtveien på regulert felles avkjørsel over gnr. 180, bnr. 33. Gnr. 180, bnr. 61 (ledningseier) gis rett til å ha liggende stikkledninger for vann og avløp med nødvendige kummer gjennom gnr. 180, bnr. 604 frem til hovedledning på gnr. 180, bnr. 604. Grunneier skal gi ledningseier fri tilgang for vedlikehold, videre forplikter grunneier seg til å ikke utføre arbeider som kan skade eller gjøre ledningene utilgjengelige.
Dagboknr. 217731, tinglyst 14.03.2016:
Gnr. 180, bnr. 33 skal ha bruksrett til kjørbar adkomst fra Stenbråtveien på regulert felles avkjørsel over gnr. 180, bnr. 604 iht. reguleringsplanen. Den delen av adkomsten som ligger på gnr. 180, bnr. 604 er omringet med rød farge på vedlagte kart, konferer megler for dette.
Dagboknr. 1485633, tinglyst 31.10.2018:
Kommunen har rett til å legge og ha liggende hovedledninger med kummer på eiendommen. Kommunen erstatter mulige skader som oppstår som følge av arbeidet. Kommunen gis fri tilgang til eiendommen for vedlikehold. Eier forplikter seg til å ikke utføre arbeider som kan skade eller gjøre ledningene utilgjengelige. Ved større tiltak på eiendommen, skal kommunen varsles.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Den del av boligens underetasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen. Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Velkommen til Stenbråtveien 152, en adresse som plasserer deg perfekt i et etablert og familievennlig nabolag på Stenbråten. Dette er et område som kombinerer roen fra et villaområde med nærheten til alt en aktiv familie trenger i hverdagen. Med en overvekt av eneboliger og rekkehus, er dette et nabolag preget av trygghet og godt naboskap, hvor barna har rikelig med lekekamerater og trygge omgivelser å vokse opp i.

Her er logistikken enkel. Flere barnehager, som Solbakken og Steinbråten naturbarnehage, ligger i gangavstand fra boligen. For skolebarna er det kort vei til populære Munkerud skole. Dagligvarehandelen kan gjøres hos Kiwi på enten Nordstrand eller Mortensrud, og for et større utvalg av butikker og tjenester er Thon Senter Mortensrud. kun en kort kjøretur unna. Her finner du blant annet apotek, Kiwi, Coop og Rema 1000, i tillegg til café og frisør og vinmonopol.

For den aktive familien er beliggenheten ideell. Rett utenfor døren starter turstier, og Skullerud, inngangsporten til Østmarka, er bare minutter unna. Dette gir umiddelbar tilgang til skog og mark for turer, løping og skigåing. I nærområdet finnes også Leirskallen flerbrukshall og flere balløkker. Selv med denne landlige roen er ikke byen langt unna. Nærmeste bussholdeplass er Maikollen, og T-banen fra Mortensrud eller tog fra Hauketo stasjon gir effektive reiser inn til Oslo sentrum.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Flere private og offentlige barnehager i området.
I følge utdanningsetaten sogner eiendommen til Munkerud skole, med kort og tilnærmet bilfri skolevei.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 8325 kvm som tilhører sameiet. Tomten er pent opparbeidet og beplantet, og asfaltert ved inngangssiden. Fellesarealene inkluderer lekeplass, grøntområder og gjesteparkering.

Boligen disponerer egen garasje med elektrisk portåpner og biloppstillingsplass foran garasjen. Fastmontert lader for elbil følger med. Det er også mulighet for gjesteparkering i sameiet.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4721, «Vestre Leirskallen», vedtatt 05.06.2013, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2015 - Oslos kommuneplan mot 2030 (KPA2015), vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg.

Eiendommen omfattes også av Kommunedelplan 17 - Torg og møteplasser (KDP-17), vedtatt 22.04.2009.

Pågående byggesaker i området:
Stenbråtveien 130 - Oppføring av tre eneboliger i kjede

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 6 345,- pr. mnd. og inkluderer: Kabel-tv, internett, varmtvann (vannbåren varme), forretningsførsel, felles forsikring, kommunale avgifter og drift og vedlikehold. Fellesutgiftene justeres normalt årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Fellesutgiftene er fordelt slik:
- Fellesutgifter: kr 5 617,-
- Kabel TV/internett: kr 728,-

I styremøte 27. april 2026 ble det vedtatt å inngå avtale med Techem om individuell måling av vann og fjernvarme. Dette vil medføre en månedlig kostnad på kr 238,- per seksjon som vil bli fakturert sammen med felleskostnadene. Denne kostnaden er per mai 2026 ikke reflektert i felleskostnadene.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 7 800 kwh. pr. år, inkl. elbillading.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 728. pr. mnd. (inkludert i fellesutgiftene). Tv-tuner/dekoder medfølger.
Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster kr 4 000 pr. år. Abonnementet følger med dersom ønskelig.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 4 356 958,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 35 965,- pr. 31.12.2025
Sameiet har ingen felles lån.

8 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

205 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
206 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
225 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 406 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 425 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Andreas Skiri Refsdal og Jannicke Thoresen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet eierseksjonssameiet Leirskallen Panorama, med sameiebrøk 1/27.
Sameiet består av 27 rekkehus.
Forretningsfører er OBOS.
Dugnad må påregnes.
Sameiet er forsikret i Protector Forsikring Asa, polisenr. 273418611.

Dyrehold er tillatt så lenge det ikke medfører urimelig sjenanse for naboer. På sameiets eiendom er det båndtvang for hund hele året. Lekeplassen og tilknyttet grøntområde skal ikke benyttes til lufting av hunder.

Beboerne er ansvarlige for trappemåking. Seksjonseier har vedlikeholdsplikt for den innvendige delen av sin garasje, med unntak av garasjeporten. Eierne av seksjonene 1-11 har vedlikeholdsansvar for tregjerdet mot nord, mens eierne av seksjonene 12-27 har ansvar for hekker tilknyttet sine seksjoner. Seksjonseieren skal rense sluk og holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen.

Grilling med gass- eller elektrisk grill er tillatt, men det er ikke tillatt å benytte kullgrill på takterrasse. Det er ikke tillatt å ha trampoline på fellesareal. Bygningsmessige forandringer på fasade, utskifting av vinduer/ytterdører, oppsetting av markiser eller utvendig antenne krever forutgående godkjennelse fra styret.

Planlagte påkostninger:
- Styret vedtok i april 2026 å inngå avtale med Techem om installasjon av individuelle vannmålere. Dette vil medføre en månedlig kostnad på kr 238,- per seksjon for avlesning og fakturering, og vil gi en mer rettferdig fordeling av kostnader til vann og oppvarming.
- Det pågår utarbeidelse av en vedlikeholdsplan for sameiet.
- Det har vært en byggesak på nabotomten vedrørende veirett og tilkobling av vann/avløp. Styret har besluttet å ikke gå til søksmål grunnet økonomisk risiko, men vil søke dialog med utbygger. Sameiet benytter sin rettshjelpsforsikring i saken.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 968,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus  kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige   kr 37 556,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0099/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2699

Sist oppdatert: 14. mai 2026 kl. 14:21