Solstranda 21

Solstranda 21, 6035 FISKARSTRAND
Kommunenummer 1531, gårdsnummer 74, bruksnummer 89, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 314 kvm

BRA-i:
1. etasje: 137 kvm: Entre/trapperom, to ganger, nedgang til garasje, to kjellerstuer, to soverom, bad og VVS teknisk rom
2. etasje 121 kvm: Gang/trapp, stue og kjøkken med spiseplass, bad, soverom, garderobe og vaskerom

BRA-e:
0. etasje 32 kvm: Garasje
1. etasje: 2 kvm: Utebod
2. etasje 22 kvm: Utestue

Åpent areal:
2. etasje 103 kvm: Sørvestvent balkong på 95 kvm og østvendt balkong på 8 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.04.2026 utført av Anticimex ved Are Bergheim Karlsen Drevik. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 1967 i 1. etasje + underetasje. Bolighuset er oppført med yttervegger i en kombinasjon av tre- og betong/lettklinkerkonstruksjoner som utvendig er kledd med liggende bordkledning og fasader av murpuss. Grunnmur av betong og lettklinkerblokker. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Boligen har saltak i trekonstruksjoner som utvendig er tekket med takplater av metall. Entredør med glassfelter. Døren har i tillegg elektronisk dørlås/kodelås. Vinduer i forskjellig materialer fra forskjellige årstall. Balkongdører med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler har fått TG3:

Bad underetasje:
Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Det observeres stedvis tegn til skader og riss i enkelte veggfliser. Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger flere steder på badet (utenfor dusjsonen). Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å væ re tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Det registreres motfall på deler av gulvet. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Sluket er isolert inne i dusjsonen. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert. Innredningen bæ rer samlet sett preg av slitasje og enkelte mindre skader (svelleskader og lignende). Det er utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom. Det er utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom. Arbeidene på våtrommet bæ rer tydelige preg av manglende fagmessig utførelse.

Vaskerom 1. etasje:
Lekkasjesikkerhet - Det registreres motfall på gulvflater utenfor sluksonen.

VVS-teknisk rom:
Vanntett sjikt/membran - Gulvbelegget har synlige sprekker og utettheter. Det vurderes derfor at det vanntette sjiktet ikke lenger oppfyller sin tiltenkte funksjon.
Ventilasjon - Det er ingen ventilasjonsløsning i våtrommet.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen:
Skorstein har ikke fire frie sider. Det skal være mulig å påse at skorsteinens ytterflater er uten sprekkdannelser slik at forhold som kan påvirke brannsikkerheten kan oppdages tidlig. Det er kun en person med spesialkompetanse som kan vurdere eksakt hvilke tiltak som er nødvendig. Avstanden mellom pipe og brennbart materiale vurderes stedvis å være for liten. Det ble foretatt piperehabilitering før huseier tok over boligen. Da det er mangelfull dokumentasjon om hva som faktisk er gjort, forblir avviket stående som TG3

Utvendig trapp ved østvendt balkong:
Trappen med tilhørende rekkverk viser tydelige tegn til høy slitasje, elde og skader.

I tillegg har følgende bygningsdeler fått TG2:

Bad 1. etasje:
Det er stedvis antydning til fuktmerker i himlingen og oppsprukket listverk mot himling. Høy fuktbelastning som følge av utilstrekkelig ventilasjon vurderes som en sannsynlig hovedårsak. Det observeres tegn til riss og sprekker flere steder på våtrommet (utenfor dusjsonen). Det er registrert bom (hulrom med påfølgende riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser. Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av badekaret. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å væ re tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Grunnet plassering av badekar er det ikke mulig å foreta en fullgod undersøkelse av sluket. Sluk under badekar er ikke lett tilgjengelig for rengjøring. Sluket er isolert inne i dusjsonen. Fuktmerker i himlingen indikerer at ventilasjonen er utilstrekkelig. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert. Det er påvist feil bruk av dampsperre i konstruksjonen, som f.eks. kan hindre uttørking og som ikke tyder på faglig god utførelse. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå. Arbeidene på våtrommet bæ rer tydelige preg av manglende fagmessig utførelse. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse i nær fremtid.

Vaskerom 1. etasje:
Overflater gulv - Det er registrert bom (hulrom med påfølgende riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser.
Vanntett sjikt/membran i gulv og vegger - Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Vannrør - Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Avløp ink. sluk - Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Ventilasjon - Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.

VVS-teknisk rom:
Tettesjiktets tilslutning til sluk - Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
Vannrør - Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Fagmessig utførelse - Det foreligger lite informasjon om arbeidet som er gjort i rommet. De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bæ rer ikke preg av faglig god utførelse.

Kjøkken:
Ventilator - Ukjent om ventilatoren gir tilstrekkelig avtrekk. Ved funksjonstest registreres liten effekt. Ventilatoren avgir ulyder under drift. Eksakt årsak er ukjent, men forholdet kan indikere mekanisk slitasje
eller feil.
Ventilasjon - Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
Innredning - Innredningen har stedvis bruksmerker og mindre tegn til slitasje. Benkeplate har enkelte synlige riper og skader som vurderes som skader i benkeplatens overflate.

Tekniske anlegg:
Varnnrør - Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Fordelerskap og fordelerstammer - Fordelerskap har åpninger/utettheter til omsluttende veggkonstruksjon. Det er ikke etablert sprutsikring/deksel i fordelerskapet. Det er registrert drypplekkasje fra endeplugg til rør-i-rør-systemets fordeler. Enkelte av ytterrørene (varerør) er avsluttet over fordelerskapet.
Innvendig stoppekran - Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder og lignende symptomer.
Avløpsrør - Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) har stedvis en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom:
Overflate gulv - Det er registrert stedvis knirk i gulvet.
Innerdører - Enkelte innerdører bæ rer preg av skader/slitasje.
Annet - Deler av etasjen har skråtak som er en lukket konstruksjon.

Rom under terreng:
Overflate vegg - Veggflater bæ rer preg av stedvis aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
Overflate gulv - Synlige deler av gulvets overflatemateriale bæ rer stedvis preg av slitasje/bruksmerker. Gulvets overflatemateriale har tegn til svelleskader i gang utenfor bad ved soverom. Overflatesøk med
fuktindikasjonsinstrument ble gjennomført, uten at det ble registrert forhøyede verdier. Det er registrert knirk i større deler av gulvet. Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser i entré. Dette kan skyldes bakenforliggende forhold som ikke lar seg avdekke ved visuell inspeksjon.
Innerdører - Enkelte innerdører bæ rer preg av skader/slitasje. Dørbladet som fører til garasje kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.
Ventilasjon - Ventilasjonen i kjellerstue over garasje vurderes som utilstrekkelig.
Kontroll i lukkede konstruksjoner - Det er observert dampsperre i veggkonstruksjonen på begge målepunktene, en løsning som erfaringsmessig gir økt risiko for fuktproblemer siden dette sperresjiktet reduserer konstruksjonens evne til uttørking. Det er påvist feil bruk av plastisolasjon (isopor) i veggkonstruksjonen i kjellerstue over garasje, en løsning som er forbundet med økt risiko ved brann, og tyder på ufagmessig utførelse av konstruksjonen. Det er observert vindsperrepapp inne i veggkonstruksjonen på østvendt soverom, en løsning som erfaringsmessig gir risiko for tilvekst av mikroorganismer. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon. Måleresultatene tilsier at det ikke ble registrert forhøyet fuktnivå.

Loft-uinnredet/kaldt loft:
Inspeksjonsmulighet - Deler av kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet redusert tilkomstmulighet. Konsekvens er at tilstanden i disse delene av loftet ikke er kartlagt
Synlige overflater - Misfarging observeres stedvis på undertak ved pipe, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt.
Skadedyr og fuktkrevende insekter - Spor etter gnagere er observert. Forhold, årsak, konsekvens, og eventuelle forslag til tiltak er kun beskrevet under avsnittet om "skadedyr". Dette er en viktig opplysning som en leser av rapporten må sette seg inn i.

Skadedyr og fuktkrevende insekter:
Det observeres spor på kaldtloft, samt foreligger opplysninger fra huseier om observasjoner/lyder av gnagere i etasjeskiller. Opplysningene i dette punktet bør ses i sammenheng med punkt 19 i selgers
egenerklæring. Ytterkledningen mangler tilstrekkelig gnagersikring, noe som vurderes som en sannsynlig inntrekksvei, men det kan også være andre skjulte åpninger eller inntrekksveier i konstruksjonen som ikke er kartlagt.

Yttervegger inkl. fasader:
Ytterkledning - Det er stedvis liten avstand mellom kledningens underkant og terrenget.
Lufting av ytterkledning - Det er vurdert å væ re begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen som er mulig å undersøke. Det er ikke mulig å fullverdig kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet er skjult av andre bygningsdeler.
Gnagersikring - Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen og hjørnebord som var mulig å kontrollere. Det har ikke væ rt mulig å fullverdig kontrollere om alle deler av ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet stedvis er skjult av andre bygningsdeler. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.

Vinduer og ytterdører:
Vinduer og omramming - Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
Ytterdører og omramming - Det registreres følgende avvik på balkongdør på stue, kjøkken og på balkongdør (skyvedør) på stue: Dørene viser begynnende tegn til utvendig slitasje. Det er derimot ikke registrert synlige skader av
vesentlig betydning. Det observeres at én av boligens balkongdører er observert permanent skrudd igjen og ikke operativ. Det registreres følgende avvik på entrédør: Det er ikke montert et fullverdig beslag i underkant av døren og det er synlig byggskum, noe som ikke bærer preg av faglig god utførelse.

Yttertak:
Tekking (med tilhørende beslag) - Taktekkingen (med tilhørende beslag) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger) - Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Takgjennomføringer (takhatter o.l.) - Takgjennomføringer med tilhørende tettedetaljer viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader.
Skorsteiner (over tak) - Fotbeslaget rundt skorsteinen viser tegn til slitasje og elde. Svekkelser i beslag rundt skorsteiner er et kjent risikopunkt.

Balkonger - sørvestvendt balkong:
Tilstand på rekkverk og overflatematerialer - Overflatematerialer på balkongen viser stedvis tegn til slitasje og elde.
Konstruksjoner og fundamenter - Det registreres tegn til skader og feil (skjevhet mot østvendt balkong) på konstruksjonsoppbygningen til balkongen.

Balkonger - østvendt balkong:
Tilstand på rekkverk og overflatematerialer - Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje og elde.
Konstruksjoner og fundamenter - Det registreres tegn til skader og feil (skjevhet i konstruksjonen generelt) på konstruksjonsoppbygningen til balkongen.

Drenering:
Alder - Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Terrengfall fra grunnmur - Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren.
Fuktsikring av grunnmur - Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre.
Bortledning av takvann - Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Stikkledninger og tanker:
Utvendige vannledninger Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Terrengfall fra grunnmur Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren.
Fuktsikring av grunnmur Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre.
Bortledning av takvann Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Stikkledninger og tanker:
Utvendige vannledninger - Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Utvendige avløpsledninger - Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Septiktank og tett avløpstank - Boligen har en septiktank som er delt med nabo (ifølge huseier), men det foreligger ingen dokumentasjon på rensefunksjon, kontrollrapporter eller annen relevant dokumentasjon.

Andre byggverk - utestue:
Veggkonstruksjon og fasadematerialer - Stedvis kort avstand fra underkant av kledningen til terrenget.
Yttertak og takkonstruksjon - Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
Vinduer, dører og porter - Vinduer og ytterdør viser tegn til slitasje, elde og stedvise aldersrelaterte skader. Vinduene har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Andre byggverk - utebod:
Veggkonstruksjon og fasadematerialer - Stedvis kort avstand fra underkant av kledningen til terrenget, og det observeres tegn til fuktopptrekk/fuktskader som følge av dette. Det er ikke montert musesperre bak kledningen.
Yttertak og takkonstruksjon - Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
Fundament, grunnmur og gulv mot grunn - Det er registrert stedvise skjevheter i bjelkelaget som kan tyde på at bygningen har vært utsatt forsetninger. Eksakt årsak er ikke kjent, men forholdet kan henge sammen med fundamenteringen av bygningen.
Vinduer, dører og porter - Vinduer og ytterdør viser tegn til slitasje, elde og stedvise aldersrelaterte skader. Vinduene har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
Fagmessig utførelse -Det foreligger lite informasjon om bygningsdelen. De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer ikke preg av faglig god utførelse.

Ande byggverk - garasje:
Vinduer, dører og porter Vindu viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Dette er en frittliggende enebolig med en god og praktisk planløsning, samt gjennomgående pene innvendige overflater.

Stue:
Stuen er romslig og innbydende, med god plass til flere sittegrupper og naturlige soner. Store vindusflater sørger for rikelig med dagslys, og en murt peisovn med glassdør bidrar til en lun og hyggelig atmosfære på kjølige dager. Fra stuen er det utgang til en stor balkong og terrasse som strekker seg rundt store deler av boligen. Overflatene består av parkett på gulv og malte vegger og tak. En dobbel skyvedør med glassfelt og sprosser skaper en fin overgang til kjøkken og spisestue.

Kjøkken:
Kjøkkenet er utstyrt med innredning fra HTH med profilerte fronter og laminert benkeplate. Det er nedfelt kjøkkenvask med ett-greps armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter over benk, samt fliser mellom benkeplate og overskap. Kjøkkenet har integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjølehjørne, i tillegg til vegghengt ventilator. I tilknytning til kjøkkenet er det god plass til en romslig spisegruppe.

Bad i hovedetasje:
Badet i hovedetasjen har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og malt tak. Her finner man vegghengt servantinnredning med ett-greps armatur, speil med belysning og stikkontakt, samt et praktisk høyskap. Badet er videre utstyrt med dusjnisje med glassvegg og dør, to dusjarmatur, badekar med innebygd armatur og vegghengt toalett.

Vaskerom:
Vaskerommet ble oppgradert i 2009 og fremstår funksjonelt med flislagt gulv, malte vegger og tak. Rommet har vegghengt servantinnredning med utslagsvask, høyskap og opplegg for vaskemaskin.

Bad i underetasje:
Badet i underetasjen ble også oppgradert i 2009 og har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og malt tak. Her er det baderomsinnredning med servant og ett-greps armatur, speil med belysning og stikkontakt, samt dusjnisje med glassvegg og dør og vegghengt toalett.

Boligen har eget VVS-teknisk rom med gulvbelegg og installasjoner som rør-i-rør system, kobberrør, fordelerskap og varmtvannsbereder plassert i rommet.

Teknisk:
- Rør-i-rør system og kobberrør
- Fordelerskap for rør-i-rør
- Varmtvannsbereder plassert i rommet
- Tekniske installasjoner
- Tekniske anlegg fra ulike årstall
- Vannrør med rør-i-rør system
- Vanninntak i kobber med hovedstoppekran
- Synlige avløpsrør i plast
- Stakeluke er ikke lokalisert
- Varmtvannsbereder på 194 liter (fra 2008)
- Varmepumpe plassert i stue

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Taklampe over salong medfølger ikke.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av panelovner (elektrisk oppvarming), ildsted plassert i stue og kjellerstue, gulvvarme/varmekabler i enkelte rom, og varmepumpe plassert i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger innflyttingsattest på boligen fra byggeår datert 29.08.1967.

Det foreligger også ferdigattest på ombygging, tilbygg og garasje datert 03.03.2016 med sak nr. 044/16.

Det er en del endringer på originale byggetegninger og dagens planløsning.
Plantegningen av underetasjen fra byggeår viser at etasjen inneholder, tørkerom, hobbyrom, brensel, matbod og vaskerom.
Den delen av underetasjen som er fra byggeår er i dag kjellerstue, 2 soverom, bad og teknisk rom. I tillegg har trappen mellom etasjene en annen plassering enn på originale byggetegninger.
Hele underetasjen i gammel del er ikke bruksendret og omsøkt godkjent til varig opphold.

Det foreligger tegninger av tilbygget del i hovedetasjen med garasje etc. men overdelen av garasjen står som sportsbod/hobbyrom på byggegodkjente tegninger i forbindelse med søknad om ombygging, tilbygg og garasje. Endring fra hobbyrom/sportsbod til kjellerstue er søknadspliktig endring som ikke er bruksendret og omsøkt. Garasjen har også en liten endring da veggen mot sydvest er skråstilt og ikke rett som på tegninger.

Det er på terrassen over garasje oppført en utestue, dette er søknadspliktig tiltak som ikke er omsøkt.
Det er også oppført en redskapsbod mot sydøst som i utgangspunktet ikke er søknadspliktig men melding om tiltak burde vært innsendt til kommunen.

Tegningene i forbindelse med ombygg/tilbygg etc. omhandler ikke underetasjen i opprinnelig del.

Terrassen i overetasjen har også en litt annen utforming enn på byggegodkjente tegninger. Det er opprinnelig en terrasse mot øst og mot syd, men denne er i dag sammenbygd og går rundt store deler av boligen

Det tas spesifikt forbehold om at kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr 306043-4/58 01.12.1965 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutt.

Eiendommen har tinglyst rett til veg som hefter i eiendommen bnr. 1, bnr. 360 og 361. Rettigheten er tinglyst med dagoknr. 305043-2/58 den 01.12.1965.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Eiendommen har en attraktiv og skjermet beliggenhet på Sula med kort vei til sjøen like nedenfor eiendommen. Boligen er beliggende i rolig gate uten gjennomgangstrafikk.
Fra boligen er det kort gangavstand til nye barneskolen på Fiskerstranda på Rørstadmarka like vest for eiendommen. Det er flere flotte turområder i nærheten, blant annet nevnes Mausavannet med flotte turstier og bademuligheter, tursti til Taustua og Rollonhytta fra Eikrem, tur til Gjølevannet og til Fiskerstrandhyttene på Sulafjellet for å nevne noen.

Til kommunesentrum i Langevåg er det ca. 6 km og til handelssentrum i Spjelkavik og Moa området er det ca. 10 km.

Når du kjører fra Mauseidvågen mot Langevåg og passerer avkjørsel til Rørstadfeltet på venstre hånd tar du av til høyre inn Solstranda og følger vegen rett frem til du har eiendommen på venstre hånd.
Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler:
Rørstadmarka skule (1-7 kl.) 15 min. gange - 1 km
Sula ungdomsskule (8-10 kl.) 9 min. m/bil - 6.5 km
Borgund vidaregåande skole 15 min. m/bil - 11.2
Spjelkavik videregående skole 15 min. m/bil - 12.3 km

Barnehager:
Rørstadmarka barnehage (0-5 år) 12 min. gange - 0,8 km
Måseide barnehage (1-5 år) 16 min. gange - 1.4 km
Bjørkavåg barnehage (0-5 år) 5 min. m/bil - 3.4 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 642 kvm Tomt er opparbeidet med blant annet støpte veier og trapper, diverse støttemurer, biloppstillingsplass, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Parkering i garasje og på eiendommens tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunal vannledning via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen har privat septiktank. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kontakt megler for ytterligere informasjon. 

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan for Rørstad datert 04.02.1999 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Det er en ubebygd boligtomt mot sjøen på andre siden av gaten for eiendommen - se vedlagte reguleringskart.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 15.341,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for feiing, renovasjon, slam og vann. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 23.000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 9.804,-.
Boligen er tilknyttet Tafjord som leverandør av fiber og har avgift på kr 1.050,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 322 915,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 291 661,-/5 291 660,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 7.407,- pr år.

3 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

99 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
100 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
120 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 090 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 110 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Inge Ronald Nergård og Unn Bente Nergård

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,30 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Salgsoppgaver vanlige  kr 5 500,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 2 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Sula kommune  kr 4 962,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto Ålesund  kr 5 000,00

Oppdragsnummer 76-0031/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ålesund
Kipervikgata 7, 6003, ÅLESUND
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR76.2631

Sist oppdatert: 05. mai 2026 kl. 15:03