Bryn skolevei 23

Bryn skolevei 23, 1348 RYKKINN
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 93, bruksnummer 96, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 232 kvm

BRA-i:
Kjeller 90 kvm: Gang, toalettrom, bad, to boder, soverom og kjellerstue.
1. etasje 106 kvm: Entré, gang, bad, tre soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
1. etasje 23 kvm: Redskapsbod/hobbyrom, utestue og utvendig bod.
Garasje 13 kvm: Garasje

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 23 kvm: Platting.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.07.2026 utført av Anticimex AS v/Tom Ivar Stensen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1963. Grunnmuren er av betong. Yttervegger er av trekonstruksjoner med stående trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner og det er støpt gulv mot grunn. Taket er en saltakskonstruksjon i tre, tekket med takstein. Boligen har vinduer med karmer og rammer av tre. Det er entrédør med sikkerhetslås, samt terrassedører i tre. Det er skorstein fra byggeår med peisovn i stuen og åpen peis i kjellerstuen. Til boligen er det en terrasse på terreng på 23 m².

Frittstående utestue fra ukjent årstall på 13 m². Bygningen er en uisolert trekonstruksjon på platting, med liggende trekledning og saltak tekket med takpapp.

Frittstående redskapsbod/hobbyrom fra ukjent årstall på 7 m². Bygningen er en uisolert trekonstruksjon på platting, med liggende trekledning og saltak tekket med takpapp.

Sikringsskapet er plassert i trapperom ved entré og anlegget er sikret med skrusikringer. Det elektriske anlegget er i hovedsak fra byggeår.

Boligen har røykvarslere, men det er ikke observert godkjent slukkeutstyr.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Baderom - 1.etasje
- Helhetsvurdering: Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger inne i dusjsonen. Det registreres gliper mellom gulv og vegg under servantinnredning. Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig, og det registreres motfall på deler av gulvet. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Sluket mangler mulighet for innfesting av klemring. Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte mindre skader. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde må det påregnes fornyelse innen kort tid.

Våtrom - Vaskerom - kjeller
- Helhetsvurdering: Utførelsen i overgang mellom gulv- og veggflater bærer tydelige preg av manglende fagmessig utførelse. Gulvbelegg har stedvis redusert vedheft til underlaget. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Sluket mangler mulighet for innfesting av klemring. Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Avløpsrørene er skjult, og det er derfor ukjent hvilken type rør som er tilknyttet rommet. Det foreligger lite informasjon om arbeidet som er gjort i våtrommet. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde må det påregnes fornyelse innen kort tid.

Ildsteder og skorsteiner - Ildsteder: Ildsted i kjeller har ingen underliggende ubrennbar plate.

Krypkjeller - Ventilasjon: Det er ikke registrert ventilasjon i krypkjelleren.

Vinduer og ytterdører - Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser tegn til slitasje, elde, stedvise råteskader og andre aldersrelaterte skader, eksempelvis stuevindu mot carport og baderomsvindu. Vinduene har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Drenering: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre. Funksjonstiden til dreneringen vurderes å være passert.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Helhetsvurdering: Gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig grunnet manglende tilluftsventilasjon. Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader inne i skrog.

Toalettrom - Kjeller
- Overflate vegg: Tapet har stedvis manglende vedheft.
- Overflate gulv: Gulvbelegg har stedvis redusert vedheft til underlaget.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Sanitærutstyr og innredning: Ved funksjonstesting registreres drypplekkasje fra servantarmatur.

Tekniske anlegg
- Vannrør: Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Boligens avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmtvannsbereder: Det er registrert drypplekkasje fra rør tilkoblet berederen.
- Parafintank: Det er etablert parafintank i trapperom mot kjeller. Det foreligger ingen dokumentasjon eller kontrollrapporter på anlegget.

Andre rom - 1.etasje
- Overflate himling: Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og stedvis støvkondens.
- Overflate vegg: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje, misfarging og har enkelte mindre skader.
- Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale bærer stedvis preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje.

Rom under terreng
- Overflate vegg: Det observeres stedvis tegn til riss i veggflater. Videre registreres stedvise misfarginger og enkelte sprekte panelbord.
- Overflate gulv: Gulvbelegg har stedvis redusert vedheft til underlaget. Videre registreres enkelte merker i vegg-til-vegg teppe.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje.
- Ventilasjon: Det vurderes at det ikke er tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom for å sikre tilfredsstillende luftgjennomstrømning.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Ved hulltaking i utlektet veggkonstruksjon i kjellerstue ble det målt fuktinnhold på 39,9 vektprosent, noe som gir risiko for fuktskade. Synlige tegn på fuktighet observeres inne i konstruksjonen.

Loft
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Misfarging observeres stedvis på undertak rundt takgjennomføringer.
- Ventilasjon, oppbygning og materialbruk: Luftespaltene mellom taksperrene er stedvis tettet med isolasjon.
- Kondensisolering av rør og ventilasjonskanaler: Det registreres uisolerte ventilasjonsrør.

Krypkjeller
- Inspeksjonsmulighet: Det er lagret en stor del gjenstander i krypkjelleren, noe som ikke gir tilstrekkelig grunnlag for en fullstendig vurdering.
- Synlige konstruksjoner: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren. Videre registreres eksponert armeringsjern i ovenforliggende etasjeskiller mot garasje.
- Tilsig av vann og fuktsperre mot grunn: Det er ikke registrert fuktsperre mot grunnen i krypkjelleren.
- Stikktaking i treverk, fukt og fuktmålinger: Det registreres lukter samt synlige fuktmerker som vurderes å være en indikasjon på fuktproblematikk.
- Lagring av organiske materialer: Det er observert lagring av organiske materialer i krypkjelleren.

Yttervegger
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling, med synlige malingsbobler og avflassing.
- Ytterkledning: Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde.
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Ytterdører og omramming: Funksjonstest viser at låsen er defekt.

Yttertak
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Undertak: Undertaket har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Terrasse / platting
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrassen viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.
- Konstruksjon og fundamenter: Det observeres tegn til svikt i terrassens fundamenter, med setninger i konstruksjonen som resultat.

Grunnmur og fundament: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren.

Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Utestue - Helhetsvurdering: Fasadematerialer viser stedvise tegn til slitasje og begynnende nedbrytning. Det er registrert skjevheter i bjelkelaget. Innvendige flater viser tegn til elde og enkelte skader. Vinduer og ytterdør viser tegn til slitasje og elde.

Redskapsbod/hobbyrom - Helhetsvurdering: Fasadematerialer viser stedvise tegn til slitasje og begynnende nedbrytning. Det er registrert skjevheter i bjelkelaget. Innvendige flater viser tegn til elde og enkelte skader. Vinduer og ytterdør viser tegn til slitasje og elde.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Loft - Kontroll av diffusjonssperre: Dampsperren mot underliggende etasje er ikke kontrollert, da isolasjonen ikke var tilgjengelig for å bli løftet.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappen har ikke håndløper på begge sider.

Yttertak
- Snøfangere, takstiger og annet utstyr: Det mangler snøfangerutstyr på deler av taket.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

Ukjent årstall:
- Utbedring av fronter og benkeplater på kjøkkenet
- Enkelte oppgraderinger på det elektriske anlegget

Eneboligen er oppført i 1963 i trekonstruksjoner over to plan: 1. etasje og kjeller. Yttervegger er kledd med stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Grunnmur av hovedsakelig betong. Yttertak er en saltakskonstruksjon i tre, utvendig tekket med takstein. Renner og nedløp i metall. Pipe og luftehatter er helkledd i metall. Boligen er oppvarmet med en kombinasjon av elektrisitet, vedfyring og bio-energi. Det er installert en peisovn med glassdør i stuen tilknyttet parafin, samt en åpen peis i kjellerstuen. Det er etablert parafintank i trapperommet mot kjelleren. Bruk av vanlig parafin er forbudt fra 01.01.2020, og det foreligger ingen dokumentasjon på at anlegget er sanert eller tilpasset bruk av bio-parafin. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast og støpejern. Utvendige vann- og avløpsledninger er fra byggeår. Varmtvannsbereder på 198 liter fra 2003 er plassert i vaskerommet i kjelleren. Sikringsskap er plassert i trapperommet ved entréen og er sikret med skrusikringer. El-anlegget vurderes å være fra byggeår med enkelte oppgraderinger. Det mangler samsvarserklæring på det elektriske anlegget. Dreneringen er fra byggeår og viser tegn til funksjonssvikt. Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre. Det er registrert forhøyet fuktinnhold i veggkonstruksjonen i kjellerstuen. Kjøkkenfronter og benkeplater er oppgradert i senere tid. Siste generelle oppussing ble gjort på 1980-tallet. Ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse ble ikke fremlagt. Det er registrert avvik ved at kjelleretasjen mangler tilstrekkelig antall godkjente rømningsveier.

KJØKKEN:
Kjøkkeninnredning med profilerte fronter og benkeplater av laminat, oppgradert i senere tid. Benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap. Nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Innebygd kjøleskap. Innebygd oppvaskmaskin. Frittstående komfyr. Ventilator med periodisk avtrekk over komfyr. Parkett på gulvet. Mønstret tapet på vegger. Malt flate i himling. Vannrør av kobber. Avløpsrør av plast.

BAD - 1. ETASJE:
Flislagt gulv og vegger. Malt flate i himling. Servantinnredning med profilerte fronter. Servant med ett-greps armatur. Speil over servant. Dusjhjørne med innfellbare glassdører. Dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Gulvstående toalett. Naturlig ventilasjon med avtrekksventil i himling. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast. Badet har et oppgraderingsbehov.

BAD/VASKEROM - KJELLER:
Gulvbelegg på gulv. Baderomspanel og malt mur på vegger. Malte plater i himling. Innredning med slette fronter og skyvedører. Benkeplater av laminat belagt med belegg. Utslagsvask med ett-greps armatur. Dusjhjørne med forheng og dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Opplegg for vaskemaskin. Varmtvannsbereder på 198 liter (fra 2003) plassert på murt sokkel. Manuelt styrt avtrekksvifte på vegg. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast. Våtrommet har et oppgraderingsbehov.

TOALETTROM - KJELLER:
Gulvbelegg på gulv. Tapetserte vegger. Panelbord i himling. Vegghengt servant med armatur. Gulvstående toalett. Naturlig oppdriftsventilasjon via ventil i himling, samt luftespalte for overstrømning under dør. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast og støpejern.

Overflater:
Gulv: Parkett i stue, kjøkken og soverom i 1. etasje. Fliser på bad i 1. etasje. Gulvbelegg i kjeller (gang, vaskerom, toalettrom). Vegg-til-vegg teppe i kjellerstue og soverom i kjeller. Malt betong enkelte steder i kjeller.
Vegger: Strietapet og malte flater i 1. etasje. Malt mur, tapet og trepanel i kjeller. Fliser på bad i 1. etasje. Baderomspanel og malt mur på vaskerom i kjeller.
Himling: Malte flater og malt panel i 1. etasje. Trepanel i kjeller.

Lagring:
Garderobeskap i gang, soverom 1, soverom 2 og soverom 3 i 1. etasje. To boder i kjelleren. Utvendig bod med adkomst via hagen på ca. 3 m². Frittstående redskapsbod/hobbyrom på ca. 7 m². Garasjerom på ca. 13 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Stekeovn, kjøleskap. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: 2 stk lysekroner i stue.

Elektrisitet, vedfyring og biobrensel. Peisovn med glassdør i stue tilknyttet parafin, samt åpen peis i kjellerstue.

Det er registrert avvik hos brannvesenet. Teglskorsteinen er kledd med vinyltapet på to sider i første etasje, noe som gjør den utilgjengelig for ettersyn.

Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes, spyles og plomberes/fylles med sand/grus.

Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1963. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det foreligger byggemeldte fasadetegninger datert 05.02.1962 for den opprinnelige boligen. Det foreligger tydbare tegninger over innvendig planløsning fra byggeår i kommunens arkiv. Fasadetegninger kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger også byggemeldte fasadetegninger for et tilbygg på østsiden. Disse ble mottatt av kommunen 01.09.1993, og tilbyggets byggeår er 1993. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket.

Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er videre bebygd med en frittstående utestue, redskapsbod/hobbyrom, utvendig bod, veksthus og en terrasse/platting. Disse tiltakene er ikke søkt om og er derfor ikke godkjente.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dagboknummer: 1701
Tinglysningsdato: 02.05.1962
Servitutten omhandler: Erklæring hvor eier vedtar kommunens vannforsynings- og kloakkreglement som gjeldende for eiendommen. Eier forplikter seg og fremtidige eiere til å overholde de til enhver tid gjeldende bestemmelser. Erklæringen kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger på Rykkinn i et etablert boligstrøk på Belset. Bryn skolevei er en rolig lokal vei, og tomten grenser mot grøntareal og vegetasjon i bakkant, med åsene tydelig synlige i bakgrunnen. Det er eneboligpreg i nabolaget, med plass og ro rundt husene.

Bryn skole (1.-7. trinn) ligger et par minutters gange unna, og ungdomsskolen Eineåsen er tilgjengelig med bil eller buss. Glitre barnehage har avdelinger i området. Belsetbanen og Bryn idrettspark er begge like i nærheten, noe som gjør hverdagen praktisk for barnefamilier.

For daglige ærender er Meny på Rykkinn Senter tilgjengelig med bil på rundt ti minutter, og senteret har også apotek. Busstopp med linje 204 ligger et par minutters gange fra eiendommen, og med T-bane fra Kolsås er Oslo sentrum nåbart på rundt tre kvarter. Sandvika nås med bil på under ti minutter.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 776,3 kvm. Tomten er svakt skrånende og opparbeidet med asfalterte veier, steinheller, terrasse på terreng, biloppstillingsplass, plenarealer og diverse beplantning. På tomten er det også en frittstående utestue og en redskapsbod. Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser.

Kjøper overtar risiko for avviket.

Eiendommen har carport og garasje.

Det er mulighet for montering av ladeboks i carporten.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse (frittliggende småhusbebyggelse) i henhold til reguleringsplan 2023007, «Bryn skole – detaljregulering», datert 29.10.2025, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt BF.

Som en del av skolens utbygging blir Bryn skolevei stengt for gjennomkjøring og omgjort til gang- og sykkelvei. Det vil fortsatt være bilatkomst til boligene i området.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2022-2042 (ID: 202101), vedtatt 21.06.2023. Arealbruken er i planen avsatt til nåværende boligbebyggelse.

Pågående plansaker i nærområdet:
- Bryn skole - detaljregulering (saksnummer 23/14653) - status: vedtatt. Saken gjelder planlegging og utbygging av en ny 3-parallell barneskole med tilhørende flerbrukshall og oppgraderte utearealer. Ler mer: https://www.baerum.kommune.no/om-barum-kommune/organisasjon/om-eiendom-i-baerum-kommune/prosjekter-eiendom/bryn-og-hammerbakken-skole/

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Årsprognosen for 2026 ligger på kr 24 544,-. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Det er p.t. ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 27 350,- pr. år / 19160 kWh pr. år. Nåværende eier har forsikring i IF som koster kr 9 571,- pr. år. Boligen har tilgang til Telenor T-We som leverandør av kabel-tv og internett. Nåværende eier har ingen aktiv avtale.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 4.563.739 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

8 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

217 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
218 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
238 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 918 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 938 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Gisle Enger-Ullbråten, Anita Ullbråten, Erik ullbråten, Jørn Ivar Solum og Atle Solum

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Foto Enebolig  kr 6 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 14 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune DEL 1  kr 2 676,00
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune DEL 2  kr 1 750,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 10-0262/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26262

Sist oppdatert: 01. august 2026 kl. 21:04