Trangsmyr 9

Trangsmyr 9, 1634 GAMLE FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 685, bruksnummer 2, festenummer 60, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 141 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 118 kvm: Entré, gang, 3 soverom, bad, vaskerom, 2 boder, gang, kjøkken, spisestue, og stue

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 23 kvm:

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 38 kvm: Terrasseareal

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.04.2026 utført av Takstmann Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere informasjon om arealbruk.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enebolig bygget i 1970. Bygningen er fundamentert med betong/lettklinkerblokker til fjell. Ringmur av lettklinkerblokker. Etasjeskillere av trebjelkelag. Yttervegger oppført i
bindingsverkskonstruksjon, utvendig med stående og liggende kledning. Takkonstruksjon med w-takstoler av tre, tekket med takshingel (besiktiget fra bakkenivå).
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3:
Forstøtningsmur- Støttemur av betong ved garasje. Konstruksjonene har omfattende skjevheter. Støttmur har gått i fra hverandre i hjørnet.
Terrengforhold - Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren.

TG2:
Veggkonstruksjon- Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon. Råte i kledningsbord ved dør til vaskerom. Belistning rundt vinduer er stedvis ført helt ned til vannbrettbeslaget, som øker sannsynligheten for råte.
Takkonstruksjon/loft- Undertaket er misfarget. Undertak har mye missfarginger/svertesopp. Det ble utført fuktsøk i undertak, uten å påvise unormale forhold. Loft ble begrenset besiktiget grunnet lagring.
Dører- Sprekt glassrute i entrédøren. Hev og senk går i karm når den heves til toppen, for å lukke døren må ikke håndtaket dras helt opp.
Balkong ved soverom- Terrassebord har høy slitasjegrad. Bærebjelke har store skjevheter.
Overflater- Det registreres stedvik mangelfull avslutning på gulv, særlig ved dører.
Etasjeskille/gulv mot grunn- Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Avviket ble målt i gangen utenfor badet.
Pipe og ildsted- Tilstandsgraden settes da halvparten av forventet levetid på pipe har passert.
Innvendige dører- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Dørblad tar i terskel til vaskerom. Dørblad tar i karm til soverommene. Slarkete håndtak på glassdør. Det mangler håndtak på dør til boder.
Bad - Det er påvist svertesopp i silikonfuger. Det er ikke silikonfuge i overgang vegg/gulv i dusjsone, noe som anes å være ufagmessig utførelse. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25mm. Det registreres små avskallinger på gulvfliser. Membran/tettesjikt har passert forventet brukstid. Det er påvist skader på innredning.
Vaskerom- Det er ikke dokumemtert bruk av egnede materialer på vegger. Det registrere misfarging i sementfuger. Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Eventuelt lekkasjevann ledes ikke til sluk eller andre løsninger. Rommet har kun naturlig ventilasjon.
Vannledninger- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er påvist at vannrør som er utsatt for kulde har mangelfull isolering.
Avløpsrør- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Oljetank- Det registreres oljetank i krypkjeller. Eier opplyser at tanken ikke er benyttet side ca 1995. Det foreligger ingen dokumentasjon på sanering.
Varmvannstank- Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Seal Tech AS skriver i sin rapport at det ble oppdaget lekkasje i ventil på toppen av varmtvannsbereder.
Fuktsikring og drenering - Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
Grunnmur og fundamenter - Tilstandgraden settes av hensyn til alder.

TG IU:
Krypekjeller- Det er ikke adkomst til deler av krypkjelleren. Krypkjeller er kun vurdert i tilgjengelige deler. Krypkjeller regnes for å væ re en risikokonstruksjon som er
utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved
temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med
krypkjelleren. Det foreligger rapport fra SealTech AS i forbindelse med utbedring av krypkjeller. Eier opplyser i egenerklæringen at det i 2025 ble oppdaget muggsopp. Det ble i den forbindelse desinfisert og ryddet. I tillegg ble det montert vifte for å øke sirkulasjonen i krypkjeller. Det registreres eternittplater i deler av kjelleren, samt vannansamling i fjellet. Det ble utført fuktsøk i treverk i etasjeskiller, det ble målt 16,2 vekstprosent. 16,2 vekstprosent anses å være i grenseland av hva som er et akseptabelt nivå.
Tilliggende konstruksjoner våtrom- Hulltakning er ikke foretatt da det ikke er direkte vannpåkjenning på vegger eller gulv.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring :
Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Ja i 2019 - Lekkasje tak. Det ble lagt nytt tak samt beslåtte piper etter lekkasjen.

Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
Ja - Oppdaget fukt/kondens høst 2025. Utbedret av SealTech AS. Se rapport i boligmappa.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja i 2025 - Nytt sikringsskap.

Se flere punkter i selgers egenerklæring som ligger ved i salgsoppgaven

Selger opplyser: Det er kontaktet el-installatør som skal oppgradere hovedsikringen fra 40a til 63a.

Siden byggeåret er boligen både tilbygget og ombygget samt oppgradert i flere omganger, frem til helt nylig. Innvendige overflater, installasjoner og faste innredninger har av den grunn varierende alder og tilstand. Malerarbeid er utført i de fleste rom i senere år. Oppgradert er også boligens elektriske anlegg, blant annet med nytt sikringsskap i 2025 og økt hovedsikring i 2026.

Kjøkkenet ble i 2005 oppgradert med en omfangsrik innredning fra Malte som i dag er meget velholdt i forhold til alder. Innredningen består av et stort antall skuffer og skap med mange oppbevaringsmuligheter samt meterlange benker med god plass både til baking og til matlaging i hverdagen. De fleste av kjøkkenets hvitevarer er innbygget/integrert, stekeovnen i praktisk benkehøyde.

Innenfor kjøkkenet finnes et separat vaskerom som også kan fylle rollen som grovkjøkken. Dette ble i likhet med kjøkkenet pusset opp i 2005, blant annet med innredning i samme serie. Gulvet er flislagt og har elektrisk varme. Verdt å fremheve er også muligheten til å ta skitne tur-/uteklær rett inn til vaskerommet gjennom den tilknyttede gangen, som alternativt også kan fylle rollen som bi-entré.

Badet ble i 2003 slått sammen med tilstøtende toalettrom og bygget opp på nytt fra bunnen av. Badet er i dag funksjonelt, selv om alder og enkelte andre forhold tilsier at oppgraderinger bør påregnes. Gulv og vegger er utført med fliser, gulvet også med varme. Sanitærutstyret inkluderer baderomsmøbler fra IKEA og et dusjhjørne med plassbesparende glassdører som kan svinges inn for maksimalt utbytte av badets over 5 kvm.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, laminat og fliser.
Innervegger: Malt panel, malt tapet, fliser og teglstein.
Himlinger: Malt panel og glatte, malte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte lyse fronter og vitrineskap. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn og mikrobølgeovn. Innbygget oppvaskmaskin. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med profilerte grå fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggmontert speil og belysning. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånddusj. Gulvmontert klosett.

Vaskerom: Skapinnredning med glatte lyse fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt utslagsvask i stål med ett-greps blandebatteri. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med vedfyring og elektrisk oppvarming.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det registreres en oljetank i krypkjeller. Eier opplyser at tanken ikke er benyttet side ca 1995. Det foreligger ingen dokumentasjon på sanering av tanken.
Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes/spyles/plomberes.
Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning,  følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1970

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det er mottatt fra kommunen godkjente bygningstegninger som viser fasade og innredning datert 09.6.1970.

Det er ikke fullstendig samsvar mellom byggemeldte tegninger mottatt fra kommunen og dagens utnyttelse av eiendommen.
Bad er opprinnelig byggemeldt som wc og bad- slått sammen.
Det er ikke er fremlagt bygningstegninger som viser en mindre utvidelse av kjøkken.
Det er ikke fremlagt bygningstegninger som viser mindre balkong med adkomst fra ett soverom
Det er ikke fremlagt bygningstegninger som viser frittstående garasje.

Det er ukjent når disse tiltakene ble gjennomført , og om dette var et søknadspliktig tiltak på oppføringstidspunktet. Ved eventuell søknad i etterkant, gjør vi oppmerksom på at det kan foreligger risiko for avslag. I så fall kan kommunen kreve tilbakeføring i henhold til byggemeldte tegninger.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 401256, tinglyst 13.06.1970, type heftelse: Festekontrakt med vilkår, se punkt reguering av feste for nærmere informasjon.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Boligområdet Holm er blant de større tettstedene i Torsnes, veletablert og utpreget barnevennlig uten gjennomgangstrafikk. Internt i nabolaget finnes en stor løkke som fyller rollen som felles møteplass. Her er det både sittegrupper, lekeapparater og mulighet for ballspill.

Skole, barnehage og nærbutikk ligger midt i bygda, knappe fem minutter unna med bil. Kort vei er det også til idrettsanlegget der Torsnes IL har tilhold. Idrettslaget representerer et godt aktivitetstilbud i bygda i form av fotball, håndball og barneidrett.

Nærmest rett utenfor døren venter skog mark med et rikt antall turmuligheter. Langs sjøen finnes i tillegg flere idylliske bukter og viker samt en rekke fine badesteder.

Til sentrum av Fredrikstad er det ca. 10 minutter å kjøre med bil, mens det til Gamlebyen tar ca. 7 minutter. Velger du bussen, kan du være fremme i sentrum etter om lag ett kvarter. Nærmeste holdeplass er ved innkjøringen til boligområdet. E6 ved Sarpsborg er knappe 20 minutter unna.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler:
Torsnes skole (1-7 kl.) 133 elever, 8 klasser 2.2 km
Borge skole (1-10 kl.) 143 elever, 12 klasser 5.4 km
Borge ungdomsskole (8-10 kl.)433 elever, 26 klasser 8 km
Akademiet vgs. Fredrikstad 90 elever 11.4 km
Hans Nielsen Hauge vgs 16 min

Barnehager:
Gråtass barnehage Veelstoppen (0-5) 63 barn 2 km
Torsnes barnehage (0-5 år) 35 barn 2.2 km
Skjærviken barnehage (0-5 år) 57 barn 4.1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 779 kvm.

Festeavgiften er kr 12 859,00 pr. år. Festeavtalen utløper 2060

Grunneier, Rolf Emil Mikkelsen
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.  

Festeavgiften reguleres hvert 10 år ihht konsumprisindeks. Engangsløft ble tatt for ca 20 år siden.
Siste regulering av festeavgift: ca 10 år siden.
Grunneier opplyser om at det er veirett på Trangsmyrveien gjennom et veistyre som vedlikeholder veien og de som bor ved veien.
Grunneier kan være interessert i å innløse tomten. Ta eventuelt kontakt med grunneier på mobil 90 11 60 49

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 

 
Kontakt megler for nærmere informasjon.

Med boligen følger det med en frittstående garasje på 23 kvm.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar tilhørende grunneier. Det er betales privat veiavgift ca kr 2 000,- samt privat brøyting ca kr 1 000,- pr år.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan Holm, Torsnes datert 25.3.2010 med tilhørende reguleringsbestemmelser

Eiendommen omfattes også av kommuneplanens arealdel 2023-2035 med formål bebyggelse og anlegg datert 15.6.2023

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke)

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 17 752,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

I tillegg er det eiendomsskatt som utgjør årlig kr. 3826,- Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 18.500 kwh. pr. år. 
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 01.10.2025- 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 11 185,-.
Velavgift er kr 150 pr. år.
Boligen er tilknyttet Fiber/telenor 150 mps som leverandør av tv/internett og har avgift på kr 949 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 904 568,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

3 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

87 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
88 590,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
108 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
3 588 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 608 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bjørn Norum og Ann-Kristin Malmstrøm

Etter nærmere avtale.

Holm Velforening

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 70 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 7 000,00
Tilrettelegging  kr 22 500,00
Visninger pr stk / Overtagelse (2 oppmøter kostnadsfritt, utover dette 3.500,- per oppmøte)  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 477,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 19 985,00
Foto - Interiørveiledning  kr 2 500,00
Foto PBF - dag + drone  kr 6 250,00
Rapport fra takstmann - enebolig opptil 250 kvm  kr 18 500,00

Oppdragsnummer 67-0322/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.25322

Sist oppdatert: 24. april 2026 kl. 10:35