Fageråsveien 71

Fageråsveien 71, 1415 OPPEGÅRD
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 244, bruksnummer 715, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 244, bruksnummer 38, ideell andel 1/43

Totalt bruksareal BRA: 153 kvm

BRA-i:
Underetasje 59 kvm: Entré, to boder, bad/vaskerom, omkledningsrom og tre soverom.
1. etasje 60 kvm: Stue, kjøkken og en bod.
Loftsetasje 28 kvm: Gang, bad, bod og ett soverom (ikke godkjent).

BRA-e:
Underetasje 6 kvm: Bod med utvendig adkomst.

Åpent areal:
1. etasje 55 kvm: Syd-vestvendt, åpen terrasse/markterrasse med utgang fra stuen.
Underetasje 15 kvm: Vestvendt, åpen markterrasse med utvendig adkomst.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 32 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 28 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealet som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 4 kvm.

Biloppstillingsplass i carport og i oppkjørselen. Adkomst fra carport til utebod.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.10.2025 utført av Anticimex AS v/Lars Erik Bergersen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Kjedet enebolig fra 1982. Boligen har støpt gulv mot grunn og grunnmur av betong. Yttervegger, bærende konstruksjoner og skillende dekker er av trekonstruksjoner. Fasader er utført i liggende trekledning fra byggeåret, med unntak av kledningen på yttervegg mot vest som ble skiftet i 2024. Takkonstruksjonen er i trekonstruksjoner utført i saltaksform, utvendig tekket med takstein fra byggeåret. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 2017. Boligen har en glatt entrédør av tre med glassfelt og kodelås, og en glatt ytterdør fra boden i 1. etasje med glassfelt. Det er en skyvedør til terrassen fra 2017. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad loftsetasje:
Vindu: Plassert i våtsone, risiko for fuktskader. Jevnlig ettersyn anbefales.
Fallforhold: Ca. 7 mm nivåforskjell – ikke tilfredsstillende for lekkasjesikkerhet.
Membran/sluk: Utførelse uoversiktlig, kan ikke bekrefte tett løsning.
Vannrør: Kobberrør med begrenset/usikker restlevetid.
Avløp/sluk: Ikke skiftet ved oppgradering. Økt lekkasjerisiko.
Ventilasjon: Kun naturlig avtrekk – gir svakere luftutskifting.
Fukt: Ingen skader påvist, men alder på membran gir risiko.

Kjøkken:
Vannrør: Ikke plugget mot varerør – kan gi følgeskader ved lekkasje.
Ventilasjon: Kullfilterventilator uten utkast og manglende ventiler gir redusert luftkvalitet.

Loft (innredet):
Lukket konstruksjon, ukjent oppbygning. Risiko for fukt/kondens, men ingen synlige skader.

Etasjeskiller - loftsetasje:
Skjevhet på 29 mm over 2 meter. Årsak ikke vurdert.

Tekniske anlegg (VVS):
Vannrør/avløp/stoppekran: Kobberrør og avløp fra byggår - begrenset levetid og risiko for skjulte feil.

Elektrisk anlegg:
Manglende dokumentasjon for arbeider etter 1999. Anbefales utvidet el-kontroll.

Rom under terreng (kjeller/sokkel):
Utlektede vegger mot grunnmur gir risiko for fukt. Ingen forhøyede fuktverdier målt, men oppbygningen innebærer kondensfare.

Yttervegger/fasader:
Kledning fra byggeår, alder tilsier behov for oppfølging.

Yttertak:
Kun vurdert fra bakkenivå. Synlig slitasje og aldring, men ingen lekkasjer observert. Kontroll anbefales.

Balkong/terrasse/veranda:
Rekkverk under dagens krav (1 m). Slitasje på bord. Skjult tettesjikt og ukjent fundamenttilstand.

Utvendige trapper:
Rekkverk bør utbedres av hensyn til sikkerhet.

Grunnmur/fundamenter:
Ingen skader observert, men begrenset inspeksjonsmulighet og alder gir usikkerhet.

Drenering:
Drenering av eldre dato, mulig redusert funksjon. Vann fra tak ikke ledet til drensrør, økt fuktbelastning på grunnmur.

Stikkledninger og tanker:
Alder tilsier begrenset restlevetid på vann- og avløpsledninger.

Terrasser på terreng:
Noe bruksslitasje, tiltak kan vurderes.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Entré:
Boligens hovedinngang er plassert i underetasjen og leder inn i en funksjonell entré. Gulvet er belagt med fliser med gulvvarme, som sikrer en behagelig velkomst. Vegger og himling har malte, glatte flater, stedvis supplert med spilepanel som et dekorativt element. Fra entréen er det tilkomst til et praktisk plassert garderoberom / bod hvor også varmtvannsbereder og sikringsskap er plassert.

Bad/vaskerom - U.etasje:
I underetasjen ligger et baderom som ble rehabilitert i 2019. Rommet har flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Himlingen er utført med malte, glatte flater og har integrerte downlights. Innredningen består av en veggmontert seksjon med heldekkende servant, speil med belysning og stikkontakt. Dusjen er plassert i en egen nisje med glassdør. Toalettet er vegghengt med innebygget sisterne fra Geberit. Rommet er også et praktisk vaskerom, med en egen innredning med laminert benkeplate, nedfelt utslagsvask i kompositt og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Teknisk er rommet utstyrt med et rør-i-rør-system og en fuktstyrt avtrekksvifte i himlingen.

Tre soverom:
Underetasjen rommer boligens tre primære soverom. Alle rommene har gulv belagt med laminat, hvorav barnerommene har heldekkende teppe over. Veggene har malte, glatte flater. Ett av soverommene har direkte tilknytning til et omkledningsrom utstyrt med en skyvedørsgarderobe, noe som gir en privat og velorganisert garderobeløsning.

Stue og kjøkken:
Første etasje utgjør boligens sosiale sone, med en åpen løsning mellom stue og kjøkken. Gjennomgående laminatgulv med gulvvarme binder rommene sammen. Store vindusflater og utgang til terrassen gir rikelig med naturlig lys. Stuen har en peisovn med glassdør som gir ekstra varme og atmosfære, i kombinasjon med varmepumpe fra 2019. Kjøkkenet fra 2021 er fra Kvik, og har en moderne innredning med glatte fronter og en underlimt oppvaskkum i kompositt. Armaturet har en praktisk Quooker-funksjon med umiddelbart kokende vann fra springen. Veggen over platetoppen er flislagt. Kjøkkenet er fullt utstyrt med integrerte hvitevarer, inkludert oppvaskmaskin, kjøleskap, stekeovner/mikrobølgeovn, vinkjøler og en induksjonstopp med integrert avtrekk (kullfilter). Siemens hvitevarer og eksklusiv spesialtilpasset vinkjøler fra Liebherr. En komfyrvakt er montert i himlingen for økt sikkerhet, og det er installert en automatisk lekkasjesikring på rør-i-rør-systemet.

Terrasse på 55 kvm:
Fra stuen er det direkte utgang til en syd-vestvendt markterrasse på 55 kvm. Uteplassen gir rikelig med plass for utemøbler, grill og sosiale soner.

Soverom - Loftsetasje:
Loftsetasjen inneholder boligens fjerde soverom. Rommet er ikke godkjent for varig oppholdsrom da det er byggemeldt som bod. Rommet har laminat på gulvet og malte, glatte flater på vegger og i himling/skråtak. Deler av skråtaket er kledd med spilepanel, som tilfører en moderne og varm karakter. Takhøyden varierer fra ca. 1,20 til 2,30 meter, noe som gir en lun og hyggelig atmosfære. Arealet med takhøyde under 1,90 meter (ALH) utgjør 4 kvm og er ikke medregnet i bruksarealet.

Bad - Loftsetasje:
Baderommet på loftet ble rehabilitert i 2019 med flis på flis, ny varmekabel i gulvet, og ny innredning. Det har flislagt gulv og vegger, og malte, glatte flater i himling/skråtak. Innredningen er veggmontert med heldekkende servant og speil med belysning. Rommet er utstyrt med et innbygget badekar med dusjvegg og et vegghengt toalett med innebygget sisterne fra Geberit. Ventilasjon skjer via en naturlig avtrekksventil i himlingen.

Overflater:
Gulvoverflater: Boligen har en gjennomgående bruk av laminat i stue, kjøkken, soverom og gangarealer. I entréen i underetasjen er det fliser. Begge baderommene har flislagte gulv. Eikeparkett i trappen fra 1-3. etasje.
Vegger: Veggene har primært malte, glatte flater. I entréen er det benyttet spilepanel som et dekorativt element på enkelte flater. Begge baderommene har flislagte vegger.
Himling: Himlingene består hovedsakelig av malte, glatte flater. Soverommet på loftet har detaljer med spilepanel i deler av skråtaket.

Lagring:
Boligen tilbyr gode lagringsmuligheter fordelt over alle tre plan. I underetasjen finnes to innvendige boder, hvorav den ene huser tekniske installasjoner som varmtvannsbereder og sikringsskap. I tilknytning til et av soverommene er det et omkledningsrom med skyvedørsgarderobe. I første etasje er det en bod i tilknytning til stue/kjøkken. Loftsetasjen har også en bod, og det er godt med lagringsplass på kneloft på begge sider. Eksternt er det en utebod på 6 kvm med utvendig adkomst, samt adkomst fra carporten. Fordelerskap for rør-i-rør-systemet er plassert i boden under trappen.

For beskrivelse av tilstandsgrad 2 (TG2), se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet, vedfyring og en luft-til-luft varmepumpe installert i 2019. Det er gulvvarme i stue, kjøkken, entré i underetasjen og på bad/vaskerom i underetasjen. I tillegg er det varmekabler på badet i loftsetasjen. Det er en peisovn i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 02.02.1983. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at loftet er opprinnelig byggemeldt som bod jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ikke tinglyst noen servitutter på eiendommen, men det er tinglyst 10 servitutter på realsameiet med gnr. 244, bnr. 38 (som denne eiendommen eier 1/43-del av).

I tidsrommet fra år 1906 til 1948 er det tinglyst seks servitutter. Samtlige av disse servituttene er forsøkt innhentet, men kun to av disse foreligger. Disse er håndskrevne og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. De øvrige servituttene fra denne tiden antas å kun ha en historisk betydning, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar således ansvaret for disse servituttene.

Utover dette er det tinglyst følgende fire servitutter på realsameiet:
Dagboknr. 1426, tinglyst 15.03.1971: Bestemmelse om vann og kloakkledning. Kommunen har rett til å ha en kloakkledning og vannledning over sameiet, med videre tilhørende bestemmelser rundt dette.
Dagboksnr. 3132, tinglyst: 15.04.1981: Diverse bestemmelser vedrørende opparbeidelse, overtakelse og drift av veier, tekniske anlegg, friarealer, lekeplasser, o.l.
Dagboksnr. 9225, tinglyst: 28.10.1981: Forpliktelse av å følge kommunens vannforsynings- og kloakkreglement, og videre bestemmelser rundt dette.
Dagboksnr. 11985, tinglyst: 03.09.2002: Bestemmelse om adkomstrett for gnr. 44, bnr. 257 over eiendommen. Denne kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen.

Servituttene vil følge realsameiets eiendom.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Eiendommen ligger i et attraktivt og barnevennlig boligområde på Oppegård med Greverud barneskole som nærmeste nabo. Gangavstand til Flåtestad ungdomsskole, barnehager, offentlig kommunikasjon og gode servicetilbud. Det er kort vei til både lekeplass, fotballbane og skøytebane. Området har også nærhet til Oppegård idrettspark med kunstgressbane, grusbane, skate-område og idrettshall, samt flotte turområder både sommer og vinter. Flotte turstier og preparerte skiløyper starter rett utenfor huset.

Gjersjøen er et populært turmål med fine stier, koselige svaberg og bademuligheter. Badeturen kan også legges til idylliske Tussetjern. Tjernet har turstier rundt hele vanne, og herfra er det enkel tilgang til resten av Sørmarka. Fra boligen er det også kort bil eller sykkel avstand til en 18-hulls golfbane på Greverud som har lysløype på vinteren.

Dagligvarehandelen kan gjøres på Kiwi Oppegård, samt Meny og Rema 1000 ved Greverud senter. Det er kort kjøretur til Kolbotn Torg, Vinterbro senter og Ski Storsenter med bowlinghall og 8 kinosaler. Familie- og attraksjonsparken Tusenfryd ligger en kort kjøretur unna, og på Sofiemyr ligger The Well - et fantastisk spaanlegg med ren rekke velværetilbud.

Nærmeste togstasjon er Oppegård stasjon med ca 5 minutters gange. Hyppige avganger til Oslo og Ski. Toget tar ca 27 minutter til Oslo S. Med bil fra Oppegård tar det ca. 8 min til Kolbotn, 14 min til Vinterbro, 15 min til Ski, og 24 min til Oslo S. Servicetilbud på Oppegård, Greverud, Vinterbro og i Kolbotn Sentrum. Det går også jevnlige busser fra Kolbotn til Oslo.

Fageråsveien har adkomst fra Gjersjøveien. Gjersjøveien har adkomst fra Skiveien.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visingsskilter ved fellesvisinger.

Gangavstand til Greverud barneskole og Flåtestad ungdomsskole ved Greverud senter. Roald Amundsen videregående skole er sentralt plassert på Sofiemyr. Det er flere barnehager i nærområdet.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 272 kvm. Svakt skrånende tomt i to nivåer opparbeidet med asfaltert adkomstvei/gårdsplass, gressplen og diverse beplantning.

Parkering i carport. Det er montert elbillader som følger salget.

Eiendommen har adkomst via privat stikkvei med felles vedlikeholdsansvar (Durendal Grendelag) fra kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via felles private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til følgende planer:

Kommuneplaner
Id: KPLAN2023
Navn: Kommuneplan Nordre Follo 2023 - 2034
Plantype: Kommuneplanens arealdel
Status: Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse: 03.05.2023
Bestemmelser - https://www.arealplaner.no/3207/dokumenter/9569/KPLAN2023_bestemmelser.pdf
Delareal 272 kvm: Boligbebyggelse/Nedslagsfelt drikkevann/Flomfare

Reguleringsplaner
Id: 4419
Navn: Oppegård Syd, vest for jernbanen.
Plantype: Eldre reguleringsplan
Status: Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse: 27.05.1981
Bestemmelser - https://www.arealplaner.no/3207/dokumenter/5189/4419_bestemmelser1.pdf
Delareal 272 kvm: Konsentrert småhusbebyggelse. Feltnavn B5

Bebyggelsesplaner
Id: B441900
Navn: Durendal
Plantype: Bebyggelsesplan ihht. Reguleringsplan
Status: Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse 20.11.1980

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 26 321,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 25 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8 600,-
Velavgift til Durendal grendelag er kr 2 000,- pr. år. Grendelaget koordinerer og administrerer fellesområder, vedlikehold og snøbrøyting av private stikkveier.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av fibernett og har avgift på kr 899,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 627 565,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 510 258,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

7 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

195 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
215 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 015 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marianne Thoresen-Larsen og Thomas Thoresen- Larsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger inkl. alle  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger, Ferdigattest, byggetegn  kr 3 097,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 45 680,00
Foto - Dagfoto + kveld  kr 11. 800,00

Oppdragsnummer 44-0249/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.25249

Sist oppdatert: 18. oktober 2025 kl. 08:39