Ammerudgrenda 166

Ammerudgrenda 166, 0960 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 95, bruksnummer 78
Andelsnummer 451, Ammerudlia Borettslag, organisasjonsnummer 948808811

Totalt bruksareal BRA: 40 kvm

BRA-i:
6. etasje 29 kvm: Entré, bad, bod, og stue/kjøkken

BRA-e:
-1. etasje 1 kvm: Kjellerbod

BRA-b:
6. etasje 10 kvm: Innglasset balkong

Det er bygget en hems i stuen på ca. 3 kvm. Under og over denne regnes arealet som areal ved lav himlingshøyde, da det er under 1,90 m.

Boligen disponerer en kjellerbod på ca. 1 kvm. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.09.2025 utført av Ole Christian Eng. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger der kjøkkenveggen er revet. I venstre hjørne av stuearealet er det laget en hems. Se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon om endringer.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Boligblokk bygget i 1967. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Gulv mot grunn av betong. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger antas oppført med betong, utvendig med fasadeplater. Flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/takfolie e.l (ikke besiktiget). Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad 2 (TG2)
- Balkong: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
- Bad: Det er påvist svertesopp i silikonfuger.
- Kjøkken: Det er ikke montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum, dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder. Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet.
- Vannledninger: Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system ikke ledes til sluk eller annen kompenserende løsning.
- Det er gitt TG2 grunnet alder og/eller generell slitasje på vinduer, balkongdør, gulvoverflater og memrabn på bad, avløpsledninger og anlegg for vannbåren varme.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU)
- Varmtvannstank: Sentralt varmtvannsberedning.

Andre kommentarer:
- Sikkerhetslåsen til inngangsdør er hard å vri om.

For utfyllende informasjon, se tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Vi har gleden av å presentere denne lyse, arealeffektive andelsleiligheten med god planløsning.

Leiligheten består av entré, stue/kjøkken med hems og baderom. Fra stuen kommer man dessuten ut til en herlig balkong!

Nærmere innhold:

ENTRÈ
Velkommen inn! Leilighetens entré er lys og innbydende, og gir et godt førsteinntrykk av boligen. Her er det god plass til å henge fra seg jakker og sko. Adgang til innvendig bod som benyttes som garderobe i dag.

STUE
Stuen er romslig og kan enkelt innredes med sofa, tilhørende salongbord, tv-seksjon og spisebord. De store vindusflatene slipper inn rikelig med lys og skaper en fin og luftig atmosfære i stuen. Stuen har også en praktisk hems som benyttes til soveplass.

BALKONG
Fra stuen kommer du ut til leilighetens balkong. Balkongen er på 10 kvm og vender mot vest. Her kan du innrede med en hyggelig sittegruppe der årets varme dager kan nytes. Balkongen er innglasset føles således ut som en naturlig forlengelse av stuen.

KJØKKEN
IKEA-kjøkken fra 2019 holdt i en sosial, åpen løsning mot stuen. Innredning med glatte fronter og benkeplate i laminat med nedfelt vaskekum. Over benkeplaten er det pent flislagt. Platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin er integrert i innredningen.

BAD
Pent flislagt bad med gulvvarme, pusset opp i regi av borettslaget i perioden 2008-2012. Baderomsinnredningen består av servant på innredningen og vegghengt skap. Videre har badet dusjhjørne med svingbare glassdører og toalett. Det er opplegg for vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger: Madrass på hems (tilpasset hemsen) og kjøleskap på kjøkkenet.

Boligen varmes opp med radiatorer og elektrisk gulvvarme på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 17.03.1972. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Videre foreligger det ferdigattest på rehabilitering av bad datert 05.07.2010 og ferdigattest på utskifting av heiser datert 24.01.2019.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger der kjøkkenveggen er revet, og kjøkkeninnredningen har blitt flyttet fra venstre til høyre side. I venstre hjørne av stuearealet er det laget en hems.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på borettslagets eiendom som omhandler en forkjøpsrett der Oslo kommune er rettighetshaver/forkjøpsberettiget ved salg av borettslagets tomt eller deler av denne tinglyst 07.01.1987.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Eiendommen ligger i et populært område på Ammerud med kort vei til det meste du skulle ha behov for av offentlig kommunikasjon, dagligvare- og servicetilbud, barnehager, skoler og fritidstilbud.

Offentlig kommunikasjon:
Området har et godt tilbud av offentlig kommunikasjon, både med t-bane og buss. Boligen er ca. 7 minutters gange unna Grorud T-banestasjon. Her stopper linjene 4 mot Vestli/Bergkrystallen og linje 5 mot Vestli/Ringen via Tøyen. Ellers går 62-bussen fra Grorud senter i Bergensveien.

Dagligvare- og servicetilbud:
Det er gåavstand til både Rema 1000 og Kiwi på Ammerud. Grorud senter er ca. 9 minutters gange unna. Senteret består av ca. 25 butikker deriblant Meny, Vinmonopol, bank, apotek og serveringssteder. Av større sentre i området finnes Stovner senter og Linderud senter. Stovner Senter utmerker seg som Norges største lokalsenter og har over 90 forretninger, herunder tannlege, kiropraktor, Deichmanske bibliotek, dagligvarebutikker, kleskjeder, spisesteder m.m.

Barnehager og skoler:
Området er meget barnevennlig. Det er kun få minutters gange til både skoler og barnehager.

Fritidstilbud:
Området er kjent for sine flotte turløyper og lysløyper, både på sommer- og vinterstid. Lillomarka byr på fantastiske rekreasjonsmuligheter året rundt med lysløyper, turstier og badevann. Det finnes bademuligheter i Vesletjern, Steinbruvannet og Badedammen. På litt lengre turer kan du gå til Romstjern. Like i nærheten finnes Ammerudgymmen og Ammerudtunnelen med blant annet klatrestativer, klatrevegg m.m. Av innendørs tilbud finnes blant annet Apaløkka idrettshall. Det er flere treningssentre i området: Sats og Fresh fitness på Kalbakken og Icon på Grorud.

Virksomheten i Huken pukkverk opphørte ved årsskiftet 18/19 og kommunen har anlagt Lillomarka arena. Prosjektet gikk ut på å gjøre om et utdatert nærmiljøanlegg med et midlertidig preg til et topp moderne anlegg som gir bedre vilkår for lokal breddeidrett, lek og aktivitet året rundt. På vinteren er det tilrettelagt for en kombinert ski- og skiskytterarena for trening og mindre konkurranser på klubb- og kretsnivå. I tillegg er det tilrettelagt for orientering, hundesport og rulleski i sommerhalvåret. Anlegget er åpent for alle.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sokner til Ammerud barneskole og Apalløkka ungdomsskole.
Det er flere barnehager i området som Ammerudlia barnehage, Ammerudenga barnehage og Ammerudgrenda barnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 13 163 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet fellesarealer med plen, prydbusker, planter, trær og lekeplass med sittebenker.

Borettslaget har ca. 250 parkeringsplasser og 250 garasjer.

Det er mulig å leie parkeringsplass etter venteliste når ledig. Parkeringsplassene har uttak for motorvarmer og noen parkeringsplasser har tilrettelagt for elbillading. Parkeringsleie er kr 150,- per måned + et engangs adm. gebyr for leie ved inngåelse av avtale.

Garasjer omsettes fritt mellom beboere. Det er tilrettelagt for ladepunkt i garasjene. Det er kun mulig å benytte ladeboks fra Mer. Garasjeleie er kr 200,- pr måned.

Det er kun tillatt med én garasjeplass eller parkeringsplass pr. leilighet.

For øvrig gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og private stikkveier med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan V270464N2 datert 27.04.2025 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

Planprogram for Grorud sentrum: Planprogrammet skal vurdere hele Grorud sentrum under ett, gi forutsetninger for en bedre sammenheng og mer bymessig utvikling. Grorud sentrum skal styrkes som lokalsentrum og kollektivknutepunkt. Det skal redegjøres for nødvendig utredningsarbeid. Saksnummer 2025/06769.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  3 885,-  pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, fyring, internett, fellesvaskeri, vaktmester, trappevask, bygningsforsikring, kommunale avgifter, nedbetaling av fellesgjeld, forretningsførsel, drift, vedlikehold m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Felleskostnadene fordeles slik:
Balkongtillegg: kr 480,-
Felleskostnader: kr 3 405,-

Borettslagets lån nr. 5 er avdragsfritt i år. Frem til desember 2025 betales det dermed kun renter. Estimert økning etter avdragsfrihet er pt. kr 150,-. Etter avdragsfrihet vil felleskostnadene komme på kr 4.035,- pr. mnd.
Balkongtillegg på kr 480,- vil bli fjernet fra felleskostnadene 01.01.26.

Det er eiendomsskatt i Oslo kommune Pt. faller det ikke for eiendommen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5 000,-.
Boligen er tilknyttet Obos Open Net som leverandør av internett der grunnpakke er inkludert i felleskostnader.
Det er avtale med 3 leverandører av TV: RiksTV, Allente og Stream, som hver enkelt beboer kan inngå avtale med. Dette kommer som tillegg på felleskostnadene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 628 130,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 512 521,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 14 967,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 126 328,- pr. 25.09.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 196 861 249,- pr. 25.09.2025 og lånevilkårene er:

#Lån 1
Bank: Husbanken
Lånenr.: 11335421-50
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,47%
Restsaldo 1 437 766,44,-
Innfrielsesdato: 01.06.2026
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 2

#Lån 2
Bank: Husbanken
Lånenr.: 11436833--5
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,47%
Restsaldo 1 892 432,40,-
Innfrielsesdato: 01.12.2025
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 2

#Lån 3
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 94927039731
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,05%
Restsaldo 116 131 703,-
Innfrielsesdato: 28.02.2043
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

#Lån 4
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 94927039758
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,05%
Restsaldo 37 399 947,-
Innfrielsesdato: 30.05.2048
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

#Lån 5
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 94927049117
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,05%
Restsaldo 40 000 000,-
Innfrielsesdato: 28.02.2043
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
Avdragsfrihet til og med desember 2025

Dette borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning).

2 900 000,00 Prisantydning
126 328,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 026 328,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 045 580,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ida Marie Hovland

Leiligheten er tilknyttet Ammerudlia Borettslag.
Borettslaget består av 982 leiligheter, samt 2 tjenesteleiligheter.
Forretningsfører er OBOS, tlf. 22 86 55 00
Fellesvaskeri.
Dugnad må påregnes.
Det er ikke tillatt å holde hund i Ammerudlia borettslag. Dispensasjon fra forbudet kan gis dersom dokumenterte gode grunner taler for hundehold og det ikke er til ulempe for de øvrige brukere av eiendommen. Se for øvrig husordensregler.
Borettslaget hjemmeside: https://vibbo.no/ammerudlia

Igangsatte prosjekter:
• Brannsikring av bygg
• Nye vaskemaskiner
• Internettleverandør
• Ny ladeleverandør
• Ny leverandør av renhold
• Oppussing av inngangsparti og oppganger.

Utover dette er det ikke igangsatt nye prosjekter.

Vedlikehold og oppgradering som er sluttført i perioden:
• Nye vaskemaskiner.
• Uteområder, gangvei bak blokk 2.
• Uteplass blokk 4
• Ny ladeleverandør
• Ny leverandør av renhold

Foretatt påkostninger de senere år:
2024-2025: Nytt brannvarslingsanlegg
2023: Montert nytt brannvarslingsanlegg
2023-2024: Nye vaskemaskiner i fellesvaskeri.
2022 - 2023: Nye postkasser. Gangarealer bak blokker. Brannsikring av bygg. Strømpetrukket innvending taknedløp. Ny belysning mellom blokk 1 + 2
2022: Nye inngangsdører. Nytt callinganlegg. Maling av vaskerier. Nytt SD-anlegg (sentralt driftsanlegg - styringsanlegget for egen varmtvannsproduksjon samt styring av import fra Ammerud Varmesentral). Ny belysning mellom blokk 1+2.
2021: Nye sykkelskur. Utelys bak blokkene. Oppgradering av uteområder. Ladeanlegg for elbil sluttført. Strømpetrukket soilrør under blokkene.
2020: Lekeplasser er oppgradert. El-billading i alle garasjer og utvalgte parkeringsplasser.
2019-2020: Oppgradering av adkomstvei til blokkene og beplantning ved inngangsparti er utført.
2019: Borettslaget har fått installert utvendig avfallsbrønner
2016 - 2018: Utskifting av 24 heiser. Ferdigstilt i 2018.
2013: Det er montert nye varmepumper i blokk 1. Inngang, kjeller og vaskeridører har fått nye elektroniske låser. Isolasjon i himling i bomberommene er skiftet ut.
2012: Ferdigstillelse av våtromsrehabilitering, prøveprosjekt, nytt låssystem, ny varmepumpe i blokk 3, samt tidsur på ruller i vaskeriene.
2011: Nye berederrom i blokk 4 (AG166-176). Nye sikringsskap i blokk 1 (AH 33-43). Bygget om takrennene til garasjene i borettslaget. Malt kjellergangene i blokk 4 og 3.
2010: Nye dører til sikringsskapene. Skiftet 2 varmepumper.
2009: Nye sikringsskap (disse blir skiftet etter hvert i alle oppgangene). Skiftet 2 varmepumper. Laget nye uteplasser ved syd-gavlene på blokkene med støtte fra Husbanken. Ny ytterkledning på heishusene på 2 blokker.
2008-2012: Baderomsrehabilitering. Den ekstraordinære generalforsamlingen 26.01.2007 vedtok å rehabilitere badene og skifte soil- og vannrør på kott og kjøkken.
2006: Rehabilitering av tørropplegg, og installert røykventilasjon i trapperom.
2000: Utvidet og innglasset 936 balkonger.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Start smart - Kjøpsrådgivning   kr 0,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk  kr 3 000,00

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 2 750,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Boligselgerforsikring Gjensidige (eks 2,69‰ prisantydning kr 3 mill)  kr 8 070,00
Foto  kr 4 300,00
Tilstandsrapport og plantegning fra bygningssakkyndig - faktura til megler  kr 9 000,00

Oppdragsnummer 37-0447/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.25447

Sist oppdatert: 20. november 2025 kl. 13:21