Grefsrødgrenda 1

Grefsrødgrenda 1, 1560 LARKOLLEN
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 130, bruksnummer 262, ideell andel 1/1

BRA (totalt bruksareal): 196 kvm.

BRA-i (internt bruksareal)
1. etasje:
90 kvm: Hall, bad, teknisk rom/vaskerom, kjøkken, stue og spisestue.

2. etasje:
64 kvm: Tv-stue, bad og fire soverom.

BRA-e (eksternt bruksareal)
Garasje - 1. etasje:
42 kvm: Garasje, gang og treningsrom.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje:
54 kvm: Uteplass med belegningsstein (oppmålingen av uteplassen gjelder kun av vestveggen).

Loftsetasjen (2. etasje) i boligen har et totalt gulvareal (GUA) på 79 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 64 kvm av arealet måleverdig som bruksareal (BRA-i). De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 15 kvm.

Arealet i kaldtloftet i garasjen måles til 39 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Rom som avviker fra godkjente byggetegninger ifbm. rom for varig opphold/hoveddel: Ett soverom i 2. etasje og treningsrom samt gang i garasje. Se mer informasjon under punktet ferdigattest.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.04.2026 utført av Thomas Erichsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TGIU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport, oppført på støpt plate på mark. Ringmur av thermomur eller lignende med betong og utvendig betongplate. Yttervegger og etasjeskiller av trekonstruksjoner. Fasader utført i stående kledning. Saltak av trekonstruksjoner med ark, tekket med takstein. Vinduer og balkongdører med karmer/ramme av tre (fra byggeår). Takvinduer med karmer/ramme av tre (fra byggeår). Boligen har entrédør med glass og kodelås. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Frittstående garasje. Støpt dekke mot grunn. Ringmur av lettklinkerblokker og thermomur eller lignende med betong. Bygning i trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med stående trekledning. Saltak i trekonstruksjoner (besiktiget fra bakkenivå). Yttertak er utvendig tekket med takstein. Takstolene er bygget opp med plater noe som gir oppbevaringsmuligheter i øvre del av konstruksjonen.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
Det er ingen punkter som har blitt tildelt TG3.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
VVS-teknisk rom (1. etasje)
- Overflater gulv: Det er registrert sprekker i enkelte gulvfliser innerst i hjørne på teknisk rom.
- Vanntett sjikt/membran: Det er uklart om det er benyttet vanntett sjikt på våtrommets gulv- og veggflater. Det registreres åpning rundt avløpsrøret til servanten og tettesjiktet i veggen.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.

Kjøkken
- Innredning: Tegn til svelleskader på undersiden av benkeplate ved servant og oppvaskmaskin, vannsprut og damp vurderes som en sannsynlig årsak.

Tekniske anlegg
- Gassinstallasjoner (forenklet vurdering): Ifølge huseier er det ikke utført service på gassanlegget. Fullverdig kontroll av gassanlegg og installasjoner krever spesialkompetanse og inngår ikke i denne rapporten.

Andre rom (1. etasje og 2. etasje)
- Overflate himling: Himlingsflater bærer stedvis preg av stedvis slitasje og har enkelte mindre sprekker.
- Overflate vegg: Veggflater bærer preg av stedvis slitasje og har enkelte mindre skader/sprekker i hjørner.
- Overflate gulv: Det er registrert bom og flere nivåforskjeller i enkelte gulvfliser.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig på soverom 2 grunnet manglende tilluftsventil.
- Annet: 2. etasje har skråtak som er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner.

Ildsteder/skorsteiner inne i boligen (1. etasje)
- Skorsteiner inne i boligen: Det er observert gjennomgående sprekk på høyre side av skorsteinen.

Innvendige trapper
- Tilstand: Det er registrert knirk i trappen.

Yttervegger inkl. fasader
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen ved garasjen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Punktert vindu registrert på venstre side av karnapp ved to-fløyet balkongdør i 1.etasje (kortvegg). Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på utvendig overflatebehandling.
- Ytterdører og omramming: Det registreres følgende avvik på ytterdør til garasjen: Ved funksjonstesting ble det registrert at dørbladet får kontakt med dørterskelen.

Yttertak
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Grunnmur og fundament
- Grunnmur og fundament: Det ble registrert moderat tegn til riss i betong platen til ringmuren på sydveggen.

Drenering
- Terrengfall fra grunnmur: Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren mellom hovedhus og garasjen. Ansamling av vann foran dørene til garasjen.

Stikkledninger og tanker
- Pumpestasjon: Det er en pumpestasjon som er tilknyttet boligen, men det foreligger ingen dokumentasjon på funksjon, kontrollrapporter eller annen relevant dokumentasjon.

Andre byggverk (frittstående garasje)
- Yttertak og konstruksjon: Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
Yttervegger inkl. fasader
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen ved hovedhuset er sikret mot inntrekk av gnagere.
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen ved hovedhuset har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet ikke er tilgjengelig fra bakkenivå.

Det anbefales ytterligere undersøkelser av disse punktene.

I tillegg opplyses det om følgende i rapporten:
- Forenklet vurdering av elektrisk anlegg: Det mangler samsvarserklæring for deler av det elektriske anlegget. Eier opplyser at isbit maskinen til kjøleskapet ikke fungerer, i tillegg fungerer ikke to av trykkerne på gassovnen. Eier opplyser at enkelte lys flimrer. Varmtvannsbereder er koblet med stikkontakt - Det anbefales at beredere med effekt over 1500W kobles med fast tilkobling i stedet for stikkontakt, for å redusere risikoen for varmgang.
- Branntekniske forhold: Boligen mangler godkjent slokkeutstyr.
- Geologiske forhold: Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger opplyser om følgende feil og mangler ved eiendommen:
- Sprekk i vindu.
- Bankelyd fra sirkulasjonspumpe.
- El-kassett.
- Ekspansjonskar el-kassett.
- For liten ekspansjonskar på forbruksvann.
- Blinkende lys.

Boligen er en modell av typen Diana Royal fra IEC-Hus og har de fleste overflater, installasjoner og faste innredninger fra byggeåret i behold. Badene er imidlertid renovert så nylig som i 2026.

Planløsningen er familieorientert og praktisk med store rom. Første etasje domineres av stuen og kjøkkenet som til sammen utgjør en stor aktiv sone og mye av etasjens areal. Stuen alene er over 11 meter lang, gulvflaten på hele 45 kvm. Her er det med andre ord rikelig med plass til felles opphold. Sentralt i stuen står en moderne designovn fra Jøtul, et både stemningsfremmende og varmende følge til spisebordet. Det er for øvrig lagt vannbåren gulvvarme i hele etasjen, gulvene er i de fleste rom utført med skiferfliser.

Kjøkkenets innredning er en omfangsrik løsning fra byggeåret og frontes av en smart barløsning - perfekt for morgenkaffen og mindre måltider. Kjøkkenet er meget praktisk å benytte i hverdagen; arbeidsflatene er store og oppbevaringsmulighetene mange. Spesielt verdt å fremheve er gasskomfyren fra Siemens som har ekstra bred ovn i tillegg til hele fem gassbluss. Nytt blandebatteri og sentralt vannstopperanlegg er montert i 2026.

Badene er etter renovering meget stilfulle og ikke minst innbydende. Like fliser, fargevalg og møbler i samme serie skaper helhet og en interiørmessig rød tråd. Storformat fliser er lagt vinkelrett på gulv og vegger, listefritt mot både vinduskarmer og himlinger. På badet i andre etasje er både blandebatteriene, knagger og trykkplater med mer i kobber, mens tilsvarende på badet i første etasje er i sort. Begge er utstyrt med dusjhjørne, badet oppe byr i tillegg på muligheten for et behagende bad. Innfelte hyller er effektfullt lyssatt både i dusjhjørnet og over badekaret.

I tillegg til badene inneholder boligen et separat vaskerom kombinert som teknisk rom i første etasje. Her har de arealkrevende hvitevarene vaskemaskin og tørketrommel dedikert plass, fremfor på badene. I rommet er for øvrig også en hendig skyvedørsgarderobe montert.

Soverommene er samlet på én flate i andre etasje, der også en romslig loftstue inngår. Sistnevnte er velfungerende som TV-stue og gjerne også være barnas helt egen avdeling. Et ekstra soverom på ca. 10 kvm. er i senere år skilt ut fra nettopp loftstuen. Deleveggen er det fullt mulig å ta ned, skulle det være ønskelig å tilbakeføre loftstuen til opprinnelig størrelse.

Blant de øvrige soverommene er to av tilnærmet identisk størrelse, med ca. 12 kvm. gulvflate hver. Ytterligere ett rom av tilsvarende størrelse, byggemeldt som bod, benyttes i dag også som soverom.

Overflater og innredninger:
Gulv: Skiferfliser, keramiske fliser og parkett.
Innervegger: Malt panel og fliser.
Himlinger: Malt panel og malte, glatte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte hvite fronter og vitrineskap. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt stålvask med ett-greps blandebatteri. Innbygget oppvaskmaskin. Innfelt gasskomfyr med stekeovn og bluss. Overmontert ventilator.

Bad 1. etasje: Servantskap med rettprofilerte brune fronter og heldekkende keramisk servant med sort ett-greps blandebatteri. Veggspeil med bakgrunnsbelysning. Dusjhjørne med foldedører i glass med sorte profiler og sort to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Bad 2. etasje: Servantskap med rettprofilerte brune fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri i kobber. Veggspeil med bakgrunnsbelysning. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri i kobber med hånd- og regndusj. Frittstående badekar og veggmontert to-greps blandebatteri i kobber med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Integrerte hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder oppvaskmaskin. Øvrige hvitevarer medfølger ikke.

Taklampe i hall (1. etasje) samt stue (1. etasje), terrassevarmere/varmelamper på uteplass og vegghengt hylle på kjøkken medfølger ikke.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Peisovn i spisestue. Vannbåren gulvvarme i hele 1. etasje og på bad i 2. etasje.

Mosseregionen interkommunale brann og redning har registrert følgende:
Siste feiing ble utført: 02.09.2015.
Siste tilsyn ble utført: 2008.
Det ble ikke registrert avvik på fyringsanlegget ved siste tilsyn.
Det ble sendt ut varsel om feiing 22.05.2024 og varsel om tilsyn 03.02.2025, det ble ikke gitt svar. Som følge av at brannvesenet ikke har fått utført feiing eller tilsyn i nyere tid, overtar kjøper ansvaret og eventuelle pålegg samt kostnader forbundet med eventuelle avvik.
Opplysningene er mottatt den 25.03.2026.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for oppføring av enebolig datert 20.12.2007. I tillegg er det tilhørende godkjente byggetegninger datert 23.10.2006.

Det er gitt melding om oppføring av en frittstående garasje med innvendig bod til kommunen datert 05.07.2007, i tillegg foreligger det tilhørende godkjente byggetegninger fra 2005 og 2007. Det stilles ikke krav til ferdigattest ved ferdigstillelse av tiltaket, når det sendes inn melding om tiltak. Dog må tiltakshaver varsle bygningsavdelingen når arbeidet er ferdig iht. svarbrev på byggemelding fra kommunen, det vites ikke om dette er utført.

Det er gitt tillatelse til tilbygg til garasje datert 25.09.2014, det er søkt om en utvidelse av eksisterende garasje på 15 kvm. Iht. tillatelsen er det stilt betingelser om midlertidig brukstillatelse/ferdigattest ved utført tiltak, dette foreligger ikke pt. derfor har tillatelsen falt bort. Konsekvensene av videre bruk av de ikke omsøkte tiltakene vil kunne medføre at kommunen starter ulovlighetsoppfølging. Dette kan innebære pålegg om opphør av bruk og retting, tvangsmulkt og/eller overtredelsesgebyr. Kjøper har ansvar for å søke om midlertidig brukstillatelse/ferdigattest på tiltaket (evt. søke på nytt hvis dette kreves), det må påregnes kostnader i tilknytning til dette.

Opprinnelig loftstue har blitt oppdelt med to rom, herunder nåværende tv-stue og et soverom (nr. 2 på plantegning). Oppføring av lettvegg er i utgangspunktet unntatt søknadsplikt forutsatt at det ikke medfører vesentlige endringer i godkjent planløsning. I tillegg må alle tekniske krav opprettholdes. Det er uklart om endringen medfører vesentlige endringer eller om byggtekniske krav er opprettholdt. Nåværende tv-stue tilfredsstiller ikke krav om lysinnslipp iht. tilstandsrapporten. Kjøper overtar risikoen for dette.

Ett soverom i 2. etasje (nr. 1 på plantegning) er opprinnelig byggemeldt som bod jf. godkjente byggetegninger datert 23.10.2006. Treningsrom og gang i garasje er opprinnelig byggemeldt som bod og garasje jf. godkjente byggetegninger fra 2005 og 2007. Innredning av rommene til bruk for varig opphold/hoveddel er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Kommunen har tidligere anført i svarbrev på byggemelding for oppføring garasje datert 05.07.2007, at garasjen ikke er tillatt benyttet til varig opphold. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at rommene da må brukes/tilbakeføres til opprinnelig godkjent formål. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Det er oppført et skur bak garasjen (utenfor regulert byggegrense). Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til kommunen vedrørende det utførte tiltaket. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Dagboknummer: 127794
Tinglysningsdato: 15.01.2007
Servitutten omhandler: Denne eiendommen har adkomstrett fra Larkollveien over gnr. 130/bnr. 1. Rettigheten hefter i gnr. 130/bnr. 1.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter som ikke skal slettes ved overdragelse.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Kystperlen Larkollen forbindes gjerne med sommer, sol og sjø. Året gjennom er nærheten til nettopp sjøen et stort pluss, spesielt det store antallet av barnevennlige strender. Mest omfangsrik er den langstrakte stranden i Paradisbukta, fem-seks minutter unna med sykkel. Langs sjøen finnes også mange turmuligheter både på svaberget og på etablerte stier.

Har du båt og får plass i en av de nærliggende småbåthavnene, får du samtidig et glimrende utgangspunkt for utflukter på fjorden. Ta gjerne med teltet og opplev den unike følelsen av å sove i naturen med havet på alle kanter.

I det frodige Ryggelandet innenfor Larkollen finnes i tillegg kulturelle severdigheter samt attraksjoner og turmål med historisk verdi. Spiller du golf, er det verdt å notere nærheten til Evje Golfpark som har vakkert banelandskap helt ned til vannkanten. Tennisbaner finnes like ovenfor sentrum av Larkollen.

Fra Grefsrødgrenda tar det ikke mer enn drøye fem minutter å sykle til hjertet av Larkollen. Gang- og sykkelvei leder helt frem, også videre mot både barnehage og barneskole. På midtveien ligger nærbutikken med et produktspekter som dekker det hverdagslige.

I sentrumsområdet av Larkollen finner du blant annet Støtvig Hotel med tilbud også for fastboende, samt kaféen Losen som tilbyr en rekke konsertopplevelser sommerstid. Verdt å oppleve er naturligvis også Larkolluka som har vært et fast innslag i bygda siden 1988.

Fra Larkollen tar det under kvarteret å kjøre til E6 og ca. 50 minutter videre til Oslo. Sentrumsområdet av Moss med gode handlemuligheter i både kjøpesentre og store varehus er også om lag 15 minutter unna. Nærmeste togstasjon ligger i Halmstad, reisetiden med tog videre til Oslo S er fra like over 40 minutter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Barnehager: Støtvigenga barnehage (1,8 km), Halmstad barnehage (10,8 km), Smedhusåsen barnehage (10,4 km).

Skoler: Larkollen barneskole (1,8 km) og Rygge ungdomsskole (11,2 km).

Videre er det Malakoff videregående skole (15,5 km) og Kirkeparken videregående skole (16,5 km) i Moss kommune.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på ca. 823 kvm. Tilnærmet flat tomt som er opparbeidet med belegningsstein og gressplen.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 10-30 cm, se kartutsnitt for tomtegrenser. Ved nøyaktig oppmåling kan avvik forekomme, og kjøper aksepterer dette.

Parkering i frittstående garasje fra 2007/2015 med elektrisk portåpner. Tilbygget del av garasje fra 2015 mangler ferdigattest, se punkt om ferdigattest for mer informasjon.

I garasjen er det innredet rom med gang og treningsrom, disse rommene er ikke godkjent for varig opphold. Det er gulvvarme i innredet treningsrom/gang. Ifølge huseier har konstruksjonen isolerte vegger og tak ved treningsrom og uisolert ved garasjen.

Forøvrig er det parkering i egen gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Boligen er tilkoblet en privat felles pumpestasjon (for avløp), som driftes av Grefsrødgrenda vann og avløp. Pumpestasjonen har væ rt gjennom en større utbedring i 2026.

Eiendommen er hovedsakelig regulert til frittliggende småhusbebyggelse samt del felles avkjørsel (30 kvm, liten del på oversiden og nedsiden av tomten) , i henhold til reguleringsplan for Grefsrødgrenda vedtatt 27.10.2005. Videre er eiendommen avsatt til boligbebyggelse ved kommuneplanens arealdel 2021-2032 vedtatt 24.03.2021. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Iht. reguleringsplanen er en liten del av boligen, liten del av garasjehjørne og skur bak garasje oppført utenfor den regulerte byggegrensen. En byggegrense er en grense som definerer hvor man kan bygge på en tomt. Det gjøres oppmerksom på at det ikke kan forventes fremtidig etablering/oppføring utenfor byggegrensen.

Naboeiendommen gnr. 130/bnr. 1 (privateid) - mot sør, er per dags dato ubebygd og består av grøntareal. Iht. reguleringsplanen datert 27.10.2005 er området regulert til felles lekeareal og iht. kommuneplanen datert 24.03.2021 er området avsatt til boligbebyggelse. Selger har ikke mottatt nabovarsel eller kjenner til eventuelle utbyggingsplaner for eiendommen.

Kommunale avgifter faktureres over 12 terminer og er på kr 18.386,22,-, fakturert på eiendommen i 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Avgiftene for vann og avløp vil variere etter forbruket i boligen, gebyr for vann/avløp inkluderer årsgebyr og stipulert á-konto beløp/mengde (119 kubikk).

Boligen er tilkoblet en privat felles pumpestasjon, som driftes av Grefsrødgrenda vann og avløp. Det må påregnes kostnader i tilknytning til felles drift og vedlikehold av anlegget.

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 10.000 kWh pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie via IF Skadeforsikring Nuf på kr 15.000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av fiber og har kostet ca. kr 700,- pr. mnd avhengig av hastighet på nettet.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 551 136,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 6 204 545,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no.

Eiendomsskatten utgjør kr 5.591,- pr år, fakturert på eiendommen i 2025.

7 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

193 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
194 840,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
214 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
7 944 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 964 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Glenn Andre Johansen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,40 % av salgssummen
Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Foto inkl. veiledning og drone  kr 4 500,00
Kunderabatt SELGER; Rabatt, markedspakke  kr -9 900,00
Markedsføringspakke inkl. Smartannonsering & Hjem.no  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging inkl. alle visninger m/påmeldte (Forøvrig kr. 3500,- pr. stk)  kr 12 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlige opplysninger  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet kr 44 252,50

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 30-0058/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.2658

Sist oppdatert: 17. april 2026 kl. 15:31