Brekkelia 3B

Brekkelia 3B, 0882 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 59, bruksnummer 10
Andelsnummer 60, Brekkelia Borettslag Al, organisasjonsnummer 946494747

Totalt bruksareal BRA: 41 kvm

BRA-i:
2. etasje 38 kvm: Entré, bad, stue/kjøkken og alkove.

BRA-e:
Kjelleretasje 3 kvm: Bod.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.08.2026 utført av Anticimex AS v/Fredrik Ekeberg.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1959. Iht. tilstandsrapport har bygget grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Yttervegger er i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner, med utvendige fasader kledd med metallplater. Takkonstruksjonen er et saltak. Boligen har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db40, og vinduer fra 2008 med 2-lags glass og karmer av tre som er utvendig belagt med metallplater.

Sikringsskapet er plassert i gangen utenfor leiligheten. Anlegget er sikret med automatsikringer.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling. Komfyrvakt er ikke montert.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Bad
- Overflater himling: Det registreres en defekt takspot.
- Fallforhold rundt sluk: Gulvet i sluksonen er stedvis tilnærmet flatt.
- Fordelerskap og fordelerstammer: Det er ikke etablert sprutsikring/deksel i fordelerskapet. Fordelerskap mangler kursoversikt og merking av rørføringer.

Kjøkken
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.

Varmtvannsbereder
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Innvendig stakeluke
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært litt fukt gjennom vinduene som har gitt lett slitasje på vinduskarm på innsiden i stua. Kjøkkenviften over komfyren er ikke montert riktig. Oppvaskmaskinen er litt løst montert, og det er små sprekker/riper i veggen ved inngangen.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2019:
- Ny varmtvannsbereder på 116 liter montert under kjøkkenbenk

ca. 2016:
- Bad oppgradert med flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger, nedsenket himling med downlights og rør-i-rør
- Kjøkkeninnredning med glatte fronter, kjøkkenøy, benkeplate med laminert overflate og integrerte hvitevarer

Ukjent årstall:
- Enkelte oppgraderinger på det elektriske anlegget med automatsikringer

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2025:
- Fasadevask
- Etablert seriekoblede røykvarslere i fellesområdet
- Kjøpt inn ny vaskemaskin i fellesvaskeri Brekkelia 3
- Nytt digitalt system for kjøp av parkeringstillatelse
- Ny treårsavtale med Telia
- Kjøpt inn nye benker og sittegrupper til grillplassene
- Beskjæring av overhengende trær mot Frysjaveien etter pålegg fra kommunen
- Installert OBOS Mobil Nøkkel på dørene i inngangspartiene
- Norgespris til alle strømmålere til fellesareal
- Gnagersikring og utbedring av krypkjeller i alle tre blokkene ved Anticimex
- Utført energikartlegging av boligmassen

2024:
- Radonmåling av alle leiligheter i underetasje og 1. etasje
- Gnagersikring og utbedring av fasade og kjellergang ved Anticimex

2023:
- Ferdigstillelse av rørfornying ved Olimb
- Alle dører merket med H-nummer
- Rens av ventilasjonsanlegg

2022:
- Oppstart av rørfornying ved Olimb
- Inngått ny avtale med Anticimex
- Utbedring av elbil-ladere ved Frysjaveien 10

2021:
- Nye rekkverk ved trappene i Brekkelia 3 og Frysjaveien 10
- Nytt gjerde nedenfor Brekkelia 3 mot Frysjaveien
- Nye stålrister ved alle blokkene
- Ny oppmerking av parkeringsplasser i Brekkelia
- Fjernet HC-parkeringsplasser i Brekkelia og ved Frysjaveien 10
- Bytting av stoppekraner og bakkekraner ved alle blokkene etter pålegg fra Oslo kommune
- Oppgradering av nettet og nye kontakter i alle leilighetene ved Telia
- Reparasjon og oppfølging av elbil-ladere ved Frysjaveien 10
- Oppfølging og søknad om støyskjerm mot Frysjaveien
- Oppfølging av anleggs- og kabelarbeid i Frysjaveien ved Veflen Entreprenør
- Trefelling
- Ny avtale om snømåking og strøing med Sverre Bålerud

2020:
- Nytt reservasjons- og betalingssystem i vaskeriene
- Opprettet HC-parkeringsplass for beboere utenfor Frysjaveien 10

2018:
- Varmekabler under parkeringsplassen i bakken ved Frysjaveien 10
- Etablering av ladestasjoner for elbiler
- Merking av taxistopp
- To nye tørketromler til alle tre vaskeriene
- Oppfølging av brannvern på markterrassene

2017:
- Brannvern med tetting av hull og reparasjon av sikringsskap
- Ny scooterparkeringsplass
- Sikring med gjerde ved lekeplass
- Ferdigstillelse av uteplass ved Brekkelia 3

2016:
- Opprettet Facebook-side og ny hjemmeside for borettslaget
- Innføring av Vipps ved salg av parkeringskort og nøkler
- Brannvernrunder på alle markterrassene
- Merking av postkasser og dører
- Ny bom ved Frysjaveien 10 samt fasadevask

2009:
- Rehabilitering av vinduene

2007:
- Rehabilitering av takene

En gjennomtenkt leilighet i 2. etasje i et veletablert leilighetsbygg fra 1959, der to opprinnelige leiligheter ble slått sammen til én i 1982 og gir en planløsning som utnytter arealet godt. Badet ble oppgradert i regi av borettslaget rundt 2016, og kjøkkenet ble fornyet omtrent samme tid. Vinduene er skiftet i 2008. Selger oppgir gode solforhold på uteplassen, med sol fra rundt kl. 11.

Entré:
Entrédøren er utstyrt med sikkerhetslås, dørkikkert og elektronisk kodelås. Herfra åpner leiligheten seg mot stuen og kjøkkenet. Laminatgulvet starter allerede i entréen og binder rommene sammen.

Stue:
Stuen er leilighetens romsligste rom og har plass til en full sofagruppe. Vinduene fra 2008 slipper godt dagslys inn, og selger beskriver gode solforhold på uteplassen som grenser mot stuen. Profilerte innerdører skiller stuen fra de private rommene.

Kjøkken:
Kjøkkenet er åpent mot stuen med en kjøkkenøy som skaper en naturlig overgang mellom kokesonene og oppholdsarealet. Innredningen er fra rundt 2016 med glatte fronter og benkeplate med laminert overflate. Nedfelt kjøkkenvask med armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn og kjøleskap med fryser. Ventilator i overskap.

Alkove:
Alkoven gir leiligheten et eget rom som i dag benyttes som soverom. Rommet er adskilt fra stuen og gir den private delen av leiligheten en klar avgrensning.

Bad:
Badet ble oppgradert i regi av borettslaget rundt 2016. Flislagte gulv og vegger, med gulvvarme. Nedsenket himling med downlights. Vegghengt servantinnredning med speil, overlys og stikkontakt over servant. Dusjnisje med glassvegg og glassdør, og vegghengt dusjarmatur. Vegghengt toalett. Mekanisk avtrekk med ventil i vegg. Opplegg for vaskemaskin.

Overflater:
Gulv: Laminat. Fliser på bad.
Vegger: Malte veggflater. Flislagte vegger på bad.
Himling: Malte flater. Nedsenket himling med downlights på bad.

Lagring:
Leiligheten disponerer en ekstern bod i kjelleretasje på ca. 3 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet med panelovner. Gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1959. Det foreligger ferdigattest for nybygg boligblokk datert 27.03.1963. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 01.04.1957. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er etablert en sovealkove i leiligheten som ikke fremgår av de godkjente tegningene. Alkoven har ikke eget vindu og oppfyller ikke kravene til et selvstendig soverom/rom for varig opphold. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på at endringen er omsøkt eller godkjent av kommunen. Kjøper overtar ansvar, risiko og eventuelle kostnader knyttet til forholdet.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Festekontrakt. Se mer under punkt om festeavgift. Festeavgiften er inkludert i felleskostnadene.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

Det er tinglyst 14 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om deleforbud, bebyggelse, benyttelse, vann/kloakkledning, gjerde, veg, elektriske kraftlinjer, vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement, trafostasjon/kiosk, grunnur, anlegg og vedlikehold av ledninger, pipeløp og adkomstrett.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger på Brekke i et veletablert og grønt boligområde mellom Korsvoll, Kjelsås og Frysja. Her bor du med umiddelbar nærhet til Maridalsvannet og inngangen til Nordmarka, samtidig som turløypene langs Akerselva starter like ved boligen. En kort spasertur unna finner du populære badeplasser ved Brekkedammen og rolige turstier langs Stilla. Området byr på rike turmuligheter hele året, enten du foretrekker fotturer og sykling i sommerhalvåret eller oppkjørte skiløyper i marka på vinterstid. I tillegg er det kort vei til fots til både Korsvoll kunstgressbane og lokale treningssentre på Frysja og Kjelsås.

Hverdagslogistikken er enkel med dagligvarebutikker i gangavstand. Både Rema 1000 på Korsvoll og Meny på Frysja nås etter en kort gåtur. På Frysja og Kjelsås finnes det også apotek og andre servicetilbud, mens et større utvalg av forretninger og serveringssteder ligger en kort kjøretur unna på Storo og Nydalen. For barnefamilier sogner området til Korsvoll skole og Engebråten ungdomsskole, og det er flere barnehager i nærområdet, blant annet Andromeda barnehage og Hansemyra friluftsbarnehage.

Kollektivtilbudet i området er godt utbygd. Nærmeste bussholdeplass på Korsvoll ligger bare en kort gåtur unna boligen, med hyppige avganger på linje 54 og 51 som tar deg direkte mot sentrum. Kjelsås stasjon med togforbindelse på Gjøvikbanen og trikkestopp ved Grefsen stadion kan nås til fots eller på sykkel. I tillegg gir T-banen fra Tåsen og Nydalen effektiv adkomst til resten av byen, og for pendlere med bil er det enkel påkjøring til Ring 3.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 15579 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med asfalterte veier, plenarealer, sittegrupper og diverse beplantning. Utearealene har flere fellesområder med grillplasser, lekeplass og bordtennisbord.

Festeavgiften er kr 142 000,- pr. år. Festekontrakt på 99 år fra 12.04.57. Festeavtalen utløper 12.04.2056.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.

Festeavgiften reguleres hvert 10. år iht. konsumprisindeksen.
Siste regulering av festeavgift var i 2022. Neste regulering er antatt i 2032.

Kopi av lov om tomtefeste kan fås ved henvendelse til megler.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Det tilhører ikke garasje eller parkeringsplass til denne andelen.

Borettslaget har parkeringsplasser på fellesområdene, som er tilgjengelige for andelseiere med gyldig digital parkeringstillatelse (kjøpes via Aker P-drift). Det selges ett parkeringskort per andel. Andelseiere som leier garasje i borettslaget har ikke anledning til å parkere på de oppmerkede fellesplassene. Garasje kan leies i Brekkelia Garasjelag etter søknad til styret, men følger ikke boligen ved salg.

Det er inngått avtale med Wattif fra 01.07.2026 for administrering av elbillading på borettslagets parkeringsplasser.

Det er kommunalt parkeringsforbud i hele Brekkelia, som håndheves av Oslo kommune.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert etter reguleringsplan S-4220 «Småhusplanen», vedtatt 15.03.2006. Kommunal- og distriktsdepartementet (KDD) har avgjort 14.10.2025 å ikke godkjenne revidert småhusplan for Oslo kommune. Begrunnelsen er at planen ikke oppfyller krav til vurdering av flom- og skredfare. Det er midlertidig forbud mot tiltak i de aktuelle områdene (saksnummer 202304720 hos PBE). Forbudet gjelder fram til ny plan er vedtatt. I områder omfattet av midlertidig forbud mot tiltak kan man ikke gjennomføre tiltak etter Plan- og bygningsloven uten at tiltakene eksplisitt er unntatt fra forbudet.

Eiendommen omfattes også av flere eldre reguleringsplaner. Dette gjelder S-2864 (datert 14.05.1986) for boligformål, 39357 (datert 18.06.1957) for bebyggelse, V290650 (datert 29.06.1950) for veg, og V271257 (datert 27.12.1957) for adkomstvei og garasjeanlegg. For de eldre planene som bruker høydereferanse Oslo lokal høyde (OLH), må det legges til 37 cm på angitte høyder for å konvertere til dagens standard (NN2000) ved nye tiltak.

Eiendommen omfattes av kommunedelplan KDP-4 Akerselva miljøpark, vedtatt 28.11.1990. Planen skal sikre et gjennomgående parkdrag og bevaring av verneverdig bebyggelse langs elva. I henhold til planens rettsvirkning skal kommunedelplanen gå foran gjeldende regulering ved motstrid.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen. Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 3 013,- pr. mnd. og inkluderer: kommunale avgifter, drift- og vedlikehold, festeavgift, nedbetaling renter og avdrag på fellesgjeld, kabel-tv/internett, forretningsførsel mm.

Felleskostnadene fordeles slik:
- Felleskostnader: kr 2 519,-
- Kabel-tv: kr 494,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Megler har forsøkt å innhente oppdatert informasjon fra styreleder, men har ikke mottatt svar. Det er derfor ikke avklart om det foreligger planer eller vedtak om økning av fellesgjeld og/eller fellesutgifter. Kjøper gjøres oppmerksom på forholdet og overtar risikoen for eventuelle fremtidige økninger.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for andelen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 8 400,- pr. år. / 5 400 kwh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 17.02.2026 – 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet kabel-TV og internett via Telia, som er inkludert i felleskostnadene. TV-tuner/dekoder følger med salget.

Eiendommen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 148 120,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 592 480,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 0 pr år.

Andel formue er kr 8 332,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 67 118,09 pr. 28.08.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 14 176 771,- pr. 28.08.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208018795
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 28.08.2026: kr 14 176 771,-
Andel av saldo: kr 67 118,14
Innfrielsesdato: 30.06.2052
Type Rente: Flytende
Rente: 5,44 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

3 750 000,00 Prisantydning
67 118,09 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 817 118,09 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 818 208,09 Totalpris inkl. omkostninger
3 828 158,09 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sverre Vinje

Leiligheten er tilknyttet Brekkelia Borettslag AL.

- Borettslaget består av 188 leiligheter fordelt på 3 blokker.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i Gjensidige Forsikring Asa med polisenummer 93299873.
- Borettslaget har nettside: https://vibbo.no/brekkelia

Det avholdes dugnad vår og høst.
Borettslaget har fellesvaskeri i kjelleren i hver av de tre blokkene. Utearealene har flere fellesområder med grillplasser, lekeplass og bordtennisbord.
Grilling med gass- eller elektrisk grill er tillatt på markterrasser/hageparseller.
Støyende arbeid skal kun foregå kl. 08.00–21.00 på hverdager (ro kl. 19.00 fredag), kl. 09.00–17.00 på lørdager, og ikke på søndager/helligdager.

Dyrehold er tillatt i borettslaget på visse vilkår. Hunder skal føres i bånd på borettslagets område, og dyreeier er ansvarlig for enhver skade dyret måtte påføre. Dyr som er til ulempe for andre beboere må fjernes etter anmodning fra styret.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Rørfornying (ferdigstilt 2023)
- Fasadevask, etablering av seriekoblede røykvarslere i fellesareal, nytt digitalt parkeringssystem, ny avtale med Telia, installert mobil nøkkel på oppgangsdører og gnagersikring av kjellere (2025)

Planlagte påkostninger:
- Arbeid med oppgradering av ladestasjoner for elbil videreføres i 2026.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Det foreligger ingen forkjøpsrett på eiendommen.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag:
Foto leilighet  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 500,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 400,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet under 50 kvm  kr 7 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 0,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 10-0304/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26304

Sist oppdatert: 04. september 2026 kl. 17:47