Skullerudskogen 1

Skullerudskogen 1, 1188 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 168, bruksnummer 147, ideell andel 1/1
Andelsnummer 5, Skullerudlunden borettslag, organisasjonsnummer 988 333 662

Totalt bruksareal BRA: 52 kvm

BRA-i:
Andelsleilighet:
1. etasje 49 kvm: Entré, bad, soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
1. etasje 3 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 7 kvm: Terrasse.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.03.2026 utført av Anticimex AS v/Kenneth Lesteberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Det er ikke gjort endringer siden byggeår.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 2006 som et leilighetsbygg. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong, med støpt gulv mot grunn. Bygget har kjeller og parkeringsanlegg i nederste etasje. Yttervegger er av trekonstruksjoner med utvendig liggende trekledning. Etasjeskillere er av betong. Taket er en flat konstruksjon tekket med takmembran. Leiligheten har vinduer med karmer og rammer av tre fra byggeår. Entrédøren har brannklasse B30 og lydklasse db40, og balkongdøren har karm og ramme av tre fra byggeår. Fra stuen er det utgang til en terrasse på 7 m² i betong og trekonstruksjoner med terrassebord.

Sikringsskapet er plassert i entréen og anlegget er sikret med automatsikringer. Det er gjennomført el-tilsyn datert 03.02.2026 uten anmerkninger. Det mangler samsvarserklæring for arbeider utført ved nybygg.

Boligen har installert komfyrvakt og brannslange på kjøkken, samt godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Overflater vegger: Det er hull etter tidligere innfestinger i våtsone under servant som ikke er tettet, noe som medfører brudd i våtrommets vanntette sjikt.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent.
- Vannrør: Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Kjøkken
- Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør.
- Innredning: Benkeplate har enkelte synlige riper som vurderes som skader i benkeplatens overflate.

Tekniske anlegg
- Fordelerskap og fordelerstammer: I fordelerskapet observeres korrosjon på endeplugger til rør-i-rør systemets fordelere. Fordelerstammer i fordelerskap er ikke tilstrekkelig festet, noe som kan medføre bevegelser i rørsystemet.

Andre rom
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av stedvis misfarging, trolig som følge av fuktbelastning/vannsøl.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje.

Skadedyr og fuktkrevende insekter
- Skjeggkre: Huseier opplyser om at det tidligere er gjort observasjoner av skjeggkre på soverom. Det er ikke kjent om forholdet er fortsatt er aktivt, eller ikke. Selv om skjeggkre normalt ikke fører til bygningsmessige skader, kan de oppfattes som sjenerende. Dette er mer utbredt i nyere bygg.

Yttervegger inkl. fasader
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.
- Ytterdører og omramming: Det registreres følgende avvik på terrassedør: Døren viser begynnende tegn til utvendig slitasje. Ved funksjonstesting ble det registrert at dørbladet får kontakt med dørterskelen.

Terrasse / platting
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrassen viser tegn til slitasje.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Tegn til riss og enkelte sprekkdannelser observeres stedvis i overflaten til grunnmuren. Eksakt årsak er ukjent.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Med bakgrunn i at våtrommet er bygget som en prefabrikkert baderomskabin er det ikke utført hulltaking/fuktmåling i lukkede konstruksjoner. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det er ikke kjent om stakeluker eller tilsvarende stakepunkter er prosjektert og etablert i bygningens fellesarealer. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent.
- Mekaniske ventilasjonsanlegg: Ifølge eier tilfaller vedlikeholds- og utbedringskostnader knyttet til felles mekanisk ventilasjonsanlegg sameiet/borettslaget.

Terrasse / platting
- Konstruksjon og fundamenter: Bjelker til terrasse er plassert på kiler ned mot mur av betong. Det er ikke mulig å kontrollere om kiler er tilstrekkelig festet mot underlaget.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

I forbindelse med skifte av baderomsmøbler ble flisene bak servanten skadet, men dette har ifølge selger kun visuell betydning da badet er en prefabrikkert våtromskabin. Det ble montert nye baderomsmøbler og spotter på badet av faglærte i 2025. I 2024 ble plattingen bygget ny på borettslagets forsikring, da bakken under hadde sklidd ut. Det er utført diverse elektrisk arbeid av faglærte, inkludert nye spotter på kjøkken (2026), ny ovnstopp og komfyrvakt (2025), og flere stikkontakter (2023). Selger opplyser også om at det er utført arbeid av ufaglærte, som sliping og lakking av parkett, maling av vegger og montering av garderober i 2023 og 2024.

Det er påvist forekomst av skjeggkre i boligen. Selger observerte skjeggkre i 2023 og 2025, og satte ut feller. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Utbedring av tettesjikt i sluk på bad. Sluttrapport foreligger.

2025:
- Montering av ny baderomsinnredning.

Vedlikeholdshistorikk fellesskapet:

2025:
- Oppgradering og ombygging av heis.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2026:
- Nye spotter på kjøkkenet, og tettet hull i sikringsskap. Utført av: ikt-elektro.

2025:
- Nye spotter i taket på bad. Utført av: ikt-elektro. Samsvarserklæring foreligger.
- Ny ovntopp og komfyrvakt. Utført av: Elektris.

2024:
- Ny platting.

2023:
- Sliping og lakking av parkett.
- Flere stikkontakter. Utført av: ikt-elektro.

Dette er en arealeffektiv og velholdt 2-roms leilighet i første etasje, hevet over bakkenivå. Boligen har en praktisk planløsning med åpen stue- og kjøkkenløsning, og en vestvendt terrasse og hageflekk med utgang fra stuen. De siste årene har leiligheten gjennomgått flere oppgraderinger, inkludert nyslipte gulv, malte overflater og nye baderomsmøbler.

Entré:
Du kommer inn i en lys gang med plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko. Dører med glassfelt inn til stuen gir et godt førsteinntrykk og slipper lyset gjennom. Herfra er det direkte tilgang til badet, og gangen leder videre inn til leilighetens sosiale sone. Sikringsskapet er plassert her.

Stue:
Stuen har en åpen løsning mot kjøkkenet, noe som skaper et sosialt og luftig rom. Parkettgulvet ble slipt og lakkert i 2023, og gir en gjennomgående god standard. Rommet har plass til både en sofagruppe og et spisebord i tilknytning til kjøkkenet. Fra stuen er det direkte utgang til terrassen og videre inn til soverommet.

Kjøkken:
Kjøkkenet er en integrert del av stuen, med en praktisk L-formet innredning med tilhørende hvitevarer. Innredningen har glatte, hvite fronter og en benkeplate i laminat. Det er integrert stekeovn og platetopp, samt frittstående oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Vegghengt ventilator sørger for avtrekk. Kjøkkenet er utstyrt med komfyrvakt, og det ble montert nye spotter i 2026.

Terrasse:
Den vestvendte terrassen på ca. 7 m² ligger solrikt til og har direkte adkomst til en liten hagedel. Plattingen ble lagt ny i 2024. Plasseringen gir gode solforhold på ettermiddagen og kvelden.

Soverom:
Soverommet har en smart, plassbygd garderobeløsning fra 2023 som rammer inn sengen og gir rikelig med oppbevaringsplass. Rommet har plass til dobbeltseng og har en skjermet plassering.

Bad:
Badet er en prefabrikkert modul fra byggeåret, med flislagt gulv med varmekabler. Rommet er utstyrt med vegghengt toalett, dusjhjørne og opplegg for vaskemaskin. I 2025 ble det montert ny baderomsinnredning med servant og skap, samt nye spotter i taket. Gulvstående høyskap gir ekstra oppbevaringsplass. Sluk er skiftet/utbedret april 2026 - utført av M-tett, med tilhørende dokumentasjon.

Overflater:

Gulv: Parkett i soverom, stue og entré. Fliser på bad.
Vegger: Malte flater i soverom, stue og entré. Fliser på bad.
Himling: Malte flater i soverom, stue og entré. Takplater med downlights på bad.

Takhøyde:
Takhøyden er på tilfeldige plasser målt til ca: 2,25 meter på bad og 2,46 meter i øvrige rom.

Lagring:
Leiligheten disponerer en bod på ca. 3 m² i samme etasje, med adkomst fra fellesgangen. Det er også tilgang til en felles sykkelbod i etasjen.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vegghengte bilder og gitar medfølger ikke.

Elektrisk oppvarming med panelovner. Det er gulvvarme/varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for bygningen (Blokk A6) datert 05.03.2009. Ferdigattesten gjelder for tiltaket slik det er beskrevet i tillatelsen med senere tillegg. Attesten kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger byggetegninger i kommunens arkiv, datert 15.04.2001.

Det er samsvar mellom disse og dagens utnyttelse av eiendommen.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

Det er tinglyst 5 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om adkomstrett, gjensidig rett til bruk av gangveier, gjensidig rett til bruk av grunn for reparasjon og vedlikehold, og bestemmelse om vann/kloakkledning.

Eiendommens rettigheter:

2003/51117-6/105 18.08.2003 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 168 BNR: 43
Bestemmelse om adkomstrett
Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune v/Plan- og bygningsetaten
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

2003/51117-8/105 18.08.2003 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 468 BNR: 2
Bestemmelse om garasje/parkering
Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo Kommune v/Plan- og bygningsetaten
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

2003/51117-15/105 18.08.2003 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i KNR: 0301 GNR: 168 BNR: 91, KNR: 0301 GNR: 168 BNR: 92 SNR: 1-154, og KNR: 0301 GNR: 168 BNR: 93 SNR: 1-106.
Bestemmelse om vann/kloakkledning
I den utstrekning Vann- og avløpsetaten finner det nødvendig
Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune v/Vann- og avløpsetaten.
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

2003/51118-2/105 18.08.2003 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 168 BNR: 91
Bestemmelse om adkomstrett
Kan ikke slettes uten samtykke fra partene samt fra Oslo Vann- og avløpsverk
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

2005/10962-1/105 16.02.2005 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 168 BNR: 150
Bestemmelse om garasje/parkering
Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo Kommune v/ Plan- og bygningsetaten.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten i Skullerudskogen ligger tilbaketrukket og rolig, med Østmarka som nærmeste nabo. Her starter turstiene og skiløypene praktisk talt rett utenfor døren, og gir enkel tilgang til rekreasjonsområder som Østensjøvannet og Nøklevann. Dette er et område som kombinerer det beste fra to verdener: roen fra marka og en effektiv hverdag med kort vei til alt.

Hverdagslogistikken er enkel. De daglige innkjøpene gjøres unna hos Coop Extra (100 meter) eller Rema 1000 (300 meter). Flere barnehager, inkludert Skullerudhøgda, ligger innenfor par minutters gange, og det er gangavstand til både Rustad og Skullerud skole. For et utvidet servicetilbud er Bøler Senter, Manglerud senter og Lambertseter senter kun en kort kjøretur unna og det er bussforbindelser til samtlige.

Kollektivtilbudet er solid og Skullerud er et knutepunkt. Nærmeste bussholdeplass er 100 meter unna (bussene 70-, 70E-, 79-, fly- og nattbuss), mens Skullerud T-banestasjon nås på rundt fem minutter til fots. Derfra tar linje 3 deg effektivt til sentrum. For den aktive byr området på Skullerud Sport Senter og klatrehall, samt nærhet til idrettsanlegg på Rustad.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiertomt på 1 427 kvm som tilhører borettslaget.    

Bruksrett til garasjeplass i Skullerudhagen Parkering Sameie følger ikke boligen ved salg. Det er mulig å leie garasjeplass av andre andelseiere, dersom disse utlyses for utleie.

Gjesteparkering på borettslagets område. Gjester må registreres elektronisk av beboer.

For øvrig gateparkering etter stedets gjeldende bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med tinglyst adkomstrett. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger/allmennyttig formål (helseinstitusjon) i henhold til reguleringsplan 14901 (Bebyggelsesplan med bestemmelser for Skullerud, gnr.168, bnr.43 som omfatter boliger), vedtatt 12.06.2001, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Det er per i dag ingen kjente plan- eller byggesaker i nærområdet med direkte innvirkning på eiendommen.
Dog planlegges utbygging av Skullerud på sikt. Du kan lese mer om "Skullerudbyen" på: https://opsahlgruppen.no/utvikling/skullerud/
Opplistingen er for øvrig ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i planinnsyn på Oslo kommunes hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 3 251,- pr. mnd. og inkluderer: kabel-TV (Telenor), internett (50 mbps), varmtvann, kommunale avgifter, bygningsforsikring, forretningsførsel, drift og vedlikehold av fellesarealer.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 2 842,-
- Kabel-tv: kr 409

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 6500 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av Tv/internett (T-we). Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 081 537,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 326 147,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 22 940,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 27.03.2026.
Total fellesgjeld for borettslaget er kr 10 681 053,39 pr. 27.03.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Husbanken
Lånenummer: 11497265 6
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 27.03.2026: kr 10 681 053,39
Andel av saldo: kr 0,-
Innfrielsesdato: 30.01.2032
Type Rente: Flytende
Rente: 4,08%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja. For denne andelen er fellesgjelden allerede nedbetalt.

3 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
3 951 090,00 1 Totalpris inkl. omkostninger (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
3 961 040,00 2 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sofie Svanes Flem

Leiligheten er tilknyttet Skullerudlunden Borettslag.

- Borettslaget består av 37 leiligheter.
- Borettslaget er en del av et større boligområde, Skullerudhagen, og er medeier i Sameiet Skullerudhagen Parkering og Sameiet Skullerudhagen Utomhus.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i Fremtind Forsikring AS, med polisenummer 23237374.

Dugnad må påregnes.
Grilling er kun tillatt med elektrisk- eller gassgrill.
Oppsetting av parabol eller andre antenner krever søknad og tillatelse fra styret.
Sykler og sportsutstyr skal plasseres på anviste plasser. Barnevogner kan plasseres i trapperom så lenge de ikke er til hinder.

Det er tillatt å ha hund eller katt, samt andre små dyr som ikke er til sjenanse. For flere dyr må det søkes styret. Dyrehold krever styrets forhåndsgodkjenning og signering av en dyreholdserklæring. Godkjenningen gjelder kun for det spesifikke dyret det er søkt for. Avl eller oppdrett er ikke tillatt. Hunder skal føres i bånd på borettslagets område.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Oppgradering og ombygging av heis (2025).
- Bytte av TV-leverandør til Telenor (2025).

Planlagte påkostninger:
- Installasjon av nytt callinganlegg er planlagt med oppstart mai 2026.
- Styret utreder mulige løsninger for verandaene.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslaget er sikret med "garantert betaling av felleskostnader (GBF)" fra og med 1. mai 2026. Borettslaget sa i mars 2026 opp sin tidligere avtale med Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS. For å dekke eventuell manglende innbetaling av felleskostnader har borettslaget panterett i den enkelte andel foran alle andre panthavere med et beløp tilsvarende to ganger folketrygdens grunnbeløp (2G).

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Eiendommen er en del av et større boligområde kalt Skullerudhagen, og er forpliktet til å være medlem i to tingsrettslige sameier som forvalter felles infrastruktur: Sameiet Skullerudhagen Parkering og Sameiet Skullerudhagen Utomhus. Disse sameiene eies og driftes i fellesskap av borettslagene i området. Medlemskapet er pliktig.

Sameiet Skullerudhagen Parkering forvalter garasjeanlegget (gnr. 468, bnr. 2), og Sameiet Skullerudhagen Utomhus forvalter de felles utearealene (gnr. 168, bnr. 43). Borettslaget er forpliktet til å delta i drift og vedlikehold og bære sin forholdsmessige andel av utgiftene i henhold til sameienes vedtekter. Bruksrett til garasjeplass i Sameiet Skullerudhagen Parkering følger boligen ved salg for de andelseierne som har kjøpt dette.

Borettslagets andel av felleskostnader til Sameiet Skullerudhagen Parkering og Sameiet Skullerudhagen Utomhus er inkludert i felleskostnadene for boligen. For andelseiere med bruksrett til garasjeplass i Skullerudhagen Parkering Sameie, kommer en egen månedsleie i tillegg til felleskostnadene for boligen. Denne garasjeleien faktureres separat.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4 500,00
Markedsføringspakke kr 30 900,00
Oppgjør kr 8 900,00
Salgsoppgaver kr 5 500,00
Tilrettelegging kr 19 900,00
Visninger pr stk kr 2 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 375,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring kr 10 760,00
Foto kr 4 700,00
Tilstandsrapport kr 7 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 45-0021/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.2621

Sist oppdatert: 24. april 2026 kl. 21:43