Larviksgata 10B

Larviksgata 10B, 0468 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 222, bruksnummer 100, ideell andel 1/1
Andelsnummer 9, Olsengården BRL, organisasjonsnummer 950012153

Totalt bruksareal BRA: 101 m²

BRA-i:
4. etasje 95 m²: Entré, bad, stue, kjøkken, to soverom, toalettrom og bod.

BRA-e:
-1. etasje 6 m²: Bod

Åpent areal:
4. etasje 7 m²: Takterrasse.

Boligen disponerer en innvendig bod på 7 m² og en kjellerbod på 6 m². Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. 

Boligbygg over 4.etasjer samt underetasje og kjeller. Bygningen har støpt såle mot grunn. Grunnmur og bærende konstruksjoner samt skillende dekker av betong og stålkonstruksjoner med utfyllende bindingsverk av trekonstruksjoner. Utvendige fasader forblendet med teglstein. Takkonstruksjon av saltaksform utvendig tekket med takstein og solcellepanel.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende:
TG2:
Bad: eldre vannrør med usikker restlevetid, lekkasje fra badekararmatur, slitasje og behov for justering, misfarging og løs fugemasse på vegg, gammel membran med usikker tetthet, eldre avløpsrør med usikker restlevetid.
Kjøkken: eldre kobberrør, ingen lekkasjestopper, eldre avløpsrør med usikker tilstand.
Toalettrom: eldre vannrør og avløpsrør, usikker restlevetid.
Loft: sprekker i himling rundt vindu og slitasje på parkettgulv. Skyvedør uten gulvskinne.
Etasjeskiller: merkbare skjevheter (17 mm).
VVS: hovedstoppekran stenger ikke vann helt.
Vinduer: ett takvindu montert skjevt, justering trengs.
Terrasse/balkong: slitasje på overflater, lav rekkverkshøyde, fuktutsatt og bør vedlikeholdes.
Elektrisk anlegg: TG2 er satt grunnet manglende samsvarserklæring på deler av det elektriske anlegget installert etter 1999 samt manglende dokumentasjon/ukjent oppgraderingshistorikk på eldre deler av anlegget iht NS3600.

TGIU:
Loft: konstruksjonsoppbygging ikke tilgjengelig for inspeksjon.
VVS: ventilasjonsanlegg felles, ikke inspisert. og stakeluke ikke lokalisert.
Takvinduer: ikke inspisert utvendig.
Yttertak: ikke inspisert, vurdert fra bakkenivå.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter må sette seg inn i tilstandsrapportens detaljer.

ENTRÉ:
Velkommen! Entréen er lys og innbydende og gir et umiddelbart godt førsteinntrykk.

STUE:
Stuen er av god størrelse og har god plass til å møblere i soner. Her kan man ha sofa, salongbord og TV-seksjon. Det er rikelig med lysinnslipp gjennom store vindusflater som skaper en åpen og luftig romfølelse. Det er også naturlig å møblere med et spisebord- perfekt for å invitere venner og familie på besøk. Fra stuen er det utgang til den romslige balkongen.

BALKONG:
Balkongen er skjermet for innsyn og har plass til å møblere med ønsket utemøblement.

KJØKKEN:
Kjøkkenet er av god størrelse og er holdt i en separat løsning. Kjøkkeninnredning med slette fronter fra 2020 benkeplater av laminat og planlimt oppvaskkum. Det er rikelig med oppbevaringsplass i både skuffer og skap, og den store benkeplaten gjør det enkelt å tilberede gode måltider. Hvitevarene er sømløst integrert og består av kjøleskap med fryser oppvaskmaskin, mikrobølgeovn, kaffemaskin, stekeovn samt induksjonstopp med integrert kullfilterventilator.

BAD / TOALETT:
Badet er pent flislagt på gulv og vegger med varme i gulvet. Badet er innredet med gulvstående skapinnredning med benkeplate, speil og skap med belysning på vegg over servant, samt gulvstående skuffeinnredning med benkeplate av treverk. Videre er det et herlig badekar med badekarmatur og hånddusj, og dusjnisje med dusjdør av glass.

HOVEDSOVEROM:
Hovedsoverommet er av god størrelse med plass til dobbeltseng, nattbord og kommune. Det er også et romslig garderobeskap med plass til oppbevaring.

SOVEROM II:
Boligens andre soverom er også av god størrelse, med plass til seng, nattbord og skrivepult. Her er det også garderobeskap med rikelig oppbevaringsplass. Rommet passer perfekt som barnerom, gjesterom eller kontor.

Det er for øvrig godt med oppbevaringsplass i en romslig innvendig bod på 7 m², og en kjellerbod på 6 m².

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 13.12.1895.

Det foreligger ekspedisjonsdokument datert 13.12.1895 som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

OBLIGASJON: Beløp: NOK 11 500 000. Panthaver: SAMVIRKE FORSIKRING A/S. LØPENR: 7303174

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse, og bestemmelse om trafostasjon.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst rett til adkomstrett med flere bestemmelser. Rettigheten er tinglyst på gnr. 222 bnr 113.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten har en meget sentral og attraktiv beliggenhet i et veletablert boligområde på Bjølsen, med alt av servicetilbud i umiddelbar nærhet.

I området finnes et rikt utvalg av kafeer og spisesteder, blant annet Bjølsen sushi & Bubbletea, Norð Bjølsen, Tiffany's, Mat & Mer og Sagene Lunsjbar. Du finner også et godt utvalg av dagligvareforretninger, som Meny i Bjølsenhallen, Rema 1000, Kiwi og Joker. En kort gåtur fra leiligheten finner du dessuten Storo Storsenter, et av Norges største kjøpesentre, med 140 butikker, kafeer, spisesteder og helsetjenester. Sandaker Senter ligger også i nærheten av leiligheten. Her finner du vinmonopol, apotek, Coop Mega, Ark bokhandel, Mester Grønn og diverse andre forretninger.

Med Bjølsendumpa og Akerselva som nærmeste nabo, kan du her lett kombinere en urban livsstil med flotte grøntområder og gode turmuligheter. Det er også kort avstand til Voldsløkka, hvor du finner et stort gressområde, med et høyt antall idrettsbaner for blant annet fotball, volleyball og tennis, samt en innendørs skatehall og turstier. Dette gjør plassen perfekt for å utøve alle mulige varianter av ballsport og andre fritidsaktiviteter.

Du finner også Bjølsenparken, Myraløkka og Torshovparken i området. Like ved Bjølsenparken, som er en grønn oase med parsellhager og lekeområde, ligger også idylliske Hjemmets Kolonihager med blant annet kjente Portveien 2.

For deg som er glad i å trene finnes det en rekke treningstilbud i nærområdet, blant annet treningssentrene SATS Sagene, Imperia Gym, Fresh Fitness Storo og EVO Nydalen. Myrens Treningssenter, hvor du kan benytte deg av treningssenteret, squashavdelingen eller gode tilbud på Klatreverket, ligger kun et kvarters gåtur fra leiligheten.

Området har et svært godt kollektivtransporttilbud, med både buss, trikk og t-bane. Buss nr. 37 (Helsfyr - Nydalen) og nr. 54 (Tjuvholmen - Kjelsås Stasjon) går fra Bjølsen busstopp.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sokner til Bjølsen barneskole og Voldsløkka ungdomsskole. Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiendommen er en del av et borettslag med en felles eiet tomt på 4047 m². Tomten er pent opparbeidet med asfalterte og steinbelagte internveier, lekeapparater, sittebenker, gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Borettslaget har felles garasjeanlegg i Bjølsen Garasjesameie hvor garasjeplass kan leies. Plassene følger ikke boligen ved salg, og leietaker er selv ansvarlig for oppsigelse av leieforholdet. Styret i Bjølsen Garasjesameie må kontaktes for leie av p-plass.

Videre er eiendommen med i ordningen for beboerparkering i Oslo Indre by sone E.

Indre by er bydel Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene. Dette er beboerparkeringssone A, B, C, D og E.

Priser:
Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 6200 kroner
Elbil: 2090 kroner
Motorsykkel og moped: 3100 kroner
El-motorsykkel og el-moped: 1045 kroner

Ellers gjelder parkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-2358 datert med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 11.10.1978. 

Utdrag av planer i nærområdet:

Saksnummer 2025/08791 - Byggesak. Gjøvikgata 3 D - bruksendring av næringslokale til leilighet - Byggesaken er satt i bero. Det ble søkt om rammetillatelse i 2022. Tiltakstype: Endring av bygg innvendig og endring av bygg ved fasade, bruksendring og riving av delet av bygget. Tilknyttede saker: 202520874 Gjøvikgata 3 D - Midlertidig forbud mot tiltak.

Saksnummer 202214935 - Byggesak. Moldegata 10 - Oppføring av leilighetsbygg. Rammetillatelse gitt 15.12.2023. Søknaden omfatter oppføring av leilighetsbygg og opparbeidelse av vei i Moldegata, bydel Sagene. Det etableres 13 boenheter med private uteoppholdsarealer fordelt over fem etasjer. Bygningen får felles takterrasse og utearealer på bakken, samt innvendig sykkelparkering og avfallshåndtering på bakkeplan.

Saksnummer 202305312 - Byggesak. Myra 1 - Oppføring av nybygg - Den tysk-norske skole. De bygningsmessige tiltakene omfatter riving av eksisterende garasje/lager, oppføring av et nytt
skolebygg, opparbeidelse av utearealer og bruksendring og rehabilitering av eksisterende bygningsmasse. Disse tiltakene søkes om og behandles i tre forskjellige saker, men sakene må ses i sammenheng med hverandre. Søknad om riving av eksisterende garasje/lager behandles i vår sak nr. 202302728. Søknad om bruksendring og rehabilitering av eksisterende bygningsmasse (Myra 3) behandles i vår sak nr. 202305310. Tillatelse ble endret 08.08.2025.

Saksnummer 202204193 - Byggesak. Hammergata 5 - Oppføring av bakgårdsbygning - Klage mottatt 2025/10789. Tiltaket omfatter oppføring av bakgårdsbygning i Hammergata 5, i bydel Sagene. Nybygget har
fem etasjer, med gesimshøyde på 8 meter og mønehøyde på 11,2 meter over terreng. Nybygget inneholder 3 boenheter. Rammetillatelse ble gitt 23.06.2023.

Saksnummer 202318656 - Byggesak. Hammergata 3 - Oppføring av boligbygg i bakgård med fire boenheter - Byggesaken er satt i bero.

Saksnummer 202212601 - Reguleringssak. Grefsenveien/Sandakerveien mellom Åsengata og Grefsenveien 48 - Utarbeidelse av planforslag. Hensikten med prosjektet er å bedre fremkommelighet og
trafikksikkerhet for syklister i Sandakerveien og Grefsenveien på strekningen mellom Åsengata og Disen vendesløyfe. Gående skal også oppleve bedre trafikksikkerhet og fremkommelighet ved at gater og
byrom rustes opp langs trikketraseen. I tillegg skal fremkommelighet for kollektivtrafikk ivaretas. Det er ønskelig å utvikle Storokrysset til et mer attraktivt byrom og et effektivt trafikknutepunkt.

Saksnummer 201814722 - Reguleringssak. Voldsløkka idrettspark - Planforslag til politisk behandling 01.07.2025.Oslobygg KF foreslår å omregulere sørvestre del av Voldsløkka fra friområde til idrettsanlegg med et nytt bygg med tre store haller, en oppgradert 11-erbane og en ny 7-erbane. Forslaget sikrer ikke fullverdig erstatningsareal iht. Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen (RPR). Det nye bygget kan være inntil 28 m høyt, 116 meter langt og 38 meter bredt. Planen sikrer ikke bevaring av eksisterende trær eller annen vegetasjon. Plan- og bygningsetaten er i hovedsak positive til prosjektet som foreslås.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bør sette seg inn i områdets planer på Oslo sine hjemmesider. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 570,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, TV/internett, forretningsførsel, styrehonorar, kommunale avgifter, vedlikehold, nedbetaling av fellesgjeld, strøm fellesområder m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader drift: kr 5 107,-
Avdrag felleslån: kr 476,-
Renter felleslån: kr 987

Eiendommen er pålagt eiendomsskatt som er på kr 2 058 kr per år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9 000,- pr. år. / 7 826 kwh. pr. år. Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk.

Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av kabel-tv og kostnadene er inkludert i fellesutgiftene. Dekoder medfølger.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 991 274,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 7 965 097,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 93 743,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 226 364,- pr. 30.10.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 10 870 000,- pr. 30.10.2025 og lånevilkårene er:

Lånenummer: 15160995006, DNB Bank ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 30.10.2025: 5,04% pa.
Antall terminer til innfrielse: 79
Saldo per 30.10.2025: kr 10 870 000,-
Andel av saldo: kr 226 365,-
Neste termin/avdrag: 30.12.2025 ( siste termin 30.06.2045 )
Ut i fra dagens lånebetingelser vil neste avdrag som forfaller til betaling 30.12.2025 utgjøre ca. kr 285,00 per måned for denne boligen.

8 350 000,00 Prisantydning
226 364,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
8 576 364,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 595 616,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Rolf Wang

Leiligheten er tilknyttet Olsengården Borettslag.
Borettslaget består av 50 leiligheter og 2 næringslokaler.
Forretningsfører er USBL, tlf. 22 98 38 00.
Dugnad må påregnes.
Det er tillatt å holde hund eller katt etter godkjenning fra styret, og under forutsetning av at andre leieboere ikke sjeneres.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2022: Oppganger i Bergensgata 5c, Kongsvingergata 13-17 og Larviksgata 10 ble pusset opp.
2021: Rehabilitering av tak og installasjon av solcelle- og ladeanlegg.
2018: Oppganger i Bergensgata 5A og 5B ble pusset opp.
2016: Vinduene ble byttet.
2015: Oppføring av balkonger i Bergensgata 5A og 5B.
2015: Automatisk brannvarslingsanlegg montert i Bergensgata 5A og 5B.

Planlagte påkostninger: 
Det er ikke planlagt noen større vedlikeholdsgrep på nåværende tidspunkt, men styreleder informerer om at det neste store vedlikeholdsarbeidet blir rørfornying om noen år. Det vil nok bli et låneopptak i forbindelse med dette.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Ingen har valgt å benytte seg av forkjøpsretten ved dette salget.  

Borettslaget er sikret mot tap av felleskostnader i Klare Finans AS. Borettslaget er, etter gjeldende bestemmelser fastsatt av finansieringsselskapet, sikret mot tap som følge av at en andelseier unnlater å betale sine felleskostnader. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1. desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:

Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 2 900,00
Markedsføringspakke kr 28 250,00
Oppgjør kr 7 500,00
Tilrettelegging kr 18 750,00
Visning / Overtagelse kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - USBL kr 6 570,00
Innhenting av ferdigattest/brukstillatelse kr 850,00
Innhenting av informasjon forretningsfører - USBL kr 4 000,00
Innhenting av reguleringskart m/bestemmelser kr 849,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
Boligens visittkort kr 600,00
Foto m/Christensen (dagfoto og møblert plantegning) kr 5 500,00
Tilstandsrapport inkl. målsatt plantegning fra takstmann kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 54-0121/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR54.25121

Sist oppdatert: 10. november 2025 kl. 18:14