Nedre Strandgate 78

Nedre Strandgate 78, 4005 STAVANGER
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 59, bruksnummer 1070

1.etg: Stue, spisestue, kjøkken, vaskerom, bod og entré.
2.etg: Soverom, bad og gang, balkong.
Loftsetasje: Soverom og kontor.

Loft: Arealet på loft måles til 20m2 (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

2.Etg har et totalt gulvareal (GUA) på 33m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 23m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene
som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 10m2.

Det tas forbehold om minde avvik vedrørende arealet, da dette er en veldig gammel bygning, og omtrent ingen vegger er rette.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten bolig oppført i 1846.Grunnmur av betong med sparestein og lettklinkerblokker.Bygget er oppført med krypkjeller uten tilkomst. Yttervegger av
trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt
med takstein. Entrédør med sikkerhetslås. Vinduer med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler.
Oppvarming av boligen skjer i med panelovner (elektrisk oppvarming). Ildsted har fyringsforbud.
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Rapporten inneholder følgende tilstandsgrader:
21 stk - TG 1 Mindre eller moderate avvik (funksjonssvikt ikke oppdaget): 44 %
23 stk - TG 2 Vesentlige avvik (alder, slitasje, skader mv..) : 48 %
3 stk - TG 3 Store eller alvorlige avvik (strakstiltak nødvendig): 6 %
1 stk - TG IU Ikke undersøkt: 2 %

 TG3:
- Andre rom:
Overflate vegg: Det er registrert fukt- og råteskader i veggen mellom vaskekjeller og bod. Skadene tyder på at materialene har vært utsatt for fukt over tid. Årsaken og omfanget av skadene er ikke avklart. Det anbefales ytterligere undersøkelser for å kartlegge skadeomfanget og avdekke eventuell bakenforliggende årsak. Nødvendige tiltak må vurderes på bakgrunn av undersøkelsene.
Sjablongmessig prisanslag gjelder ytterligere undersøkelser.
Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000

-Ildsteder og skorsteiner inne i boligen:
Ildsteder : Det foreligger fyringsforbud i ildstedet. Konsekvens er at dette innebæ rer at ildstedet ikke kan benyttes før nødvendige undersøkelser og utbedringer er gjennomført, og ildstedet er dokumentert som trygt å bruke. Foreslått strakstiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser av en en fagkyndig med spesialkompetanse for å kartlegge omfang, og hvilke tiltak som er nødvendige. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for ytterligere undersøkelser.
Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000

- Vinduer og ytterdører:
Ytterdører og omramming: Det registreres følgende avvik på bakdør:
Døren har betydelig slitasje, og det er registrert skader/funksjonssvikt. Konsekvens er at dørens levetid vurderes som passert. Foreslått tiltak er komplett utskiftning. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for utskiftning av dør.
Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000

TG2:
- Våtrom - Bad 2.etg:
Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Konsekvens er at fallforholdet vurderes å ikke gi tilfredsstillende bortledning av bruksvann ved normal bruk. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å væ re tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Våtromstapet har synlig slitasje og er aldringspreget. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktrisiko i områder som utsettes for bruksvann.
Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
Se punkt "Avløpsrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Konsekvens er at dette erfaringsmessig gir lavere luftutskifting enn mekanisk ventilasjon. Tilstandsgrad er satt i henhold til NS3600. Foreslått tiltak er forbedring av ventilasjonen eller kompenserende tiltak hvis bruk av våtrommet viser at dette er nødvendig. Innredningen har stedvis bruksmerker og mindre tegn til slitasje. Forholdet vurderes som estetisk og uten funksjonelle konsekvenser. På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å væ re det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader. Undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.
Oppsummert: Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes videre overvåking slik at tiltak eller fornyelse kan iverksettes når dette blir nødvendig. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering. Erfaring viser at igangsetting av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det må tas høyde for.

- Kjøkken- 1.etg:
Vannrør: Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
Avløpsrør: Se punkt "Avløpsrør" under avsnitt om tekniske anlegg.

- Teknisk anlegg:
Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er
usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Innvendig stoppekran: Innvendige stoppekran er ikke tilgjengelig/ikke påvist ved befaring. Konsekvens kan være begrenset mulighet for å kunne stenge av vannet. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å avklare om stoppekran bør monteres.

Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Andre rom :
Innerdører: Dørbladet mellom gang og soverom 2.Etg kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt. Konsekvens er at dette påvirker brukerfunksjonen. Justering av dør/karm eller lignende tiltak kan iverksettes ved behov.

- Loft - uinnredet:
Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet. Forbedring av eksisterende løsning og/eller ventilering ved åpning av vinduer bør påregnes.

- Ildsteder og skorsteiner inne i boligen:
Skorsteiner inne i boligen: Avstanden mellom pipe og brennbart materiale vurderes å væ re for liten. Konsekvens er at dette kan være i strid med krav til brannsikkerhet. Forholdet vurderes som et mulig avvik fra byggteknisk forskrift. Foreslått tiltak er videre undersøkelser av en fagkyndig med spesialkompetanse for å avklare forholdet. Sotluke har ingen underliggende eller sideliggende ubrennbar plate. Konsekvens er at forholdet kan føre tilat brennbart materiale blir truffet av glør og varm aske ved feiing/åpning av luke. Foreslått tiltak er at det etableres ubrennbar plate.

- Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling):
Loft: På loft er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 80mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket vesentlige/merkbare skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader i etasjeskilleren. Konsekvens vurderes blant annet å være fare for
knirk eller lignende problemer med gulvmaterialet, eller behov for kompenserende tiltak ved møblering av rommene. Ved legging av nytt gulv bør det påregnes behov for avretting og andre tiltak som viser seg å være nødvendig når årsaken avklares.

2.Etg: På soverom er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 95mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket vesentlige/merkbare skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader. Konsekvens vurderes blant annet å være fare for knirk eller lignende problemer med gulvmaterialet, eller behov for kompenserende tiltak ved møblering av rommene. Ved legging av nytt gulv bør det påregnes behov for avretting og andre tiltak som viser seg å
være nødvendig når årsaken avklares.

1.Etg: I stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 30mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader. Konsekvens vurderes blant annet å være fare for knirk eller lignende problemer med gulvmaterialet, eller behov for kompenserende tiltak ved møblering av rommene. Ved legging av nytt gulv bør det påregnes behov for avretting og andre tiltak som viser seg å væ re nødvendig
når årsaken avklares.

- Skadedyr og fuktkrevende insekter:
Borebiller: Det observeres spor etter borebiller på i skap på loft. Forholdet tyder på forhøyet fuktighet i treverket og i rommet generelt, siden dette er et nødvendig vilkår for at borebiller skal trives. Det er ikke kjent om forholdet er aktivt, eller om sporene stammer fra et tidligere angrep som ikke lenger er aktivt. Konsekvens er at under gunstige forhold kan borebille føre til svekkelser i treverk. En fagkyndig med spesialkompetanse bør kartlegge og vurdere om angrepet er aktivt, samt kartlegge omfang og hvilke tiltak som eventuelle er nødvendige.

- Yttervegger inkl. fasader:
Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.) : Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til elde, med symptomer på begynnende råteskader.
Konsekvens er at materialet et utsatt for en pågående nedbrytning. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå, med den begrensing dette innebæ rer. Stikktaking er utført på typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold og lokale reparasjoner, eller utskiftning hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.

Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å væ re begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Konsekvens er at konstruksjonens evne til å tørke ut eventuell fuktighet reduseres, noe som kan øke faren for skjulte fuktskader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes hvis dette blir nødvendig.

- Vinduer og ytterdører:
Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold etterfulgt av videre overvåking. Det gjøres oppmerksom på at enkelte vinduer i boligen er skiftet i nyere tid, og at ovennevnte forhold derfor ikke gjelder alle vinduer.

- Yttertak :
Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.
Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.
Takhatt viser begynnende tegn til slitasje. Konsekvens kan væ re risiko for utettheter/lekkasje. Foreslått tiltak er lokal reparasjon, eller utskiftning der videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.
Oppsummert: Basert på bygningsdelens samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold, lokale utbedringer eller utskiftning hvis videre undersøkelser eller en fremtidig forverring av tilstanden viser at dette er nødvendig. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

- Balkonger:
Membraner og vanntett sjikt: Balkongen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.
Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.
Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

- Utvendig trapp:
Utvendig trapp: Sprekkdannelser observeres stedvis i overflaten. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er at forholdet kan tyde på setninger eller bevegelser i grunnen. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak.

- Grunnmur fundament:
Grunnmur og fundament: Det observeres stedvise riss, enkelte sprekkdannelser og avskalling av murpuss på grunnmuren. Eksakt årsak er ukjent. Riss og sprekkdannelser kan skyldes blant annet setninger, spenninger i konstruksjonen og/eller bevegelser i grunnen. Avskalling av murpuss kan medføre økt fuktpåkjenning på bakenforliggende konstruksjoner. Det anbefales videre overvåking av riss og sprekker for å avdekke eventuell utvikling, samt lokal utbedring av skadet murpuss. Ved tegn til videre utvikling bør årsaken undersøkes nærmere.

- Drenering:
Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at alle forhold som påvirker dreningen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.
Oppsummert: Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor. Basert på
alderen til dreneringen er foreslått tiltak videre overvåking, slik at forebyggende vedlikehold og nødvendige utbedringer kan iverksettes etter behov.

- Stikkledninger og tanker:
Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan
iverksettes når dette viser seg å væ re nødvendig.

Septiktank og tett avløpstank: Kum under gulv i bod: Det foreligger ingen dokumentasjon på funksjon, kontrollrapporter eller annen relevant dokumentasjon. Konsekvens er er at kummens alder, funksjon, materiale og tilstand er ukjent. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Boligen er modernisert/påkostet i:

Skiftet komfyr, stekeovn, oppvaskmaskin, kjøleskap, vaskemaskin ila tid i bolig. Forskjellige år, har ikke kvittering på alt.

2026:
- Byttet dusjkabinett og belysning på bad

2023:
- Skiftet inntaksrør for vann av Stavanger Kommune

2022:
- Byttet takstein som hadde blåst av ved to anledgninger: første gang husker ikke dato, andre gang mars 2022, Harestad bygg AS

2019:
- Ny varmtvannsbereder på vaskerom utført av H2 Rør AS

2018:
- Byttet vinduer i 2. etasje, samt utbedret isolasjon og råteskade ved soveromsvindu utført av Hjem & Hage

2015:
- 2015: nytt fleksibånd rundt pipe med klemlister, nytt mønebånd , Stavanger Blik

2012:
- Byttet takrenner i 2012, Mesterblekk

2006:
- Bad pusset opp utført av Myrland og Johnsen AS

Nedre Strandgate 78 er den sjarmerende lille blå enebolig i hjertet av Gamle Stavanger. Med sin med unik beliggenhet bor man i et av byens mest ettertraktede og historiske områder, omgitt av brosteinsbelagte gater, hvite trehus og med flott utsikt mot Vågen og by-øyene.

Boligen går over tre plan og byr på den sjelden kombinasjonen av historisk sjarm og sentrumsnær beliggenhet. Ønsker du tregulv, særpreg, atmosfære og en bolig med karakter, får du det her. Boligen har behov for oppgraderinger.

Det er egen balkong til boligen med plass til hagemøbler.

1.etg:
I boligens hovedetasje finner man to stuer, kjøkken, vaskerom og bod.

Spisestuen med den fine karnappen har god plass til stort spisebord, hvor man kan nyte dagens måltid med utsikt mot vågen og morgensolen.
I stuen innenfor passer det godt å plassere salongen, så sitter man litt tilbaketrukket.
Det er malte vegger, sjarmerende bjelker og tregulv.

Kjøkkenet er praktisk innredet med nyere fronter, benkeplate og delvis integrerte hvitevarer som medfølger handelen. Her er det godt med skapplass og arbeidsflater, og rommet er godt utnyttet. Fliser på vegg over benk og lys under overskap. Det er belegg på gulv. Kjøkkeninnredning er et gammelt IKEA med epoq fronter.

Vaskerom og bod ved siden av kjøkken.

2.etg:
Via den kule knallrosa trappegangen, kommer man til boligens andre etasje, hvor man har gang, bad og et romslig soverom.

Soverommet har god plass til dobbeltseng, garderobeløsning og øvrig møblement etter behov. Herfra er det utgang til balkong med plass til hagemøbler. Her kan man nyte sol fra formiddag og til kveld.
Fin utsikt fra soverom.

Badet har en enkel standard med belegg på gulv, dusjhjørne, servant med skap. Moderniseringsbehov.

Via soverom er det luke og trapp opp til loftsetasjen.
På loftet er det innredet med soveplass og kontor.
Det er et totalt gulvareal (GUA) på 33m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 23m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 10m2.

- Passasje og utvendig rom deles med naboene på hver side
- Fiber fra Lyse
- Ildsted har fyringsforbud.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet «Byggemåte» i salgsoppgaven

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende medfølger ikke:
- To lampetter og en taklampe i dagligstuen

Følgende medfølger:
- Kjøleskap
- Vaskemaskin
- Integrerte hvitevarer: oppvaskmaskin, komfyr og stekeovn

Vedovn har fyringsforbud. Sprekk i pipe, mangler gnistfanger, mangler brannsikker plate på gulv under sotluke og feieluke.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1846. Kommunen opplyser at det verken foreligger godkjente plantegninger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Boligen er vernet.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det foreligger i tillegg følgende eldre tillatelser for eiendommen:
- Tillatelse datert 16.10.1936 for utskifting av to vinduer.
- Tillatelse datert 10.04.1937 for utskifting av vinduer.
- Tillatelse datert 19.08.1946 for riving av pipe med grue og oppføring av ny pipe.
Det er ikke fremlagt ferdigattest for disse tiltakene i mottatt dokumentasjon. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger tillatelse til tiltak for fasadeendring (nye vinduer) datert 05.01.2009. Det foreligger ikke ferdigattest på tiltaket.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

09.03.1929 - Dokumentnr: 900014 - Fradelingsdokument
Opprettelse - fradelt fa en adresse

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligen er beliggende sentralt i sjarmerende Gamle Stavanger, med utsikt til havnebasseng, by-øyene og vågen. Boligen ble bygget i 1846 og er en del av et område bestående av sjel og sjarm. Boligen ligger i den vernede delen av Gamle Stavanger, hvor mye av bebyggelsen fra perioden 1830-1860 er bevart.
Det er en trivelig, brosteinslagt gate med umiddelbar nærhet til alt byen har å by på.
Like utenfor døren har du flere dagligvarebutikker, apotek, shopping, restauranter, kaféer, treningssentre m.m.
Matmagasinet, Hermetikken og Lervig Local, som har blitt et samlingssted på den vestre siden av byen, er i kort gange fra eiendom.

Herbarium med sine servicetilbud samt SATS er i umiddelbar nærhet.
Like i nabolaget har man Bjergsteds parken og konserthuset. Det er umiddelbar nærhet til Stavanger sentrum, Bjergsted, Tasta, Kampen.

God kollektivforbindelse, da det er kort vei til Jernbanestasjonen hvor man finner hyppige tog- og bussavganger.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Hertervigtunet barnehage 0,5 km
- Bjergsted barnehage 0,6 km
- Solvang barnehage 0,8 km

Skoler:
- Kampen skole (1-7 kl.) 0,8 km
- BISS Sentrum (1-10 kl.) 0,9 km
- Storhaug skole (1-7 kl.) 1,5 km
- Kannik skole (8-10 kl.) 1,4 km
- St. Svithun skole (8-10 kl.) 1,6 km
- Stavanger katedralskole 0,7 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 63 kvm. Egen balkong mot vest ut fra 2.etg.

Tomt er opparbeidet med steinheller og støpte trapper.

Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Stavanger kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Medfølger ikke parkering til eiendommen, men det er parkeringshus kort gåavstand unna ved konserthuset.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei (gnr/bnr 59/1952, 59/1648 - Stavanger kommune).

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til bevaringsområder i henhold til reguleringsplan Id 689 "Gamle Stavanger" datert 23.09.1974 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Hele eiendommens tomteareal på 63,04 m² er regulert til bevaringsområder (spesialområde av kulturhistorisk og antikvarisk verdi). Formålet med planen er å bevare den kulturhistorisk og antikvarisk verdifulle bebyggelsen og områdets særpregede miljø

Eiendommen følger kommuneplaner:
Id 129K
Navn Stavanger sentrum
Plantype 21 - Kommunedelplan
Status 3 - Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse 11.03.2019
Delarealer:
Areal 63.04 kvm, Hensynsonenavn H570_, Kpangitthensyn 570 - Bevaring kulturmiljø
Areal 63.04 kvm, Hensynsonenavn H730_2, Kpbandlegging 730 - Båndlegging kulturminneloven
Areal 0.47 kvm, Hensynsonenavn H_320_7, Kpfare 320 - Flomfare
Areal 63.04 kvm, Omrnavn BS28,Kparealformal Sentrumsformål

Id KP 2023-2040
Navn Kommuneplanens arealdel 2023-2040
Plantype 20 - Kommuneplanens arealdel
Status 3 - Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse 28.06.2024
Delarealer:
Areal 63.04 kvm, Hensynsonenavn H570_23, Kpangitthensyn 570 - Bevaring kulturmiljø
Areal 63.04 kvm, Hensynsonenavn H730_83, Kpbandlegging 730 - Båndlegging kulturminneloven
Areal 0.47 kvm, Hensynsonenavn H320_1, Kpfare 320 - Flomfare
Areal 63.04 kvm, Omrnavn SF1, Kparealformal Sentrumsformål

Kommuneplaner under arbeid:
Id KP 2027-2042
Plantype 20 - Kommuneplanens arealdel
Status 1 - Planlegging igangsatt

Det gjelder strenge restriksjoner for tiltak på eiendommen:
- Etter reguleringsbestemmelsene § 2 og § 3 kreves det byggetillatelse og samtykke før igangsetting av fasadeendringer, reparasjoner, riving, endringer, utskifting av utvendige materialer (kledning, listverk, vinduer, dører, taktekking, takrenner, pipe), valg av andre utvendige farger enn hvit, samt oppføring, endring eller fjerning av utvendig trapp, forstøtningsmur og innhegning. Alle slike søknader skal forelegges antikvarisk myndighet og Foreningen Gamle Stavanger.

Kvikkleire: Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire, men det er vurdert ingen risiko for skred på eiendommen.
Støy: Eiendommen berøres av rød støysone fra veg langs Nedre Strandgate.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Boligen på eiendommen er registrert i SEFRAK-registeret med ID 1103 901 40. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.
Kontakt megler for mer informasjon.

Selger opplyser følgende:
- Det er en pågående byggesak på parkeringsplassen over veien som enda ikke er avgjort. Stavanger havnevesen ønsker å reise et bygg på flere etasjer.
Megler har ikke mottatt noe informasjon fra kommunen ang dette, og har heller ikke mottatt noe ved henvendelse.
Det er uvisst om dette vil bli noe av, når evt byggestart er og hvordan det vil påvirke utsikt for boligen. Det må også påregne byggestøy- og aktivitet under bygging.

Havnen blir i dag brukt til cruisebåter og supplybåter, og en må derfor regne med litt støy fra dette.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 10 278,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 10 225 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 5 680
Boligen er tilknyttet Lyse fiber som leverandør av kabel-tv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 154 180,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 807,- pr år.

3 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

87 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
88 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
108 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 588 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 608 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Lene Høie og Audun Langevei Hagen

Etter nærmere avtale.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,30 % av salgssummen. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 10 900,00
Visninger ubegrenset og inkl. privatvisninger  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Stavanger kommune  kr 3 227,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 21 127,00
Foto  kr 5 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 35-0259/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Stavanger
Nedre Strandgate 41, 4005, STAVANGER
950007613
Oppdragets KR-kode KR35.26259

Sist oppdatert: 29. oktober 2026 kl. 06:15