Tandbergvegen 19

Tandbergvegen 19, 1929 AULI
Kommunenummer 3228, gårdsnummer 201, bruksnummer 127

Totalt bruksareal BRA: 102 kvm

BRA-i:
Enebolig :
1. etasje 88 kvm: Entré, baderom, kjøkken med spiseplass, stue, gang, 3 soverom og bod.

BRA-e:
Enebolig :
1. etasje 14 kvm: Frittstående garasje.

Åpent areal:
Enebolig :
1. etasje 35 kvm: Terrasse.

Loftsrom/kryploft har gulv, men grunnet skråtak kun lavere enn 1,90 meter er arealet ikke måleverdig.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.01.2025 utført av . Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

TG1: 73%
TG2: 20%
TG3: 1%
TGIU: 6%

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG3: Frittstående byggverk
Helhetsvurdering: Frittstående byggverk på tomten har ikke vært gjenstand for detaljerte undersøkelser. Overordnet forenklet vurdering av tilstanden er at det er svært høy slitasjegrad samt råteskader som gjør at det må påregnes utbedrende tiltak/eventuelt riving. Sjablongmessig prisanslag: kr 50 000 - 100 000

TG2: Våtrom
Sanitærutstyr/innredning: stedvis fuktsvelling langs underkant av skapside, mot toalett. Servant har riss/sprekker i overflater, den bør skiftes ut.
Overflate vegger: Elastisk flisfuge i hjørne bak dusjkabinett har stedvis manglende vedheft. Fuge bør fornyes.
Fallforhold: Høydeforskjell fra topp slukrist til topp gulvoverflate ved dørterskel er mindre enn 25mm.

TG2: Kjøkken
Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper for å begrense eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner.

TG2: Øvrige rom
Overflater gulv: stedvis lokal knirk i gulvoverflater, spesielt i stue ved inngang mot soverom. Gulv på nordvestvendt soverom har 1 hull (foran vindu). Tiltak kan iverksettes ved behov.
Innerdører: preg av alder.

TG2: Loft - Uinnredet/ råloft
Overflater vegger/undertak: Fuktskjolder/ merker etter tidligere fuktgjennomtrenging ble stedvis observert i undertak. Det ble ikke registrert tegn til fukt ved fuktmåling.

TG2: Elektrisk anlegg
Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: det er kun fremlagt samsvarererklæring på deler av utført arbeider på det elektriske anlegget.

TG2: Balkonger, terrasser, veranda etc.
Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): overflatebehandling er stedvis slitt og trenger fornying. Gulv ved trapp har skjevheter.

TG2: Drenering
Helhetsvurdering: Dreneringens tilstand har påvirkning på boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Drenering er nedgravd og skjult, og av den grunn må estimert tilstand vurderes ut fra alderen på drenssystemet. Estimert teknisk levetid på drenssystem har et betydelig sprang, og er mellom 20 - 60 år. Det viser at det ikke er en enkel vurdering og mange forhold kan ha innvirkning. Det avhenger blant annet av byggegrunnens beskaffenhet. Av nevnte grunner er det vanskelig å angi noen eksakt tilstand, men dreneringen i denne bygningen vurderes være passert med mer enn 50% av anbefalt brukstid. Det er således noe en kjøper må forholde seg til også i liknende aldersbetingede bygninger/boliger. Taknedløp har stedvis kun utkast og takvann blir derfor ikke ledet vekk fra pilarer/fundamenter. Ytterligere undersøkelser anbefales for å vurdere eventuelle tiltak.

Videre opplyser selger om i egenerklæringsskjemaet:
1. Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller
soppskader?
Da selgeren kjøpte huset i 2002 hadde det vært en vannlekkasje fra utekrana, noe som utgjorde vannskader i på badet. Badet ble da revet, og fuktskadene ble utbedret før innflytting.

2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Rive vegger og gulv 30 mm. våtromsplater Spikerslag for vask 22 mm. Sponplater gulv Takess i tak Listing tak, dør hvitmalt Priming/sparkling under og over kabel Smøremembran vegg/gulv Flislegging vegg/gulv standard utførelse, standard fliser. Arbeidet ble utført av Dato Muliti Team. I tillegg ble det lagt varmekabler og det elektriske ble utført av Årnes Elektro AS. I forbindelse med rennovering av badet ble det også installert nytt sikringskap av Årnes Elektro AS. Nytt røropplegg til kjøkken og bad ble installert av NVG AS. Dette arbeidet ble utført sommeren 2011.

2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Ja, av Dato Multi Team. Dette ble gjort da badet ble totaltrennovert sommeren 2011.

2.2 Foreligger det dokumentasjon på arbeidene?
Jeg har tilbudet og sluttfaktkura over betalt arbeid som kan sendes.

2.3 Dersom arbeidet er søknadspliktig (f.eks. bruksendring fra bod til bad, brudd på brannskille), er arbeidet byggemeldt?
Søknad om tillatelse til våtrom i eksisterende bygning, signert 31/3-11, ble sendt til Statens Bygningstekniske etat.

4. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
Nes Rørleggerbedrift AS, Rønningen Maskin AS. Bytte av kran på bad pga "dunkelyder" fra rørene i 2024.. Det hadde samlet seg kalk som gjorde at lyden oppsto. Kran på kjøkken ble sjekket samtidig. Den ble funnet i orden. Nes Rørleggerbedrift AS monterte samtidig en reduksjonsventil, da det ikke var gjort tidligere. I 2021 ble det rehabilitert privat stikkleding for avløp av Rønningen Maskin AS.

6. Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f. eks dårlig trekk, sprekker, pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende?
Det ble satt inn ny peisovn i september 2021 av Tritons Fagpartner AS (nå Proff Peis AS). Det ble en lekkasje i døra til peisovnen, og den er nå byttet ut med ei ny dør. Det ble også innstallert en røyksuger for å bedre trekken. Dette ble utført i september 2024.

7. Kjenner du til om det er/har vært skjevheter/setningsskader, f. eks. riss/sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
Skjevheter i gulv.

8. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader i boligen?
Da jeg kjøpte huset i 2002 var det råteskader pga vannlekkasje. Dette ble utbedret umiddelbart. I juli 2020 oppdaget jeg en råteskade i stua. Denne kom i etterkant av etterisolering, skifte av utvendig panel og utskiftning av vinduer. Det ble da opprettet en forsikringssak, og skaden ble utbedret av firma gjennom If forsikringselskap.

10. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
Eiendommen har ingen garasje, kun et skjul.

11. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Botten Bygg AS skiftet ut tak på husets østside i august/september 2024 på grunn av vannlekkasje. De monterte også i den forbindelse en durgoventil for uttrekk fra bad. Dette for å unngå flest mulige skjøter på takplater. Gammel ventilpipe ble da fjernet, Det anbefales fra entreprenør at takets vestside også bør skiftes ut etterhvert. Sommeren 2019 ble gammel isolasjon byttet ut med 12,5 cm Poiyuretan FL 2000 4g som tilsvarer 25 cm Glava eller Rockwool. Nye vinduer på kjøkken, alle soverom og et vindu i stua ble byttet. Ny panel ble også lagt. Arbeidet ble utført av Isolering og overflatebehandling A/S. I 2006 ble det oppført en terasse ved egeninnsats. I 2003 ble det lagt Planja takplater og satt opp takoverbygg over trapp ved inngangsdør. Egeninnsats.

12. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Nytt sikringskap i 2019 av Årnes Elektro AS.

12.1 Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)?
Det sitter en samsvarserklæring for deler av det elektriske anlegget på døra til sikringskapet.

13. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Det ble gjennomført et tilsysbesøk 08.07.2016. Ingen feil eller mangler ble avdekket.

22. Kjenner du til om det er foretatt radonmåling?
Det har ikke vært foretatt radonmåling.

Tilleggskommentar:
-Tak mot vest bør skiftes ut.
-Vinduene bør kun stå i luftestilling ved regnvær fordi de lekker ved kraftig regnvær.
-Vinduet til høyre i stua ut mot terrassen kan være litt tregt å få lukket. Vinduet glir lett igjen, men håndvrideren kan kjennes ut som at det låser seg litt.

For den utfyllende tekniske standard for øvrig, henvises det til vedlagte tilstandsrapport.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: kjøleskap, oppvaskmaskin, tørketrommel og komfyr.
Videre opplyser selger at taklampe i stua og taklampene på kjøkkenet kan følge med handelen.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt brukt, kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen oppvarmes med elektrisitet: panelovner og gulvvarme på badet. Det er i tillegg peis i stuen.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1969.  

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen. Dagboknr 683, tinglyst 07.02.1968, type heftelse: Erklæring/avtale hjemmel til eiendomsrett. Tomten kan kun benyttes til boligbygg, og det kan ikke drives noen form for næringsvirksomhet uten bygningsrådets skriftlige tillatelse. Særlige bestemmelser: elektrisitetsrør telegrafverket er berettiget til stolpefeste, luftstrekk samt legging av kablet uten å yte erstatning herfor.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

- Deler av taket ble byttet høsten 2024 (taket som vender mot øst, på overbygget over trappa).
- I følge entreprenør som byttet tak mot øst, bør tak mot vest byttes.
- Byttet peis høsten 2021.
- Montering av røyksuger i pipe høsten 2024.
- Ny trapp med overbygg over inngangsparti ble satt opp i 2024.
- Terrasse ble oppført i 2006.
- Badet ble totalrenovert i 2011 av Dato Multi Team v/Dag H. Bråthen.

Eiendommen ligger i et populært og landlig område på Aulifeltet i Nes kommune. I nærområdet er det barnehager og barneskole, mens ungdomsskoler ligger på Årnes og Vormsund, samt flere videregående skoler på Sørumsand, Hvam og Årnes. Auli senteret som ligger 600 meter fra boligen, har et variert utvalg med blant annet dagligvare tjenester, post, frisør, apotek og restaurant. Amfi Årnes og Fokus på Sørumsand ligger også godt innen rekkevidde.

Det er nydelige turområder i skogen bak Aulifeltet, og her ligger Svarstadtjernet med bademuligheter. Det er kort vei til Haga, som ligger idyllisk til ved Glomma, hvor det også er fine rekreasjonsområder og badeplasser. På Rånåsfoss er det utendørsbasseng, og du kan sette ut båt på Glomma både ovenfor og nedenfor Rånåsfoss kraftverk.

Haga idrettsforening har håndball, fotball og allidrett på timeplanen. Haga Stadion ligger 5,6 km unna boligen, og består av stor gressbane, grusbane, friidrettsbane, sandvolleyballbane, håndballbane og noen mindre gressbaner. Her arrangeres det også fotballskole om sommeren.

Vinterstid går det lysløype rundt fotballstadion med videre løypenett som strekker seg mot Framtun barneskole og inn i skogen via Western, eller på jordet. I Neshallen er det kafé og bowling. Nes rideklubb har et aktivt og profesjonelt hestemiljø, hvor de blant annet arrangeres knøttekurs, rideleir, stevner og juleshow. Nes Golfklubb holder til på Rommen Golfpark ved Vormsund, og i tillegg er det kort vei til golfanlegg på Hvam som ligger i vakre omgivelser.

Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss og tog. Nærmeste holdeplass er Auli senter som ligger 600 meter fra boligen, og i samme område ligger også Auli stasjon. Ved å benytte bil tar det ca. 13 min til Sørumsand, 16 min til Årnes, 20 min til Vormsund, 29 min til Lillestrøm og Oslo Lufthavn.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Barnehager:
Auli barnehage (0-5 år): 18 min gangavstand.
Korsdalen barnehage (0-5 år): 19 min gangavstand.
Korsdalen barnehage - Hagadalen (1-5 år): 4 min med bil.

Skoler: (tid med bil)
Auli skole (1-7 kl.): 2 min
Runni ungdomsskole: 18 min
Vormsund ungdsskole: 22 min
Sørumsand videregående skole: 11 min
Hvam videregående skole: 12 min

Boligen har tomt opparbeidet med bl.a plenarealer, diverse beplantning, prydbusker og
grusbelagte arealer bestående av innkjøring til garasje/gårdsplass samt belegningssteinsbelagte gangbaner. Boligen har også frittstående
garasjebygning. I tillegg finnes frittstående lekestue (ikke målbar).

Det er godt med biloppstillingsplasser på gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet privat vann fra Årnes Vannverk. Eiendommen har ikke vannmåler.
Eiendommen er tilknyttet offentlig avløp.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 19.03.2024 er avsatt til: Boligbebyggelse.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 15 924,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for eiendomsskatt, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Eiendommen er tilknyttet Årnes Vannverk. Vannverket fakturerer etter antall personer i husstanden.
Gebyr pr. person: kr. 1077,- pr. år.
Grunngebyr for alle abonnenter: kr. 2656,- pr. år.
Gebyr pr. m³ renset vann etter måler: kr. 29,70,- pr. m³.
Minstegebyr pr. boenhet: kr. 4812,- pr. år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10 650,- pr. år. / 6 239 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 5 513,-.
Velavgift er kr 300 pr. år, denne er valgfri.
Boligen er tilknyttet fiber fra Telenor som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 959,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 723 315,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 893 258,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 2 343 pr år.

2 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

68 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
89 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 839 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Vibeke Cecilie Landmark

Etter nærmere avtale.

Auli Velforening, valgfritt medlemskap.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: kr 50.000,- av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 24-0018/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årnes
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR24.2518

Sist oppdatert: 30. april 2025 kl. 19:03