Nyhussvingen 41

Nyhussvingen 41, 3810 GVARV
Kommunenummer 4020, gårdsnummer 177, bruksnummer 55, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 185 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller: 89 kvm: Entré-gang, kontor, badstue, bad-wc, stue, gang, bod, hobbyrom, trapperom, garderobe.
1. etasje 96 kvm: Vindfang, trapperom, gang, 2 soverom, vaskerom, bad - wc, kjøkken, spisestue og tv-stue.

Åpent areal:
Enebolig:
Kjeller: 21 kvm:
1. etasje 17 kvm:

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 25.03.2026 utført av Oddvar Aarnes. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Det er avvik fra originale byggetegninger og dagens bruk. Les mer om dette i punkt om ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres oppmerksom på følgende forhold som har fått tilstandsgrad 2 (TG 2):
Taktekking:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passer på taktekking og undertak.
Nedløp og beslag:
- Ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
- Mangler snøfangere på deler eller hele taket.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert.
Ytterkledning:
- Ingen eller lite lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
- Værslitt/oppsprukket trepaneler.
Takkonstruksjon:
- Påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjon.
- Påvist svertesopp og fuktskjolder ved pipe.
- Observert muselort ved pipe.
Vinduer:
- Påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
- Kjellervindu i sør-østre fasade er ikke tettet i øvre kant.
- Eldre vinduer har malingsavflassing.
Verandadør fra byggeår:
- Døren er slitt.
Veranda/balkong:
- 1.etasje: Groing på terrassebord.
Utvendig trapper:
- Mangler rekkverk på en side av trapp.
- Enkelte fliser med bom og litt løs fugemasse.
- Pussavskalling sees på trappens vanger.
Innvendig overflater:
- Indre del i sokkeletg: Malingsavflassing på noen vegger. Saltutslag i bod. Malingblåse sees på vegg imot sør-øst. Fuktvandring i konstruksjon.
- Andre overflater: Stedvis slitasje og merker grunnet alder.
- Mørk skjoldefelt i kjeller.
- Fuktskjolder rundt ventil i himling.
- Saltutslag.
- Sprekk i skjøt mellom himlingsplater i 1.etasje.
Etasjeskille:
- Målt høydeforskjell på 15-30 mm i hoved etg.
Rom under terreng:
- Påvist indikasjoner på fuktgjennomtrenging i kjellergulv og inn i kjellermur.
- Registrert malingsavflassing og saltutslag samt noe skjemmende overflater.
Innvendige dører:
- Monteringsavvik på enkelte dører.
1.etasje vaskerom:
- Membran kan ikke konstateres.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
1.etasje bad:
- Høydeforskjell fra topp slukrist til gulv ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Noen fliser med hulrom.
- Avvik i fallforhold til sluk.
- Mangler oppkant ved dørterskel.
- Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring da det ligger et godt stykke innunder dusjkabinett.
- Ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
Bad sokkeletasje:
- Eldre våtromsbelegg, noe skjolder sees.
- Påvist bomlyd under noen fliser.
- Avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunkt.
- Avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsning og slukløsning.
- Servant er plassert på et trebord, som er litt uegnet materiale ved eventuell vannsøl.
- Kun naturlig ventilasjon i rommet.
Badstue sokkeletasje:
- Mangler dokumentasjon på hvordan vegger og tak er bygget.
- Beskyttelse mot Tylø el-ovn er ikke montert.
Kjøkken 1.etasje:
- Slitt furugulv grunnet alder.
Drenering:
- Over halvparten av forventet brukstid er passert for drenering.
Grunnmur:
- Sprekkdannelser i grunnmur.
Terrengforhold:
- Påvist dårlig fall eller flatt terreng mot grunnmur, og dermed muligheter for større vannansamlinger.
Utvendig vann- og avløpsledninger:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert.
Septiktank:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert.
- Ingen dokumentasjon på septiktank.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende forhold som har fått tilstandsgrad 3 (TG 3):
Pipe:
- Pipevanger er ikke synlige.
Vannledninger:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på de innvendige vannledningene.
- Hovedstoppekran er lokalisert men ikke merket.
Avløpsrør:
- Påvist skader eller utettheter på sluk/avløp.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert for innvendige avløpsledninger.
Oljetank:
- Opplyst om at oljetank er sanert, men tilfredsstillende dokumentasjon mangler.
- Foreligger krav om sanering av oljetank.
- Kombinasjon av alder og materiale tilsier at denne bør fjernes.

HMS:
Åpninger i innvendige trapper er såpass store at det anbefales å lage mindre åpninger.
Rekkverk må monteres på utvendige trapp og balkong for å lukke avvik.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Kjøkken:
Innredning fra 2012 med glatte folierte fronter. Integrerte hvitevarer.
Furugulv, malte plater på vegg og i himling.

Bad 1.etasje:
Flislagte gulv og vegger. MDFpanel i himling. Veggmontert toalett. Dusjkabinett.

Bad u.etasje:
Flislagt gulv, våtromsbelegg på vegg, trepanel, takplater i himling.
Dusjvegger og gulvstående toalett.

Øvrige rom:
1.etasje: Parkett og furugulv. Malt panel, malt plate og malt strie på vegger. Malt panel og plate i himling.
U.etasje: Fliser, parkett, laminat, teppe og betong. Malt panel, malt plate, natur panel, malt mur og pusset mur. Malt plate og natur panel i himling.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med:
- Komfyr
- Oppvaskmaskin
- Kjøleskap
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming ved elektrisitet, gulvvarme og varmepumpe.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eneboligen datert 24.04.1972. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det finnes godkjente byggetegninger datert 18.02.71, og det er avvik fra tegningene og dagens bruk.
Følgende avviker fra godkjente byggetegninger:
1. etasje:
- Tidligere baderom og wc er slått sammen til et rom, nåværende vaskerom.
- Tidligere soverom er bygget om til bad.
- Åpnet opp mot kjøkken ved å fjerne delevegg mot spisestue og gang.
- Sørøstre fasade: Vinduets størrelse/form endret i forhold til tegning.
- Nordøstre fasade: Vindu lengst nord fjerne/evnt. ikke bygget.
- Nordvestre fasade: Vindu satt i gavlvegg er ikke tegnet inn.

U.etasje:
På byggetegninger var etasjen avdelt med mur som delte av hoved bolig og hybel. Følgende er gjort i u.etasje:
- Åpnet opp mellom bo-del og indre del, ved montering av dør i den avdelende murveggen.
- Tidligere Te-kjøkken er bygd om til badstue.
- En bod ved trappen er fjernet ved at delevegg er tatt ned.
- En liten bod nær vaskerommet er fjernet ved at delevegg er tatt vekk.

Det er utført flere bygningsmessige endringer som ikke er dokumentert omsøkt eller godkjent. Dette gjelder blant annet fasadeendringer, endret planløsning og sammenslåing av tidligere boenhet. Tiltakene kan være søknadspliktige etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4020/177/55:
20.03.1971 - Dokumentnr: 562 - Bestemmelse om bebyggelse
Vegvesenets betingelser vedtatt.
- Gjelder blant annet: Eier fraskriver seg krav på erstatning for skader/ulemper i forbindelse med vedlikehold av veg, utbedringsarbeid og vegtrafikk.
- Området mellom veg og bygning skal holdes vedlike av eier.
- Drenering av området mellom bygning og veg kan forlanges utført av vegvesenets anvisninger.
- Nødvendige gjerder og porter settes opp etter vegvesenets nærmere anvisning.
- Bygningen må ikke påbegynnes før alle spørsmål om avkjørsel og ledninger gjennom veg er brakt i orden.
- Bygningen må oppføres i samsvar med den godkjente plan.
- Bygningen må ikke tas i bruk til annet formål enn forutsatt i dispensasjon.
- Eier må rette seg etter de påbud som vegvesnet måtte finne det nødvendig å gi av hensyn til trafikkavviklingen.
- Blir ikke påbud som nevnt under punkt 2,3 og 8 etterkommet, kan vegvesnet la dette utføre på eiers kostnad.
- Hvis vegvesen eller kommen finner det nødvendig, kan det kreves at eier skal bekoste gjerde på den del som grenser mot riksveg.

25.03.1971 - Dokumentnr: 589 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:4020 Gnr:177 Bnr:37

25.03.2019 - Dokumentnr: 351164 - Arealoverføring
Areal overført fra: Knr:4020 Gnr:177 Bnr:37
Vederlag: NOK 1 970
Omsetningstype: Fritt salg

01.01.2020 - Dokumentnr: 1680884 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0822 Gnr:77 Bnr:55

01.01.2024 - Dokumentnr: 617796 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:3817 Gnr:177 Bnr:55

26.08.1957 - Dokumentnr: 1098 - Bestemmelse om kloakkledn
Rettighet hefter i: Knr:4020 Gnr:178 Bnr:50

27.03.1971 - Dokumentnr: 614 - Bestemmelse om veg
Rettighet hefter i: Knr:4020 Gnr:177 Bnr:37
Rettighet hefter i: Knr:4020 Gnr:177 Bnr:60
Bestemmelse om vann/kloakkledning
Gjelder denne registerenheten med flere

Eneboligen ble satt opp med godkjent hybel. Det gjøres oppmerksom på endringene som er gjort etter ferdigstillelse.
For å kunne leie ut deler av boligen må den settes tilbake i opprinnelig stand. Kontakt kommunen for ytterligere informasjon om krav.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite.

Vakker beliggenhet på Lindheim. Kort avstand til idrettsanlegg, skole, barnehage og Gvarv sentrum med alle sentrums fasilitetene. Ca. 5 km. til populære Norsjø Ferieland.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Boligen vil bli merket med "Til-Salgs" plakat fra Krogsveen.

Det vil også bli merket med visningskilt på fellesvisninger.

Barnehage:
Gvarv barnehage (1-5 år)
- 99 barn, 1 km.
Hørte barnehage (0-4 år)
- 21 barn, 7 km.
Nordagutu barnehage (0-5 år)
- 33 barn, 10.3 km.

Skole:
Gvarv skole (1-10 kl.)
- 349 elever, 17 klasser, 0.7 km.
Bø vidaregående skule
- 450 elever, 20 klasser, 9.8 km.
Nome vgs - avd. Søve
- 150 elever, 18.4 km.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1.132 kvm. Stor og solfylt hage rundt boligen.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.
Parkering på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.
Eiendommen er tilknyttet kommunal vannledning via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.
Eiendommen har privat septiktank. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kontakt megler for ytterligere informasjon. 

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 21.06.2021 er avsatt til: LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttetvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag, nåværende.

Eiendommen ligger i et område som er avsatt til "Kulturminne - flate". For mer informasjon om dette kan kommunen kontaktes.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Prognose for kommunale avgifter er kr 20.599,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, renovasjon, feiing/tilsyn kontroll og tilsyn slamanleggg, tømming av slam, målerleie og eiendomskatt. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer 26.075 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 10.020,-.
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av tv og fiber.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen til 2027, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 862.700,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Eiendomsskatten utgjør kr.  6.544,- pr år og er inkludert i kommunale avgifter.

2 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

67 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
68 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
88 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 768 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 788 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Gunleik Lindheim

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,50 % av salgssummen. Minimumsprovisjon er kr 35 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 24 900,00
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 10.000,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 2.000,-

Utlegg:
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 15 417,-
Foto - A7 Media, kjøring kan komme i tillegg  kr 4 490,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 26-0051/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skien
Langbrygga 9, 3724, SKIEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR26.2651

Sist oppdatert: 31. juli 2026 kl. 09:22