Gardsvegen 17E

Gardsvegen 17E, 2669 BJORLI
Kommunenummer 3432, gårdsnummer 2, bruksnummer 370, seksjonsnummer 5, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 161 kvm

BRA-i:
Kjeller: 30 kvm: Gang, rom under trapp med sluk, bad og badstue
1. etasje 59 kvm: Stue, spisestue og kjøkken
2. etasje 51 kvm: Bad, gang og 3 soverom

BRA-e:
Kjeller: 21 kvm: Garasje og bod

Åpent areal:
1. etasje 27 kvm: Terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.10.2026 utført av En-Takst AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 2001 med yttervegger av tømmerkonstruksjon med tømmer som fasade/kledning. Det er malte trevinduer med 2-lags glass. Det er malt hovedytterdør og malt balkongdør i tre med 2-lags glass. Balkong med rekkverk av tre. Terrassebord av tre på gulv. Taket er tekket med tretak fra 2026 og undertakstekking av takpapp fra byggeår. Takrenner og nedløp er av metall, med utvendige beslag. Vindskier i treverk. Taket er et saltak med sperrekonstruksjon. Det er oppvarmet loftsrom. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler har fått TG3:

Bad loft:
Vanntett sjikt, membran og sluk - Det er påvist manglende vanntetting mellom tettesjikt og sluk. Det er ingen informasjon om og ingen synlige tegn til vanntett sjikt. Det er påvist negativ høydeforskjell fra topp av slukrist til topp eller oppkant av vanntett sjikt

Bad underetasje:
Vanntett sjikt, membran og sluk - Det er påvist manglende vanntetting mellom tettesjikt og sluk. Det er ingen informasjon om og ingen synlige tegn til vanntett sjikt.

I tillegg har følgende bygningsdeler fått TG2:

Utvendig:
Taktekking - Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år.

Innvendig:
Overflater gulv - Det er stedvis registrert skader i overflategulvet som vurderes å være større enn det som kan forventes som normal slitasje.
Etasjeskiller og bærende konstruksjoner - Det er registrert nivåforskjell mellom rommene som er større enn 25 mm.
Innvendige dører - Det er påvist monteringsavvik og skjevheter på enkelte dører.
Skadedyr og fuktkrevende innsekter - Eier opplyser at det har vært registrert skadedyr på kjøkkenet. Det er påvist inntrekksveier for gnagere på kjøkkenet.

Tekniske installasjoner:
Innvendige vannledninger - Glødde kobberrør er eldre enn 15 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
Varmtvannsbereder/tank - Varmtvannstanken er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

Tomteforhold:
Fuktsikring og drenering - Fuktsikring som er utført i henhold til standarden/anbefalinger frem til 1990-tallet er eldre enn 25 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon.
Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering - Vannledningstype er ukjent og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon. Avløpsledningstype er ukjent og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon.

Bad loft:
Dokumentasjon for våtrom - Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Fremlagt dokumentasjon for vanntette sjikt tilfredsstiller ikke kravene i gjeldene forskrift og standard (NS3600 A.2.1.9.1 alternativ1 1, 2, 3 og 4). Det foreligger ikke godkjent dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone. Diffusjonssperre mot kald sone er en fuktsperre som hindrer at varm, fuktig luft fra våtrom trenger inn i kalde konstruksjoner og gir kondens og skader.
Overflater vegger og himling - Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet.
Overflater gulv - Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under) i kombinasjon med riss eller sprekker i fuger som ikke er mykfuger
Ventilasjon - Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende.

Kjøkken:
Overflater og innredning - Det er registrert fukt i kjøkkenskap. Årsaken til fuktforholdet er ikke nærmere avklart.

Bad underetasje:
Dokumentasjon for våtrom - Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Fremlagt dokumentasjon for vanntette sjikt tilfredsstiller ikke kravene i gjeldene forskrift og standard (NS3600 A.2.1.9.1 alternativ1 1, 2, 3 og 4). Det foreligger ikke godkjent dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone. Diffusjonssperre mot kald sone er en fuktsperre som hindrer at varm, fuktig luft fra våtrom trenger inn i kalde konstruksjoner og gir
kondens og skader.

Følgende bygningsdeler har fått TGIU (Konstruksjoner ikke undersøkt):

Innvendig:
Rom under terreng - Gulvet har fliser, og veggene har innvendige utforede vegger på grunnmur. Hulltaking er ikke foretatt da utforede vegger er på våtrom

Bad loft:
Tilliggende konstruksjoner våtrom - Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

Bad underetasje:
Tilliggende konstruksjoner våtrom - Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

- Montert ny varmepumpe 2022
- Byttet terrassegulv på veranda 2022
- Byttet sikringer i sikringsskap og montert ny elbillader og effektstyring 2025
- Utvendig maling (2 strøk) utført av malerfirma 2024
- Nytt utvendig tak skal legges i 2026 (entreprenør er bestilt for utføring aug-okt).

Flott og attraktiv fritidsleilighet i rekke oppført over 3 plan med følgende standard på innvendige overflater:

Underetasje:
GANG/ENTRE/TRAPPEROM
Flislagt gulv med, vegger i panel/tømmer og malt mur samt panel i tak med innfelt spottbelysning. Stor garderobeinnrening med malte profilerte fronter og gode oppbevaringsmuligheter. Malt innvendig trapp i tre mellom etasjene.

ROM MED SLUK

BAD
Flislagt gulv med elektriske varmekabler, flislagte vegger og malt panel i tak med innfelte spotter. Sort baderomsinnrednings med profilerte fronter og dobben ovenpåliggende servanter med ett-greps armatur. Speilskap med overlys over servant. Dusjkabinett. Gulvstående toalett. Adkomst til badstue. Mekanisk avtrekksventilasjon med elektrisk vifte.

BADSTU
Badstuen har betonggulv, panelkledde vegger og panelkledd himling. Det er montert benker i to nivåer. Elektrisk badstuovn er plassert på vegg. Ventilasjon skjer via naturlig ventilering til tilstøtende bad.

1. etasje:
STUE / SPISESTUE
Det er god plass til både sofagruppe og romslig spisestue. Flott murt peis med innsats i stuen som gir en lun og hyggelig atmosfære. Det er også montert varmepumpe for effektiv oppvarming. På gulv er det lagt parkett, vegger i tømmer og bjelker og panel i tak. Utgang fra stue til vestvendt terrasse med trapp til terreng samt adkomst til terrasse mot øst med flott utsikt mot skibakken. Det er montert markise på den østvendte terrassen.

KJØKKEN
Kjøkkeninnredningen har profilerte fronter og benkeplate i heltre med nefelt oppvaskkum i stål. Det er kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, platetopp og stekeovn. Kjøkkenventilator med avtrekk ut.

2. etasje:
BAD
Flislagt gulv med varmekabler, vegger i panel/tømmer og panel i tak. Baderomsinnredning med nedfelt servant, toalett, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin. Mekanisk avtrekksventilasjon med elektrisk vifte.

GANG
Parkett på gulv, vegger i tømmer og panel i tak. Sorte malte profilerte innerdører.

3 SOVEROM
Alle soverom har furugulv, vegger i tømmer og panel i skråtak. Garderobeinnredning på alle soverom.

Tekniske installasjoner:
Innvendige vannledninger er av glødde kobberrør med plasthylse.
Innvendige avløpsrør er av PP plastrør.
Boligen er vurdert å ha naturlig ventilasjon.
Det er en ca. 287 liters varmtvannstank.
Det er mer enn 5 år siden siste el-tilsyn. Det elektriske anlegget er
montert etter 1. januar 1999, og opplyses installert i 2001.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

2 lysekroner i stue og 1 kart på vegg i stue medfølger ikke.

Alle hvitevarer på kjøkken følger eiendommen.
Vaskemaskin og tørketrommel på bad følger eiendommen.

Varmekabler i gang i underetasjen, samt bad i 1. etasje og bad i 3. etasje. Murt peis og varmepumpe (fra 2022) på stue i 1. etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 03.12.2001. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Tegningene stemmer med planløsningen slik den er i dag men unntak av at det er trapp fra terrasse mot terreng mot vest. Tegningene er speilvendte.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:

Dagboknr 1797-1/18 23.04.2001 SEKSJONERING
Opprettet seksjoner:
SNR: 5
Formål: Uoppgitt
Sameiebrøk: 1/12

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst rett til bestemmelse om veg som hefter i gnr. 2, bnr. 9 tgl. 29.06.1995 med dagboknr 2885-3/18 samt bestemmelse om vann/kloakkledning som hefter i gnr. 2, bnr. 9 tinglyst den 29.06.1995 med dagboknr 2885-2/18.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Utvendig tak skal byttes (tretak), Dette vil bli byttet før salg av eiendommen. Sameiet Gardsvegen 17 har bestilt bytting av utvendig tak på alle enheter i sameiet. Vil være betalt av selger før overlevering.

------

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Eiendommen har en unik beliggenhet som nærmeste nabo til alpinanlegget på Bjorli. Her tar man på seg skiene og er praktisk talt i skibakken. Mer sentralt kommer man nok ikke på Bjorli !

Gangavstand til dagligvarebutikk, kafe og after-ski tilbud. Kort vei til alpinanlegg med seks heiser og 11 nedfarter. Når det gjelder langrennsløyper er det et omfattende nettverk av preparerte løyper som strekker seg over 84 km, tilgjengelig rett utenfor døren.

Bjorli Stasjon, en av jernbanestasjonene på Raumabanen er kun få minutters gange unna, som gir enkel tilgang til og fra området med tog.
Bjorli er omgitt av storslått natur og tlbyr et bredt spekter av aktiviteter sommer som vinter.

Følg veien mot alpinanlegget, når du kommer til alpinanlegget så ligger eiendommen på venstre hånd.

Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Eiertomt på 4 073 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og disponeres iht oppdelingsbegjæringen. Asfaltert adkomst og parkeringsarealer mot øst og plen mot vest.

Parkering i garasje samt felles parkeringsplasser på sameiets tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til fritidsbebyggelse i henhold til reguleringsplan for Bjorli dat 16.09.2021 og for Bjorli Fjellandsby datert 23.05.2024 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 15.850,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Brannvesenet er pålagt å føre tilsyn med, og å feie pipeløp i alle fritidseiendommer. Det vil kunne medføre kostnader for kjøper til utbedring av evt. fremtidige pålegg og anmerkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 13.000 kWh i 2025 (jan-des) kwh pr. år. (Dette inkluderer forbruk til lading av el-bil).
Avgift er ca. kr 3.000,- pr. år til brøyting.
Avgift til bygningsforsikring ikke oppgitt.
Boligen er tilknyttet fiber fra Eidsiva og har avgift på kr 649,-pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2025 var kr 1 183 346,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten.

Eiendomsskatten utgjør kr. 7.238,- pr år.

4 100 000,00 Prisantydning

Omkostninger

102 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
103 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
123 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 203 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 223 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jan Kåre Iversen og Mette Jane Holand

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Lesja kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 76-0202/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ålesund
Kipervikgata 7, 6003, ÅLESUND
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR76.26202

Sist oppdatert: 02. november 2026 kl. 19:52