Malerhaugveien 33

Malerhaugveien 33, 0661 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 130, bruksnummer 79, seksjonsnummer 120, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 48 kvm

BRA-i:
3. etasje 45 kvm: Entré, bad, soverom, stue/kjøkken

BRA-e:
-1. etasje 3 kvm: Kjellerbod

Åpent areal:
3. etasje 5 kvm: Balkong

Boligen disponerer en kjellerbod på 3 kvm. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.06.2026 utført av Anticimex v/ Jan Olav Morell-Nielsen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt) og TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leilighetsbygg oppført i 2023. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader av synlig murverk. Etasjeskillere av betong. Flatt tak.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Vesentlige avvik som kan kreve tiltak)

Kjøkken:
- Ventilator: Ukjent om ventilatoren gir tilstrekkelig avtrekk. Ved funksjonstest registreres liten- til ingen effekt. Konsekvens er at eventuell mangelfull ventilasjon kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet. Foreslått tiltak er nærmere undersøkelser, for eksempel gjennom funksjonstesting under bruk, for å avklare behovet for eventuelle tiltak.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig grunnet manglende- til ingen avtrekk fra kjøkkenventilator. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet. Foreslått tiltak er forbedring av eksisterende løsning og/eller ventilering ved åpning av vinduer.
* I etterkant av takstmannens befaring er forholdet undersøkt av et ventilasjonsfirma. Det ble avdekket en blokkering i avtrekkskanalen fra kjøkkenhetten. Forholdet vil bli utbedret, men som følge av ferieavvikling estimeres en tid på 1–3 måneder.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Med bakgrunn i at våtrommet er bygget som en prefabrikkert baderomskabin er det ikke utført hulltaking/fuktmåling i lukkede konstruksjoner. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
- Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert. Konsekvens er at det kan være vanskelig å utføre nødvendig vedlikehold eller rensing ved eventuell tilstopping. Stakeluke anses generelt sett som et forskriftskrav, med enkelte unntak.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Sindre Nyhus v/ Krogsveen inviterer til en moderne og attraktiv 2-roms selveierleilighet fra 2023!

Her får du en lys og tidsriktig bolig med gjennomgående god standard. Leiligheten byr på en åpen stue-/kjøkkenløsning med stilrent HTH-kjøkken, store vindusflater og utgang til en solrik, sørvendt balkong på 5 kvm. Videre får du et romslig soverom, flislagt bad med gulvvarme og en praktisk entré med gode garderobeløsninger.

Boligen ligger i et hyggelig og moderne sameie med flott takterrasse, grønne uteområder, selskapslokaler og sykkelparkering. Leiligheten ligger på attraktive og pulserende Ensjø, et område under stor utvikling hvor framtidsutsiktene er svært lyse!

Dette er boligen for deg som ønsker en lettstelt og moderne leilighet i et attraktivt og fremtidsrettet bomiljø!

Nærmere om boligen:

Åpen stue/kjøkken:
Stue med store vindusflater og utgang til balkong som skaper en lys atmosfære i rommet. Stuens utforming gir plass til å innrede med sofa og tv-seksjon, samt spisebord i fin tilknytning til kjøkken. Stuen er malt i lyse toner, og på gulv er det lagt pen parkett og behagelig gulvvarme.

Kjøkkenet ligger i en åpen og sosial løsning med stuen. Kjøkkeninnredning fra HTH med moderne, glatte fronter, benkeplate med laminert overflate og nedfelt kjøkkenvask med armatur. Over kjøkkenbenk er det laminert plate på vegg, samt etablert både benkeskapsbelysning og stikkontakter. Integrerte hvitevarer i form av stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Ventilator er plassert i overskap som drives av det balanserte ventilasjonsanlegget. Det er montert både komfyrvakt og automatisk vannstopper med fuktsensor.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til balkong, som blir en herlig forlengelse av boligen hele sommeren. Balkongen er på 5 kvm som gir godt med plass til utemøblement, samt en liten kjøkkenhage eller en mindre el- eller gassgrill. Med den sørvendte beliggenheten er solforholdene upåklagelige, med sol store deler av dagen. Her kan du med andre ord lene deg tilbake og nyte solen med en luftig utsikt helt opp til Ekebergåsen.

Dersom den flotte balkongen ikke er nok, har du også mulighet til å benytte deg av sameiets fantastiske takterrasse eller de store grøntområdene i bakgården.

Soverom:
Soverommet er av god størrelse med plass til både seng og nattbord, samt et mindre skrivebord. De store vindusflatene bringer fine lysforhold til rommet med lite direkte innsyn. Gode oppbevaringsmuligheter med plass til garderobeskap i nisje. Rommet har lysmalte overflater og den fine parketten følger inn hit.

Baderom:
Flislagt baderom med gulvvarme av god størrelse og standard. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med skap og bred ovenpåliggende servant med armatur. Over servant er det stikkontakt og speil med overlys. Videre er badet innredet med dusjhjørne med innfellbare glassdører og vegghengt armatur. Praktisk nisje med opplegg for vaskemaskin.

Entré:
Romslig entré med moderne downlights og behagelig gulvvarme. Entréen gir god plass til oppheng på vegg, samt et oppbevaringsmøbel eller en praktisk skohylle. Stort garderobeskap er montert med god plass til både yttertøy og alt annet man gjerne skulle ønske å gjemme vekk. Videre disponerer boligen en ekstern kjellerbod på 3 kvm til ekstra oppbevaring.

Verdt å merke seg:
- Stor felles takterrasse
- Hyggelig bakgård med fine grøntområder
- Sameiet har to selskapslokaler for utleie til beboerne
- Stor, felles sykkelparkering i kjelleren

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av vannbåren gulvvarme og varmekabler i baderom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 13.01.2025. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 18 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om adkomstrett, vei, bebyggelse, vann/kloakkledninger, nettstasjon samt bruksrett til blant annet takterrasser.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Det er tinglyst følgende rettigheter på eiendommen:
- En erklæring/avtale med bestemmelser om parkering, boder samt adkomstrett og drift og vedlikehold for teknisk rom. Rettigheten hefter i KNR: 0301 GNR: 130 BNR: 242 FNR: 0 SNR: 1 - 36 tinglyst 24.11.2023 med dagboknr. 1319150.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle leieforhold.

Leiligheten ligger på attraktive og pulserende Ensjø, i bydel Gamle Oslo. Bydelen grenser til hyggelige områder som Tøyenparken, idylliske Kampen, Vålerenga og Valle Hovin. Samtidig er du kun tre stopp med T-banen ned til sentrum!

Den nye bydelen er under full utvikling og ligger meget sentralt, men likevel tilbaketrukket fra Oslo sentrum. Dette er klart en av Oslos mest spennende bydel i rivende utvikling! Med den pågående utviklingen skal området gjennomgå en imponerende transformasjon fra tradisjonell industribebyggelse til en moderne og levende bydel med stilrene boligområder, skoler, parker og grønne rekreasjonsområder. Nye NRK blir en av boligens nye naboer og blir en klar fordel for bydelen, og med dette kan vi klart si at Ensjøs framtidsutsikter er svært lyse!

På Tiedemannstorget er det et bakeri og serveringssted (Boulangerie M), som beskrives slik: "I Manuels tradisjonelle, franske håndverksbakeri finner du gamle oppskrifter på surdeig og grovbrød i kombinasjon med moderne teknikker, få ingredienser og komplekse smaker. Alt lages i bakeriet, og i det rustikke lokalet er det åpen løsning inn til kjøkkenet slik at du kan følge med på bakeprosessen. Om kvelden fyrer han opp pizzaovnen og serverer rykende fersk pizza på tynn italiensk bunn. Nyt den med et glass vin ved uteserveringen, eller ta den med hjem – den holder seg uansett varm den korte veien." (kilde: www.ensjo.org). For øvrig er det ikke langt til andre serveringssteder som Hy´s Sushi på Marienfryd (samme forretning har nettopp åpnet i første etasje på Ensjø Torg) og Baker Hansen på Hasle Torg.

Nærområdet er betydelig oppgradert de senere år, både med hensyn til uterom og moderne bebyggelse. Området er under omfattende utvikling med utbygging av boliger, servicefunksjoner, friarealer og infrastruktur. Det er planlagt flere leiligheter, en rekke forretninger, grøntområder, barnehageplasser, skoler, samt tur og sykkelstier i området. Nærmeste nabo i Grenseveien 73, 91 og 95 er det fremmet planforslag om ny grunnskole på Ensjø med flerbrukshall og uteområde. På den gamle Teglverkstomta ved Hasle Torg er det oppført skole med flerbrukshall. Tomten har fått flotte grøntområder med vannanlegg, gang- og sykkelvei, kunstgressbane, samt broer med belysning - ideelt for hundeeiere!

I nærheten ligger Hovin med Hovindammen, perfekt for den som ønsker seg et område med grønne lunger, med sitt rike fugleliv, omkringliggende gangstier og sittebenker. Det er også kort vei til lekeplasser, treningssenter, fotballbaner og et godt utvalg av restauranter og kaféer. På Malerhaugen finnes en flott lekeplass, byttebod og bordtennisbord. Det arrangeres også flere nabolagsarrangementer her. Ønsker du å rusle en tur, er Tøyenparken med Tøyenbadet like flott sommer som vinter. Koselige Kampen er også kun noen minutter unna. Kampen kan blant annet by på hyggelige restauranter og kafeer, samt Kampen Økologiske Barnebondegård som huser små og store dyr, vaffelbod og sittegrupper.

Fra boligen kan man spasere videre til Hasle Torg. Her er det mange gode servicetilbud med blant annet Vinmonopol, apotek, blomsterbutikk m.m. Nedover Gladengveien finner du Frøken Smillas, en hyggelig gastropub som også arrangerer quiz-kvelder.

Dagligvarehandelen kan du gjøre på Kiwi, enten ved Helsfyr eller Ensjø torg. Rema1000 er heller ikke langt unna, plassert både på Ensjø torg og Valle Hovin. Rema1000 er også søndagsåpent, samt Joker dagligvarebutikk på Tiedemannstorget. For den aktive er treningssenteret Fresh Fitness Ensjø og både Sats Kampen og Hasle kun en 15 minutters spasertur unna. Det er også kort avstand til flere idrett/fritidstilbud som fotballbane, skøytebane og nye Jordal idrettspark m.m.

Buss og t-bane tar deg i alle retninger, så her er det lett å bo også uten bil. T-bane fra Helsfyr og Ensjø (linje 1-4), samt busstopp hvor blant annet 21, 28, 60, 37 og flybussen går forbi.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Teglverket skole.

Det er også gangavstand til felre barnehager i området:
- Fyrstikkalleen barnehage (1-5 år) 3 min
- Pyntabakken Kanvas-barnehage (10 mnd - 6 år) 3 min
- Alleen barnehage (0-5 år) 4 min

Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 9 358 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og opparbeidet med blant annet asfalterte veier, grus, grillplass, sittegrupper, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Det medfølger ikke parkeringsplass med boligen.

Iht til styret den 22.06.2026:
"Sameiet har et eget garasjeanlegg med elbil-ladere i kjelleren under bygningsmassen. Det er ikke alle leiligheter som eier p-plass, men det er mulig at utbygger fortsatt sitter på noen ledige ekstraplasser, uten at vi har totaloversikt over dette per i dag. Enkelte seksjonseiere selger og/eller leier ut plasser internt i sameiet. Det finnes en egen Facebook-gruppe for p-anlegget i sameiet. Aneo drifter ladeanlegget i parkeringskjelleren."

Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til i henhold kombinert bebyggelse og anleggsformål til reguleringsplan S-5037 datert 12.06.2019 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen inngår i kommunedelplan KDP-17, Veiledende plan for offentlig rom - Ensjø (VPOR) og Strategisk plan for Hovinbyen.

Det gjøres oppmerksom på at Ensjøområdet er under utvikling og at endringer og oppføring av nye bygg vil kunne skje. Det anbefales spesielt å følge med på de planer og prosesser som pågår for området via Oslo kommune, Plan- og bygningsetaten.

Utdrag av plan- og byggesaker iht. Plan- og bygningsetatens planinnsyn 22.06.2026:

- Saksnummer 2026/07111 - Byggesak. Malerhaugveien 29 - bruksendring av næringslokale til gravferdsbyrå. Styret informerer per. 22.06.2026 at eier av næringslokalet tilknyttet boligmassen i Malerhaugveien 29, ønsker å etablere begravelsesbyrå med stellerom i 1. etasje i krysset Malerhaugv / Grønnvoll Allé. Styret mener at dette blant annet strider med intensjonen i reguleringsplanen for området, som i utgangspunktet tilsier at lokalet skal være et utadrettet tilbud til beboerne i området, som f.eks. butikk/kafé/service etc. Næringseiendommen er per i dag et tomt rålokale og styret har gitt flere merknader til nabovarslet som nylig ble sendt ut ifm. en kommende byggesøknad for behandling av plan og bygningsmyndighetene.

- Saksnummer 2025/06823 - Plansak. Detaljregulering - Grenseveien 73, 91 og 95 (Ny skole på Ensjø). Planforslaget ønsker å legge til rette for at det kan bygges grunnskole med flerbrukshall og tilhørende uteområde. Skolebygget skal bestå av flere bygningsvolumer; et hovedbygg og fire frittliggende paviljonger som er bundet sammen av et mellombygg som er hevet over bakkeplan. Tomten er nærmeste nabo for sameiet og byggestøy må påregnes.

- Saksnummer 2025/06833 - Plansak. Detaljregulering , Grenseveien mellom Økernveien og Grensesvingen. Prosjektet innebærer en helhetlig opprustning av Grenseveien, som inkluderer trygge og attraktive ferdseslsarealer for myke trafikanter; ivaretakelse av fremkommelighet for kollektiv og oppdaterte holdeplasser; og trafikksikre løsninger som reduserer konfliktpunkter mellom ulike trafikantgrupper. Det tas sikte på å bryte ned Grenseveien som barriere, med gode krysningsmuligheter for gående som følger opp grønndrag og turveier definert i VPOR Ensjø. Avklaringsmøte 3 ble avholdt 06.05.2026 og per. 22.06.2026 er saken fortsatt under behandling.

-Saksnummer 2025/06814 - Plansak. Detaljregulering , Grenseveien 65. Oppstartsmøte ble bestilt 27.09.2022 og det fremkommer her at formålet med reguleringen er å legge til rette for ny 8 parallell ungdomsskole på Lilleberg. Nybygg etableres langs Grenseveien i 4-5 etasjer (tilsvarende 5-7 boligetasjer, ny bygningskropp skjermer uteareal i syd mot støy fra Grenseveien. Plansaken er per. 22.06.2026 under behandling.

- Saksnummer 2025/06851 - Plansak. Detaljregulering, Grenseveien 99 og 107. Langs Grenseveien foreslås opp til 5 etasjer hvor idrettshall med tilhørende arealer legges i 4-5. etasje. Dette er for å beholde så mye uteareal på terreng som mulig til skolen, samtidig som Grenseveien godt kan tåle høyere og bymessig bebyggelse. Saken er per. 22.06.2026 under behandling.

- Saksnummer 2025/04606 - Plansak. Detaljregulering - Grensesvingen 12 med flere. Helsfyr Kontorholding Iii B AS foreslår å omregulere Grensesvingen 2-20 fra forretning og kontor til forretning, kontor, hotell, torg og gatetun med mer. Hensikten med planen er å legge til rette for et nytt kontorbygg med økt utnyttelse, inkludert oppgradering av samferdselsarealer. Foreslått høyde for ny bebyggelse er ca. 40 meter høyt, plassert langsmed Grenseveien. Saken er per. 22.06.2026 under behandling.

- Saksnummer 2025/09924 - Plansak. Detaljregulering , Ensjøveien 16 - 22. Ensjøveien Utvikling As ønsker å regulere opp mot 30 000 m² BRA næring, kontor, forretning og bevertning. Planarbeidet skal undersøke hvordan deler av eksisterende bebyggelse kan transformeres og innpasses i den nye bebyggelsen. Viktige tema i planarbeidet er Østre parkdrag, forbindelser, Ensjøveien og ombruk av eksisterende bebyggelse.

- Saksnummer 2025/06901 - Plansak. Detaljregulering , Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 (Ensjøhjørnet). Det foreslås å omregulere Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 fra forretning, kontor, bevertning og allmennyttig formål (kultur, helse, trim og undervisning), bolig, industri til bolig, forretning, bevertning, annen offentlig eller privat tjenesteyting. Det foreslås i hovedsak boligbebyggelse i en kvartalsstruktur med opptil 8 etasjer + takoppbygg. Det legges opp til næringsarealer i 1. etasjer plassert i en base.

- Saksnummer 2025/12312 - Byggesak. Malerhaugveien 28 - oppføring av to boligbygg med barnehage i underetasje og felles parkeringskjeller. Tiltaket innebærer oppføring av to boligbygg med barnehage i underetasjen og felles parkeringskjeller. Bygningene ligger langs Malerhaugveien, bygg A i øst og bygg B ligger mot Ensjø i vest, rundt et felles gårdsrom på lokk. Barnehagen er plassert i underetasjen av bygg B, med direkte utgang til uteområde i sør og vest, mot parkdraget. Nedkjøring til felles parkeringsanlegg er under bygg A. Inngang til barnehagen skjer via eget uteområde, og via felles nedkjøringsrampe eller offentlig gangvei. Igangsettelsestillatelse for hele tiltaket ble gitt 18.07.2026.

- Saksnummer 2025/10502 - Byggesak. Grønvoll allé 2 A-C, 4 A-D, 10 A-H - oppføring av tre boligbygg - Grønvollkvartalet - Bygg B, C og D - Tidligere adresse: Grenseveien 97, Grensesvingen 9. Tiltaket omfatter andre og siste byggetrinn av kvartalet. Oppføring omfatter etablering av tre nybygg (bygg B, C og D), med tilhørende uteoppholdsarealer og regulert gatetun. Igangsettingstillatelse (Grønvoll allé 2 A-C, 4 A-D, 10 A-H) ble gitt 27.04.2026.

- Saksnummer 2025/06870 - Ensjøveien 3 - Ensjøveien 3 m.fl. - NRK - Normannsløkka - Oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn. NRKs generalforsamling ved kulturminister Abid Raja har 18/05 gitt NRK fullmakt til å kjøpe Ensjøveien 3, 5 og 7 fra hhv Ferd Eiendom og Axer Eiendom. NRK flytter da hovedkontor fra Marienlyst til Ensjø. Fastsatt planprogram ble gitt 30.06.2023.

- Saksnummer 2025/22456 - Byggesak. Ved Grenseveien 82 - opparbeidelse av park og etablering av pergola - Park Innspurten.

Gladengveien 17 hvor HTH kjøkken holder til i dag, er forsøkt omsøkt til bolig og næring. Saken er for øvrig avsluttet, og det er med andre ord ingen pågående planer for tomten.

Tomten(e) hvor det i dag er en Mobile-forretninger (Gladengveien 9), er regulert til bolig, forretning, bevertning og allmennyttig formål iht. reguleringsbestemmelse S-4317 datert 20.06.2000. Det foreligger ingen planer på tomten pt.

Området er under stor utvikling og byggearbeid må påregnes. Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i planer for området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 2 226,- pr. mnd. og inkluderer: Internett (ikke TV), drift og vedlikehold, kommunale avgifter, bygningsforsikring, vaktmestertjeneste, renhold av fellesareal, plenklipping, gartnertjenester til bakgård/takterrasse, snørydding mv.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter, og ble sist justert med 12% den 01.01.2026. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Fellesutgiftene fordeles slik:
Felleskostnader drift kr 1 977,-
TV / Bredbånd kr 249,-

Lyse Energi måler løpende forbruk av varmtvann (dusj, oppvask etc.) og forbruk av gulvvarme, og dette faktureres etterskuddsvis til alle seksjonseiere i starten av hver måned. I tillegg til faktisk forbruk i de enkelte leilighetene/seksjonene så måles også fellesforbruk (ventilasjon, oppganger, tekniske rom etc.) og dette blir fordelt ut etter eierbrøk på samme faktura. Sameiet har tegnet Norgespris for dette.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

OBOS overtar som forretningsfører fra 01.07.2026. Beboerne får tilgang til ny portal, Vibbo, og skal være satt opp og klar for bruk fra 1. juli. Faktura for felleskostnader vil gå ut som normalt med forfall den 20. hver måned, men med OBOS som ny avsender. Det kan være litt utfordringer i overgangen, spesielt de første tre månedene.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 1 527,- / 890 kwh. pr. år. Det er ikke tegnet Norgespris.

Viken Fiber / Altibox er dagens leverandør av bredbånd til sameiet. Alle leilighetene får 1000 * 1000 MBPS internettlinje i felles avtale som koster kr 250,- per måned. TV er ikke inkludert i pakken, men beboerne kan selv bestille tilleggstjenester fra Altibox for tilgang til ulike TV-pakker etter en fremforhandlet avtale med rabatterte priser. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 398 563,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men det antas at det ikke tilkommer eiendomsskatt på denne boligen pt.

Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 0,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 22.06.2026

Det er p.t. ikke felles lån i sameiet.

5 190 000,00 Prisantydning

Omkostninger

129 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
130 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
140 790,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 320 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 330 790,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ole Kristian Grime

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Malerhaugkvartalet, med sameiebrøk 44/13361.
Sameiet består av 193 leiligheter og 1 næringsseksjon.
Sameiet en eierandel i garasjeanlegget og Garasjesameiet. Garasjeanlegget utgjør en anleggseiendom som er plassert under eiendommen.
Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl, OBOS overtar forretningsførsel fra 01.07.2026. 
Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke er til ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.
Dugnad må påregnes.

Stor, felles sykkelparkering i kjelleren. Adkomst med nøkkel eller digital nøkkel via Unloc.

Sameiet har to selskapslokaler for rimelig utleie til beboerne i Malerhaugveien 39. Det største lokalet ligger i første etasje mot bakgården og har plass til ca 50-70 personer. Et mindre lokale kalt «Loftsstua», leies ut i tilknytning til takterrassen og tar inntil 15-20 personer. Begge lokalene er utstyrt med kjøkken (kokeplater, ovn, kjøleskap, oppvakemaskin etc.) og alt du trenger av dekketøy (tallerken, glass etc.).

Sameiet har også en felles bakgård og en felles takterrasse i Malerhaugv. 39 med flott beplantning og utemøblement.

Leietakere mottar elektroniske nøkler som gir tilgang til lokalet i den avtalte bookingsperioden. Faktura sendes ut etter gjennomført leieforhold.

Foretatte påkostninger senere år:
Det ble vedtatt på årsmøte i 2024 å installere individuelle målere for varmtvann og gulvvarme i hver seksjon med månedlig avregning. Det vil i praksis bety at varmtvann og oppvarming som tidligere var stipulert forbruk ble tatt ut av felleskostnadene og heretter avregnes individuelt etter faktisk forbruk. Varmtvann og oppvarming er derfor ikke lenger inkludert i felleskostnadene.

Planlagte påkostninger:
Styreleder informerer om at det ikke foreligger planlagte påkostninger av betydning for fellesgjeld og felleskostnader per 22.06.2026, såfremt det ikke kommer økninger i kommunale avgifter fra Oslo Kommune som det ikke er tatt høyde for. Sameiet har sagt opp sin avtale med Usbl som forretningsfører og går over til Obos fra 01.07.2026. Sameiet har slitt med likviditeten grunnet kostnadsvekst i samfunnet og har derfor krevd inn en kapital fra alle beboere tilsvarende halvparten av månedlige felleskostnader i februar.

Eier av næringslokale i Malerhaugveien 29 ønsker å etablere begravelsesbyrå med stellerom i 1. etasje i krysset Malerhaugv / Grønnvoll Allé. Styret mener at dette blant annet strider med intensjonen i reguleringsplanen for området, som i utgangspunktet tilsier at lokalet skal være et utadrettet tilbud til beboerne i området, som f.eks. butikk/kafé/service etc. Næringseiendommen er per i dag et tomt rålokale og styret har gitt flere merknader til nabovarslet som nylig ble sendt ut ifm en kommende byggesøknad for behandling av plan og bygningsmyndighetene.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet som er forelagt megler er vedlegg til salgsoppgave.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: kr 31 250,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 737,50
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet under 50 kvm  kr 7 950,00
Foto  kr 6 500,00
Stylingsrådgivning  kr 2 250,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 54-0086/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR54.2686

Sist oppdatert: 14. juli 2026 kl. 18:46