Sandvadsvingen 34

Sandvadsvingen 34, 1680 SKJÆRHALDEN
Kommunenummer 3110, gårdsnummer 22, bruksnummer 105, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 358 kvm

BRA-i:
1. etasje 195 kvm: Vindfang, hall m/trapp, to ganger, stue/kjøkken, to soverom, vaskerom, bad, toalettrom, integrert dobbel garasje og tre boder
2. etasje 101 kvm: Stue, tre soverom, bad og walk-in closet
2. etasje 57 kvm: Hybel- Hybel- Hall m/trapp, gang, kjøkken, stue, soverom og bad

BRA-e:
1. etasje 5 kvm: Bod

Åpent areal:
1. etasje 129 kvm: Terrasse og platting
2. etasje 49 kvm: Terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.9 2026 utført av Kenneth Solli Gressløs. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av eiendommen. Av rapporten kan det fremgå bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Eneboligen er oppført i 2020 og fremstår generelt med god og tidsmessig standard. Taket er tekket med PVC-duk og takrenner, nedløpsrør og beslag av plastbelagt stål. Det er flatt tak med sperrekonstruksjon. Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår og fasade/kledning har pussplater med innslag av stående MøreRoyal kledning. Malte vinduer med 3-lags glass

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstands grad 2 (TG2) på følgende:
Yttervegger/veggkonstruksjon - Det er registrert at kledning er nærme terreng på deler av boligen. Fasader har behov for vask og overflatebehandling. Det er registrert sprekker i pussede fasader.

Ytterdører - Enkelte dører er værslitte utvendig og det er sprekker i overflaten.

Terrasser - Det er etterslep på vedlikehold av overflater. Det er registrerte grønske på glassrekkverk og gulv.

Innvendige trapper - Trappen i hoveddel har bruksslitaje. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet i hoveddel. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned, mangler.

Bad 1.etasje - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet.

Bad 2.etasje - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning (i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet).

Bad i hybel - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning (i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet).

Kjøkken - Det er ikke montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum utført etter 1 juli 2010.

Kjøkken i hybel - Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Ventilatoren bråker mer enn normalt.

Det er gitt tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU) på følgende:
Takkonstruksjon/loft - Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etasje.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Noen punkter i fra selgers egenerklæring:
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja
Takstmann påpekte lite fall på bade gulv. Dagens eier har ikke registrert vann på bade gulv, bortsett fra i dusj nisjen. Ikke registrert vann på resterende del av gulvene.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja
2024/25- Installert nytt kjøkken. Etablert flere stikkontakter på "kontor". Installert strøm til varmepumper i 1. og 2. etasje. Installert kontakt for lade uttak for bil i garasje

Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart? Ja
På grunn av sprekker i puss systemet i fasaden er det opprettet en reklamasjons. Fasaden skal utbedret i regi av utbygger.

Byggeåret innebærer at boligen er oppført i tråd med nyeste byggteknisk forskrift. Dens tekniske standard inkluderer blant annet to anlegg for balansert ventilasjon; ett for hoveddelen og ett for hybelen. To stykk luft-luft varmepumper ble installert så nylig som i 2025. Det er i tillegg elektrisk gulvvarme i form av varmekabler i flere rom.

Boligens sene byggeår innebærer i tillegg moderne overflater og innredninger som attpåtil er velholdt. Glatte overflater på vegger og himlinger speiler fasadens uttrykk. Nøytrale fargevalg kombinert med lys én-stavs parkett skaper samtidig et helhetlig, nordisk uttrykk.

Gjennom de seneste 2,5 årene er det gjort flere påkostninger i boligen hvorav nytt kvalitetskjøkken fra Strai er spesielt verdt å fremheve. Det nye kjøkkenet ble installert i 2024 og påkostet med blant annet varmebestandige benkeplater. Vel så praktisk er Quooker som leverer så vel kokende som kaldt ferskt- eller kullsyretilsatt vann rett i kjøkkenkranen. Hvitevarene er alle integrert og fra anerkjente produsenter som AEG, ASKO og Bora.

Hybelens kjøkkeninnredning er fra byggeåret og velholdt. Innredningen er i likhet med hoveddelens kjøkken komplett med hensyn til hvitevarer som alle er integrert og medfølger.

Boligens i alt tre bad er alle utført i samme stilpreg. Like fliser på gulv og vegger kombinert med møbler i samme serie danner en interiørmessig rød tråd mellom badene. Ett er tilknyttet hovedsoverommet og av et utpreget generøst format, med panoramavindu og fremtredende SPA-atmosfære. Hovedsoverommets bad er i tillegg tilrettelagt for samtidig bruk av to personer.

I hoveddelen inngår også både et gjestetoalett og et praktisk innredet vaskerom. Ytterdør gjør det mulig å ta skitne uteklær og firbeinte venner rett inn til vaskerommet fra gårdsplassen.

Overflater og innredninger:
Gulv: Én-stavs parkett og fliser.
Innervegger: Glatte flater og fliser.
Himlinger: Glatte flater i alle rom.

Kjøkken hoveddel: Skapinnredning med profilerte fronter i heltre. Lyse benkeplater i kompakt laminat. Underlimt vask i sort kompositt med sort ett-greps Quooker blandebatteri. Integrert platetopp med avtrekk, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kombiskap.

Kjøkken hybel: Skapinnredning med glatte sorte fronter. Laminerte sorte benkeplater. Underlimt vask i sort kompositt med sort ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Ventilator i overskap.

Bad 1. etasje: Servantskap med glatte sorte fronter og heldekkende sort servant med sort ett-greps blandebatteri. Veggspeil med lys. Dusjhjørne med glassdører og sort to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Sort toalett montert på innbygget sisterne.

Bad 2. etasje: Servantskap med glatte sorte fronter og heldekkende dobbel sort servant med sorte ett-greps blandebatterier. Veggspeil med lys. Dusjhjørne med glassdører og sort to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Veggmontert sort to-greps blandebatteri med hånddusj. Sort toalett montert på innbygget sisterne.

Bad hybel: Servantskap med glatte sorte fronter og heldekkende sort servant med sort ett-greps blandebatteri. Veggspeil med lys. Høyskap med glatte sorte fronter. Dusjhjørne med glassvegg og sort to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Sort toalett montert på innbygget sisterne.

Toalettrom: Servantskap med glatte sorte fronter og heldekkende sort servant med sort ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Sort toalett montert på innbygget sisterne.

Vaskerom: Skapinnredning med glatte grå fronter. Laminert grå benkeplate. Nedfelt stålvask med sort ett-greps blandebatteri. Rør-opplegg til vaskemaskin. Varmtvannsbereder.

Skap på soverom (stort) + garderobeinnredning i 1 etasje og skap i 2. etasje. følger ikke med.

Stekovn, mikro-ovn, kjøleskap og fryser i garasjen følger med.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer via luft til luft varmepumpe (2 stk), elektriske panelovner og -kabler, samt vedfyring.
Balansert ventilasjon. Sentralstøvsuger i boligen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på oppføring av enebolig med hybel , datert 25.5.2020 med tegninger som stemmer med dagens bruk. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Utleieenheten er godkjent som hybel og kan lovlig leies ut. 

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Nærhet til sjøen og omfangsrike naturområder er blant de fremste kvalitetene ved å bo på Hvaler. Bademuligheter er det flust av, blant annet i den nærliggende bukta Haslevika - rett rundt odden fra Bølingshavn. Spiller du golf, er det verdt å merke seg de korte avstanden til Hvaler Golfklubbs bane med ni hull og tilhørende spisested.

Kirkøy er for øvrig et paradis å sykle rundt på; her kroker smale landeveier seg i et historisk landskap hvor tiden åpenbart går saktere enn ellers.

Har du båt, er det verdt å merke seg at det finnes en rekke småbåthavner rundt på øya. I den omfangsrike Hvaler-skjærgården er det nær sagt utallige utfluktsmuligheter. Mellom Hvalers mange øyer og holmer finnes det også store områder med smult farvann som er utmerket for padling med kajakk. Det er i tillegg kort avstand til den svenske vestkysten og de nærliggende Koster-øyene.

Selve boligområdet Hvaler Panorama er nylig etablert og høytliggende ovenfor idylliske Bølingshavn. Sistnevnte har et veletablert miljø av malerisk trehusbebyggelse og utpreget stor sjarm. Det umiddelbare, nye nabolaget er nøye planlagt, blant annet med interne gater belyst med pullerter som minner om det maritime. Gjennom nabolaget leder en grønn akse med lekeapparater og boltreplass for de yngste.

Skjærhalden med buss til både Fredrikstad og Oslo er kun en liten kjøretur unna. Her er det yrende folkeliv sommerstid og flere spisesteder å velge blant, store dagligvareforretninger samt et knippe andre mindre forretninger som holder åpent året gjennom.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
 

Barnehager:
Brekke barnehage (1-5 år) 28 barn 3.1 km
Huser gårdsbarnehage (0-5 år) 44 barn 9.3 km
Asmaløy barnehage (1-5 år) 50 barn 11.4 km

Skoler:
Hvaler barne- og ungdomsskole (1-10 kl.) 374 elever, 24 klasser 11.3 km
Hans Nielsen Hauge vgs
WANG Toppidrett Fredrikstad
30.4 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 819 kvm. Solrik og høyt beliggende tomt. Pent opparbeidet med gressplen, hekk og noe bed/beplantning. Romslig gårdsplass belagt med sten og granitt kantsten og noe rullestein. Stor vestvendt terrasse

Med boligen følger det med en dobbel garasje på 36 kvm med elbillader med direkte adkomst inn i boligen. Forøvrig biloppstillingsplasser på gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Hvaler kommune opplyser om at det mangler ferdigmelding på godkjent søknad om montering/installasjon av vannmåler.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan for Del av Bølingshavna felt A5 datert 03.09.2015 med tilhørende reguleringsbestemmelser

Eiendommen omfattes også av kommuneplan Hvaler 2019-2031 med formål boligbebyggelse , reguleringplan skal fortsatte.

Boligfeltet er et nytt område på Skjærhalden og det er en ledig tomt ved siden av denne. Det må forventes fremtidig bygging i området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 31 581,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

I tillegg kommer årlig eiendomsskatt som utgjør kr 18 616,-. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 13 724 kwh. pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026 og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 12 331,-.
Velavgift er kr 300 pr. år.
Boligen er tilknyttet Fiber Nextgentel (100 mbps) som leverandør av tv/internett og avgift varierer etter hva slags pakkeløsning men vil ha. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 4 692 750,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

12 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

322 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
323 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
343 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
13 223 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
13 243 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Pål Jacob Gjerp

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Hvaler kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper derfor signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.

Etter nærmere avtale.

Bølingshavn Velforening

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Hvaler kommune inkl tegn.  kr 4 477,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 77 085,00
Foto PBF - Premium (dag/kveld/drone)  kr 9 750,00
Rapport fra takstmann (Witek) - Enebolig  kr 22 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0211/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26211

Sist oppdatert: 29. oktober 2026 kl. 13:46