Vråliosvegen 2140

Vråliosvegen 2140, 3849 VRÅLIOSEN
Kommunenummer 4028, gårdsnummer 7, bruksnummer 40, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 312 kvm

BRA-i:
Underetasje: 124 kvm: Entre, tre ganger, trappegang, to bad, bod, kott, vaskerom, toalettrom, stue, kjøkken og tre soverom.
1. etasje 138 kvm: To ganger, stue, kjøkken, to bad, to toalettrom og seks soverom.

BRA-e:
Underetasje: 9 kvm: Bod med utvendig adkomst.

Åpent areal:
1. etasje 20 kvm: Balkong.

Anneks:
1. etasje 41 kvm: Entre, bad, stue og to soverom.

Åpent areal:
1. etasje 11 kvm: Terrasse.

På godkjente byggetegninger er det inntegnet garasje hvor dagens bruk er vaskerom, vaskeri hvor dagens bruk er stue og kjøkken, verksted hvor dagens bruk er bod, og lager hvor dagens bruk er bad. Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel, og omvendt, er et søknadspliktig tiltak. Det er ikke kjent om tiltaket er omsøkt/godkjent, og det er heller ikke tatt stilling til om dette lar seg gjøre. Arealene er omtalt i rapporten etter bruken på befaringsdagen. Arealer kan være i strid med byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen, uten at dette har hatt betydning for klassifisering og vurdering av måleverdighet på befaringstidspunktet.
Se mer utfyllende informasjon i rapportens premisser om areal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.11.2025 utført av Anticimex Sandefjord AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligen er oppført i 1975 og er iht. tilstandsrapporten oppført på støpt betong mot grunn. Grunnmur i lettklinkerblokker. Yttervegger, etasjeskiller og tak i trekonstruksjoner. Fasader med pusset mur og stående trekledning. Valmet tak tekket med metallplater. Vinduer og balkongdør med to-lags isolerglass. Ytterdører i sandwichkonstruksjon.
Fritidsbygg/sommerhytte/anneks er byggeår ukjent. Kommunen opplyser at det er tatt i bruk i 2007.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG1 : 16 % | TG2 : 77 % | TG3 : 4 % | TGIU : 3 %

I rapportens sammendrag fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på utover normal elde og slitasje, herunder:
TG3:
* Det er ikke etablert ubrennbar plate under ildsted.
* Vindu på bad 4 er knust, og innvendig side er preget av kraftig slitasje/fuktskader.
* Balkongdør bærer preg av kraftig slitasje. Fukt/råteskader er observert på dør og døromramming, samt gulv på innvendig side.
* Vann- og avløpsledninger har påløpt alder. Vannledningen opplyses å ikke være tilkoblet offentlig ledning. Ingen fremlagt dokumentasjon på vannkvaliteten. Vannpumpe fungerer ikke på befaringsdagen til takstmannen.
* Anneks: Innvendige overflater og konstruksjoner har store skader etter vannskade i bygningen. Råteskader i vegg- og gulvkonstruksjoner. Etasjeskiller mot krypkjeller har stedvis totalt funksjonssvikt. Det er setningsskader i bygningen.

TG 2:
* Bad 1,2,3,4: TG 2 er valgt på alle badene pga alder og slitasjegrad.
* Generelt: vann- og avløpsledninger har påløpt alder.
* Kjøkken 1 og 2: innredninger har slitasjer og påløpt alder.
* Toalettrom: Ingen, eller lite ventilasjon av rommene. Klosett på rom 1 og 3 er løst og må festes, på rom 2 har klosettet skader.
* Generelt gulv: sprekker mellom gulvbord, bomlyd under enkelte gulvfliser og noen har skade/sprekker.
* Vann var ikke tilkoblet på takstmannens befaringsdag. Avrenning er derfor ikke undersøkt.
* Innvendige flater bærer preg av alder/slitasje. Vegg-til-vegg tepper har slitasje og merker. Det er observert fuktproblematikk og råteskader på gulvbord ved balkongdør i stue.
* Rom under terreng: Vaskerommet er vurdert å ikke ha tilstrekkelig tettesjikt. Fuktmerker på vegger flere steder, eksempelvis i entre og stue. Pussavskaling og fuktmerker på veggflater på vaskerom. Spor etter fuktproblematikk i himlinger. Gjenstående arbeider. Takstmannen målte forhøyede fuktverdier i denne etasjen.
* Innerdører har kontakt med dørterskel/dørkarm.
* Krypekjeller: ingen inspeksjonsmulighet.
* Loft: Fuktskjolder/-merker observert i tak/undertak, tegn til utettheter i dampsperre/plast over våtrommet mellom kald og varm sone. Isolasjon har stedvis behov for utbedring. Spore etter gnagere.
* Innvendig trapp: Rekkverket har åpninger på mer enn 0,10 meter. Trappen har ikke håndløper på begge sider.
* Merkbare skjevheter i boligen.
* Varmtvannsbereder har påløpt alder.
* Det er ikke foretatt radonmåling.
* Elektrisk anlegg av eldre dato uten dokumentasjon.
* Råteskader, aldersslitasje og sprekker i endeveden på ytterkledning. Ingen dryppkant/skråskjæring underkant. Musesperre mangler enkelte steder.
* Vinduer og ytterdører bærer preg av alder og slitasje. Punkterte glass. Ytterdør i underetasje lukker ikke tett.
* Taktekking: elde, slitasje og manglende lufting og snøfangerutstyr er registrert.
* Balkonger/terrasser: Overflatebehandlingen er slitt og trenger fornying. Moderate råteskader. Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.
* Utvendig trapp: Skjevheter påvist. Trappen er ikke tilstrekkelig festet til bygningen. Rekkverket må utbedres.
* Grunnmur: Pussavskalling, horisontale riss/sprekker i grunnmur på vaskerom. Jordtrykk mot grunnmur kan ikke utelukkes.
* Drenering: dreneringen har nådd en alder der funksjonssvikt ikke kan utelukkes. Terrenget rundt bygget har stedvis fall mot grunnmuren. Grunnmuren mangler utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.
* Forstøtningsmurer: skjevheter er påvist.
* Septiktank av ukjent alder. Ingen dokumentasjon.

Tilstandsrapporten følger vedlagt i salgsoppgaven for utfyllende informasjon om eiendommens tilstand/feil/mangler. Interessenter må sette seg inn i denne før bud inngis.

Velkommen til Vråliosvegen 2140 v/Vråvatn.

Eiendommen er beliggende på eiet tomt, 4 242 kvm, sydvendt og med fantastisk utsikt over Vråvatn og omkringliggende fjellkjeder.

Boligen er regulert til enebolig, og har tidligere vært benyttet av hotellets direktør og ansatte. Det er innredet med tanke på en slik bruk, slik at man har kjøkken og stue i begge etasjer.
Hovedetasjen er innredet med entrè, 3 soverom, to bad, vaskerom, toalettrom, kjøkken og stue. Fra stuen har man utgang til deilig veranda med nydelig utsikt og gode solforhold. Gode lagringsmuligheter i bod, kott og på loft. I underetasjen er det egen inngang, i tillegg til gjennomgang fra hoveddelen med fast trapp, slik at man har flere bruksmuligheter.
I underetasjen er det innredet med entrè, to bad, to toalettrom, 6 soverom/hybelrom, kjøkken og stue.

Eiendommen har en normalt god standard, med behov for modernisering/oppgradering.

Eiendommen ligger sydvendt med en fascinerende utsikt til Vråvatn. Eiendommen har en romslig tomt på 4 242kvm, eiet tomt. Deler av tomten grenser mot Vråvatn.

Det vil være mulighet for å kjøpe Vråliosen Hotel (naboeiendommen) sammen med denne eiendommen, slik at man har ytterligere potensiale for utvikling. Eiet tomt på 2 680 kvm. Gnr/bnr: 7/10. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.
https://www.krogsveen.no/kjope/boliger-til-salgs/54C61232-9AED-47AA-9A4D-2F442529BAFC

For den som har en drøm om å skape noe unikt, så kan dette være en mulighet. Eller om man ønsker seg en stor og innholdsrik eiendom, men flott beliggenhet i enden av Vråvatn. Valget er ditt!

Det vil ikke bli ryddet eller vasket ytterligere.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vedovn i begge stuer.
Ellers elektrisk med panelovner. Gulvvarme på ett av badene.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på "betjeningsbygg", datert 20.3.1975. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Deler av underetasjen (ett bad, stue, kjøkken og soverom) er opprinnelig byggemeldt som garasje, skistall, lager og vaskeri. jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 
I byggetegninger er soverommene som er opplyst godkjent angitt som hybel men spesifisert i søknad at det skal være gjesterom for hotellet.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.
Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Vrådal – Et helårsparadis midt i Telemarks vakre natur!

Velkommen til Vrådal – et idyllisk og attraktivt feriested som har vokst i popularitet de siste årene, og det med god grunn. Her får du ekte fjell- og naturopplevelser kombinert med et imponerende aktivitetstilbud, året rundt.

Eiendommen ligger i enden av Vråvatn og man har en nydelig utsikt til vannet og omkringliggende fjellkjeder.

Når snøen smelter, våkner Vrådal til liv med et rikt tilbud for både store og små. Utforsk storslått natur og milevis med merkede turstier i fjellet – perfekt både for barnefamilier og erfarne turgåere. Besøk den flotte 9-hulls golfbanen, nyt lunsj på kaféen med utsikt over innsjøen eller ta turen ned til den vakre, opparbeidede badestranden med brygge, vannleker, trampoline og klatreborg. For de minste er det lekeplass med hoppepute, klatrestativ, husker, fotballøkke og en skateramp – alt innrammet av natur og trygghet. Båtplasser og mulighet for padling eller fisking i innsjøen gjør oppholdet komplett.

Når snøen legger seg som et teppe over landskapet, forvandles Vrådal til et vintereventyr. Her finner du et moderne skisenter med hele 18 nedfarter og 8 heiser, inkludert en komfortabel 8-seters stolheis.

For langrennsentusiaster venter oppkjørte løyper på fjellet – både korte og lengre runder.

Vrådal byr også på ski-in/ski-out-muligheter fra mange av hyttene, og med kafeteria og afterski rett ved bakken er det enkelt å kombinere aktivitet med hygge.

Unike opplevelser hele året
• Toppturer og storslått utsikt fra Vrådal Panorama
• Saunaopplevelse med bademulighet i fjellvann på toppen
• Sykling i fjellterreng og rolige grusveier
• Båtturer med veteranbåten MS Fram på Nisser
• Skianlegg og fjellturer rett utenfor døren
• Lokale spisesteder og dagligvare for enkel hyttehverdag

Enten du søker roen ved vannet, spenning i skibakken eller gode stunder rundt bålpanna, så finner du det i Vrådal. Dette er stedet for deg som ønsker noe mer enn bare en hytte – her får du et helårssted du vil trives.

Velkommen til Vrådal – her skapes ferieminner for livet.

Fra Vrådal sentrum kjører man forbi Vrådal Panorama og følger veien langs Vråvatn ca 1 mil. I enden av Vråvatn går det en vei - Hurrungvegen - inn til venstre. Hotellet er beliggende nest innerst i blindvei.
Det er skiltet med Krogsveen Til Salgs skilt.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 4 242 kvm.
Tomten ligger fint til i terrenget med noe skråendende terreng. Tomten består av to områder, hvorav ca 722 kvm grenser til vannet og ca 3519 kvm på tomten hvor eneboligen er beliggende.
Eiendommen ligger sydvendt med nydelig utsikt til Vråvatn.
Her nytes gode solforhold. Tomten er lettholdt med plensatt område og gode parkeringsmuligheter på tomten.
Muligens kan videre utnyttelse av tomten vurderes med tanke på flere tomter/hytter, men dette må søkes kommunen og vil være kjøpers ansvar og risiko.

Parkering på tomten.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen har privat septiktank. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kontakt megler for ytterligere informasjon. 
Eiendommen har privat brønn som vannkilde. Brønnen er av eldre dato og har ukjent utførelse og opprinnelse. Brønnen er i forbindelse med salget ikke undersøkt og det er ikke tatt vannprøver selger bekjent. Det tas forbehold om vannkvalitet og brønnens tilstand.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplanen avsatt til: Landbruks-, natur- og friluftsformål samt rein.
Eiendommen er i Matrikkelen angitt som Enebolig med sommerhus/fritidsbolig.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 4 282,- for inneværende år (2025). I dette inngår gebyr for renovasjon og feiing/tilsyn.
Septiktank og borevann på eiendommen.

Nåværende eier har benyttet eiendommen svært lite og har ikke noen konkret oversikt over strømforbruket. Det er ikke tegnet Norgespris.
Boligen har en årlig forsikringspremie gjennom IF. Betales samlet med hotellet, så selger er usikker på riktig beløp. Samlet beløper det seg til omkring 30.000,-. Dog vil dette fordeles annerledes for ny eier.
Boligen er ikke tilknyttet TV/internett.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 687 902,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 751 608,-/2 751 608,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

2 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

50 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
70 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 070 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Eva Wenche Mellquist

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. 

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Kviteseid kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper derfor signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2,50 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Fotopakke - kr 6 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 2 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger   kr 2 096,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig over 250kvm/småbruk  kr 24 687,50
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 11 420,00

Oppdragsnummer 22-0430/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.25430

Sist oppdatert: 19. desember 2025 kl. 14:17