Reistadbakken 9

Reistadbakken 9, 3425 REISTAD
Kommunenummer 3312, gårdsnummer 104, bruksnummer 20

BRA-i (internt bruksareal)
Kjeller:
199 kvm: 2 kjellerstue, 2 ganger, badstue, wc-rom, teknisk rom, 9 boder og garasje.

1. etasje:
205 kvm: Stue, kjøkken/stue, spisestue, 2 soverom, bad, wc-rom, vaskerom, gang og entré.

2. etasje:
131 kvm: 3 ganger, 2 bad og 2 soverom.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje:
47 kvm: 2 plattinger.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 145 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 131 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 14 kvm.

Arealer bak knevegger og lignende (som ikke er måleverdige) er ikke medtatt som areal med lav himlingshøyde (ALH).

Vaskerom i kjeller er på befaringsdagen benyttet som boder. Selger har også blitt frarådet av rørlegger og ta i bruk rommene som våtrom, og vannrør er plugget.

Rom som avviker fra godkjente byggetegninger ifbm. rom for varig opphold: Ett soverom i 2. etasje og 2 kjellerstuer i kjeller. Se mer informasjon under punktet ferdigattest.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 30.03.2026 utført av Nils Magnus Graff Fossnes. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TGIU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport, oppført på grunnmur av betong/murkonstruksjoner. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger i hovedsak av murverk. Utvendige fasader av murpuss. Etasjeskillere av mur- og trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Entrédør med sikkerhetslås. Vinduer med karmer av tre. Balkongdør med karmer av tre. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
Våtrom - Bad 1. etasje
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. Slukrist sitter fast og sluket er ikke tilgjengelig for undersøkelser uten at det gjennomføres destruktive inngrep. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Sluk er ikke lett tilgjengelig for rengjøring. Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Våtrom - Bad 2. etasje
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Det foreligger lite informasjon om våtrommet, og eksakt alder på vanntett sjikt er ikke kjent. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Våtrom - Bad underetasje
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Det er uklart om det er benyttet vanntett sjikt på våtrommets gulv- og veggflater. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Det vurderes til at dusjarmatur er defekt. Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader. Det foreligger lite informasjon om arbeidet som er gjort i våtrommet. De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer ikke preg av faglig god utførelse.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
Våtrom - Vaskerom 1. etasje
- Vanntett sjikt/membran i gulv og på vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent.
- Avløp (inkl. sluk): Det er ikke etablert sluk i rommet, noe som tilsier at våtrommet ikke tilfredsstiller krav til lekkasjesikkerhet.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.

Våtrom - Bad 2. etasje fra 2010
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Vanntett sjikt/membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Plassering av sluk og avrenningsmuligheter: Det hefter usikkerhet om det er etablert sluk under badekar. Sluket i dusjsonen er plassert høyere enn gulvet utenfor dusjsonen.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert. Det fremkommer informasjon om at det er montert sealingbag som alternativ sikring mot lekkasje.

Kjøkken
- Annet: Det er ikke etablert ventilrist i sokkel under kjøleskap, noe som reduserer luftgjennomstrømningen bak kjøleskapet.

Toalettrom - 1. etasje
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke registrert dreneringsspalte eller lignende åpninger fra den innebygde toalettsisternen.

Toalettrom - Kjelleretasje
- Vann og avløpsrør: Vannrør av kobber og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter eldre enn 15 år) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Avløpsrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Andre rom - 1. etasje
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Rom under terreng
- Overflate himling: Det ble registrert sprekk i garasjehimling.
- Overflate vegg: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn. Forholdet bør vurderes i sammenheng med avsnittet om «Drenering». Det observeres stedvis tegn til riss i veggflater.
- Overflate gulv: Stedvise sprekker/riss i betonggulv registrert.
- Ventilasjon: Ventilasjonen i garasjen vurderes som utilstrekkelig.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er observert dampsperre i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir økt risiko for fuktproblemer siden dette sperresjiktet reduserer konstruksjonens evne til uttørking.

Loft - Innredet/2. etasje
- Overflate himling: Stedvise sprekker i himlingsflater registrert.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
- Konstruksjonsoppbygging: Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader.

Loft - Uinnredet/kaldtloft
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere boligens uinnredede loft (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Kaldtloftet er kun meget begrenset undersøkt fra luken, og har stedvis lav takhøyde og mangler gangbart gulv. Bygningsdelen er inspisert etter beste evne, men deler av kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet denne begrensningen. Det vurderes til at luftespaltene mellom taksperrene er stedvis tettet med isolasjon, noe som reduserer størrelsen på åpningene. Ventilasjonen av konstruksjonen vurderes til å kunne være redusert som følge av dette, selv om konstruksjonen ikke viser synlige tegn til skader eller lignende symptomer på befaringsdagen.

Spesialrom - Badstue
- Konstruksjonsoppbygging: Rommets vegger er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- Kjelleretasje: Det er foretatt måling i begge kjellerstuer, og det er på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller fra 15-20 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter.
- 2. etasje: På begge soverom er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller fra 15-21 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Svertesopp er observert på deler av overflatebehandling oppunder gesims.
- Fasader og konstruksjoner av mur, betong og lignende: Det observeres stedvis sprekker og forskjyvninger i mur fra knekott i 2. etg. Det registreres generelt enkelte moderate tegn til riss i overflaten.
- Annet: Fluenetting i luftespalter er ødelagt og har ikke lenger tiltenk funksjon.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Takvinduer: Takvinduet viser begynnende tegn til slitasje og begynnende aldersrelaterte skader. Fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Taket er kun inspisert fra stigetrinn som ligger på taket, med den begrensning dette innebærer grunnet sikkerhetsmessige forhold.

Terrasse/platting (ved spisestue)
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Betongplatting har stedvis løse skifer og slitte flisfuger.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren.

Drenering
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre.

Forstøtningsmur
- Tilstand: Sprekkdannelser observeres stedvis i overflaten. Begynnende tegn til skjevheter/deformasjoner observeres på forstøtningsmur.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledning tilknyttet borrehull har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Boligen har vannforsyning fra brønn, men det foreligger ingen dokumentasjon på vannkvalitet eller annen relevant dokumentasjon.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
Våtrom - Bad 2. etasje fra 2010
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Det ble utført hulltaking men påvist murvegg bak kledningen på veggen. Fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Loft - Innredet/2. etasje
- Annet: Deler av overflatene i kneloft var ikke tilgjengelige for inspeksjon på grunn av manglende tilkomst. Konsekvens er at det kan være forhold som ikke lot seg registrere grunnet denne begrensningen i inspeksjonsmuligheten. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av dagens tilstand når tilkomstmuligheten forbedres.

Terrasse/platting (ved stue)
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser da disser er skjult under konstruksjonen, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Det anbefales ytterligere undersøkelser av disse punktene.

Helse, miljø og sikkerhet
Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trapp til kjellergang: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Trappen har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m. Rekkverket har åpninger på mer enn 0,10 meter. Trapp til kjellerstue: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappene dagens krav til sikkerhet.

I tillegg opplyses det om følgende i rapporten:
- Forenklet vurdering av elektrisk anlegg: Det mangler samsvarserklæring på deler av det elektriske anlegget. Eier opplyser at en utelampe i hagen ikke fungerer, selger opplyser at elektriker har avdekket kabelbrudd.
- Branntekniske forhold: Det er ikke etablert tilfredsstillende sluse med ventilasjon mellom garasje og resten av kjelleren. Dør mellom garasje og gang har heller ikke tettelister/pakning. Dagens løsning tilfredstiller derfor ikke dagens krav til brann og gasstett løsning mellom garasje og resten av boligen. Komfyrvakt er ikke montert på kjøkken, det anses som sannsynlig at det foreligger krav om komfyrvakt i boligen.
- Geologiske forhold: Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for snø/steinskred.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Fra gårdsplassen er det adkomst til boligens overbygde inngangsparti i 1. etasje. Flere flotte uteplasser rundt boligen med sol fra ca. kl. 10.00 til 23.00 (midtsommerstid) iflg. selger. Fra eiendommen er det suveren vidstrakt utsikt med fritt utsyn over Drammensfjorden, Drammen og Lier fra høyden.

1. etasje
Stue: Lys og luftig stue med god plass til møblement. Store vindus-/dørflater med nydelig utsikt. Rommet er gjennomgående og har vinduer langs tre yttervegger, som gir godt med naturlig lysinnslipp. Hyggelig karnapp vendt ut mot skogen/hagen, det er dyp karm som gir mulighet for en sitteplass. Innmurt åpen peis med flislagte felt foran ildstedet og på gulvet foran. Trappegang til kjeller. Downlights i takkasse. Parkett på gulv, malte panelplater samt malte vegger og malt himling. Utgang til platting via to heve-/skyvedører med mulighet for å åpne opp rommet/forlenge stuen med uterom. Delvis overbygget vestvendt platting på ca. 34 kvm med terrassebord på gulv og levegg. Videre er det direkte adkomst til stort hageområde.

Kjøkken/stue: Profilert og klassisk kjøkkeninnredning fra 2010 i seksjoner med god skap-/skuffplass. Glassplate på vegg over stekeområde. Benkeplater av heltre. Over- og underskap i hvit utførelse. Tilsvarende utførelse på en romslig kjøkkenhalvøy og en praktisk sittebenk. Kjøkkenet har helintegrerte hvitevarer og er utstyrt med oppvaskmaskin i kjøkkenhalvøy, oppvaskkum i kjøkkenhalvøy, automatisk vannstopper, vegghengt ventilator, platetopp, stekeovn og kjøleskap. Åpen løsning mot spisestuen. Stuedel med sittegruppe. Downlights i takkasse og vannbåren gulvvarme. Fliser samt panel på gulv, malte vegger og malt himling.

Spisestue: Spisestue med god plass til møblement. Frittstående peisovn med flislagt gulv foran, pent plassert i midten av spisestuen og kjøkkenet. Parkett på gulv, malte vegger og malt himling. Utgang til platting via foldedører med mulighet for å åpne opp rommet/forlenge spisestuen med uterom. Platting på ca. 13 kvm av betong med skiferbelagt dekke. Videre er det direkte adkomst til stort hageområde.

Soverom 1: Romslig soverom med to kontorplasser og sofaområde. Parkett på gulv, malte vegger og malt himling.

Soverom 2: Stort garderobeskap i profilert utførelse. Innebygget garderobeløsning med garderobeskap og overskap i hvit samt glatt utførelse. Parkett på gulv, malte vegger og malt himling.

Bad: To gulvstående søyleservanter. Speil og lysarmaturer over servant. Badekar med veggmontert dusjarmatur og opplegg for dusjforheng. Betong på gulv, fliser på vegger og malt himling.

Wc-rom: Rommet ble oppgradert i 2010. Vegghengt servant og vegghengt toalett. Speil over servant. Vannbåren gulvvarme. Fliser på gulv, malte vegger og malt himling.

Vaskerom: Praktisk vaskerom fra 2010 med skapinnredning. Over- og underskap i hvit og glatt utførelse. Nedfelt utslagsvask i laminert benkeplate. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Vannbåren gulvvarme. Fliser på gulv, fliser på vegger og malt himling. Vaskerommet er opprinnelig byggemeldt som spisekjøkken. Rommet har også utvendig adkomst.

Gang: Parkett på gulv, malte vegger og malt himling. Tilgang til trappegang til kjeller.

Entré: Frittstående og flott etasjeovn. Trappegang til 2. etasje. Downlights i tak og vannbåren gulvvarme. Fliser på gulv, malte vegger og malt himling. Del av entré er opprinnelig byggemeldt som terrasse.

2. etasje
Gang: Trappegang til 1. etasje. 1-stavs heltrebord på gulv, malte vegger og malt himling.

Gang: Rommet er innredet som garderoberom. Plassbygget hylle med klesskinner, svært god plass til oppheng av klær. 1-stavs heltrebord på gulv, malte vegger og malt himling. Gangen er opprinnelig byggemeldt som skaploft.

Mellomgang: 1-stavs heltrebord på gulv, malte vegger og malt himling.

Soverom 3 (hovedsoverom): Romslig soverom med god plass til møblement. 1-stavs heltrebord på gulv, malte vegger og malt himling. Rommet har fransk balkong. Tilgang til et eget velutstyrt bad og gang/garderoberom via en mellomgang. Soverommet er opprinnelig byggemeldt som to soverom.

Bad: Stort og velutstyrt bad fra 2010 med flotte utsiktsvinduer. To nedfelte servanter i benkeplate av stein over servantinnredning i hvit og profilert utførelse. Speil og lysarmaturer over servant. Videre er badet utstyrt med frittstående badekar med gulvmontert dusjarmatur, elektrisk håndkletørker og romslig dusjnisje på oppforet gulv med dusjvegg av glass samt veggmontert regnfallsdusj. Downlights i tak. Varmekabler og vannbåren varme i gulv. Fliser på gulv, fliser på vegger og malt himling. Tilgang til lukket wc-rom med vegghengt toalett. Badet er opprinnelig byggemeldt som soverom.

Bad: Servant over servantskap i profilert utførelse. Tilsvarende utførelse på speilskap med hyller over servant. Videre er badet utstyrt med vegghengt toalett og dusjnisje med dusjvegg av glassbyggerstein samt veggmontert dusjarmatur. Varmekabler i gulv. Fliser på gulv, fliser på vegger og tapet samt fliser i himling. Rommet er opprinnelig byggemeldt som uinnredet loft.

Soverom 4: Rommet er innredet som soverom. Innebygget garderobeløsning med garderobeskap i hvit og glatt utførelse, på hver side av rommet. 1-stavs heltrebord på gulv, malte vegger og malt himling. Soverommet er ikke bruksendret/omsøkt.

Kjeller (hovedsakelig en grovkjeller)
Kjellerstue 1/kjellerstue 2: Rommene er innredet som to kjellerstuer. Delvis åpen løsning mellom kjellerstuene. Innmurt åpen peis. Varmekabler i gulv. Fliser på gulv, malt panel samt pusset mur på vegger og malt panel i himling. Kjellerstuene er ikke godkjent for varig opphold.

Wc-rom: Vegghengt servant og gulvstående toalett. Speil over servant. Fliser på gulv, tapet samt pusset mur på vegger og betong i himling.

Badstue: Plassbygget sittebenker over to nivåer. Nyere badstuovn. Trebord på gulv, pusset mur samt panel på vegger og panel i himling. Tilgang til bod med vegghengt servant.

Generelt om boligen: Tilgang til uinnredet kaldtloft via luke i boligen (redusert tilkomst pga. lav takhøyde). Radiatorer og oppvarming av vann er tilknyttet et bergvarmeanlegg fra 2023, plassert i kjeller. Skap med opplegg for vannbåren gulvvarme, plassert på vaskerom. To sikringsskap med automatsikringer, plassert i kjeller.

Selger opplyser om at en av markisene på ytterveggen har blitt fjernet (etter fotobefaring - avviker fra bildene benyttet i markedsføring av boligen).

Integrerte hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder oppvaskmaskin, platetopp, stekeovn og kjøleskap.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Radiatorer i boligen, tilknyttet bergvarmeanlegg. Innmurt åpen peis i stue (1. etasje). Frittstående peisovn i stue/kjøkken/spisestue (1. etasje). Frittstående etasjeovn i entré (1. etasje). Innmurt åpen peis i kjellerstue (kjeller). Varmekabler i gulv i innredet kjellerstuer (kjeller), tidligere bad samt vaskerom - benyttes som boder i dag (kjeller) og bad ved trappegang (2. etasje). Varmekabler og vannbåren varme i gulv på bad ved hovedsoverom (2. etasje). Vannbåren gulvvarme i entré (1. etasje), wc-rom (1. etasje), kjøkken (1. etasje) og vaskerom (1. etasje), tilknyttet bergvarmeanlegg.

Det har blitt foretatt en kontroll av pipe og ildsted i 2024, utført av Drammenregionens brannvesen IKS. Konstaterte bemerkninger under tilsynet har blitt utbedret iflg. selger.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i beboelsesrom ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 14.08.1959, som omfatter oppføring av boligen. I tillegg er det tilhørende godkjente byggetegninger fra 1958.

Det er utstedt godkjente byggetegninger for tilbygg av boligen (2. etasje, 1. etasje og kjeller) fra 1972.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Det er utstedt godkjente byggetegninger for bruksendring av bod til garasje, ominnredning av del av kjeller og fasadeendring i tilknytning til bruksendring/ominnredning av kjeller datert 26.10.2010. Megler anfører at det ikke foreligger ferdigattest vedrørende det utførte tiltaket. Fasaden og garasjen avviker noe fra godkjente byggetegninger, herunder er det ikke etablert vinduer slik som tegningene viser og garasjen har blitt betydelig større (utvidet) enn inntegnet. Kjøper har ansvar for å søke om midlertidig brukstillatelse/ferdigattest på tiltaket (evt. søke på nytt hvis dette kreves), det må påregnes kostnader i tilknytning til dette.

Ett soverom i 2. etasje er opprinnelig byggemeldt som uinnredet loft, en kjellerstue er opprinnelig byggemeldt som lager og en kjellerstue er opprinnelig byggemeldt som rom for bordtennis jf. Godkjente byggetegninger fra 1958 og 1972. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Det opplyses om at innredet kjellerdel mangler tilstrekkelig antall godkjente rømningsveier og kjellerstuene avviker ifht. krav om dagslys jf. tilstandsrapporten. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at rommene da må brukes/tilbakeføres til opprinnelig godkjent formål. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Del av entré er opprinnelig byggemeldt som terrasse og har blitt innvendig innlemmet med boligen. Oppført et lite takoverbygg over garasjen. Etablert innvendig adkomst mellom boligen og garasjen. Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til kommunen vedrørende det utførte tiltaket. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Dagboknummer: 211404
Tinglysningsdato: 13.03.2013
Servitutten omhandler: Jordskiftesak.

Dagboknummer: 400434
Tinglysningsdato: 10.02.1959
Servitutten omhandler: Rett til bilvei over gnr. 104/bnr. 10 og 14, del av vei som er felles skal kostnader til snørydding og vedlikehold deles på eiendommene. Rett til å tilkoble vannledning til vannledning tilhørende gnr. 104/bnr. 10 og 14, i tillegg rett til å legge nødvendige diverse ledninger over eiendommene. Rettigheten hefter i gnr. 104/bnr. 10, 14 og 41.

Dagboknummer: 643610
Tinglysningsdato: 16.06.2017
Servitutten omhandler: Rett til å legge og ha liggende stikkledninger for vann/avløp med nødvendige kummer over eiendommen gnr. 104/bnr. 39. I tillegg rett til å etterse og vedlikeholde disse. Rettigheten hefter i gnr. 104/bnr. 39.

Dagboknummer: 1095943
Tinglysningsdato: 30.09.2022
Servitutten omhandler: Full veirett over gnr. 104/bnr. 41. Rettigheten hefter i gnr. 104/bnr. 41.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter som ikke skal slettes ved overdragelse.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Det ble utført radonmåling i boligen i 2015 som viste radonverdier innenfor angitt grenseverdi. 
Radonnivået i et bygg kan endre seg over tid. DSA (Direktoratet for strålevern og atomsikkerhet) anbefaler at det utføres jevnlig radonmåling ved større ombygginger samt bruksendringer, tidligere utført tiltak mot radon (ca. hvert 5. år), bygninger under tiltaksgrense ved tidligere utført måling (ca. hvert 10 år) og boliger som ligger i et kjent radonutsatt område.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
•    Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
•    Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
•    BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•    Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
•    I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
•    Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.
 

Komplett energiattest inkludert oppvarmingskarakter fås ved henvendelse til megler eller lastes ned fra www.krogsveen.no.

Eiendommen har en attraktiv og flott beliggenhet i et fredelig boligområde på Reistad. Boligen er plassert fritt i høyden (øverst på boligfeltet) som gir lite innsyn inn til boligen. Beliggende i enden av en blindvei (ingen gjennomgangstrafikk) og grenser til marka/skogsarealer som har et rikt dyreliv samt naturskjønne omgivelser. Rolig og trivelig nabolag med god avstand mellom hver bolig som gir godt med privatliv.

Fin sykkelsti langs den gamle Drammensbanen, som ligger innen gangavstand. Rett ved flotte tur- og rekreasjonsområder, bl.a. Kjekstadmarka, Stuvstjern og Fosskollen. Kjekstadmarka med suverene turmuligheter både sommer og vinter, her er det milevis med skiløyper om vinteren og fine turstier i sommerhalvåret. Det er også kort vei til Damtjern med bademuligheter og flott klatreterreng. Dagligvarebutikk på Gullaug og i Amtmandsvingen. Kort vei til Liertoppen kjøpesenter samt Bauhaus, Asker sentrum og Drammen sentrum med de fleste servicetilbud.

Lier har en rekke andre fritids- og sportstilbud med blant annet turn, badminton, taekwondo, innebandy og skolekorps, allidrett for barn og speider. Lier IL er et aktivt idrettslag i nærmiljøet innen bl.a fotball, ski, håndball og e-sport. Idrettsplass og idrettshall på Tranby, Heiahallen beliggende rett ved Heia barneskole. Svømmehall på Stoppen samt Reistadhallen. Holtsmark golfbane i Sylling og Norges eneste rendyrkede fotballgolfanlegg på Lierskogen.

Kort gangavstand til bussholdeplass (Store Reistad) i Lierbakkene med forbindelser mot Drammen og Lierskogen, se www.brakar.no for rutetider. Fra bussholdeplassen ved Liertoppen kjøpesenter går det ekspressbuss til Oslo. Kort vei til Lier togstasjon med gode forbindelser mot Oslo og Kongsberg, se www.vy.no for avganger. Ca. 10 minutters kjøring til Drammen, ca. 13 minutters kjøring til Asker og ca. 35 minutters kjøring til Oslo.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Barnehager: Utsikten barnehage (2,6 km), Foss barnehage (2,4 km), Lier Natur- og Landbruks barnehage (2,4 km).

Skoler: Hegg barneskole (4,7 km) og Lierbyen ungdomsskole (2,5 km). Til disse skolene er det skolebussforbindelse fra Reistad.

Det ligger flere videregående skoler i Drammen og Lier, samt Universitetet i Sørøst-Norge som har campus på Papirbredden i Drammen, for mer informasjon se www.usn.no.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2 448 kvm. Skrånende tomt. Lettstelt og romslig hageområde med gressplen, prydbusker og diverse beplantninger. Områder belagt med belegningsstein og steinheller. Forstøtningsmurer av naturstein. Gruset innkjørsel og gårdsplass. Belegningsstein med varmekabler i innkjøringen til garasjen.

Parkering i integrert garasje fra 2010 i kjeller. Garasjen har el-billader (2015) og elektrisk leddport. Det er innvendig adkomst til boligen fra garasjen.

Forøvrig er det parkering på egen gruset gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt avløpsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger for avløp til boligen. Utvendig avløpsledning er fra 2016.

Eiendommen har privat brønn med tilhørende utstyr (pumpe ble skiftet i 2014), som vannkilde. Brønnen er i forbindelse med salget ikke undersøkt og det er ikke tatt vannprøver selger bekjent. Selger opplyser om at de har opplevd at vannet er av høy kvalitet og at brønnen har høy kapasitet.

Selger opplyser om at det er tilrettelagt for tilkobling og det er lagt ledning fra kommunalt vannledningsnett inn til garasjekjelleren i 2016, det må påregnes arbeid og kostnader ifbm. evt. frakobling av brønn og tilkobling av kommunalt vann.

Eiendommen ligger i et uregulert område men er avsatt til boligbebyggelse ved kommuneplanen datert 18.06.2019. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Del av naboeiendommen gnr. 104/bnr. 25 (privateid) mot sørenden av tomten, er per dags dato ubebygd og består av grønt-/skogsarealer. Iht. kommuneplanen datert 18.06.2019 er området avsatt til boligbebyggelse. Selger har ikke mottatt nabovarsel eller kjenner til eventuelle utbyggingsplaner for eiendommen.

På nedsiden av eiendommen er det godkjent oppføring av en bygning (gnr. 104/bnr. 39 - Reistadbakken 5A), det må påregnes støy o.l. fra byggeprosjektet under utbyggingen.

Eiendommen på nedsiden (ved Lierbakkene)er avsatt til fremtidig offentlig eller privat tjenesteyting iht. kommuneplanen datert 18.06.2019. Selger har ikke mottatt nabovarsel eller kjenner til eventuelle utbyggingsplaner for eiendommen.

Kommunale avgifter (avløp): kr 13.834,- pr. år (3 terminer), fakturert på eiendommen i 2024.
Renovasjonskostnader: kr 4.930,- pr. år (2 terminer). Type renovasjonsordning: Standard renovasjon, 2025.
Det opplyses om at Lier kommune har varslet om en vesentlig fremtidig økning av kommunale avgifter.

I tillegg påløper det en kostnad på kr 608,- pr. år for boliger med minst ett aktivt røykrør (kostnad pr. 2026). Det påløper også kostnader for feiing av ildsted, kontroll av fyringsanlegg m.m. Frekvens på feiing samt tilsyn er avhengig av behov og vurderes av feieren.

Eiendommen har vann fra privat brønn, det må påregnes kostnader for bruk og vedlikehold av dette.

Eiendommen har privat snøbrøyting, andel av snøbrøyting for denne eiendommen er på ca. kr 6.000,- (brøytes også foran boligen).

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 20.170 kWh pr. år (inkl. lading av el-bil).
For denne boligen er det inngått avtale om Norgespris i stedet for strømstøtte, avtalen på kr 50 øre inkl. mva følger eiendommen og har en bindingstid frem til 31.12.2026. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie via Storebrand på ca. kr 24.000,- pr. år (inkl. sopp- og råtedekning).
Boligen er tilknyttet Viken Fiber Altibox som leverandør av tv/internett og har kostet ca. kr 869,- pr. mnd avhengig av kanalvalg og hastighet på nettet.

Nåværende eier har installert alarm tilknyttet Avarn Security alarmsentral (kablet anlegg) og koster ca. kr 6.000,- pr. år. Kjøper kan selv velge om alarm er ønskelig.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Formuesverdi for 2023 var kr 3 174 912,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 10 964 160,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

13 400 000,00 Prisantydning

Omkostninger

335 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
336 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))
355 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------
13 736 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
13 755 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Per-Christian Schie

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. 

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,75 % av salgssummen

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Løfting av finn.no annonse   kr 3 500,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg
Innhenting av off. opplysninger Lier-tegninger inkl renov/resta  kr 3 665,00
Innhenting av offentlig opplysninger Lier - Feierapport  kr 573,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Boligselgerforsikring Buysure 5,52 promille av salgssummen max premie  kr 66 800,00
Foto bilder m/plantegning  kr 12 800,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 19 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 20-0121/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Drammen
Nedre Storgate 16, 3015, DRAMMEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR20.25121

Sist oppdatert: 09. mai 2026 kl. 14:16