Kruttverkveien 30B

Kruttverkveien 30B, 1168 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 194, bruksnummer 672, seksjonsnummer 19, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 102 kvm

BRA-i:
1. etasje 96 kvm: Entré, gang, bad, stue, spisestue, kjøkken, grovkjøkken, soverom, soverom/kontor, garderoberom og toalettrom.

BRA-e:
1. etasje 6 kvm: Bod.

Åpent areal:
1. etasje 31 kvm: Terrasse.

Boligen disponerer en bod på ca. 6 kvm i 1.etasje, beliggende rett ovenfor leilighetens inngangsdør.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.08.2026 utført av Anticimex v/ Christian Ulrich Johansen.

Leilighetsbygg oppført i 1973. Bygningen har støpt såle mot grunn. Grunnmur og bærende konstruksjoner samt skillende dekker i hovedsak av betong med utfyllende bindingsverk av trekonstruksjoner. Bygget er oppført med parkeringsanlegg. Utvendige fasader av pusset mur og liggende trekledning. Flatt tak. Taket er belagt med asfaltpapp. Boligen har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db35. Balkongdører og vinduer med karmer/rammer av tre fra byggeår. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk.

- Takhøyden i leiligheten er målt på tilfeldig sted til ca. 2,16 meter på bad, 2,24 meter på toalettrom samt ca 2,55 meter takhøyde i øvrige rom.
- Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av panelovner (elektrisk oppvarming) og gulvvarme på bad.
- Leiligheten disponerer en biloppstillingsplass med elbil-lader i felles garasjeanlegg (merket nr: 306).
- Sameiet inneholder fellesarealer som kan benyttes av sameierne. Det opplyses om felles delte arealer som: Trimrom og vaskeri.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Avvik som kan kreve tiltak:
Vårtom
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for
produkter/løsninger etablert før år 2000).
Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:
Våtrom
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløp (inkl. sluk): Skjulte avløpsrør byggeår har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Slukets tilkomstmulighet for rengjøring: Sluk under dusjkabinett er ikke lett tilgjengelig for rengjøring.
- Sanitærutstyr og innredning Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte mindre skader (svelleskader og lignende).

Kjøkken - Kjøkken/grovkjøkken
- Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale har svelleskader/fuktskader bak kjøleskap og i grovkjøkken.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør fra byggeår (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innredning: Kjøkkeninnredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Toalettrom
- Vannrør: Vannrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder og lignende symptomer.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Varmtvannsberederen og vaskemaskinen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.

Andre rom
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer stedvis preg av slitasje og enkelte skader.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 1. etasje: I stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 18 mm og på soverom/kontor er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 5 mm.

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdører og omramming: Balkongdører viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring
Det var en vannskade fra leiligheten over. Leiligheten over fikk oversvømmelse på badet i juli 2025. Dette gikk gjennom taket, og noe vann rant ned i leiligheten. Firma arbeidet med skadene over lengre tid, gjennomførte jevnlige fuktmålinger og tørket med vifter. Tapet på høyre langvegg i stuen ble byttet, samt tak og spotter på badet. I den anledning ble hele leiligheten kontrollert, og det ble avdekket noen eldre fuktskader under kjøleskap og muligens på gulvet i vaskerommet.

Det har generelt vært gjennomført større oppgraderinger og rehabiliteringer i sameiet, herunder oppgradering av terrasser og garasjeanlegg med opplegg for ladere, samt installasjon av nytt callinganlegg.

Kruttverkveien 30B ligger attraktivt og trafikkskjermet til i frodige omgivelser, grensende til et stort friområde med blant annet turveier og slalåmbakke. Beliggenheten er svært sentral, med umiddelbar nærhet til alt området har å by på, herunder offentlig kommunikasjon, turområder, skole, frisør og søndagsåpen dagligvarebutikk.

Leiligheten har en attraktiv beliggenhet i byggets 1. etasje, med utsyn mot omkringliggende grøntområder. Boligen har en arealeffektiv planløsning bestående av entré, gang, bad, stue, spisestue, kjøkken, grovkjøkken, soverom, soverom/kontor, garderoberom og toalettrom.

Stue, spisestue og kjøkken har flott 1-stavs parkett på gulvene. Store vindusflater slipper inn rikelig med dagslys og bidrar til en lys og luftig atmosfære med en særdeles god romfølelse.

Entre: Praktisk entré med god plass til garderobeløsning og oppbevaring av yttertøy og sko.

Stue: Lys og trivelig stue med store vindusflater som gir gode lysforhold. Her er det god plass til en komfortabel sofagruppe og øvrig møblement. Fra stuen er det direkte utgang til terrassen, noe som gir en fin forlengelse av oppholdsarealet.

Terrasse: Stor og innbydende terrasse med god plass til utemøbler. Her kan du innrede med både sittegruppe og spiseplass. Terrassen har utsikt mot grønne omgivelser og blir en naturlig uteplass for avslapping og hyggelige stunder.

Kjøkken/grovkjøkken: Romslig kjøkken med god skap- og oppbevaringsplass. Grovkjøkkenet gir ytterligere praktisk plass og gjør det enkelt å holde kjøkkenets hovedareal ryddig og oversiktlig.

Spisestue: Hyggelig spisestue med god plass til spisebord og stoler. Rommet egner seg godt som en naturlig samlingsplass for måltider og hyggelige sammenkomster.

Garderobe: Praktisk garderoberom med plass til både pult og garderobeløsning. Rommet kan dermed benyttes fleksibelt til oppbevaring og hjemmekontor.

Soverom 1: Stort og lyst soverom med god plass til seng og øvrig møblement. Fra soverommet er det direkte utgang til terrassen, noe som gir en ekstra fin forbindelse mellom inne- og utearealene.

Soverom/kontor: Lyst og praktisk soverom med plass til seng og øvrig møblement. Rommet egner seg også godt som hjemmekontor eller gjesterom etter behov.

Bad og toalettrom: Lyst og praktisk bad med dusjløsning og servant. Praktisk toalettrom med toalett og servant.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Disse hvitevarene følger med: Kjøleskap og vaskemaskin.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av panelovner (elektrisk oppvarming) og gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Boligen er oppført i 1973. Det foreligger ferdigattest på "nybygg", datert 27.01.1982. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr. 15450, tinglyst 24.08.1973: Sameiet har panterett i seksjonen på kr 5.000,-

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:
Dagboknr. 940658, tinglyst 01.09.2023:
Overenskomsten gir Oslo kommune ved Vann- og avløpsetaten rett til å legge og ha liggende hovedledninger med kummer på eiendommen, samt fri adgang for tilsyn og vedlikehold. Eier forplikter seg til ikke å utføre arbeider som kan skade eller gjøre ledningene vanskelig tilgjengelig.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Leietaker må godkjennes av styret, og godkjenning kan bare nektes dersom det foreligger saklig grunn. Seksjonseier plikter å opplyse styret om hvem som til enhver tid er leietakere med kontaktinformasjon. Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 60 døgn årlig er ikke tillatt.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har en flott og meget trafikkskjermet beliggenhet i grønne og naturskjønne omgivelser på Ljan. Enkel adkomst med heis både fra toppen og i bunn av terrasseblokken. Unik nærhet til store og frodige friområder langs Ljanselva med flotte tur- og rekreasjonsmuligheter og Sloreåsen slalåmbakke. Innen få minutters gange finner man Joker matbutikk (søndagsåpen) butikk, frisør, pizza restaurant, idrettsanlegg, skole og barnehager mm. En perfekt og meget barnevennlig beliggenhet for de som ønsker nærhet til fjorden og et rikt frilufts- og fritidstilbud, en kort reisevei unna sentrum.

Området har kort vei til flotte tur- og rekreasjonsmuligheter langs Ljanselven og i omkringliggende skogsområder, samt Sloreåsen med slalåmbakke. Skredderjordet byr på sandvolleyball, fotball og vinteraktiviteter, mens Bunnefjorden har flere fine badeplasser som Fiskevollsbukta, Katten og Nordstrand bad. Østmarka og Ekebergsletta med et bredt utvalg av tur-, idretts- og fritidsaktiviteter ligger også i nærheten.

Gangavstand til buss i Ljabruveien og Ljan togstasjon. Både buss og tog tar deg raskt inn til Oslo sentrum. (Se ruter.no for mer informasjon.)

Umiddelbar nærhet til Joker (som også er søndagsåpen), samt få minutter med bil til de lokale handelsstedene Sæter, Holtet og Lambertseter. På Sæter finner du et variert servicetilbud som inkl. flere cafeer og spisesteder. Dagligvarehandelen kan gjøres på Rema 1000, Meny, og Gutta på Haugen. På Sæter finner du også apotek, bokhandel, Mester Grønn, samt flere nisje- og klesforretninger. Fortsetter du forbi Sæter Torg kommer du straks til Holtet med flere butikker bla. Jernia, Åpent Bakeri, Kaffebrenneriet, delikatesse butikken Jacobs, samt andre nisjebutikker. På Lambertseter Senter finner du et rikelige utvalg av over 80 butikker og flere spisesteder, samt Vinmonopol, Deichmanns bibliotek og Symra Kino.

Området byr på et rikt utvalg av aktiviteter og idrettstilbud for både barn og voksne, med blant annet fotball, håndball, tennis, turn, dans, friidrett, svømming, roing og ishockey. Det finnes flere idrettslag og anlegg i nærområdet, samt gode muligheter for trening på blant annet SATS, EVO og BestHelse.

På Nordstrand og ellers i bydelen er det videre et rikt tilbud av foreninger og lag for dans, kor, musikk og diverse kultur, det lokale speiderlaget, samt mange andre typer idretter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Flere private og offentlige barnehager i nærområdet.

Barnehager:
- Ljan Kirkes barkehage
- Soleråsen barnehage
- Skreddern barnehage

Barneskoler:
- Ljan barneskole
- Hallagerbakken barneskole
- Nordstrand barneskole
Leiligheten sogner til Ljan barneskole som ligger rett i nærheten.

Ungdomsskoler:
- Hauketo ungdomsskole
- Holmlia ungdomsskole
- Nordstrand ungdomsskole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Selveierleilighet beliggende bydel Nordstrand, Oslo kommune. Felles tomt opparbeidet med blant annet asfalterte internveier, biloppstillingsplasser,lekeapparater, sittegrupper, gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning. Adkomst til boligen skjer via felles trappeoppgang, med tilgang til heis. Det er installert porttelefon tilknyttet de enkelte boenhetene.

Fra stuen er det utgang til usjenert terrasse på ca. 31 kvm. som fungerer som en flott og skjermet utvidelse av stuen på sommerstid. Her kan man nyte gode sol- og utsiktsforhold over naturskjønne omgivelser. Det er god plass til flere sittegrupper, og innbyr til en flott uteplass å samle familie og venner.

Grensende til sameiets tomt er store friområder med flotte tur- og rekreasjonsmuligheter.

Det følger 1 garasjeplass merket 306 med elbil-lader i felles garasjeanlegg. Automatisk portåpner. Utendørs gjesteparkering på oppmerkede plasser. Felles oppbevaringsrom for bildekk, samt felles vaskeplass for bil rett utenfor garasjen. Heis fra garasjeanlegget til de respektive etasjer.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget/Sameiet/Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-1632, "Endret reguleringsplan for gnr.194 bnr.70 m.fl.,Herregårdsveien 8, Ljan", datert 15.04.1970, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av flere andre planer. Dette inkluderer endringsplanene V020470 (datert 02.04.1970) og V020670 (datert 02.06.1970), samt de midlertidige reguleringsbestemmelsene i S-2864 (datert 14.05.1986) som regulerer utnyttelsesgrad. I tillegg berøres eiendommen av reguleringsplan S-3986 for Ljanselvdalen (datert 18.06.2003), hvor den sørøstlige delen er regulert til spesialområde naturvern (felt SN 36) og friområde for lek og opphold (felt FL 5).

I henhold til Kommuneplanen 2015–2030 (vedtatt 23.09.2015) er eiendommen avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende) og grønnstruktur (eksisterende). Reguleringsplaner vedtatt etter kommuneplanen vil gjelde foran ved motstrid. Eiendommen omfattes også av Kommunedelplan for torg og møteplasser (KDP-17).

Den sørøstlige delen av eiendommen er regulert til spesialområde naturvern (felt SN 36) under reguleringsplan S-3986. For spesialområder for naturvern gjelder strenge restriksjoner. I henhold til bestemmelsenes § 12 er all oppføring av bygninger, konstruksjoner eller anlegg forbudt. Hogst og vesentlige terrenginngrep er også forbudt.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i henhold til kommuneplanen:
- Hensynssone H310_2: Steinsprang
- Hensynssone H320_2: Elveflom. Sonen er knyttet til Ljanselva som berører den sørøstlige delen av eiendommen.

Byggesaker i området:
Saksnr: 202514314: Sloreåsen skianlegg - riving og oppføring av garasje, etablering av snøproduksjonsanlegg, etablering av tursti og utvidelse av nedfart.
Saksnr: 202515634: Det foreligger rammetillatelse til oppføring av 9 boliger, fordelt på 3 rekker med parkeringskjeller i Herregårdsveien 12B.
Saksnr: 202516214:Det er søkt om bruksendring og fasadeendring i Herregårdsveien 10 C.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 6 650,47 pr. mnd. og inkluderer: felles driftskostnader, kommunale avgifter, trappevask, vaktmester, forretnignsførsel og TV/internett fra Telenor mm.

Spesifikasjon av fellesutgifter:
Lån nr: 9820789127; Adm. lån 2 - Akonto renter: 0,00
Lån nr: 9820789127; Adm. lån 2 - Akonto avdrag: 0,00
Felleskostnader: 6 201,47
TV/Internett: 449,00

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for seksjonen.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

TV-dekoder medfølger salget.

Eiendommen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. kr 1 811 441 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 29 348,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 40 007,25 pr. 03.09.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 15 041 322,25 pr. 03.09.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207659673
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 03.09.2026: kr 4 809 479,-
Andel av saldo: kr 40 007,25
Innfrielsesdato: 30.11.2037
Type Rente: Flytende rente
Rente: 6,70 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207891274
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 03.09.2026: kr 10 231 843,25
Andel av saldo: kr 0,-
Innfrielsesdato: 30.08.2050
Type Rente: Flytende rente
Rente: 6,70 %

Sameiet har individuell nedbetalingsordning (IN-ordning) for lån 98207891274 med mulighet for innfrielse pr. 28.02. og 30.08. Lån 98207659673 har ikke IN-ordning.

5 490 000,00 Prisantydning
40 007,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 530 007,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

138 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
139 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
149 290,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 669 347,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 679 297,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kari Johnsen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Herregårdsterrassen Sameie med sameiebrøk 515/122080.
- 141 boligseksjoner fordelt på A- og B-blokk
- Forretningsfører: OBOS Eiendomsforvaltning AS
- Forsikring: If Skadeforsikring Nuf (polisenummer 2165964)
- Hjemmeside: www.herregårdsterrassen.no

Dugnad må påregnes (sameiet arrangerer årlig vårdugnad).
Dyrehold er tillatt så lenge det ikke på en urimelig eller unødvendig måte er til skade eller ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen. Dyr må holdes inne i leiligheten eller i bånd på sameiets fellesområder.
Felles vaskerom og trimrom i henholdsvis 7. og 8. etasje i A-blokka.
Fast vaktmestertjeneste leveres av Toma på hverdager kl. 07:00–11:00.
Det er ikke tillatt å installere separat varmepumpe eller elektrisk avtrekksvifte på kjøkken/bad da leilighetene er tilknyttet sentralventilasjon.
Oppbevaring av gassbeholdere skal skje stående, luftig og utendørs, ikke i kjeller eller bod.

Årsmøtet ble avholdt 9. april 2026. Det ble blant annet vedtatt oppdateringer i husordensreglene vedrørende flaggregler, sikkerhetsregler for elbillading og batterilading av små elektriske kjøretøy, samt regler for oppbevaring av gassbeholdere.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Rehabilitering av terrassefronter i B (2025) og A (2024)
- Utskifting til LED-belysning i felleskorridorer (2025/2026)
- Ny digital bookingtavle og ny tørketrommel i fellesvaskeriet (2025)
- Ny TV- og bredbåndsavtale med Telenor inkludert fiber inn i leilighetene (2025)

Planlagte påkostninger:
- Tilstandsrapport på rørene i sameiet (2026)
- Rørfornying og bytting av soilrør (2026/2027)
- Større vedlikeholdsprosjekter iht. budsjett 2026 (ca. kr 1 400 000,-)
- Oppgradering av uteområdet bak A- og B-blokken (2027/2028)

Det må påberegnes økt fellesgjeld og felleskostnader ifm. dette.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Nekter sameiet å godkjenne erververen som seksjonseier, må melding om dette komme fram til erververen senest 20 dager etter at søknaden om godkjenning kom fram til sameiet, ellers regnes godkjenning som gitt.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Sameiet har en pågående reklamasjonssak overfor Selvaag vedrørende utbedring av vannlekkasje i taket fra muren ved inngangspartiet samt i garasjeanlegget. Videre har sameiet rettet et økonomisk erstatningskrav mot Elvia for skader etter strømutkoblinger høsten 2025.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Boligoptimalisering  kr 2 950,00
Foto leilighet  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk 4.000,-   kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 500,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 400,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 27 480,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 10-0284/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26284

Sist oppdatert: 11. september 2026 kl. 16:07