Hammerstads gate 30

Hammerstads gate 30, 0363 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 46, bruksnummer 16, ideell andel 1/1
Aksjenummer 135-137, Trudvang AS, organisasjonsnummer 821582342

Totalt bruksareal BRA: 59 kvm

BRA-i:
1. etasje 48 kvm: Entré, stue, kjøkken, soverom og bad.

BRA-e:
Kjeller: 8 kvm: Kjellerbod
Loft: 3 kvm: Loftsbod

Boligen disponerer 2 boder, en kjellerbod på 8kvm og en loftsbod på 3kvm(4kvm gulvareal). Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører aksjelagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte aksjeeier. Dette medfører at aksjelaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Aksjelaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.06.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong og murkonstruksjoner. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Baderom:
• Vegger: Riss/sprekker i flisfuger i dusj.
• Gulv: Noe manglende vedheft og misfarging i elastiske fuger – bør rengjøres/fronyes.
• Fall: Lokalt for lite fall i dusjsone (<1:50) – vurdert som akseptabelt.
• Tettesjikt: Eldre tettesjikt med usikker restlevetid.
• Avløpsrør/sluk: Skjulte rør med ukjent tilstand og alder. Sluk kun i dusjsonen – begrenset drenering ved lekkasje utenfor.
• Ventilasjon: Manglende tilluftsspalte og kun naturlig avtrekk – gir redusert ventilasjon, tiltak kan vurderes.
• Innredning: Innebygget sisterne mangler drenering.

Kjøkken:
• Vannrør: Kobberrør har overskredet anbefalt brukstid – risiko for svekket funksjon.
• Avløpsrør: Støpejernsrør med høy alder – usikker restlevetid.
• Ventilasjon: Kun kullfilter, ikke separat avtrekk.
• Innredning: Hakk/merker og noe svelling på bunnplate.

Øvrige rom:
• Innerdør ved bad: Subber i terskelen – bør justeres.

Elektrisk anlegg:
• El-anlegg: Forenklet vurdering av det elektriske anlegget - det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Det ble ikke funnet noen punkter med denne tilstandsgraden i rapporten. Dette innebærer at det ikke er påvist store eller alvorlige avvik i boligen.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om forholdene etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Entré:
Velkommen inn i en lys og innbydende entré. Her har man god plass til å sette fra seg sko og henge fra seg yttertøy. På gulvet i entréen er det lagt tidløse fliser med varmekabler. Adkomst via velholdt, felles trappegang.

Stue:
Delikat og innbydende stue malt i et tidsriktig fargevalg. De store, klassiske vindusflatene slipper inn rikelig med naturlig lys i boligen. Dette, kombinert med den generøse takhøyden på ca. 2,8 meter, sørger for en luftig atmosfære. Her har du plass til både sofagruppe, spisebord og TV-møblement. Det er satt inn en peisovn som bidrar til varme på kalde høst- og vinterdager. Aksjelaget har gjennomført en piperehabilitering i 2014-2015. Gulvet er belagt med en pen tre-stavs parkett som ble slipt og lakket i 2023.

Kjøkken:
Separat kjøkken som vender mot en fredfull og idyllisk bakgård! Kjøkkeninnredningen har profilerte fronter i hvit utførelse og benkeplate av tre. Under overskapene er det satt inn benkeskapsbelysning og stikkontakter. Over benkeplaten er det lagt tidløse fliser som er enkle å rengjøre. Det er godt med skap- og benkeplass på kjøkkenet for oppbevaring og matlaging. Integrerte hvitevarer: komfyr og induksjonstopp (ny i 2022), oppvaskmaskin (ny i 2024) og kombinert kjøleskap med fryser medfølger handelen. Videre er det opplegg for vaskemaskin, samt felles vaskeri i aksjelaget. På kjøkkenet er det god plass til et spisebord hvor man kan nyte morgenkaffen med utsyn over den grønne bakgården.

Soverom:
Stort soverom med god plass til dobbeltseng, nattbord på hver side, kontorpult og øvrig møblement. Det er satt inn et garderobeskap som sørger for gode oppbevaringsmuligheter til klær og det man måtte ønske. Soverommet vender mot den rolige bakgården!

Baderom:
Flislagt baderom som ble renovert i 2000. Baderommet inneholder servant med underskap, speilskap med overbelysning, vegghengt toalett og dusj med innfellbare dusjvegger (ny i 2018). Videre er det behagelige varmekabler i gulv. Aksjelaget utførte i 2020-2021 en rørfornying av soilrør.

Leiligheten er oppvarmet med elektrisitet kombinert med peisovn i stue. Videre er det elektrisk gulvvarme i entré og på bad.
Elektriske ovner medfølger.

Det foreligger byggeanmeldelse datert 1916.
Det foreligger ekspedisjonsdokument datert 1919 for bygningen, som i følge kommunen anses som datidens ferdigattest.

Badet er blitt utvidet etter at ferdigattest ble gitt.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras aksjene fri for pengeheftelser.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på aksjelagets eiendom. Disse omhandler blant annet erklæring/avtaler om:
1. Regulering av areal i forbindelse med veggrunn.
2. Bestemmelse om kloakkledning.
3. Bestemmelse om veg.

Servituttene følger eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis aksjeeier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Leiligheten har en meget attraktiv og sentral beliggenhet på Majorstuen. Det er umiddelbar nærhet til et rikt utvalg av butikker, kaféer, konditorier, restauranter og utesteder. Her finner du alt fra de store, rimelige kleskjedene, til nisjebutikker, og fasjonable motehus som du ikke finner andre steder i byen.

Majorstuen stasjon ligger kun 5 minutter unna, og er et knutepunkt for byens kollektivtilbud. Her finnes t-bane med overgang til alle linjer, samt hyppige buss- og trikkavganger i alle retninger. Flybussen går fra Marienlyst, få minutter fra leiligheten.

Nye Valkyrien senter (Moniker) ligger i umiddelbar nærhet. Senteret som åpnet i 2020 har lokaler på 6500 kvadratmeter som strekker seg over 3 plan. Her er det nye spennende konsepter, både når det gjelder butikker og serveringssteder. En stor high-end multibrand butikk, vinmonopol, kaffebrenneri og en spennende mathall er noe av det du møter.

For den handleglade er det snakk om 500 meters avstand til Oslos desidert mest populære handlegate i Bogstadveien. Hegdehaugsveien/Bogstadveien har den siste tiden gjennomgått en omfattende rehabilitering og området har lagt vekt på økt trafikksikkerhet, bedre universell utforming, bedre fremkommelighet og tilgjengelighet, økt beplantning og oppvarmede fortau m.m. Dagligvarehandelen kan gjøres på Extra Majorstuen, Joker Kirkeveien eller Bunnpris Kirkeveien. Rema1000, Kiwi og Meny ligger også i umiddelbar nærhet. Få med deg Vestkanttorget med lørdagsmarked, eller bondens månedlige marked på Valkyrie Plass.

Av rekreasjonsmuligheter finner man fantastiske Frognerparken med storslåtte Vigelandsparken og Frognerbadet. Her finner man turstier, dammer og grøntområder perfekt for turer, jogging og parkliv. Populære Stensparken, Slottsparken og flere andre grøntområder ligger også innen gangavstand.

Området tilbyr samtidig et stort spekter av treningsmuligheter med blant annet SATS Colosseum, Fagerborg og Bislett i umiddelbar nærhet, samt nisjesentre som Artesia og Barrys Bootcamp. Fine muligheter for løpe-/joggeturer i parker om sommer, så vel som vinter. Kort T-banetur til Sognsvann eller Holmenkollen med sitt uendelige vei- og løypenett. Praktisk og enkel forbindelse til byens skoler med bl.a. Høyskolen, Universitetet og BI.

Leiligheten har et fantastisk utgangspunkt for aktiv bruk av alle byens tilbud. Her vil du trives!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Pent opparbeidet tomt med beplantet forhave og gårdsrom. Eiet tomt på 5.603 kvm som tilhører aksjelaget. Indre gårdsrom er pent opparbeidet med plen, beplantning, lekestativ for barn og hyggelige sittegrupper om sommeren. Aksjelaget tilbyr sine beboere muligheten til å arrangere selskaper i bakgården.

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger på en tomt som er regulert til byggeområde for boliger ihht. reguleringsbestemmelse S-2255. Eiendommen grenser inn i S-124GA og 52202. Oslo kommune vedtok i 2015 en ny kommuneplan. Dette har fått betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Reguleringskart ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med ansvarlig megler for nærmere informasjon.

Eiendommen står oppført på byantikvarens gule liste med vern.

Byggesaker i området:
Åsaveien 22 - Oppføring av tre balkonger. For mer info se: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202553395
Kirkeveien 80 - 82 med flere - Riving og gjenoppbygging av 30 balkonger. For mer info se: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202459369

Plansaker:
Planprogram for Fornebubanen - Planprogrammet er første fase i arbeidet med reguleringsplaner for Fornebubanen og tilknyttet byutvikling fra Lysaker til og med Skøyen, som kan ses på som en utvidelse av Fjordbyen. Planprogrammet redegjør for videre planarbeid og planprosess. Se: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=201112624

Bjørnstjerne Bjørnson plass 1 NRK. Se: http://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=201718902

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune plan- og saksinnsyn.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Husleie er kr 3.702,- pr. mnd. og inkluderer: Kabel-TV, internett, vaktmestertjenester, renhold av fellesarealer, forretningsførsel, drift og vedlikehold, kommunale avgifter, felles forsikring, m.m.
Husleien justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Husleien fordeles slik:
Felleskostnader kr. 2.789,-.
Renter og avdrag kr. 913,-.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer kr. 7000,-. i året / ca. 6500 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet aksjelagets kollektivavtale for internett og TV gjennom Telias som leverandør.
Det er pt. ikke eiendomsskatt for denne leiligheten.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 500 000,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 6 002 298,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 18 980,- pr. 31.12.2024.
Andel fellesgjeld er kr 144 980,- pr. 25.06.2025.

Total fellesgjeld for aksjelaget er kr 15 306 038,- pr. 25.06.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 5.8% pa.
Lånets løpetid: siste termin 31.08.2050
Saldo per 25.06.2025: kr. 15.306.038,-.
Andel av saldo: kr. 144.980,-.

Det er ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av fellesgjeld.

5 850 000,00 Prisantydning
144 980,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 994 980,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
3 708,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører (aksje)
--------------------------------------------------------
13 658,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 008 638,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Andreas Kaaløy

Leiligheten er tilknyttet Trudvang AS boligaksjelag.
Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig. Aksjelaget består av 97 boligenheter.
Forretningsfører er Oslo og Omegn Boligforvaltning AS, tlf. 47912485.
Dugnad må påregnes.
Aksjelaget tilbyr sine beboere muligheten til å arrangere selskaper i bakgården.
Husdyr må ikke holdes uten styrets samtykke.
AS Trudvang har egen vaktmester.
Felles vaskeri i aksjelaget.

De siste 10 årene har AS Trudvang foretatt følgende investeringer, reparasjoner og vesentlige vedlikeholdsarbeider:
2009: Isolering av alle yttervegger, nye vinduer, dører til alle oppgangene og leilighetene, brannsikre dører til kjellere og loft samt sikring av rømningsbalkongene
2010: Installert felles brannvarslingsanlegg i alle oppganger og leiligheter.
2014: Rehabilitering av alle pipeløp som er i bruk.
2016: Reparert tak mot Gardeveien.
2017: Nytt lysarmatur i alle oppganger og etasjer
2018: Ny snøfreser
2019: Kontroll av brannbalkonger
2020: Gjennomgang av alle tak med oppretting av takrenner
2021: Fornyelse av vann og avløpsrør i gården.
2021: Engasjerte elektrofirma for gjennomgang av det elektriske anlegget i fellesarealene. Utbedret alle feil som var gitt tilstandsgrad 2 (TG2).
2022/2023: Innstallert nytt brannvarslingssystem gjennom leverandør, Firesafe. Alle leiligheter er nå koblet opp med et sentralsystem.
2022/2023: Oppussing av alle fire portaler inn til bygård ble ferdigstilt sensommer 2023.
2023/2024: Installasjon av nytt callinganlegg i alle oppganger ferdigstilt vår 2024.
2024/2025: Utbedring av fuktproblemer i kjellerne på Trudvangveien 21-23 og Hammerstads gate 28-30 ved installasjon av to avfuktere per kjeller.

Iht. samtale med styreleder 26.06.2025 er det ikke planlagt noen større påkostninger i nær framtid.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Bare fysiske personer kan være aksjeeiere. Juridiske personer kan likevel være eiere av aksjer som gir bruksrett til næringslokaler. Ingen kan eie flere aksjer enn de som gir borett/bruksrett til en bestemt enhet.

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg.

Oppdragsnummer 52-0012/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sagene
Maridalsveien 157, 0461, OSLO
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR52.2512

Sist oppdatert: 15. juli 2025 kl. 16:51